當(dāng)前市場對房價上漲以及商品房投資收益存在一定的不合理預(yù)期，中長期看，我國商品房對個人的投資價值將趨弱化。
據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，今年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個百分點；環(huán)比上漲1.0%；二手住房銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比上月高1個百分點；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月低0.3個百分點。房價再次成為關(guān)注的焦點。近期房價較快上漲具有多方面的原因，其中，股市財富效應(yīng)產(chǎn)生對房市的自住和投資需求是重要因素之一，但是這種支撐因素不會持久。當(dāng)前市場對房價上漲以及商品房投資收益存在一定的不合理預(yù)期，中長期看，我國商品房對個人的投資價值將趨弱化。主要原因有以下幾方面：
一是金融投資渠道不斷拓寬，投資產(chǎn)品不斷豐富，良好的收益率和穩(wěn)健性將產(chǎn)生較大的替代效應(yīng)。就股市而言，就有穩(wěn)健、激進等多種基金，優(yōu)質(zhì)大盤藍籌股不斷增加，股市投資收益比以往有較大提高。除了股市投資外，投資者還可選擇期貨、外匯和黃金等市場，而QDII的投資市場放寬，投資產(chǎn)品的不斷豐富，一些投資理財和信托產(chǎn)品，不僅收益性、安全性有所提高，而且較商品房具有較強的流動性。雖然住房具有稀缺性和價值穩(wěn)定的優(yōu)勢，但相比之下，商品房投資受市場實際購買力、租金市場，房屋的維護成本、交易轉(zhuǎn)讓成本和政策性風(fēng)險等制約，收益性、流動性都較幾年前有明顯下降。隨著金融市場建設(shè)的加快，投資者金融意識和能力的提升，金融投資將進一步加強。由此對房地產(chǎn)投機和投資產(chǎn)生一定的替代抑制作用。
二是房地產(chǎn)是我國重點調(diào)控領(lǐng)域，調(diào)控政策總體取向?qū)⑼怀錾唐贩康淖宰∠M功能，投資功能將受到抑制。由于房地產(chǎn)涉及廣大群眾的根本利益，對構(gòu)建和諧社會具有重要影響和意義，所以，房地產(chǎn)必將成為宏觀長期的調(diào)控目標(biāo)之一。從政策取向判斷，住房的投資功能決不會受到鼓勵，而只能是適度的，投機更是要受到打擊的。從以往調(diào)控政策變化看，有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場規(guī)律的認(rèn)識不斷提高，調(diào)控政策逐步完善，調(diào)控手段多樣。從調(diào)控趨勢看，我國房地產(chǎn)資源配置將存在政策性住房和商業(yè)化市場化兩種配置形式并存的局面，以滿足多層次需求。政策性住房主要針對低收入群體，商業(yè)化和市場化的配置主要滿足中高收入群體。目前，對于商品房投資需求的控制，增加投資者的成本是主要思路之一。但為使房地產(chǎn)調(diào)控制度長效化，對房地產(chǎn)市場的規(guī)范和調(diào)控很可能從目前的行政命令，上升到法律層面。房地產(chǎn)市場管理政策和制度，一方面將不斷增加適合廣大中低消費群體需求的供給，也會根據(jù)市場需求，增加高品質(zhì)商品房數(shù)量，市場結(jié)構(gòu)將不斷優(yōu)化；另一方面將更加支持自用型消費和梯度式改善型消費。
