如果中國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)成為一個(gè)投資市場(chǎng)就應(yīng)該有輸有贏；有博奕有對(duì)沖；有繁榮有危機(jī)。徜若從這個(gè)意義體認(rèn)，目前城鎮(zhèn)住房110多億平方米的住房資源，理論市值估計(jì)在50-60萬(wàn)億元人民幣之間，其中二年多以來(lái)上漲了近20萬(wàn)億人民幣左右的市值；近一年多以來(lái)上漲了10萬(wàn)多億人民幣左右的市值，一年多城鎮(zhèn)房地產(chǎn)造就的資產(chǎn)市值就相當(dāng)于國(guó)資委屬下國(guó)有大中型企業(yè)50多年積累形成的16萬(wàn)億人民幣的整體資產(chǎn)，這肯定是一個(gè)充滿水分的神話﹗它也反映出：中國(guó)住房資產(chǎn)的預(yù)期收益已經(jīng)轉(zhuǎn)化為了當(dāng)期價(jià)格和現(xiàn)價(jià)體系，由此造成了中國(guó)住房資產(chǎn)的不穩(wěn)定性，以及政府應(yīng)承擔(dān)的廣泛的住房建設(shè)的社會(huì)責(zé)任。要總體解決這個(gè)困境，目前看來(lái)統(tǒng)一地權(quán)應(yīng)該是先的戰(zhàn)略選擇。
一、當(dāng)代中國(guó)高房?jī)r(jià)體系制度因素的歷史出路
1.中國(guó)住房改革的命脈缺憾
1986年我在國(guó)務(wù)院住房改革辦公室參與起草《城鎮(zhèn)住房制度改革試點(diǎn)方案說明》的時(shí)候，城鎮(zhèn)住房只有20億平方米，這是明清以來(lái)幾百年、特別是建國(guó)近四十年來(lái)中國(guó)城市房地產(chǎn)的主要家底，也是20歲以上的城市中國(guó)人當(dāng)時(shí)的基本人居環(huán)境。當(dāng)時(shí)經(jīng)過激烈討論的方案是，按每平方米200元賣給個(gè)人，進(jìn)行商品化改革，20億賣掉就是4000億，后來(lái)又調(diào)整到400元，企業(yè)留一部分，地方留一部分，中央政府要一部分，這個(gè)錢有兩個(gè)用途，一個(gè)是用于新房建設(shè)，一個(gè)是用于其他改革事業(yè)?；叵肫饋?lái)，經(jīng)過20年的發(fā)展，房?jī)r(jià)已從每平方米200元，漲到了一、兩萬(wàn)元的水平，世界的變化確實(shí)很大。
但是，中國(guó)商品化住房資產(chǎn)的價(jià)值體系仍建基于城鎮(zhèn)住宅可以商品化流通、村鎮(zhèn)住宅不能流通的半邊流通市，中國(guó)住房的權(quán)利體系仍然是不完整的；中國(guó)商品化住房資產(chǎn)的價(jià)值體系仍建基于房權(quán)與地權(quán)的分離，中國(guó)房?jī)r(jià)具有巨大的不穩(wěn)定性，它使中國(guó)住房的預(yù)期收益、未來(lái)收益轉(zhuǎn)為了當(dāng)期價(jià)格、現(xiàn)價(jià)體系，形成了巨大的風(fēng)險(xiǎn)性。它也反映了1998年中國(guó)實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，在改革步驟設(shè)計(jì)上的重大欠缺就是沒有考慮到應(yīng)以社會(huì)保障用房作為補(bǔ)充；沒有考慮到應(yīng)為公民解決足夠的近成本價(jià)的商品用房；沒有及時(shí)安排村鎮(zhèn)住宅接續(xù)的商品化改革，實(shí)施全流通；沒有解決國(guó)家和集體建設(shè)用地使用權(quán)的統(tǒng)一。由此造成了中國(guó)住房資產(chǎn)的不穩(wěn)定性，以及政府應(yīng)承擔(dān)的廣泛的住房建設(shè)的社會(huì)責(zé)任。
2.個(gè)別城市住房投資屬性的強(qiáng)化有可能使中國(guó)房市成為世界上的*游戲
