土地估價具有什么樣的作用？或者說，我們?yōu)槭裁匆M(jìn)行土地估價？
一個土地估價師應(yīng)該充分了解土地估價的社會責(zé)任及社會意義，這不僅有利于我們非常認(rèn)真地對待每一項(xiàng)土地估價任務(wù)，還有助于我們在估價業(yè)務(wù)方面的開拓。
從一般意義上說，土地估價具有土地價值信息披露和價值鑒證兩大功能。
第一個功能是滿足社會對土地價值狀況的了解，包括滿足社會對土地個案價值的了解、對區(qū)域性土地市場價值水平的了解、對土地價值的潛在變化趨勢的了解等等，是一種對土地估價的自由需求。作為一個行業(yè)，土地估價的作用之一就是協(xié)助公眾，為公眾提供有關(guān)財(cái)產(chǎn)價值問題方面的指導(dǎo)。很多人因?yàn)楦鞣N原因，需要了解土地的價值狀況，但是自己沒有能力、時間和知識對價值做出可靠的估算，因此就去找專業(yè)人員進(jìn)行正式或非正式的評估，比如土地價值評定（交易、咨詢）、土地經(jīng)營管理中土地價值顧問。政府在為公眾服務(wù)時，也有這方面的責(zé)任和需求，要為公眾提供土地價值市場指導(dǎo)（如建立土地價值公共信息發(fā)布制度），建設(shè)土地市場競爭機(jī)制（主要是解決市場信息對稱問題）。
從歷來說，無論消費(fèi)者還是從業(yè)者，如果他們對某些事物缺乏買賣經(jīng)驗(yàn)，那么他們會依靠專家的意見或者政府等權(quán)威機(jī)構(gòu)的意見來對該事物的價值做出估算，在土地估價方面尤其如此。如果在沒有近期市場經(jīng)驗(yàn)的條件下，沒有法律規(guī)定必須進(jìn)行估價時，自己采取一些非正式的估價是可以的。但是直覺的價值判斷有時也是不可靠的，因?yàn)檫@種直覺不一定正確，建議也不一定正確。如果有很鄭重的土地估價要求，為了獲得公正客觀的土地估價結(jié)果，在沒有專家建議，又沒有直接經(jīng)驗(yàn)的情況下，必須選用更專業(yè)的估價方式，那就是正式的土地估價。正式評估能夠非常專業(yè)地取得可靠的土地價值和估價所需要的各種信息。
正式的土地估價服務(wù)一般通過委托得到。正式的估價由在土地估價方面受過專門訓(xùn)練的土地估價師或者專業(yè)人員進(jìn)行，需要系統(tǒng)收集和分析相關(guān)的市場數(shù)據(jù)而對土地價值進(jìn)行估算，并形成書面的土地估價報(bào)告。委托方可以通過正式估價出具的土地估價報(bào)告了解評估結(jié)論是如何得到的。但是那種非正式的土地評估則正好相反，因?yàn)樵诜钦降墓纼r中，不會有詳盡的信息或沒有信息，估價結(jié)論是憑直覺、過去的經(jīng)驗(yàn)或一般常識做出的。
無論是正式的土地估價還是非正式的估價，都是社會及市場了解土地價值的不同需求，滿足不同的估價要求和目的。
土地估價的第二個功能就是滿足在建立社會和經(jīng)濟(jì)秩序中對土地價值狀況的鑒證，包括土地利益關(guān)系界定、土地經(jīng)濟(jì)責(zé)任確定、土地價值爭議協(xié)調(diào)等等。在土地稅收方面，也需要土地價值評定。土地估價的第二個功能是一種對土地估價的法定需求。在商業(yè)慣例或法律規(guī)定要求評估具有總體客觀性的情況下，為社會提供一種公正、無私的價值估算。這種情況下的評估必須是正式的、經(jīng)得起審查并且以書面形式形成。正如法庭書記官的記錄或公正員的簽字一樣，由一位公正的評估師所做的正式評估也是一種重要的商業(yè)或法律文件。
從某種意義上看，土地估價作為土地價值鑒證的方式，已經(jīng)是一種社會制度建設(shè)的需要。在很多市場經(jīng)濟(jì)體制國家都已經(jīng)成為一種法定要求，并建立了土地估價制度。土地估價制度是社會經(jīng)濟(jì)信用機(jī)制的重要組成部分，其實(shí)質(zhì)就是誠信機(jī)制。
