某企業(yè)一幢4層辦公大樓，于3年前抵押給銀行獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無力償還債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。若進(jìn)行拍賣底價(jià)評(píng)估，試選擇兩種主要的評(píng)估方法，并寫出該大樓拍賣底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線。
標(biāo)準(zhǔn)答案：
1．應(yīng)首選市場(chǎng)法和收益法評(píng)估，因?yàn)橛袟l件選用市場(chǎng)法的，應(yīng)首選市場(chǎng)法；收益性房地產(chǎn)估價(jià)的，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價(jià)方法。
2．①分別按照市場(chǎng)法和收益法技術(shù)路線評(píng)估測(cè)算評(píng)估對(duì)象在正常市場(chǎng)條件下的價(jià)格水平；②選取相關(guān)案例資料，比較當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)格水平和其拍賣市場(chǎng)價(jià)格水平的差異；③確定拍賣市場(chǎng)的成交價(jià)格水平比正常市場(chǎng)成交價(jià)格水平偏低的幅度；④按該偏低的幅度對(duì)上述兩種方法估價(jià)的初步結(jié)果進(jìn)行調(diào)整計(jì)算，根據(jù)調(diào)整計(jì)算結(jié)果綜合確定拍賣底價(jià)。
標(biāo)準(zhǔn)答案：
1．應(yīng)首選市場(chǎng)法和收益法評(píng)估，因?yàn)橛袟l件選用市場(chǎng)法的，應(yīng)首選市場(chǎng)法；收益性房地產(chǎn)估價(jià)的，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價(jià)方法。
2．①分別按照市場(chǎng)法和收益法技術(shù)路線評(píng)估測(cè)算評(píng)估對(duì)象在正常市場(chǎng)條件下的價(jià)格水平；②選取相關(guān)案例資料，比較當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)格水平和其拍賣市場(chǎng)價(jià)格水平的差異；③確定拍賣市場(chǎng)的成交價(jià)格水平比正常市場(chǎng)成交價(jià)格水平偏低的幅度；④按該偏低的幅度對(duì)上述兩種方法估價(jià)的初步結(jié)果進(jìn)行調(diào)整計(jì)算，根據(jù)調(diào)整計(jì)算結(jié)果綜合確定拍賣底價(jià)。