在目前這種房市制度的缺陷中，城市房地產(chǎn)業(yè)脫離中國(guó)住宅總量的整體資源，成為局部熱潮，有關(guān)地方政府、開發(fā)商、炒樓團(tuán)及各種利益關(guān)聯(lián)方使住房成為稀缺的商品。中國(guó)住房兼具了商品、金融、社保等的多重屬性，住房的金融屬性反映了房地產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)型為投資市場(chǎng)的一部分，個(gè)別城市住房投資屬性的強(qiáng)化有使中國(guó)樓市成為世界上*游戲的傾向。
它使中國(guó)居民財(cái)富體系增加了脆弱性和不穩(wěn)定性，商業(yè)和居民的金融資產(chǎn)巨有罕見的市場(chǎng)換位能力和流動(dòng)性要求，中國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)已形成高度積累，構(gòu)成了金融過剩。拉動(dòng)目前的中國(guó)住房的價(jià)格增長(zhǎng)不過需要四、五萬(wàn)億人幣，但是引爆這個(gè)市場(chǎng)的泡沫也許就需要一、二萬(wàn)億元人民幣。上海、深圳、北京等大城市住房市場(chǎng)更具有高度投機(jī)性質(zhì)，面臨大規(guī)模價(jià)格重組的可能。如果炒樓團(tuán)和投資者的住房進(jìn)行比較集中的轉(zhuǎn)讓對(duì)沖，將有可能構(gòu)成10萬(wàn)億元人民幣以上的巨大資產(chǎn)流動(dòng)，僅以目前不到17萬(wàn)億人民幣的居民儲(chǔ)蓄難以完成均衡的市場(chǎng)轉(zhuǎn)換傳導(dǎo)。截止2007年6月30日中國(guó)廣義貨幣余額為37.78萬(wàn)億元；狹義貨幣余額為13.58萬(wàn)億元，這個(gè)資源不但要運(yùn)轉(zhuǎn)中國(guó)的巨大的生產(chǎn)體系，而且要承載中國(guó)的消費(fèi)體系，所余資源即使全部投資房地產(chǎn)，也不過七、八萬(wàn)億人民幣的入市資金，以這個(gè)水平再大幅拉升中國(guó)城鎮(zhèn)樓市的升水，不但會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的巨大分裂，而且也將造就溫州等炒樓團(tuán)的市場(chǎng)對(duì)沖。政府沒有擔(dān)房?jī)r(jià)上漲，也沒有財(cái)力托住這個(gè)市場(chǎng)的劇烈轉(zhuǎn)變。
的政治學(xué)家多伊奇和辛格對(duì)歷史總結(jié)時(shí)認(rèn)為：穩(wěn)定性的威脅是缺乏選擇性。為了促使住房資產(chǎn)升值，開發(fā)商正采用刺激社會(huì)心理預(yù)期的方法，借助市場(chǎng)和輿論變動(dòng)帶動(dòng)大城市的房?jī)r(jià)升值，用新聞潮構(gòu)造一種不可逆轉(zhuǎn)的普遍升值心理以對(duì)抗中國(guó)的真實(shí)資源情況和傳遞壓力，透支中國(guó)未來(lái)，使房?jī)r(jià)升值成為一種擬像控制和社會(huì)預(yù)期，以對(duì)房?jī)r(jià)的升值壓力轉(zhuǎn)化為對(duì)房?jī)r(jià)的升值預(yù)期，以新聞潮和社會(huì)預(yù)期牽引房?jī)r(jià)升值，這也是一種變相的住房選擇限制和升值強(qiáng)制，加速構(gòu)成了不同社會(huì)利益的決戰(zhàn)和開發(fā)商集團(tuán)更高明的社會(huì)壓力。它可能推進(jìn)更大規(guī)模的國(guó)際投資者博弈中國(guó)房?jī)r(jià)升值的熱潮并和中國(guó)政府開賭。由此將限制中國(guó)住房改革的選擇性，其實(shí)質(zhì)了也就是限制中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性。
3.房市結(jié)構(gòu)需要做出重大的轉(zhuǎn)型調(diào)整
對(duì)中國(guó)而言，貸款買房是借來(lái)的富貴，以房?jī)r(jià)的預(yù)期升值提高個(gè)人的貸款比例是風(fēng)險(xiǎn)的平衡，居住以外的房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)的預(yù)期*。建房有理，買房也無(wú)罪，但是需要買賣公正，不但需要市場(chǎng)公正，而且需要制度公正。如果考慮到中國(guó)城鄉(xiāng)住宅一體化的全流通、考慮到中國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地使用權(quán)可能帶來(lái)的住宅商品的流動(dòng)性，那么就有可能對(duì)現(xiàn)有住宅價(jià)格體系產(chǎn)生巨*性的*效果，甚至摧毀性效應(yīng)。
