8月3日－4日，由中國(guó)國(guó)土資源報(bào)社等單位主辦的“2007年中國(guó)地交會(huì)”在北京中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心舉行，同期召開的宏觀經(jīng)濟(jì)與土地運(yùn)營(yíng)模式論壇、城市發(fā)展及土地招商論壇、地產(chǎn)創(chuàng)新論壇、金融投資論壇等多個(gè)高端論壇，對(duì)土地市場(chǎng)建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀研究將發(fā)揮積極的推進(jìn)作用。國(guó)土資源管理部門、業(yè)界專家學(xué)者、部分城市市長(zhǎng)、以及來(lái)自有關(guān)方面的負(fù)責(zé)人及眾多開發(fā)商參加了本次盛會(huì)。本屆地交會(huì)的主題是：土地整理與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。中國(guó)國(guó)土資源報(bào)社總編輯蔣亞平主持了土地整理與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展主題論壇，并對(duì)本屆論壇和專家的發(fā)言進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)。
中國(guó)土地學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)鄒玉川說，2007年中國(guó)地交會(huì)主題論壇提出了土地整理與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展這個(gè)題目，反映了在當(dāng)前形勢(shì)下土地利用發(fā)展的大趨勢(shì)。對(duì)于我們回答和解決土地從哪里來(lái)的問題具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
鄒玉川說，我們長(zhǎng)期延續(xù)的以土地?fù)Q發(fā)展的用地模式，造成了大量的土地浪費(fèi)。主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：一是重復(fù)建設(shè)和低水平建設(shè)造成的土地浪費(fèi)，二是閑置土地和大量的低效率利用土地，三是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展原有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局老化，生產(chǎn)力水平衰退，造成土地利用效益低下。還有城鄉(xiāng)結(jié)合部問題，那里的土地利用情況復(fù)雜、混亂，也造成大量的土地不能有效利用。發(fā)展需要空間，但是我們不能沿用傳統(tǒng)的用地方式，不能把發(fā)展的空間鎖定在無(wú)限制的擴(kuò)大城市規(guī)模上，而應(yīng)該在節(jié)地挖潛上多動(dòng)腦筋，在盤活存量土地上多花力氣，積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。事實(shí)上社會(huì)的進(jìn)步、生產(chǎn)力水平的提高都是在人類對(duì)土地的不斷重復(fù)利用基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。能夠認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，我們就有用不完的土地。
中國(guó)土地學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)黃小虎說，我們國(guó)家正處在發(fā)展模式轉(zhuǎn)型過程當(dāng)中，目前的發(fā)展模式有4個(gè)層次。首先是指導(dǎo)思想，第二是發(fā)展戰(zhàn)略，第三是要落實(shí)到各類的規(guī)劃，第四是這些戰(zhàn)略也好、規(guī)劃也好、指導(dǎo)思想也好，要真正貫徹實(shí)施還需要有各種機(jī)制的保障。
關(guān)于重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)的問題，黃小虎認(rèn)為，重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)的重點(diǎn)問題是城鄉(xiāng)結(jié)合部。城鄉(xiāng)結(jié)合部的重點(diǎn)問題是解決好農(nóng)民的問題。發(fā)展就要占地，占了地農(nóng)民到哪里去？怎么安置？黃小虎特別提出要重視留地政策的研究，在現(xiàn)行的法律法規(guī)沒有突破的情況下，要重視留地經(jīng)驗(yàn)。我們現(xiàn)在搞了很多改革，包括用土地?fù)Q社保。