“8·31”大限，剛剛過(guò)去了兩周年。按照現(xiàn)行規(guī)定，出讓滿兩年而未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，將被視作閑置用地由政府收回?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，兩年前“8·31”大限前夕成功闖關(guān)的北京200余塊土地，有近百塊迄今為止未動(dòng)工開(kāi)發(fā)。強(qiáng)制收回閑置土地，曾被認(rèn)為是促進(jìn)供給和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的良方，現(xiàn)在看來(lái)并不是件容易事。
《閑置土地處置辦法》早在1999年4月就已通過(guò)，但是，現(xiàn)實(shí)情況比想像的要復(fù)雜。不是所有的土地不能開(kāi)發(fā)動(dòng)工都是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。從上海市閑置土地成因分類看，有41%的閑置土地是拆遷困難造成的，29%是規(guī)劃調(diào)整造成的，另有30%是開(kāi)發(fā)商資金不到位造成的。從報(bào)道上看，北京的百余塊地，大多正是受阻于拆遷。早期的土地出讓有很大程度上是“生地”出讓，拆遷成本變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商、拆遷公司或政府哪一方承擔(dān)并不明確。拆遷成本近年來(lái)急劇上升，一些城市的政府部門承諾包攬拆遷和大配套，最后不得不在財(cái)政中支出拆遷成本，而拆遷周期也是風(fēng)險(xiǎn)因素。
有專家認(rèn)為“完全可以設(shè)定和執(zhí)行更為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)”，但是，“一刀切”并不能解決問(wèn)題。沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意自己的樓盤成為爛尾樓，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意承擔(dān)資金財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣州市政府近一個(gè)月來(lái)收回47宗70萬(wàn)平方米的閑置土地，其中8宗土地是由于政府部門行政行為造成，需要補(bǔ)償開(kāi)發(fā)商。閑置土地很多是“8·31”大限之前的協(xié)議出讓土地，有的閑置時(shí)間長(zhǎng)達(dá)9年，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要不要包含土地增值，土地增值如何計(jì)算，恐怕這樣一團(tuán)亂麻短時(shí)間很難理清。
現(xiàn)在，一些城市逐漸增加“熟地”出讓的比例，也就是土地儲(chǔ)備中心或土地開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行前期土地的拆遷和“七通一平”的配套。然而，經(jīng)整理儲(chǔ)備后再推入土地市場(chǎng)，必須要有足夠的資金。一些城市的土地整理儲(chǔ)備中心資金流主要來(lái)自金融部門貸款和財(cái)政撥款，但土地成交后的回款要上繳地方財(cái)政，風(fēng)險(xiǎn)幾乎全部由銀行和政府承擔(dān)。對(duì)此，央行報(bào)告曾表示過(guò)明確擔(dān)憂。土地儲(chǔ)備的確可以避免閑置土地，但是，儲(chǔ)備土地本身是由政府資金承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的存量土地，土地囤積帶來(lái)的巨大收益，仍可能影響房地產(chǎn)的價(jià)格和房地產(chǎn)有效的供應(yīng)量。
收回土地并不是目的，讓出讓土地盡早實(shí)現(xiàn)有效的房地產(chǎn)供應(yīng)，減少囤積才是調(diào)控初衷。按照相關(guān)法律，超過(guò)一年的閑置土地就應(yīng)征收土地閑置費(fèi)，也是更容易操作，更有效果的方式。但是，按道理閑置超過(guò)一年比超過(guò)兩年的土地更多，媒體卻少有報(bào)道，不能收回土地的“黑幕”反而成為社會(huì)焦點(diǎn)。土地閑置費(fèi)不僅要對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商征收，還要對(duì)土地開(kāi)發(fā)公司、土地儲(chǔ)備中心征收，社會(huì)資源才能充分得到利用。協(xié)議土地采用征收土地閑置費(fèi)處理方式，可能更尊重歷史，合情合法。
減少囤積土地，僅僅靠簡(jiǎn)單收回是不夠的，更重要的是，土地出讓的數(shù)量需要有科學(xué)的論證、社會(huì)的監(jiān)督、土地出讓合同的標(biāo)準(zhǔn)化。土地出讓的透明化是市場(chǎng)機(jī)制基礎(chǔ)，是資源有效利用的前提。“國(guó)八條”第一條中就規(guī)定：“各個(gè)城市要盡快地公布今、明兩年的土地供應(yīng)量、開(kāi)發(fā)進(jìn)展和分布情況”。7月1日起試行的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》已經(jīng)對(duì)出讓土地的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度、閑置土地認(rèn)定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等及違約責(zé)任做了明確約定。這說(shuō)明，處理閑置土地的細(xì)則越來(lái)越具體，越來(lái)越可行。