這種轉(zhuǎn)型有可能以五種方式進(jìn)行，即以行政為主導(dǎo)進(jìn)行；以全國(guó)人大的立法為主導(dǎo)進(jìn)行；也有可能以地方試驗(yàn)為前導(dǎo)進(jìn)行，例如廣東的農(nóng)宅入市；還有可能以市場(chǎng)自主發(fā)育的形式開展，例如小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)宅私下轉(zhuǎn)讓等，最后通過社會(huì)集體談判解決；也有可能通過市場(chǎng)的巨大內(nèi)在收縮，即危機(jī)調(diào)整進(jìn)行，日本、香港都經(jīng)歷過虛高房?jī)r(jià)的翻天覆地的崩盤。
應(yīng)該說中國(guó)房市正進(jìn)入一個(gè)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整的重大歷史轉(zhuǎn)型期，這是歷史的潮流。根據(jù)建設(shè)部有關(guān)資料，我們推算2006年中國(guó)城鄉(xiāng)住宅總量大約為375－380億平方米，其中私有化住宅總量應(yīng)該為300億以上平方米，城鎮(zhèn)住宅建筑面積110多億平方米，農(nóng)村住宅建筑面積265－270億平方米。中國(guó)已經(jīng)成為世界上的房屋消費(fèi)國(guó)，但是目前僅限于城市110多億平方米住房商品化流通的房地市場(chǎng)是一個(gè)不完整的半邊市場(chǎng)，隨時(shí)可以受到中國(guó)房市全流通的沖擊；它也是一個(gè)利益需要重大調(diào)整的市場(chǎng)，農(nóng)宅非商品流通沒有《憲法》的依據(jù)，也非市場(chǎng)機(jī)制使然，270億平方米左右農(nóng)村住宅的商品化流通不但是中國(guó)住房市場(chǎng)化改革的進(jìn)一步的方向，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史機(jī)會(huì)和財(cái)富利益調(diào)整的合理選擇，是八億農(nóng)民富裕的左籌右碼。目前城市畸高的房?jī)r(jià)是城鄉(xiāng)雙軌制住房制度的產(chǎn)物，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)遺傳病的反應(yīng)，是中國(guó)商品房市整體定價(jià)體制的扭曲，難以反映中國(guó)城鄉(xiāng)住宅的真實(shí)價(jià)值。村鎮(zhèn)住宅的全流通不但將使農(nóng)民致富，也將擴(kuò)大中國(guó)住房市場(chǎng)的巨大容量，而且還將修復(fù)畸形的中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格體系。
二、必須改變目前不合理的土地利用模式
1.土地供應(yīng)減少40萬(wàn)畝是2006年中國(guó)房?jī)r(jià)上揚(yáng)的重要原因
現(xiàn)行的征地制度來(lái)源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，它的成功就應(yīng)該是在房?jī)r(jià)上漲時(shí)加大土地供應(yīng)，以平抑房?jī)r(jià)，這是征地制度的優(yōu)越性，否則就譬如抱薪救火。