估價制度的產(chǎn)生，源于對資產(chǎn)價值認(rèn)定中的不信任假定。在市場體制下，作為基本的權(quán)利，利益主體各方要求客觀地了解資產(chǎn)的價值狀況。但是，由于信息透明程度及專業(yè)知識，特別是對其他人的不信任，要真實(shí)客觀地了解資產(chǎn)價值狀況是非常困難的。作為第三方，估價的介入，以專業(yè)的角色將資產(chǎn)價值信息披露給需要者，便很好地解決了這個問題。在這里面，專業(yè)知識固然重要，但是更重要的是估價者是第三者，更具有可信任的條件。從這一點(diǎn)可以看到，估價者在此充當(dāng)了公信者，所以，其誠信是多么重要。
現(xiàn)實(shí)中我們可以看到，國家法律規(guī)定，對于上市公司的資產(chǎn)狀況要由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行披露，主要是為了解決上市公司管理層面與眾多不定的股票持有者之間的信息不平衡與不信任問題，防止上市公司管理層侵害股票持有者的利益，維護(hù)社會公意。在我國還有很多方面由于缺乏評估制度造成社會不公的，比如一些地方政府為了利用土地招商引資或賣地聚財(cái)，完全不尊重估價結(jié)果，隨意降低或抬高基準(zhǔn)地價，給地方的社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展造成了嚴(yán)重的不良后果，并實(shí)質(zhì)上侵害了公眾利益。又比如，我國的土地征收過程中，由于沒有評估制度的介入，存在著嚴(yán)重的信息不對稱。絕大多數(shù)被征地農(nóng)民由于缺乏專業(yè)知識，根本不清楚自己的土地究竟值多少錢，在征地過程中處于一種及其被動的地位，對征地補(bǔ)償價格的形成沒有主動性和發(fā)言權(quán)，所以很容易受到利益侵害。在這種狀態(tài)下，農(nóng)民和政府是一對相對獨(dú)立的利益各方，農(nóng)民對政府肯定會缺乏信任。如果我們有一個較好的估價機(jī)制介入其中，也會逐步在農(nóng)民和政府之間建立起一個誠信機(jī)制來。
估價師在接受一個土地估價案件時，要明確估價活動的性質(zhì)。是一般的自由需求還是來源于法定需求。是滿足一般市場交易的需求還是滿足涉及公眾利益的土地交易需求，這對評估原則的確定和評估方法的選擇都很重要。
一個土地估價師應(yīng)該充分了解土地估價的社會責(zé)任及社會意義，這不僅有利于我們非常認(rèn)真地對待每一項(xiàng)土地估價任務(wù)，還有助于我們在估價業(yè)務(wù)方面的開拓。
從一般意義上說，土地估價具有土地價值信息披露和價值鑒證兩大功能。
第一個功能是滿足社會對土地價值狀況的了解，包括滿足社會對土地個案價值的了解、對區(qū)域性土地市場價值水平的了解、對土地價值的潛在變化趨勢的了解等等，是一種對土地估價的自由需求。作為一個行業(yè)，土地估價的作用之一就是協(xié)助公眾，為公眾提供有關(guān)財(cái)產(chǎn)價值問題方面的指導(dǎo)。很多人因?yàn)楦鞣N原因，需要了解土地的價值狀況，但是自己沒有能力、時間和知識對價值做出可靠的估算，因此就去找專業(yè)人員進(jìn)行正式或非正式的評估，比如土地價值評定（交易、咨詢）、土地經(jīng)營管理中土地價值顧問。政府在為公眾服務(wù)時，也有這方面的責(zé)任和需求，要為公眾提供土地價值市場指導(dǎo)（如建立土地價值公共信息發(fā)布制度），建設(shè)土地市場競爭機(jī)制（主要是解決市場信息對稱問題）。
從歷來說，無論消費(fèi)者還是從業(yè)者，如果他們對某些事物缺乏買賣經(jīng)驗(yàn)，那么他們會依靠專家的意見或者政府等權(quán)威機(jī)構(gòu)的意見來對該事物的價值做出估算，在土地估價方面尤其如此。如果在沒有近期市場經(jīng)驗(yàn)的條件下，沒有法律規(guī)定必須進(jìn)行估價時，自己采取一些非正式的估價是可以的。但是直覺的價值判斷有時也是不可靠的，因?yàn)檫@種直覺不一定正確，建議也不一定正確。如果有很鄭重的土地估價要求，為了獲得公正客觀的土地估價結(jié)果，在沒有專家建議，又沒有直接經(jīng)驗(yàn)的情況下，必須選用更專業(yè)的估價方式，那就是正式的土地估價。正式評估能夠非常專業(yè)地取得可靠的土地價值和估價所需要的各種信息。
