應臺灣地區(qū)中國地政研究所的邀請，2001年11月19日～12月3日，由中國土地學會會同中國土地估價師協(xié)會組織的土地估價研討與交流團赴臺參加“海峽兩岸土地估價研討會”，進行了為期半個月的學習考察。本團一行22人，由中國土地學會土地經濟分會主任委員胡存智任團長。在臺期間，通過課堂學習、雙向交流、實地考察等方式，與臺灣同行進行了深入探討，較為系統(tǒng)地了解了以下內容：（1）比較法、收益還原法、成本法、土地開發(fā)分析法、現金流量法、路線價法等各類土地估價方法及在臺灣的應用；（2）臺灣土地估價與地價管理的法規(guī)與技術規(guī)范；（3）臺灣官方估價和民間估價的分工及其差異；（4）臺灣土地估價行業(yè)管理的做法和特點；（5）市地重劃中的土地估價等。另外，還分別拜會了臺北市、臺中市地價管理部門和臺北市不動產鑒定商業(yè)同業(yè)公會，并實地考察了臺北市、臺中市市地重劃項目，圓滿完成了學習和考察任務。
一、臺灣的土地估價方法及其應用
臺灣地區(qū)的土地估價的基本方法主要有：買賣實例比較法、收益資本化法、成本法和土地開發(fā)分析法等，分別相當或類似于大陸的市場比較法、收益還原法、成本逼近法和假設開發(fā)法等。由于臺灣的土地估價受日本影響很大，因此臺灣地區(qū)在土地估價實務中主要是采用買賣實例比較法，其他方法則很少使用。近年來，隨著日本地價泡沫的破滅，臺灣地區(qū)和日本一樣，也在反思這種對買賣實例比較法過于倚重的不當之處，開始重視收益資本化法等方法的應用和各種估價方法的校驗作用。
盡管上述土地估價方法與大陸相似，但在應用過程中也有不同之處。
（一）買賣實例比較法
該方法是臺灣土地估價重要、常用的基本方法。在買賣實例比較法的應用過程中，臺灣采用的是間接比較法，即在比較修正過程中要借助假定的標準宗地，首先把比較實例的各項條件進行標準化修正，修正到所在區(qū)域標準宗地的條件，再將該標準宗地進行區(qū)域修正，修正到待估宗地所在區(qū)域的標準宗地，然后進行個別因素修正，修正到待估宗地的各項條件。修正過程中需要考慮的修正因素主要是：土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、嫌惡設施、工商活動、房屋建筑現狀、土地利用現狀、未來發(fā)展趨勢及其他影響因素。
大陸的市場比較法則往往采用直接比較法，即不需要借助標準宗地進行修正傳遞，二者各有優(yōu)缺點，直接比較法程序簡便，但修正難度加大，間接比較法則修正難度小，但程序略有增加。在修正因素方面兩地則有所不同，臺灣地區(qū)往往只列出區(qū)域因素的修正因子，其他部份比較粗略，而大陸地區(qū)則往往將修正因素分區(qū)域、個別、容積率、年期等一一列舉，并根據土地的不同用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)）在選取區(qū)域因素的修正因子時，各有側重。如商業(yè)用途應重點考慮該區(qū)域的繁華程度，住宅則應把環(huán)境、公共配套設施完備程度作為重要因子考慮，而交通便捷度則應是作為衡量工業(yè)用途的一個重要因子。至于修正系數確定，兩地均可以就百分率法、差額法或回歸分析法擇一采用。不同的是臺灣地區(qū)規(guī)定的任一單獨因子的修正幅度不能大于15%，總修正幅度不能大于30%；而大陸地區(qū)一般規(guī)定每項修正不得超過20%，綜合調整不能超過30%。對于終比較價格的確定，臺灣地區(qū)目前的作法是，經比較調整比較標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，以檢討確認適當合理者，方得做為決定比較價格的基礎，在此基礎上分析、比較終確定土地價格；大陸地區(qū)則往往根據具體情況，采用簡單平均法、加權平均法、取中位數或眾數，這三種基本方法，再加上多方面的經驗分析和判斷來終確定土地價格。
（二）收益資本化法
臺灣地區(qū)收益法的估價程序為：確定總收益與總費用，據而計算凈收益，選擇適當之收益資本化率后依公式計算收益價格。收益價格的計算公式有：
1、土地收益價格＝土地純收益÷土地收益資本化率
2、土地收益價格＝（房地結合體純收益－建筑改良物純收益）÷土地收益資本化率
3、建筑改良物收益價格＝建筑改良物折舊后之純收益÷建筑改良物收益資本化率
4、建筑改良物收益價格＝建筑改良物折舊前純收益÷（建筑改良物收益資本化率＋建筑改良物現有價值未來每年的折舊率）
5、建筑改良物收益價格＝（房地結合體折舊后純收益－土地純收益）÷建筑改良物收益資本化率