但是中國(guó)2006年的土地供應(yīng)恰恰反其道而行之，對(duì)此它若不是土地調(diào)控的失誤，就是對(duì)征地制度的致命打擊，由此導(dǎo)致了現(xiàn)行的征地制度面臨著維持危機(jī)不斷加大、體系解構(gòu)、甚至運(yùn)轉(zhuǎn)失靈的趨向；面臨著投資者以從眾心理購(gòu)買房地產(chǎn)業(yè)的歷史潮流，購(gòu)買房地產(chǎn)正成為一種單向式上升的期權(quán)，只賺不賠，賠了再找?guī)さ牟┺摹?BR> 根據(jù)國(guó)土資源部2005年土地利用變更調(diào)查結(jié)果，2005年全年新增建設(shè)用地648萬(wàn)畝，其中新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地150萬(wàn)畝；新增村莊建設(shè)用地100萬(wàn)畝；其余大約400萬(wàn)畝為各類開發(fā)區(qū)、園的工礦建設(shè)用地和新增交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地。由于2005年新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地150萬(wàn)畝，2005年的中國(guó)房?jī)r(jià)大體還是可以接受的，對(duì)未來(lái)透支并不大。
但是根據(jù)國(guó)土資源部2006年土地利用變更調(diào)查結(jié)果，2006年全年新增建設(shè)用地32.9萬(wàn)公頃，也即493.5萬(wàn)畝。其中，新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地110萬(wàn)畝﹙7.4萬(wàn)公頃﹚，新增村莊建設(shè)用地大概45萬(wàn)畝（3.0萬(wàn)公頃），新增獨(dú)立工礦建設(shè)用地是219萬(wàn)畝﹙14.6萬(wàn)公頃﹚，新增交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地近119萬(wàn)畝。與2005年相比新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地減少了40萬(wàn)畝；新增村莊建設(shè)用地減少了55萬(wàn)畝，這是2006年以來(lái)房?jī)r(jià)有一個(gè)非常大的上漲的重要原因。它也說明了土地宏觀調(diào)控的失誤，一方面解決不好已批出土地的開發(fā)利用問題；一方面又解決不好新增建設(shè)用地問題，而且還解決不好互助建房的問題。為此2007年必須改變中國(guó)目前的供地模式，要么建立上級(jí)政府監(jiān)管、各級(jí)人大專設(shè)委員會(huì)監(jiān)督、信息全部公開、消費(fèi)者可以公開查詢、逾期開發(fā)土地堅(jiān)決收回的全國(guó)土地利用審批公示系統(tǒng)，讓全中國(guó)人民監(jiān)督土地利用情況；要么繼續(xù)維持目前的信息失靈的征地模式，并逐步自然解構(gòu)，否則保留這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的、政府包辦的征地模式就等于預(yù)留了住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
2.不能把土地制度、把住房問題都?xì)w結(jié)到招、拍、掛問題
根據(jù)國(guó)土資源部2006年土地利用變更調(diào)查結(jié)果，“2006年全國(guó)共出讓土地面積23.25萬(wàn)公頃，出讓價(jià)款7676.89億元，同比分別增長(zhǎng)40.4％和30.5％。其中招拍掛出讓面積6.65萬(wàn)公頃，出讓價(jià)款5492.09億元，分別增長(zhǎng)16.3％和30.9％?！币簿褪钦f2006年全國(guó)共出讓土地23.25萬(wàn)公頃即348.75萬(wàn)畝，其中招、拍、掛出讓的土地面積僅為6.6公頃即99.75萬(wàn)畝，招、拍、掛出讓的土地占全國(guó)全部出讓土地的28.6％，不要輕易相信招、拍、掛導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)，2006年70％的出讓土地并不是采取招、拍、掛轉(zhuǎn)讓的。因此，2007年從這一部分中拿出50萬(wàn)畝土地以上，通過各級(jí)房改機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，以人民群眾出資合作建房的形式，建立近成本價(jià)商品房，解決市場(chǎng)的迫切需要是完全必要的，也是解決中國(guó)財(cái)富再分配的必由之路。