三是上半年股市“快?！毙星檎饾u轉(zhuǎn)向“長牛”和“慢?！备窬?，股市增值的財富效應(yīng)雖然會持續(xù)，但將有所下降。國外有研究標(biāo)明，股市對刺激消費的財富效應(yīng)約為2-3%。去年以來，我國股市市值增值巨大，尤其今年上半年，出現(xiàn)罕見的“快?！备窬?。但隨著上半年股市震蕩加劇，一部分獲利資金開始轉(zhuǎn)向房市。據(jù)業(yè)內(nèi)經(jīng)驗判斷，至少有數(shù)百億個人股市投資的盈利資金進入房市，由此成為近期推高房價的重要因素。同時，針對股市的賺錢效應(yīng)，也提高了市場對商品房需求的不合理預(yù)期，開發(fā)商和個人不同程度提高了新房和二手房價格，但一些城市的商品房成交量并未放大，說明實際的自用需求能力依然有限，投資需求也較前幾年理性。受多種因素影響，雖然我國股市依然中長期處于牛市格局，但今年上半年股市異?；鸨膱雒婊螂y以再現(xiàn)，尤其是上半年股價普遍翻番的情況不可能重現(xiàn)，賺錢效應(yīng)也將有所下降。隨著股市震蕩和風(fēng)險加大，部分資金將分流到其他收益高于儲蓄的金融市場穩(wěn)健投資產(chǎn)品。
四是前幾年房價已被投資者充分發(fā)現(xiàn)，許多地區(qū)房價漲幅已超越了廣大居民收入的增長幅度，幾年前房價的持續(xù)暴漲和大漲局面已不太可能重現(xiàn)。今年上半年全國房價上漲中，一個突出的現(xiàn)象值得關(guān)注，就是上海房價漲幅很小。6月份，上海房屋銷售價格同比上升1.2%，上海新房價格同比上漲0.9%，二手房價格同比上漲0.5%，環(huán)比上漲0.8%，明顯都低于全國平均水平。主要原因：一方面是上海認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院、發(fā)改委有關(guān)穩(wěn)定房價政策的結(jié)果，商品房供給結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，供給增長適度，對購買第二套和多套需求的調(diào)控也逐漸成效，對房價走穩(wěn)起到積極作用。上海走在全國前列的個人聯(lián)合征信系統(tǒng)建設(shè)，使住房需求調(diào)控具有可操作性；另一方面，反映市場對房價預(yù)期和商品房投資預(yù)期逐漸回歸理性，不再盲目投資商品房和追漲房價。
事實上，脫離實際需求，尤其是自住性需求和租金承受能力，房價是難以持久支撐的。投機者畢竟要受到貸款成本、維護成本、租金、市場需求、交易費用等制約，單純考慮房地產(chǎn)的稀缺性而投資商品房是不明智的。
據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，今年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個百分點；環(huán)比上漲1.0%；二手住房銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比上月高1個百分點；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月低0.3個百分點。房價再次成為關(guān)注的焦點。近期房價較快上漲具有多方面的原因，其中，股市財富效應(yīng)產(chǎn)生對房市的自住和投資需求是重要因素之一，但是這種支撐因素不會持久。當(dāng)前市場對房價上漲以及商品房投資收益存在一定的不合理預(yù)期，中長期看，我國商品房對個人的投資價值將趨弱化。主要原因有以下幾方面：
一是金融投資渠道不斷拓寬，投資產(chǎn)品不斷豐富，良好的收益率和穩(wěn)健性將產(chǎn)生較大的替代效應(yīng)。就股市而言，就有穩(wěn)健、激進等多種基金，優(yōu)質(zhì)大盤藍籌股不斷增加，股市投資收益比以往有較大提高。除了股市投資外，投資者還可選擇期貨、外匯和黃金等市場，而QDII的投資市場放寬，投資產(chǎn)品的不斷豐富，一些投資理財和信托產(chǎn)品，不僅收益性、安全性有所提高，而且較商品房具有較強的流動性。雖然住房具有稀缺性和價值穩(wěn)定的優(yōu)勢，但相比之下，商品房投資受市場實際購買力、租金市場，房屋的維護成本、交易轉(zhuǎn)讓成本和政策性風(fēng)險等制約，收益性、流動性都較幾年前有明顯下降。隨著金融市場建設(shè)的加快，投資者金融意識和能力的提升，金融投資將進一步加強。由此對房地產(chǎn)投機和投資產(chǎn)生一定的替代抑制作用。