黃小虎認(rèn)為這都是好的，但是社保只能解決一代人的問題，解決不了農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，留地政策是使得農(nóng)民能夠享受城市文明、享受工業(yè)化文明的非常重要的一個(gè)步驟，使得農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)得到保障，能夠更好地融入城市化和工業(yè)化當(dāng)中去。至于留地是國(guó)有還是繼續(xù)保持集體性質(zhì)，可以繼續(xù)探索，變?yōu)閲?guó)有也可以，也可以出讓給農(nóng)民，保留原來(lái)集體的性質(zhì)也不是不可以，這方面有很多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。
中國(guó)人民大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師葉劍平說，眾所周知，農(nóng)村從生態(tài)環(huán)境來(lái)說優(yōu)于城市，一些地方基礎(chǔ)設(shè)施的投入不亞于有些城市，比如高速路、高速列車等等，已和城市建立起有機(jī)的聯(lián)系。如果城市的資金可以向周邊轉(zhuǎn)移并提升周邊的土地潛在價(jià)值的話，周邊地區(qū)吸納城市的人口、產(chǎn)業(yè)是可能的。在這個(gè)前提下，可以有一些優(yōu)惠政策，包括對(duì)勞動(dòng)力的安置等一系列問題的解決。但是要使城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，未來(lái)有條件的農(nóng)村應(yīng)該吸引更多的城市資金和人口，使之擔(dān)負(fù)起應(yīng)有的責(zé)任，同時(shí)使農(nóng)村能夠在城市化過程中分享整個(gè)社會(huì)進(jìn)步帶來(lái)的收益。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心黨組成員蔣省三說，從上個(gè)世紀(jì)90年代末以來(lái)，我國(guó)的工業(yè)化快速增長(zhǎng)以及城市化的快速推進(jìn)完全得益于現(xiàn)行的土地政策，尤其是發(fā)達(dá)地區(qū)，土地發(fā)揮了重要的作用。在轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化區(qū)域發(fā)展的階段，我國(guó)的土地使用制度如何與之相匹配，是個(gè)值得探討的問題。
我們應(yīng)該在制度上確保建設(shè)用地兩種所有權(quán)長(zhǎng)期并存的格局，一種是國(guó)家的建設(shè)，一種是農(nóng)民的集體建設(shè)，集體建設(shè)是實(shí)實(shí)在在存在的一種權(quán)利形式，這樣就有利于我們農(nóng)業(yè)大國(guó)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。應(yīng)進(jìn)一步完善《土地管理法》，逐步實(shí)現(xiàn)兩種用地同地同價(jià)同權(quán)。積極探索集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，允許轉(zhuǎn)讓抵押出租，讓農(nóng)民分享城市化、工業(yè)化的好處。從這個(gè)意義上講，我們不能用新農(nóng)村建設(shè)的幌子去圈農(nóng)民的承包地、宅基地、城鄉(xiāng)用地，也要非常謹(jǐn)慎地對(duì)待所謂以社保換土地的做法。要探索農(nóng)民集體留用地的新路子，這在東部沿海地區(qū)已經(jīng)普遍存在。鼓勵(lì)農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)，“直接”這兩個(gè)字是非常關(guān)鍵的，也是非常重要的，要抓緊制定公共利益征地目錄，并明確規(guī)定以盈利為目的的用地不得征用。
北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心主任林毅夫運(yùn)用大量的研究數(shù)據(jù)，分析了我國(guó)未來(lái)仍將保持穩(wěn)定高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)。林毅夫認(rèn)為這樣的增長(zhǎng)速度可能再保持二三十年。但同時(shí)也要看到，城市化、工業(yè)化加快發(fā)展過程中仍將要占用大量土地。