2006年招、拍、掛的土地面積不到30％，但是收入?yún)s達(dá)到了5492億，招、拍、掛的收益對(duì)地方政府的刺激作用非常大；非招、拍、掛的土地超過70％，但是這部分收入?yún)s只有2184.8億，為了平衡各級(jí)地方政府之需要，近成本價(jià)商品房的土地出讓金可分10—20分期繳納，這樣可以不減少政府實(shí)際土地轉(zhuǎn)讓收入，轉(zhuǎn)為社保用房的土地仍然可以列入政府特別預(yù)算，不收土地出讓金，但是要保留給有需要的人士今后補(bǔ)繳的空間。
一、當(dāng)代中國(guó)高房?jī)r(jià)體系制度因素的歷史出路
1.中國(guó)住房改革的命脈缺憾
1986年我在國(guó)務(wù)院住房改革辦公室參與起草《城鎮(zhèn)住房制度改革試點(diǎn)方案說明》的時(shí)候，城鎮(zhèn)住房只有20億平方米，這是明清以來(lái)幾百年、特別是建國(guó)近四十年來(lái)中國(guó)城市房地產(chǎn)的主要家底，也是20歲以上的城市中國(guó)人當(dāng)時(shí)的基本人居環(huán)境。當(dāng)時(shí)經(jīng)過激烈討論的方案是，按每平方米200元賣給個(gè)人，進(jìn)行商品化改革，20億賣掉就是4000億，后來(lái)又調(diào)整到400元，企業(yè)留一部分，地方留一部分，中央政府要一部分，這個(gè)錢有兩個(gè)用途，一個(gè)是用于新房建設(shè)，一個(gè)是用于其他改革事業(yè)?；叵肫饋?lái)，經(jīng)過20年的發(fā)展，房?jī)r(jià)已從每平方米200元，漲到了一、兩萬(wàn)元的水平，世界的變化確實(shí)很大。
但是，中國(guó)商品化住房資產(chǎn)的價(jià)值體系仍建基于城鎮(zhèn)住宅可以商品化流通、村鎮(zhèn)住宅不能流通的半邊流通市，中國(guó)住房的權(quán)利體系仍然是不完整的；中國(guó)商品化住房資產(chǎn)的價(jià)值體系仍建基于房權(quán)與地權(quán)的分離，中國(guó)房?jī)r(jià)具有巨大的不穩(wěn)定性，它使中國(guó)住房的預(yù)期收益、未來(lái)收益轉(zhuǎn)為了當(dāng)期價(jià)格、現(xiàn)價(jià)體系，形成了巨大的風(fēng)險(xiǎn)性。它也反映了1998年中國(guó)實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，在改革步驟設(shè)計(jì)上的重大欠缺就是沒有考慮到應(yīng)以社會(huì)保障用房作為補(bǔ)充；沒有考慮到應(yīng)為公民解決足夠的近成本價(jià)的商品用房；沒有及時(shí)安排村鎮(zhèn)住宅接續(xù)的商品化改革，實(shí)施全流通；沒有解決國(guó)家和集體建設(shè)用地使用權(quán)的統(tǒng)一。由此造成了中國(guó)住房資產(chǎn)的不穩(wěn)定性，以及政府應(yīng)承擔(dān)的廣泛的住房建設(shè)的社會(huì)責(zé)任。
2.個(gè)別城市住房投資屬性的強(qiáng)化有可能使中國(guó)房市成為世界上的*游戲
在目前這種房市制度的缺陷中，城市房地產(chǎn)業(yè)脫離中國(guó)住宅總量的整體資源，成為局部熱潮，有關(guān)地方政府、開發(fā)商、炒樓團(tuán)及各種利益關(guān)聯(lián)方使住房成為稀缺的商品。中國(guó)住房兼具了商品、金融、社保等的多重屬性，住房的金融屬性反映了房地產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)型為投資市場(chǎng)的一部分，個(gè)別城市住房投資屬性的強(qiáng)化有使中國(guó)樓市成為世界上*游戲的傾向。
