二、不動產先買權的效力問題
大陸法系國家不動產先買權偏重于債權的先買權，因先買權人附有條件的形成權的行使，權利人與義務人之間成立義務人與第三人所訂立同樣條件的買賣，此買賣為一獨立的新買賣契約。在物權的先買權，土地所有人為義務人，同時為形成權行使的相對人，其與先買權人之間買賣的成立，其意義雖無買賣契約的訂立，而其相互之間權利和義務有如由買賣契約所生，因而先買權人成為先買人。
在德國，不動產先買權的效力主要表現(xiàn)為：
（一）土地所有人有移轉其土地所有權與先買權人的義務。先買權雖不防止土地所有人移轉其土地與第三人，但先買權人對于第三人的關系，有如已為保全其移轉請求權的預告登記，所以土地所有人與第三人之間的買賣對于先買權人為無效。買受人（如已為所有人的登記）對于移轉于先買權的登記，有為承諾的義務。
（二）先買權人應支付出賣人與買受人所約定的價款。如果土地尚未移轉于買受人，先買權人只對出賣的所有人負此義務。如果買受人已依登記取得所有權，則先買權人應向買受人支付其所已支付給出賣人的價款，而向出賣人支付價款的余額。買受人在未受領其所已支付給出賣人的價款之前，就其土地的交付有同時履行抗辯權，得拒絕以先買權人為所有人登記的承諾及為土地的交付。先買權人已登記為所有人后，買受人對于土地的交付有獨立的價款返還請求權。
在臺灣地區(qū)，法定先買權的效力因其種類不同而有異。典權人的留買權不具有物權的效力，而僅為一種債權的先買權。（鄭玉波著：《民商法問題研究》（一），臺灣三民書局1991年版，第417 頁）土地法第34條之一共有人的優(yōu)先承購權并無對抗第三人的效力，僅有債權的效力， （王澤鑒著：《民法學說與判例研究》（第三冊）， 臺灣三民書局1993年版，第320頁）第104條承租人的優(yōu)先購買權具有物權性的效力；（同上，第323頁）第107條耕地承租人的優(yōu)先承買權僅具債權的效力，故耕地所有權已移轉于他人者，不得對于承買耕地之他人，主張優(yōu)先承受該地，僅能對于出租人請求損害賠償。（同上，第一冊，第521 頁）耕地三七一減租條例上承租人的優(yōu)先承買權，通說認為其有物權性質。依該條例第15條第三款的規(guī)定，如違反前二款規(guī)定，而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。在上述法定的先買權中，義務人負有通知義務。先買權人于接到通知后規(guī)定期限內未以書面表示承受者，視為放棄。約定的先買權僅具有債權效力，原則上不得對第三人主張任何權利，但權利人為擔?；谛惺瓜荣I權所成立買賣契約上的請求權，得在土地登記冊為預告登記，使出賣人所為妨害其利益的處分對其不生效力。
在我國，一方面，根據(jù)人民法院《意見》（試行）第118 條的規(guī)定，出租人出賣房屋時未盡通知義務，致使承租人喪失行使先買權機會的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。由此可知，承租人的先買權具有物權的效力，可以對抗第三人。依《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國合伙企業(yè)法》的規(guī)定，在股東依法轉讓其不動產出資或者合伙人依法轉讓其不動產份額時，如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意，其轉讓行為無效。所以，其他股東或者合伙人的先買權亦具有物權的效力。但共有人的先買權是否具有物權的效力，不無疑問。依照人民法院《意見》（試行）第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意，有償取得該項財產的，應當維護第三人合法利益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。所以，第三人在取得不動產時是惡意的（不論有償或者無償），享有先買權的共有人可以請求人民法院宣告該不動產買賣是無效的；第三人在取得不動產時是善意的、有償?shù)?，并且依法辦理了產權過戶登記手續(xù)，享有先買權的共有人就不能主張該不動產買賣無效，只能向出賣該不動產的共有人請求損害賠償。另一方面，先買權人應當在一定期限內行使先買權，否則，先買權人無限拖延表示是否購買，義務人出賣其不動產的權利就無法得到實現(xiàn)。所以，人民法院《意見》（試行）第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋， 應提前三個月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購買的，視為放棄。股東轉讓其不動產出資或者合伙人轉讓其不動產份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對于共有人出賣不動產時，對其他共有人有無通知義務，法無明文，在解釋上應認為出賣人負有通知義務。出賣人及時告知先買權人后，先買權人在指定期限或者合理期限內不作是否購買表示的，即喪失先買權，出賣人可以將其不動產出賣給第三人。