林毅夫說，這些結(jié)構(gòu)的變化跟我們討論的土地整理和區(qū)域發(fā)展是相關(guān)的。為什么？如果農(nóng)業(yè)的比重在下降，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的比重要上升，這些制造業(yè)和服務(wù)業(yè)要發(fā)展肯定需要土地，工礦、交通、倉(cāng)儲(chǔ)都需要占用土地。其次，如果有2億人口進(jìn)城，總要有住的地方，住房面積在城市里面也要大大增加，而且收入也增加了。收入增加后對(duì)住房條件，包括對(duì)住房面積、質(zhì)量的要求必然都會(huì)增加。這樣不僅住房要增加，生活的空間、生活的環(huán)境、城市的綠化等等必然也要增加，這些都需要土地。如果說我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一個(gè)不可阻擋的態(tài)勢(shì)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對(duì)土地的需求也是不可阻擋的。
說到土地潛力，林毅夫分析說，我們看到一方面講土地非常緊張，可是我們到很多地方考察，發(fā)現(xiàn)每個(gè)工廠都是在比土地面積，有的空地非常大，儲(chǔ)備地非常多，還有很多潛力可挖。如果從現(xiàn)在到2020年有2億農(nóng)民要進(jìn)城（這是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)），如果平均一戶4口人，就意味著有5000萬(wàn)戶要進(jìn)城，這些進(jìn)城的人在農(nóng)村里面有房子、有宅基地，一戶的宅基地保守估計(jì)是3分地，5000萬(wàn)戶也不少了，這也是1500萬(wàn)畝地。
林毅夫說，如何使這些土地得到充分利用，一方面要保證18億畝耕地的紅線不突破，另一方面要配合工業(yè)化、商業(yè)化、城市化高速發(fā)展的用地需求，就需要從土地整理方面下功夫。當(dāng)然，這跟現(xiàn)行的法律、法規(guī)修訂是高度相關(guān)的。比如說荒地、林地怎樣開發(fā)利用，存量土地怎樣進(jìn)入市場(chǎng)，都需要研究，如果允許占地面積很大的工廠把它的土地釋放出來(lái)，使之得到一定補(bǔ)償，這是存量土地怎樣盤活的問題，這也是需要研究的。再有進(jìn)城農(nóng)民的宅基地，如果沒有補(bǔ)償?shù)脑?，農(nóng)民肯定不愿意放棄，如果他在城里沒有一定的就業(yè)安全，他也不會(huì)放棄，在這種狀況下，就牽涉到戶籍制度，要讓進(jìn)城來(lái)的這些已經(jīng)轉(zhuǎn)到第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民能夠在城里安家落戶，同時(shí)為了盤活農(nóng)村的宅基地，也應(yīng)該給予進(jìn)城農(nóng)民一定補(bǔ)償。這些問題都需要深入探討。
林毅夫說，本次論壇開了一個(gè)好頭，我們把機(jī)遇和問題都擺出來(lái)，一起探討適合中國(guó)國(guó)情的土地管理政策、土地發(fā)展政策。林毅夫認(rèn)為中國(guó)未來(lái)發(fā)展的機(jī)遇非常好，繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，是完全有可能的。當(dāng)然，也必然出現(xiàn)新挑戰(zhàn)，但只要我們解放思想，堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向的態(tài)度，照顧各方的利益，形成一個(gè)利益均衡點(diǎn)、平衡點(diǎn)，就能夠抓住這個(gè)機(jī)遇。
中國(guó)土地學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)鄒玉川說，2007年中國(guó)地交會(huì)主題論壇提出了土地整理與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展這個(gè)題目，反映了在當(dāng)前形勢(shì)下土地利用發(fā)展的大趨勢(shì)。對(duì)于我們回答和解決土地從哪里來(lái)的問題具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
鄒玉川說，我們長(zhǎng)期延續(xù)的以土地?fù)Q發(fā)展的用地模式，造成了大量的土地浪費(fèi)。主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：一是重復(fù)建設(shè)和低水平建設(shè)造成的土地浪費(fèi)，二是閑置土地和大量的低效率利用土地，三是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展原有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局老化，生產(chǎn)力水平衰退，造成土地利用效益低下。還有城鄉(xiāng)結(jié)合部問題，那里的土地利用情況復(fù)雜、混亂，也造成大量的土地不能有效利用。發(fā)展需要空間，但是我們不能沿用傳統(tǒng)的用地方式，不能把發(fā)展的空間鎖定在無(wú)限制的擴(kuò)大城市規(guī)模上，而應(yīng)該在節(jié)地挖潛上多動(dòng)腦筋，在盤活存量土地上多花力氣，積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。事實(shí)上社會(huì)的進(jìn)步、生產(chǎn)力水平的提高都是在人類對(duì)土地的不斷重復(fù)利用基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。能夠認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，我們就有用不完的土地。