它使中國(guó)居民財(cái)富體系增加了脆弱性和不穩(wěn)定性，商業(yè)和居民的金融資產(chǎn)巨有罕見的市場(chǎng)換位能力和流動(dòng)性要求，中國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)已形成高度積累，構(gòu)成了金融過剩。拉動(dòng)目前的中國(guó)住房的價(jià)格增長(zhǎng)不過需要四、五萬(wàn)億人幣，但是引爆這個(gè)市場(chǎng)的泡沫也許就需要一、二萬(wàn)億元人民幣。上海、深圳、北京等大城市住房市場(chǎng)更具有高度投機(jī)性質(zhì)，面臨大規(guī)模價(jià)格重組的可能。如果炒樓團(tuán)和投資者的住房進(jìn)行比較集中的轉(zhuǎn)讓對(duì)沖，將有可能構(gòu)成10萬(wàn)億元人民幣以上的巨大資產(chǎn)流動(dòng)，僅以目前不到17萬(wàn)億人民幣的居民儲(chǔ)蓄難以完成均衡的市場(chǎng)轉(zhuǎn)換傳導(dǎo)。截止2007年6月30日中國(guó)廣義貨幣余額為37.78萬(wàn)億元；狹義貨幣余額為13.58萬(wàn)億元，這個(gè)資源不但要運(yùn)轉(zhuǎn)中國(guó)的巨大的生產(chǎn)體系，而且要承載中國(guó)的消費(fèi)體系，所余資源即使全部投資房地產(chǎn)，也不過七、八萬(wàn)億人民幣的入市資金，以這個(gè)水平再大幅拉升中國(guó)城鎮(zhèn)樓市的升水，不但會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的巨大分裂，而且也將造就溫州等炒樓團(tuán)的市場(chǎng)對(duì)沖。政府沒有擔(dān)房?jī)r(jià)上漲，也沒有財(cái)力托住這個(gè)市場(chǎng)的劇烈轉(zhuǎn)變。
的政治學(xué)家多伊奇和辛格對(duì)歷史總結(jié)時(shí)認(rèn)為：穩(wěn)定性的威脅是缺乏選擇性。為了促使住房資產(chǎn)升值，開發(fā)商正采用刺激社會(huì)心理預(yù)期的方法，借助市場(chǎng)和輿論變動(dòng)帶動(dòng)大城市的房?jī)r(jià)升值，用新聞潮構(gòu)造一種不可逆轉(zhuǎn)的普遍升值心理以對(duì)抗中國(guó)的真實(shí)資源情況和傳遞壓力，透支中國(guó)未來(lái)，使房?jī)r(jià)升值成為一種擬像控制和社會(huì)預(yù)期，以對(duì)房?jī)r(jià)的升值壓力轉(zhuǎn)化為對(duì)房?jī)r(jià)的升值預(yù)期，以新聞潮和社會(huì)預(yù)期牽引房?jī)r(jià)升值，這也是一種變相的住房選擇限制和升值強(qiáng)制，加速構(gòu)成了不同社會(huì)利益的決戰(zhàn)和開發(fā)商集團(tuán)更高明的社會(huì)壓力。它可能推進(jìn)更大規(guī)模的國(guó)際投資者博弈中國(guó)房?jī)r(jià)升值的熱潮并和中國(guó)政府開賭。由此將限制中國(guó)住房改革的選擇性，其實(shí)質(zhì)了也就是限制中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性。
3.房市結(jié)構(gòu)需要做出重大的轉(zhuǎn)型調(diào)整
對(duì)中國(guó)而言，貸款買房是借來(lái)的富貴，以房?jī)r(jià)的預(yù)期升值提高個(gè)人的貸款比例是風(fēng)險(xiǎn)的平衡，居住以外的房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)的預(yù)期*。建房有理，買房也無(wú)罪，但是需要買賣公正，不但需要市場(chǎng)公正，而且需要制度公正。如果考慮到中國(guó)城鄉(xiāng)住宅一體化的全流通、考慮到中國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地使用權(quán)可能帶來(lái)的住宅商品的流動(dòng)性，那么就有可能對(duì)現(xiàn)有住宅價(jià)格體系產(chǎn)生巨*性的*效果，甚至摧毀性效應(yīng)。