《閑置土地處置辦法》早在1999年4月就已通過(guò)，但是，現(xiàn)實(shí)情況比想像的要復(fù)雜。不是所有的土地不能開(kāi)發(fā)動(dòng)工都是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。從上海市閑置土地成因分類看，有41%的閑置土地是拆遷困難造成的，29%是規(guī)劃調(diào)整造成的，另有30%是開(kāi)發(fā)商資金不到位造成的。從報(bào)道上看，北京的百余塊地，大多正是受阻于拆遷。早期的土地出讓有很大程度上是“生地”出讓，拆遷成本變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商、拆遷公司或政府哪一方承擔(dān)并不明確。拆遷成本近年來(lái)急劇上升，一些城市的政府部門承諾包攬拆遷和大配套，最后不得不在財(cái)政中支出拆遷成本，而拆遷周期也是風(fēng)險(xiǎn)因素。
有專家認(rèn)為“完全可以設(shè)定和執(zhí)行更為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)”，但是，“一刀切”并不能解決問(wèn)題。沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意自己的樓盤成為爛尾樓，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意承擔(dān)資金財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣州市政府近一個(gè)月來(lái)收回47宗70萬(wàn)平方米的閑置土地，其中8宗土地是由于政府部門行政行為造成，需要補(bǔ)償開(kāi)發(fā)商。閑置土地很多是“8·31”大限之前的協(xié)議出讓土地，有的閑置時(shí)間長(zhǎng)達(dá)9年，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要不要包含土地增值，土地增值如何計(jì)算，恐怕這樣一團(tuán)亂麻短時(shí)間很難理清。
現(xiàn)在，一些城市逐漸增加“熟地”出讓的比例，也就是土地儲(chǔ)備中心或土地開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行前期土地的拆遷和“七通一平”的配套。然而，經(jīng)整理儲(chǔ)備后再推入土地市場(chǎng)，必須要有足夠的資金。一些城市的土地整理儲(chǔ)備中心資金流主要來(lái)自金融部門貸款和財(cái)政撥款，但土地成交后的回款要上繳地方財(cái)政，風(fēng)險(xiǎn)幾乎全部由銀行和政府承擔(dān)。對(duì)此，央行報(bào)告曾表示過(guò)明確擔(dān)憂。土地儲(chǔ)備的確可以避免閑置土地，但是，儲(chǔ)備土地本身是由政府資金承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的存量土地，土地囤積帶來(lái)的巨大收益，仍可能影響房地產(chǎn)的價(jià)格和房地產(chǎn)有效的供應(yīng)量。
收回土地并不是目的，讓出讓土地盡早實(shí)現(xiàn)有效的房地產(chǎn)供應(yīng)，減少囤積才是調(diào)控初衷。按照相關(guān)法律，超過(guò)一年的閑置土地就應(yīng)征收土地閑置費(fèi)，也是更容易操作，更有效果的方式。但是，按道理閑置超過(guò)一年比超過(guò)兩年的土地更多，媒體卻少有報(bào)道，不能收回土地的“黑幕”反而成為社會(huì)焦點(diǎn)。土地閑置費(fèi)不僅要對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商征收，還要對(duì)土地開(kāi)發(fā)公司、土地儲(chǔ)備中心征收，社會(huì)資源才能充分得到利用。協(xié)議土地采用征收土地閑置費(fèi)處理方式，可能更尊重歷史，合情合法。
減少囤積土地，僅僅靠簡(jiǎn)單收回是不夠的，更重要的是，土地出讓的數(shù)量需要有科學(xué)的論證、社會(huì)的監(jiān)督、土地出讓合同的標(biāo)準(zhǔn)化。土地出讓的透明化是市場(chǎng)機(jī)制基礎(chǔ)，是資源有效利用的前提。“國(guó)八條”第一條中就規(guī)定：“各個(gè)城市要盡快地公布今、明兩年的土地供應(yīng)量、開(kāi)發(fā)進(jìn)展和分布情況”。7月1日起試行的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》已經(jīng)對(duì)出讓土地的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度、閑置土地認(rèn)定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等及違約責(zé)任做了明確約定。這說(shuō)明，處理閑置土地的細(xì)則越來(lái)越具體，越來(lái)越可行。