中國(guó)土地學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)黃小虎說，我們國(guó)家正處在發(fā)展模式轉(zhuǎn)型過程當(dāng)中，目前的發(fā)展模式有4個(gè)層次。首先是指導(dǎo)思想，第二是發(fā)展戰(zhàn)略，第三是要落實(shí)到各類的規(guī)劃，第四是這些戰(zhàn)略也好、規(guī)劃也好、指導(dǎo)思想也好，要真正貫徹實(shí)施還需要有各種機(jī)制的保障。
關(guān)于重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)的問題，黃小虎認(rèn)為，重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)的重點(diǎn)問題是城鄉(xiāng)結(jié)合部。城鄉(xiāng)結(jié)合部的重點(diǎn)問題是解決好農(nóng)民的問題。發(fā)展就要占地，占了地農(nóng)民到哪里去？怎么安置？黃小虎特別提出要重視留地政策的研究，在現(xiàn)行的法律法規(guī)沒有突破的情況下，要重視留地經(jīng)驗(yàn)。我們現(xiàn)在搞了很多改革，包括用土地?fù)Q社保。黃小虎認(rèn)為這都是好的，但是社保只能解決一代人的問題，解決不了農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，留地政策是使得農(nóng)民能夠享受城市文明、享受工業(yè)化文明的非常重要的一個(gè)步驟，使得農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)得到保障，能夠更好地融入城市化和工業(yè)化當(dāng)中去。至于留地是國(guó)有還是繼續(xù)保持集體性質(zhì)，可以繼續(xù)探索，變?yōu)閲?guó)有也可以，也可以出讓給農(nóng)民，保留原來(lái)集體的性質(zhì)也不是不可以，這方面有很多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。
中國(guó)人民大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師葉劍平說，眾所周知，農(nóng)村從生態(tài)環(huán)境來(lái)說優(yōu)于城市，一些地方基礎(chǔ)設(shè)施的投入不亞于有些城市，比如高速路、高速列車等等，已和城市建立起有機(jī)的聯(lián)系。如果城市的資金可以向周邊轉(zhuǎn)移并提升周邊的土地潛在價(jià)值的話，周邊地區(qū)吸納城市的人口、產(chǎn)業(yè)是可能的。在這個(gè)前提下，可以有一些優(yōu)惠政策，包括對(duì)勞動(dòng)力的安置等一系列問題的解決。但是要使城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，未來(lái)有條件的農(nóng)村應(yīng)該吸引更多的城市資金和人口，使之擔(dān)負(fù)起應(yīng)有的責(zé)任，同時(shí)使農(nóng)村能夠在城市化過程中分享整個(gè)社會(huì)進(jìn)步帶來(lái)的收益。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心黨組成員蔣省三說，從上個(gè)世紀(jì)90年代末以來(lái)，我國(guó)的工業(yè)化快速增長(zhǎng)以及城市化的快速推進(jìn)完全得益于現(xiàn)行的土地政策，尤其是發(fā)達(dá)地區(qū)，土地發(fā)揮了重要的作用。在轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化區(qū)域發(fā)展的階段，我國(guó)的土地使用制度如何與之相匹配，是個(gè)值得探討的問題。