這種轉(zhuǎn)型有可能以五種方式進(jìn)行，即以行政為主導(dǎo)進(jìn)行；以全國(guó)人大的立法為主導(dǎo)進(jìn)行；也有可能以地方試驗(yàn)為前導(dǎo)進(jìn)行，例如廣東的農(nóng)宅入市；還有可能以市場(chǎng)自主發(fā)育的形式開展，例如小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)宅私下轉(zhuǎn)讓等，最后通過社會(huì)集體談判解決；也有可能通過市場(chǎng)的巨大內(nèi)在收縮，即危機(jī)調(diào)整進(jìn)行，日本、香港都經(jīng)歷過虛高房?jī)r(jià)的翻天覆地的崩盤。
應(yīng)該說中國(guó)房市正進(jìn)入一個(gè)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整的重大歷史轉(zhuǎn)型期，這是歷史的潮流。根據(jù)建設(shè)部有關(guān)資料，我們推算2006年中國(guó)城鄉(xiāng)住宅總量大約為375－380億平方米，其中私有化住宅總量應(yīng)該為300億以上平方米，城鎮(zhèn)住宅建筑面積110多億平方米，農(nóng)村住宅建筑面積265－270億平方米。中國(guó)已經(jīng)成為世界上的房屋消費(fèi)國(guó)，但是目前僅限于城市110多億平方米住房商品化流通的房地市場(chǎng)是一個(gè)不完整的半邊市場(chǎng)，隨時(shí)可以受到中國(guó)房市全流通的沖擊；它也是一個(gè)利益需要重大調(diào)整的市場(chǎng)，農(nóng)宅非商品流通沒有《憲法》的依據(jù)，也非市場(chǎng)機(jī)制使然，270億平方米左右農(nóng)村住宅的商品化流通不但是中國(guó)住房市場(chǎng)化改革的進(jìn)一步的方向，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史機(jī)會(huì)和財(cái)富利益調(diào)整的合理選擇，是八億農(nóng)民富裕的左籌右碼。目前城市畸高的房?jī)r(jià)是城鄉(xiāng)雙軌制住房制度的產(chǎn)物，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)遺傳病的反應(yīng)，是中國(guó)商品房市整體定價(jià)體制的扭曲，難以反映中國(guó)城鄉(xiāng)住宅的真實(shí)價(jià)值。村鎮(zhèn)住宅的全流通不但將使農(nóng)民致富，也將擴(kuò)大中國(guó)住房市場(chǎng)的巨大容量，而且還將修復(fù)畸形的中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格體系。
二、必須改變目前不合理的土地利用模式
1.土地供應(yīng)減少40萬(wàn)畝是2006年中國(guó)房?jī)r(jià)上揚(yáng)的重要原因
現(xiàn)行的征地制度來(lái)源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，它的成功就應(yīng)該是在房?jī)r(jià)上漲時(shí)加大土地供應(yīng)，以平抑房?jī)r(jià)，這是征地制度的優(yōu)越性，否則就譬如抱薪救火。但是中國(guó)2006年的土地供應(yīng)恰恰反其道而行之，對(duì)此它若不是土地調(diào)控的失誤，就是對(duì)征地制度的致命打擊，由此導(dǎo)致了現(xiàn)行的征地制度面臨著維持危機(jī)不斷加大、體系解構(gòu)、甚至運(yùn)轉(zhuǎn)失靈的趨向；面臨著投資者以從眾心理購(gòu)買房地產(chǎn)業(yè)的歷史潮流，購(gòu)買房地產(chǎn)正成為一種單向式上升的期權(quán)，只賺不賠，賠了再找?guī)さ牟┺摹?BR> 根據(jù)國(guó)土資源部2005年土地利用變更調(diào)查結(jié)果，2005年全年新增建設(shè)用地648萬(wàn)畝，其中新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地150萬(wàn)畝；新增村莊建設(shè)用地100萬(wàn)畝；其余大約400萬(wàn)畝為各類開發(fā)區(qū)、園的工礦建設(shè)用地和新增交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地。由于2005年新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地150萬(wàn)畝，2005年的中國(guó)房?jī)r(jià)大體還是可以接受的，對(duì)未來(lái)透支并不大。