二是房地產(chǎn)是我國重點調(diào)控領(lǐng)域，調(diào)控政策總體取向?qū)⑼怀錾唐贩康淖宰∠M功能，投資功能將受到抑制。由于房地產(chǎn)涉及廣大群眾的根本利益，對構(gòu)建和諧社會具有重要影響和意義，所以，房地產(chǎn)必將成為宏觀長期的調(diào)控目標(biāo)之一。從政策取向判斷，住房的投資功能決不會受到鼓勵，而只能是適度的，投機更是要受到打擊的。從以往調(diào)控政策變化看，有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場規(guī)律的認(rèn)識不斷提高，調(diào)控政策逐步完善，調(diào)控手段多樣。從調(diào)控趨勢看，我國房地產(chǎn)資源配置將存在政策性住房和商業(yè)化市場化兩種配置形式并存的局面，以滿足多層次需求。政策性住房主要針對低收入群體，商業(yè)化和市場化的配置主要滿足中高收入群體。目前，對于商品房投資需求的控制，增加投資者的成本是主要思路之一。但為使房地產(chǎn)調(diào)控制度長效化，對房地產(chǎn)市場的規(guī)范和調(diào)控很可能從目前的行政命令，上升到法律層面。房地產(chǎn)市場管理政策和制度，一方面將不斷增加適合廣大中低消費群體需求的供給，也會根據(jù)市場需求，增加高品質(zhì)商品房數(shù)量，市場結(jié)構(gòu)將不斷優(yōu)化；另一方面將更加支持自用型消費和梯度式改善型消費。
三是上半年股市“快?！毙星檎饾u轉(zhuǎn)向“長牛”和“慢?！备窬?，股市增值的財富效應(yīng)雖然會持續(xù)，但將有所下降。國外有研究標(biāo)明，股市對刺激消費的財富效應(yīng)約為2-3%。去年以來，我國股市市值增值巨大，尤其今年上半年，出現(xiàn)罕見的“快?！备窬?。但隨著上半年股市震蕩加劇，一部分獲利資金開始轉(zhuǎn)向房市。據(jù)業(yè)內(nèi)經(jīng)驗判斷，至少有數(shù)百億個人股市投資的盈利資金進入房市，由此成為近期推高房價的重要因素。同時，針對股市的賺錢效應(yīng)，也提高了市場對商品房需求的不合理預(yù)期，開發(fā)商和個人不同程度提高了新房和二手房價格，但一些城市的商品房成交量并未放大，說明實際的自用需求能力依然有限，投資需求也較前幾年理性。受多種因素影響，雖然我國股市依然中長期處于牛市格局，但今年上半年股市異?；鸨膱雒婊螂y以再現(xiàn)，尤其是上半年股價普遍翻番的情況不可能重現(xiàn)，賺錢效應(yīng)也將有所下降。隨著股市震蕩和風(fēng)險加大，部分資金將分流到其他收益高于儲蓄的金融市場穩(wěn)健投資產(chǎn)品。
四是前幾年房價已被投資者充分發(fā)現(xiàn)，許多地區(qū)房價漲幅已超越了廣大居民收入的增長幅度，幾年前房價的持續(xù)暴漲和大漲局面已不太可能重現(xiàn)。今年上半年全國房價上漲中，一個突出的現(xiàn)象值得關(guān)注，就是上海房價漲幅很小。6月份，上海房屋銷售價格同比上升1.2%，上海新房價格同比上漲0.9%，二手房價格同比上漲0.5%，環(huán)比上漲0.8%，明顯都低于全國平均水平。主要原因：一方面是上海認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院、發(fā)改委有關(guān)穩(wěn)定房價政策的結(jié)果，商品房供給結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，供給增長適度，對購買第二套和多套需求的調(diào)控也逐漸成效，對房價走穩(wěn)起到積極作用。上海走在全國前列的個人聯(lián)合征信系統(tǒng)建設(shè)，使住房需求調(diào)控具有可操作性；另一方面，反映市場對房價預(yù)期和商品房投資預(yù)期逐漸回歸理性，不再盲目投資商品房和追漲房價。
事實上，脫離實際需求，尤其是自住性需求和租金承受能力，房價是難以持久支撐的。投機者畢竟要受到貸款成本、維護成本、租金、市場需求、交易費用等制約，單純考慮房地產(chǎn)的稀缺性而投資商品房是不明智的。