6、建筑改良物收益價格＝（房地結合體折舊前純收益－土地純收益）÷（建筑改良物收益資本化率＋建筑改良物現有價值未來每年的折舊率）
其中，有關資本化率，可選擇具一般性投資財產報酬率為基準，比較觀察該投資財產與勘估標的個別特性的差異，并就個別流通性、風險性、增值性及管理上的難易程度等因素加以比較推算；也可選擇與勘估標的相同或相似的幾個凈收益除以比較標的價格加以比較推算。
與大陸早主要采用收益法進行土地估價不同，臺灣以前很少采用收益法，近幾年才開始注重收益還原法的運用。臺灣地區(qū)在應用收益法時，注重分析凈收益是否已提列折舊，以選擇適用不同的收益價格公式；其次，以收益資本化率而言，臺灣地區(qū)以市場萃取法及藉由其他投資財產進行風險比較后求取，大陸地區(qū)則相當重視其求取方法，除市場萃取法外，另有累加法及復合法的適用，并可與其他投資報酬比較排序，確定適宜的資本化率。
（三）土地開發(fā)分析法
土地開發(fā)分析法與大陸的假設開發(fā)法類似。臺灣在以前并不把土地開發(fā)分析法作為一個基本的土地估價方法，認為其不是一個獨立的估價方法，需要借助其他估價方法。但隨著估價實踐的深入，尤其是隨著城市快速發(fā)展，市區(qū)土地交易減少，交易案例難以取得，特別是對于土地開發(fā)估價，開發(fā)分析法應用增多，且非常適用。因此，在2001年10月公布的臺灣《不動產估價技術規(guī)則》中，把土地開發(fā)分析法作為基本土地估價方法之一單列出來。
與大陸假設開發(fā)法主要學自香港和英、美等國不同，臺灣地區(qū)主要學自日本，土地開發(fā)分析法的價格計算公式為：V=[S/(1+R)/(1+I)-(C+M)]，其中，V為土地開發(fā)分析價格，S為開發(fā)或建筑后預期總銷售額，R為合理的利潤率，C為開發(fā)或建筑的直接成本，M為開發(fā)或建筑的間接成本，I為開發(fā)或建筑所需總成本的資本綜合利率。
（四）成本法
臺灣地區(qū)的成本法多用于建筑物估價，用于查估土地價格時，一般指未開發(fā)利用之土地成本，加上開發(fā)費用及合理利潤求取開發(fā)后的土地價格。在應用上與大陸基本相同。
二、臺灣的地價體系
臺灣地區(qū)和大陸及很多國家、地區(qū)類似，按照估價目的和估價任務來源不同，一般分為兩大類，即官方估價和民間估價。官方估價和民間估價的估價方法、程序、用途、法規(guī)依據等均不相同，民間估價是為特殊目的，針對個別土地進行估價，屬于宗地估價；官方估價主要是為政策性目的而采用的大量批次估價，以區(qū)片估價為主。因此，臺灣的地價體系應當包括以下地價種類：區(qū)段地價、公告地價、公告現值、宗地評估價和交易地價等，其中前三項屬于官方估價范疇，宗地評估價一般屬于民間估價范疇。
一、臺灣的土地估價方法及其應用
臺灣地區(qū)的土地估價的基本方法主要有：買賣實例比較法、收益資本化法、成本法和土地開發(fā)分析法等，分別相當或類似于大陸的市場比較法、收益還原法、成本逼近法和假設開發(fā)法等。由于臺灣的土地估價受日本影響很大，因此臺灣地區(qū)在土地估價實務中主要是采用買賣實例比較法，其他方法則很少使用。近年來，隨著日本地價泡沫的破滅，臺灣地區(qū)和日本一樣，也在反思這種對買賣實例比較法過于倚重的不當之處，開始重視收益資本化法等方法的應用和各種估價方法的校驗作用。
盡管上述土地估價方法與大陸相似，但在應用過程中也有不同之處。
（一）買賣實例比較法
該方法是臺灣土地估價重要、常用的基本方法。在買賣實例比較法的應用過程中，臺灣采用的是間接比較法，即在比較修正過程中要借助假定的標準宗地，首先把比較實例的各項條件進行標準化修正，修正到所在區(qū)域標準宗地的條件，再將該標準宗地進行區(qū)域修正，修正到待估宗地所在區(qū)域的標準宗地，然后進行個別因素修正，修正到待估宗地的各項條件。修正過程中需要考慮的修正因素主要是：土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、嫌惡設施、工商活動、房屋建筑現狀、土地利用現狀、未來發(fā)展趨勢及其他影響因素。