但是根據(jù)國(guó)土資源部2006年土地利用變更調(diào)查結(jié)果，2006年全年新增建設(shè)用地32.9萬(wàn)公頃，也即493.5萬(wàn)畝。其中，新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地110萬(wàn)畝﹙7.4萬(wàn)公頃﹚，新增村莊建設(shè)用地大概45萬(wàn)畝（3.0萬(wàn)公頃），新增獨(dú)立工礦建設(shè)用地是219萬(wàn)畝﹙14.6萬(wàn)公頃﹚，新增交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地近119萬(wàn)畝。與2005年相比新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地減少了40萬(wàn)畝；新增村莊建設(shè)用地減少了55萬(wàn)畝，這是2006年以來(lái)房?jī)r(jià)有一個(gè)非常大的上漲的重要原因。它也說明了土地宏觀調(diào)控的失誤，一方面解決不好已批出土地的開發(fā)利用問題；一方面又解決不好新增建設(shè)用地問題，而且還解決不好互助建房的問題。為此2007年必須改變中國(guó)目前的供地模式，要么建立上級(jí)政府監(jiān)管、各級(jí)人大專設(shè)委員會(huì)監(jiān)督、信息全部公開、消費(fèi)者可以公開查詢、逾期開發(fā)土地堅(jiān)決收回的全國(guó)土地利用審批公示系統(tǒng)，讓全中國(guó)人民監(jiān)督土地利用情況；要么繼續(xù)維持目前的信息失靈的征地模式，并逐步自然解構(gòu)，否則保留這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的、政府包辦的征地模式就等于預(yù)留了住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
2.不能把土地制度、把住房問題都?xì)w結(jié)到招、拍、掛問題
根據(jù)國(guó)土資源部2006年土地利用變更調(diào)查結(jié)果，“2006年全國(guó)共出讓土地面積23.25萬(wàn)公頃，出讓價(jià)款7676.89億元，同比分別增長(zhǎng)40.4％和30.5％。其中招拍掛出讓面積6.65萬(wàn)公頃，出讓價(jià)款5492.09億元，分別增長(zhǎng)16.3％和30.9％?！币簿褪钦f2006年全國(guó)共出讓土地23.25萬(wàn)公頃即348.75萬(wàn)畝，其中招、拍、掛出讓的土地面積僅為6.6公頃即99.75萬(wàn)畝，招、拍、掛出讓的土地占全國(guó)全部出讓土地的28.6％，不要輕易相信招、拍、掛導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)，2006年70％的出讓土地并不是采取招、拍、掛轉(zhuǎn)讓的。因此，2007年從這一部分中拿出50萬(wàn)畝土地以上，通過各級(jí)房改機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，以人民群眾出資合作建房的形式，建立近成本價(jià)商品房，解決市場(chǎng)的迫切需要是完全必要的，也是解決中國(guó)財(cái)富再分配的必由之路。
2006年招、拍、掛的土地面積不到30％，但是收入?yún)s達(dá)到了5492億，招、拍、掛的收益對(duì)地方政府的刺激作用非常大；非招、拍、掛的土地超過70％，但是這部分收入?yún)s只有2184.8億，為了平衡各級(jí)地方政府之需要，近成本價(jià)商品房的土地出讓金可分10—20分期繳納，這樣可以不減少政府實(shí)際土地轉(zhuǎn)讓收入，轉(zhuǎn)為社保用房的土地仍然可以列入政府特別預(yù)算，不收土地出讓金，但是要保留給有需要的人士今后補(bǔ)繳的空間。