正式的土地估價服務(wù)一般通過委托得到。正式的估價由在土地估價方面受過專門訓(xùn)練的土地估價師或者專業(yè)人員進(jìn)行，需要系統(tǒng)收集和分析相關(guān)的市場數(shù)據(jù)而對土地價值進(jìn)行估算，并形成書面的土地估價報(bào)告。委托方可以通過正式估價出具的土地估價報(bào)告了解評估結(jié)論是如何得到的。但是那種非正式的土地評估則正好相反，因?yàn)樵诜钦降墓纼r中，不會有詳盡的信息或沒有信息，估價結(jié)論是憑直覺、過去的經(jīng)驗(yàn)或一般常識做出的。
無論是正式的土地估價還是非正式的估價，都是社會及市場了解土地價值的不同需求，滿足不同的估價要求和目的。
土地估價的第二個功能就是滿足在建立社會和經(jīng)濟(jì)秩序中對土地價值狀況的鑒證，包括土地利益關(guān)系界定、土地經(jīng)濟(jì)責(zé)任確定、土地價值爭議協(xié)調(diào)等等。在土地稅收方面，也需要土地價值評定。土地估價的第二個功能是一種對土地估價的法定需求。在商業(yè)慣例或法律規(guī)定要求評估具有總體客觀性的情況下，為社會提供一種公正、無私的價值估算。這種情況下的評估必須是正式的、經(jīng)得起審查并且以書面形式形成。正如法庭書記官的記錄或公正員的簽字一樣，由一位公正的評估師所做的正式評估也是一種重要的商業(yè)或法律文件。
從某種意義上看，土地估價作為土地價值鑒證的方式，已經(jīng)是一種社會制度建設(shè)的需要。在很多市場經(jīng)濟(jì)體制國家都已經(jīng)成為一種法定要求，并建立了土地估價制度。土地估價制度是社會經(jīng)濟(jì)信用機(jī)制的重要組成部分，其實(shí)質(zhì)就是誠信機(jī)制。
估價制度的產(chǎn)生，源于對資產(chǎn)價值認(rèn)定中的不信任假定。在市場體制下，作為基本的權(quán)利，利益主體各方要求客觀地了解資產(chǎn)的價值狀況。但是，由于信息透明程度及專業(yè)知識，特別是對其他人的不信任，要真實(shí)客觀地了解資產(chǎn)價值狀況是非常困難的。作為第三方，估價的介入，以專業(yè)的角色將資產(chǎn)價值信息披露給需要者，便很好地解決了這個問題。在這里面，專業(yè)知識固然重要，但是更重要的是估價者是第三者，更具有可信任的條件。從這一點(diǎn)可以看到，估價者在此充當(dāng)了公信者，所以，其誠信是多么重要。
現(xiàn)實(shí)中我們可以看到，國家法律規(guī)定，對于上市公司的資產(chǎn)狀況要由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行披露，主要是為了解決上市公司管理層面與眾多不定的股票持有者之間的信息不平衡與不信任問題，防止上市公司管理層侵害股票持有者的利益，維護(hù)社會公意。在我國還有很多方面由于缺乏評估制度造成社會不公的，比如一些地方政府為了利用土地招商引資或賣地聚財(cái)，完全不尊重估價結(jié)果，隨意降低或抬高基準(zhǔn)地價，給地方的社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展造成了嚴(yán)重的不良后果，并實(shí)質(zhì)上侵害了公眾利益。又比如，我國的土地征收過程中，由于沒有評估制度的介入，存在著嚴(yán)重的信息不對稱。絕大多數(shù)被征地農(nóng)民由于缺乏專業(yè)知識，根本不清楚自己的土地究竟值多少錢，在征地過程中處于一種及其被動的地位，對征地補(bǔ)償價格的形成沒有主動性和發(fā)言權(quán)，所以很容易受到利益侵害。在這種狀態(tài)下，農(nóng)民和政府是一對相對獨(dú)立的利益各方，農(nóng)民對政府肯定會缺乏信任。如果我們有一個較好的估價機(jī)制介入其中，也會逐步在農(nóng)民和政府之間建立起一個誠信機(jī)制來。
估價師在接受一個土地估價案件時，要明確估價活動的性質(zhì)。是一般的自由需求還是來源于法定需求。是滿足一般市場交易的需求還是滿足涉及公眾利益的土地交易需求，這對評估原則的確定和評估方法的選擇都很重要。