大陸的市場比較法則往往采用直接比較法，即不需要借助標準宗地進行修正傳遞，二者各有優(yōu)缺點，直接比較法程序簡便，但修正難度加大，間接比較法則修正難度小，但程序略有增加。在修正因素方面兩地則有所不同，臺灣地區(qū)往往只列出區(qū)域因素的修正因子，其他部份比較粗略，而大陸地區(qū)則往往將修正因素分區(qū)域、個別、容積率、年期等一一列舉，并根據土地的不同用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)）在選取區(qū)域因素的修正因子時，各有側重。如商業(yè)用途應重點考慮該區(qū)域的繁華程度，住宅則應把環(huán)境、公共配套設施完備程度作為重要因子考慮，而交通便捷度則應是作為衡量工業(yè)用途的一個重要因子。至于修正系數確定，兩地均可以就百分率法、差額法或回歸分析法擇一采用。不同的是臺灣地區(qū)規(guī)定的任一單獨因子的修正幅度不能大于15%，總修正幅度不能大于30%；而大陸地區(qū)一般規(guī)定每項修正不得超過20%，綜合調整不能超過30%。對于終比較價格的確定，臺灣地區(qū)目前的作法是，經比較調整比較標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，以檢討確認適當合理者，方得做為決定比較價格的基礎，在此基礎上分析、比較終確定土地價格；大陸地區(qū)則往往根據具體情況，采用簡單平均法、加權平均法、取中位數或眾數，這三種基本方法，再加上多方面的經驗分析和判斷來終確定土地價格。
（二）收益資本化法
臺灣地區(qū)收益法的估價程序為：確定總收益與總費用，據而計算凈收益，選擇適當之收益資本化率后依公式計算收益價格。收益價格的計算公式有：
1、土地收益價格＝土地純收益÷土地收益資本化率
2、土地收益價格＝（房地結合體純收益－建筑改良物純收益）÷土地收益資本化率
3、建筑改良物收益價格＝建筑改良物折舊后之純收益÷建筑改良物收益資本化率
4、建筑改良物收益價格＝建筑改良物折舊前純收益÷（建筑改良物收益資本化率＋建筑改良物現有價值未來每年的折舊率）
5、建筑改良物收益價格＝（房地結合體折舊后純收益－土地純收益）÷建筑改良物收益資本化率
6、建筑改良物收益價格＝（房地結合體折舊前純收益－土地純收益）÷（建筑改良物收益資本化率＋建筑改良物現有價值未來每年的折舊率）
其中，有關資本化率，可選擇具一般性投資財產報酬率為基準，比較觀察該投資財產與勘估標的個別特性的差異，并就個別流通性、風險性、增值性及管理上的難易程度等因素加以比較推算；也可選擇與勘估標的相同或相似的幾個凈收益除以比較標的價格加以比較推算。
與大陸早主要采用收益法進行土地估價不同，臺灣以前很少采用收益法，近幾年才開始注重收益還原法的運用。臺灣地區(qū)在應用收益法時，注重分析凈收益是否已提列折舊，以選擇適用不同的收益價格公式；其次，以收益資本化率而言，臺灣地區(qū)以市場萃取法及藉由其他投資財產進行風險比較后求取，大陸地區(qū)則相當重視其求取方法，除市場萃取法外，另有累加法及復合法的適用，并可與其他投資報酬比較排序，確定適宜的資本化率。
（三）土地開發(fā)分析法
土地開發(fā)分析法與大陸的假設開發(fā)法類似。臺灣在以前并不把土地開發(fā)分析法作為一個基本的土地估價方法，認為其不是一個獨立的估價方法，需要借助其他估價方法。但隨著估價實踐的深入，尤其是隨著城市快速發(fā)展，市區(qū)土地交易減少，交易案例難以取得，特別是對于土地開發(fā)估價，開發(fā)分析法應用增多，且非常適用。因此，在2001年10月公布的臺灣《不動產估價技術規(guī)則》中，把土地開發(fā)分析法作為基本土地估價方法之一單列出來。
與大陸假設開發(fā)法主要學自香港和英、美等國不同，臺灣地區(qū)主要學自日本，土地開發(fā)分析法的價格計算公式為：V=[S/(1+R)/(1+I)-(C+M)]，其中，V為土地開發(fā)分析價格，S為開發(fā)或建筑后預期總銷售額，R為合理的利潤率，C為開發(fā)或建筑的直接成本，M為開發(fā)或建筑的間接成本，I為開發(fā)或建筑所需總成本的資本綜合利率。
（四）成本法
臺灣地區(qū)的成本法多用于建筑物估價，用于查估土地價格時，一般指未開發(fā)利用之土地成本，加上開發(fā)費用及合理利潤求取開發(fā)后的土地價格。在應用上與大陸基本相同。
二、臺灣的地價體系
臺灣地區(qū)和大陸及很多國家、地區(qū)類似，按照估價目的和估價任務來源不同，一般分為兩大類，即官方估價和民間估價。官方估價和民間估價的估價方法、程序、用途、法規(guī)依據等均不相同，民間估價是為特殊目的，針對個別土地進行估價，屬于宗地估價；官方估價主要是為政策性目的而采用的大量批次估價，以區(qū)片估價為主。因此，臺灣的地價體系應當包括以下地價種類：區(qū)段地價、公告地價、公告現值、宗地評估價和交易地價等，其中前三項屬于官方估價范疇，宗地評估價一般屬于民間估價范疇。