大陸法系國家不動產先買權偏重于債權的先買權，因先買權人附有條件的形成權的行使，權利人與義務人之間成立義務人與第三人所訂立同樣條件的買賣，此買賣為一獨立的新買賣契約。在物權的先買權，土地所有人為義務人，同時為形成權行使的相對人，其與先買權人之間買賣的成立，其意義雖無買賣契約的訂立，而其相互之間權利和義務有如由買賣契約所生，因而先買權人成為先買人。
在德國，不動產先買權的效力主要表現(xiàn)為：
（一）土地所有人有移轉其土地所有權與先買權人的義務。先買權雖不防止土地所有人移轉其土地與第三人，但先買權人對于第三人的關系，有如已為保全其移轉請求權的預告登記，所以土地所有人與第三人之間的買賣對于先買權人為無效。買受人（如已為所有人的登記）對于移轉于先買權的登記，有為承諾的義務。
（二）先買權人應支付出賣人與買受人所約定的價款。如果土地尚未移轉于買受人，先買權人只對出賣的所有人負此義務。如果買受人已依登記取得所有權，則先買權人應向買受人支付其所已支付給出賣人的價款，而向出賣人支付價款的余額。買受人在未受領其所已支付給出賣人的價款之前，就其土地的交付有同時履行抗辯權，得拒絕以先買權人為所有人登記的承諾及為土地的交付。先買權人已登記為所有人后，買受人對于土地的交付有獨立的價款返還請求權。
在臺灣地區(qū)，法定先買權的效力因其種類不同而有異。典權人的留買權不具有物權的效力，而僅為一種債權的先買權。（鄭玉波著：《民商法問題研究》（一），臺灣三民書局1991年版，第417 頁）土地法第34條之一共有人的優(yōu)先承購權并無對抗第三人的效力，僅有債權的效力， （王澤鑒著：《民法學說與判例研究》（第三冊）， 臺灣三民書局1993年版，第320頁）第104條承租人的優(yōu)先購買權具有物權性的效力；（同上，第323頁）第107條耕地承租人的優(yōu)先承買權僅具債權的效力，故耕地所有權已移轉于他人者，不得對于承買耕地之他人，主張優(yōu)先承受該地，僅能對于出租人請求損害賠償。（同上，第一冊，第521 頁）耕地三七一減租條例上承租人的優(yōu)先承買權，通說認為其有物權性質。依該條例第15條第三款的規(guī)定，如違反前二款規(guī)定，而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。在上述法定的先買權中，義務人負有通知義務。先買權人于接到通知后規(guī)定期限內未以書面表示承受者，視為放棄。約定的先買權僅具有債權效力，原則上不得對第三人主張任何權利，但權利人為擔?；谛惺瓜荣I權所成立買賣契約上的請求權，得在土地登記冊為預告登記，使出賣人所為妨害其利益的處分對其不生效力。
在我國，一方面，根據(jù)人民法院《意見》（試行）第118 條的規(guī)定，出租人出賣房屋時未盡通知義務，致使承租人喪失行使先買權機會的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。由此可知，承租人的先買權具有物權的效力，可以對抗第三人。依《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國合伙企業(yè)法》的規(guī)定，在股東依法轉讓其不動產出資或者合伙人依法轉讓其不動產份額時，如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意，其轉讓行為無效。所以，其他股東或者合伙人的先買權亦具有物權的效力。但共有人的先買權是否具有物權的效力，不無疑問。依照人民法院《意見》（試行）第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意，有償取得該項財產的，應當維護第三人合法利益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。所以，第三人在取得不動產時是惡意的（不論有償或者無償），享有先買權的共有人可以請求人民法院宣告該不動產買賣是無效的；第三人在取得不動產時是善意的、有償?shù)?，并且依法辦理了產權過戶登記手續(xù)，享有先買權的共有人就不能主張該不動產買賣無效，只能向出賣該不動產的共有人請求損害賠償。另一方面，先買權人應當在一定期限內行使先買權，否則，先買權人無限拖延表示是否購買，義務人出賣其不動產的權利就無法得到實現(xiàn)。所以，人民法院《意見》（試行）第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋， 應提前三個月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購買的，視為放棄。股東轉讓其不動產出資或者合伙人轉讓其不動產份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對于共有人出賣不動產時，對其他共有人有無通知義務，法無明文，在解釋上應認為出賣人負有通知義務。出賣人及時告知先買權人后，先買權人在指定期限或者合理期限內不作是否購買表示的，即喪失先買權，出賣人可以將其不動產出賣給第三人。