我們應(yīng)該在制度上確保建設(shè)用地兩種所有權(quán)長(zhǎng)期并存的格局，一種是國(guó)家的建設(shè)，一種是農(nóng)民的集體建設(shè)，集體建設(shè)是實(shí)實(shí)在在存在的一種權(quán)利形式，這樣就有利于我們農(nóng)業(yè)大國(guó)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。應(yīng)進(jìn)一步完善《土地管理法》，逐步實(shí)現(xiàn)兩種用地同地同價(jià)同權(quán)。積極探索集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，允許轉(zhuǎn)讓抵押出租，讓農(nóng)民分享城市化、工業(yè)化的好處。從這個(gè)意義上講，我們不能用新農(nóng)村建設(shè)的幌子去圈農(nóng)民的承包地、宅基地、城鄉(xiāng)用地，也要非常謹(jǐn)慎地對(duì)待所謂以社保換土地的做法。要探索農(nóng)民集體留用地的新路子，這在東部沿海地區(qū)已經(jīng)普遍存在。鼓勵(lì)農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)，“直接”這兩個(gè)字是非常關(guān)鍵的，也是非常重要的，要抓緊制定公共利益征地目錄，并明確規(guī)定以盈利為目的的用地不得征用。
北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心主任林毅夫運(yùn)用大量的研究數(shù)據(jù)，分析了我國(guó)未來(lái)仍將保持穩(wěn)定高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)。林毅夫認(rèn)為這樣的增長(zhǎng)速度可能再保持二三十年。但同時(shí)也要看到，城市化、工業(yè)化加快發(fā)展過程中仍將要占用大量土地。
林毅夫說，這些結(jié)構(gòu)的變化跟我們討論的土地整理和區(qū)域發(fā)展是相關(guān)的。為什么？如果農(nóng)業(yè)的比重在下降，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的比重要上升，這些制造業(yè)和服務(wù)業(yè)要發(fā)展肯定需要土地，工礦、交通、倉(cāng)儲(chǔ)都需要占用土地。其次，如果有2億人口進(jìn)城，總要有住的地方，住房面積在城市里面也要大大增加，而且收入也增加了。收入增加后對(duì)住房條件，包括對(duì)住房面積、質(zhì)量的要求必然都會(huì)增加。這樣不僅住房要增加，生活的空間、生活的環(huán)境、城市的綠化等等必然也要增加，這些都需要土地。如果說我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一個(gè)不可阻擋的態(tài)勢(shì)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對(duì)土地的需求也是不可阻擋的。
說到土地潛力，林毅夫分析說，我們看到一方面講土地非常緊張，可是我們到很多地方考察，發(fā)現(xiàn)每個(gè)工廠都是在比土地面積，有的空地非常大，儲(chǔ)備地非常多，還有很多潛力可挖。如果從現(xiàn)在到2020年有2億農(nóng)民要進(jìn)城（這是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)），如果平均一戶4口人，就意味著有5000萬(wàn)戶要進(jìn)城，這些進(jìn)城的人在農(nóng)村里面有房子、有宅基地，一戶的宅基地保守估計(jì)是3分地，5000萬(wàn)戶也不少了，這也是1500萬(wàn)畝地。
林毅夫說，如何使這些土地得到充分利用，一方面要保證18億畝耕地的紅線不突破，另一方面要配合工業(yè)化、商業(yè)化、城市化高速發(fā)展的用地需求，就需要從土地整理方面下功夫。當(dāng)然，這跟現(xiàn)行的法律、法規(guī)修訂是高度相關(guān)的。比如說荒地、林地怎樣開發(fā)利用，存量土地怎樣進(jìn)入市場(chǎng)，都需要研究，如果允許占地面積很大的工廠把它的土地釋放出來(lái)，使之得到一定補(bǔ)償，這是存量土地怎樣盤活的問題，這也是需要研究的。再有進(jìn)城農(nóng)民的宅基地，如果沒有補(bǔ)償?shù)脑?，農(nóng)民肯定不愿意放棄，如果他在城里沒有一定的就業(yè)安全，他也不會(huì)放棄，在這種狀況下，就牽涉到戶籍制度，要讓進(jìn)城來(lái)的這些已經(jīng)轉(zhuǎn)到第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民能夠在城里安家落戶，同時(shí)為了盤活農(nóng)村的宅基地，也應(yīng)該給予進(jìn)城農(nóng)民一定補(bǔ)償。這些問題都需要深入探討。
林毅夫說，本次論壇開了一個(gè)好頭，我們把機(jī)遇和問題都擺出來(lái)，一起探討適合中國(guó)國(guó)情的土地管理政策、土地發(fā)展政策。林毅夫認(rèn)為中國(guó)未來(lái)發(fā)展的機(jī)遇非常好，繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，是完全有可能的。當(dāng)然，也必然出現(xiàn)新挑戰(zhàn)，但只要我們解放思想，堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向的態(tài)度，照顧各方的利益，形成一個(gè)利益均衡點(diǎn)、平衡點(diǎn)，就能夠抓住這個(gè)機(jī)遇。