“8·31”大限，剛剛過去了兩周年。按照現(xiàn)行規(guī)定，出讓滿兩年而未動工開發(fā)的房地產(chǎn)項目用地，將被視作閑置用地由政府收回?！吨袊?jīng)營報》報道，兩年前“8·31”大限前夕成功闖關(guān)的北京200余塊土地，有近百塊迄今為止未動工開發(fā)。強制收回閑置土地，曾被認為是促進供給和穩(wěn)定房價的良方，現(xiàn)在看來并不是件容易事。
《閑置土地處置辦法》早在1999年4月就已通過，但是，現(xiàn)實情況比想像的要復(fù)雜。不是所有的土地不能開發(fā)動工都是開發(fā)商的責任。從上海市閑置土地成因分類看，有41%的閑置土地是拆遷困難造成的，29%是規(guī)劃調(diào)整造成的，另有30%是開發(fā)商資金不到位造成的。從報道上看，北京的百余塊地，大多正是受阻于拆遷。早期的土地出讓有很大程度上是“生地”出讓，拆遷成本變動的風險由開發(fā)商、拆遷公司或政府哪一方承擔并不明確。拆遷成本近年來急劇上升，一些城市的政府部門承諾包攬拆遷和大配套，最后不得不在財政中支出拆遷成本，而拆遷周期也是風險因素。
有專家認為“完全可以設(shè)定和執(zhí)行更為嚴格的標準”，但是，“一刀切”并不能解決問題。沒有開發(fā)商愿意自己的樓盤成為爛尾樓，沒有開發(fā)商愿意承擔資金財務(wù)風險。廣州市政府近一個月來收回47宗70萬平方米的閑置土地，其中8宗土地是由于政府部門行政行為造成，需要補償開發(fā)商。閑置土地很多是“8·31”大限之前的協(xié)議出讓土地，有的閑置時間長達9年，補償標準要不要包含土地增值，土地增值如何計算，恐怕這樣一團亂麻短時間很難理清。
現(xiàn)在，一些城市逐漸增加“熟地”出讓的比例，也就是土地儲備中心或土地開發(fā)公司進行前期土地的拆遷和“七通一平”的配套。然而，經(jīng)整理儲備后再推入土地市場，必須要有足夠的資金。一些城市的土地整理儲備中心資金流主要來自金融部門貸款和財政撥款，但土地成交后的回款要上繳地方財政，風險幾乎全部由銀行和政府承擔。對此，央行報告曾表示過明確擔憂。土地儲備的確可以避免閑置土地，但是，儲備土地本身是由政府資金承擔風險的存量土地，土地囤積帶來的巨大收益，仍可能影響房地產(chǎn)的價格和房地產(chǎn)有效的供應(yīng)量。
收回土地并不是目的，讓出讓土地盡早實現(xiàn)有效的房地產(chǎn)供應(yīng)，減少囤積才是調(diào)控初衷。按照相關(guān)法律，超過一年的閑置土地就應(yīng)征收土地閑置費，也是更容易操作，更有效果的方式。但是，按道理閑置超過一年比超過兩年的土地更多，媒體卻少有報道，不能收回土地的“黑幕”反而成為社會焦點。土地閑置費不僅要對房產(chǎn)開發(fā)商征收，還要對土地開發(fā)公司、土地儲備中心征收，社會資源才能充分得到利用。協(xié)議土地采用征收土地閑置費處理方式，可能更尊重歷史，合情合法。
減少囤積土地，僅僅靠簡單收回是不夠的，更重要的是，土地出讓的數(shù)量需要有科學(xué)的論證、社會的監(jiān)督、土地出讓合同的標準化。土地出讓的透明化是市場機制基礎(chǔ)，是資源有效利用的前提?！皣藯l”第一條中就規(guī)定：“各個城市要盡快地公布今、明兩年的土地供應(yīng)量、開發(fā)進展和分布情況”。7月1日起試行的《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》已經(jīng)對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、閑置土地認定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等及違約責任做了明確約定。這說明，處理閑置土地的細則越來越具體，越來越可行。
《閑置土地處置辦法》早在1999年4月就已通過，但是，現(xiàn)實情況比想像的要復(fù)雜。不是所有的土地不能開發(fā)動工都是開發(fā)商的責任。從上海市閑置土地成因分類看，有41%的閑置土地是拆遷困難造成的，29%是規(guī)劃調(diào)整造成的，另有30%是開發(fā)商資金不到位造成的。從報道上看，北京的百余塊地，大多正是受阻于拆遷。早期的土地出讓有很大程度上是“生地”出讓，拆遷成本變動的風險由開發(fā)商、拆遷公司或政府哪一方承擔并不明確。拆遷成本近年來急劇上升，一些城市的政府部門承諾包攬拆遷和大配套，最后不得不在財政中支出拆遷成本，而拆遷周期也是風險因素。
有專家認為“完全可以設(shè)定和執(zhí)行更為嚴格的標準”，但是，“一刀切”并不能解決問題。沒有開發(fā)商愿意自己的樓盤成為爛尾樓，沒有開發(fā)商愿意承擔資金財務(wù)風險。廣州市政府近一個月來收回47宗70萬平方米的閑置土地，其中8宗土地是由于政府部門行政行為造成，需要補償開發(fā)商。閑置土地很多是“8·31”大限之前的協(xié)議出讓土地，有的閑置時間長達9年，補償標準要不要包含土地增值，土地增值如何計算，恐怕這樣一團亂麻短時間很難理清。
現(xiàn)在，一些城市逐漸增加“熟地”出讓的比例，也就是土地儲備中心或土地開發(fā)公司進行前期土地的拆遷和“七通一平”的配套。然而，經(jīng)整理儲備后再推入土地市場，必須要有足夠的資金。一些城市的土地整理儲備中心資金流主要來自金融部門貸款和財政撥款，但土地成交后的回款要上繳地方財政，風險幾乎全部由銀行和政府承擔。對此，央行報告曾表示過明確擔憂。土地儲備的確可以避免閑置土地，但是，儲備土地本身是由政府資金承擔風險的存量土地，土地囤積帶來的巨大收益，仍可能影響房地產(chǎn)的價格和房地產(chǎn)有效的供應(yīng)量。
收回土地并不是目的，讓出讓土地盡早實現(xiàn)有效的房地產(chǎn)供應(yīng)，減少囤積才是調(diào)控初衷。按照相關(guān)法律，超過一年的閑置土地就應(yīng)征收土地閑置費，也是更容易操作，更有效果的方式。但是，按道理閑置超過一年比超過兩年的土地更多，媒體卻少有報道，不能收回土地的“黑幕”反而成為社會焦點。土地閑置費不僅要對房產(chǎn)開發(fā)商征收，還要對土地開發(fā)公司、土地儲備中心征收，社會資源才能充分得到利用。協(xié)議土地采用征收土地閑置費處理方式，可能更尊重歷史，合情合法。
減少囤積土地，僅僅靠簡單收回是不夠的，更重要的是，土地出讓的數(shù)量需要有科學(xué)的論證、社會的監(jiān)督、土地出讓合同的標準化。土地出讓的透明化是市場機制基礎(chǔ)，是資源有效利用的前提?！皣藯l”第一條中就規(guī)定：“各個城市要盡快地公布今、明兩年的土地供應(yīng)量、開發(fā)進展和分布情況”。7月1日起試行的《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》已經(jīng)對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、閑置土地認定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等及違約責任做了明確約定。這說明，處理閑置土地的細則越來越具體，越來越可行。