昨天（8日），北京市國土資源局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記有關(guān)問題的通知》，明確要求本市已取得預(yù)售許可證的在建商品房如進(jìn)行抵押，需由建委出具擬抵押房屋未銷售證明。這個(gè)程序上的規(guī)定表明，本市已預(yù)售的在建商品房不得用于抵押。
據(jù)中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰介紹，允許在建工程進(jìn)行抵押，主要是為了使這些工程能及時(shí)獲得繼續(xù)施工所需的資金貸款。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在建的商品房進(jìn)行抵押時(shí)，絕大多數(shù)已經(jīng)領(lǐng)取了商品房預(yù)銷售許可證，如其已經(jīng)將房屋售出，再將房屋抵押，將對(duì)購房者和抵押權(quán)人的利益造成損害。
為避免出現(xiàn)這個(gè)問題，通知明確要求，已取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，如辦理抵押，需由市、區(qū)縣建委、房管局通過北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢后，為提供貸款的金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具擬抵押房屋未銷售證明，以證明抵押的商品房尚未銷售。此外，建委、房管局在出具擬抵押房屋未銷售證明的同時(shí)，還須在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上將擬抵押房屋進(jìn)行限制，避免其在辦理抵押過程中將房屋出售。如項(xiàng)目已辦理了在建工程抵押登記，其可以進(jìn)行預(yù)售，但需由抵押權(quán)人出具同意抵押房屋銷售的證明。
李文杰認(rèn)為，此次發(fā)布的通知，從程序上對(duì)在建商品房抵押行為進(jìn)行了更加細(xì)化的規(guī)范，有利于規(guī)避在建商品房抵押中對(duì)抵押權(quán)人和購房者造成的風(fēng)險(xiǎn)。
通知全文:
各區(qū)（縣）國土資源分局、各區(qū)（縣）房屋行政管理部門、北京市國土資源局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分局、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：
為規(guī)范我市在建工程抵押登記工作，保護(hù)抵押權(quán)人、抵押人及相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（2001年建設(shè)部第98號(hào)令）等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)就我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記工作有關(guān)問題通知如下：
一、本通知所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程
繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行（包括其它法定金融機(jī)構(gòu)）作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記工作統(tǒng)一由北京市國土資源局（以下簡(jiǎn)稱市國土局）及各區(qū)（縣）國土資源分局負(fù)責(zé)辦理。北京市建設(shè)委員會(huì)（以下稱市建委）及各區(qū)（縣）房屋行政管理部門按照職責(zé)分工負(fù)責(zé)相關(guān)工作。
三、未取得《北京市商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬辦理在建工程抵押登記，需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向市建委申請(qǐng)核實(shí)未辦理商品房預(yù)售許可證的情況。市建委核實(shí)后為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具抵押樓棟未辦理商品房預(yù)售許可證的證明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)憑此證明向市、區(qū)（縣）國土資源管理部門申請(qǐng)辦理在建工程抵押登記手續(xù)。
四、未取得《北京市商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目辦理在建工程抵押登記期間，市建委對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的預(yù)售許可申請(qǐng)不予受理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理在建工程抵押登記審批事項(xiàng)完畢后，方可申請(qǐng)預(yù)售許可。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《北京市商品房預(yù)售許可證》時(shí)，對(duì)預(yù)售項(xiàng)目已辦理了在建工程抵押登記的，需由抵押權(quán)人出具同意抵押房屋銷售的證明。
六、已取得《北京市商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目，以未售房屋抵押的，需由提供貸款的金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同向項(xiàng)目所在地的市、區(qū)縣建委、房管局申請(qǐng)查詢擬抵押房屋未銷售情況。市、區(qū)縣建委、房管局通過北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢后，為提供貸款的金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具擬抵押房屋未銷售（指未網(wǎng)上認(rèn)購、網(wǎng)上簽約）的證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)憑此證明向市、區(qū)（縣）國土資源管理部門申請(qǐng)辦理未售房屋在建工程抵押登記手續(xù)。
市、區(qū)縣建委、房管局在出具擬抵押房屋未銷售證明的同時(shí)，在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上將擬抵押房屋進(jìn)行限制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理完成在建工程抵押登記后，需持《國有土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》原件、復(fù)印件和抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明到市、區(qū)縣建委、房管局辦理網(wǎng)上解除限制和抵押確認(rèn)手續(xù)。
七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售抵押房屋的，在與購房人簽訂商品房買賣合同時(shí)，必須在《買賣合同》中寫明房屋抵押情況并附抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明。
八、抵押期間，抵押房屋出售的，市、區(qū)（縣）國土資源管理部門可以不分別辦理抵押變更登記手續(xù)（購房人要求單獨(dú)辦理按揭貸款的，按購房人的要求辦理），但每售出3000平方米，抵押當(dāng)事人應(yīng)申請(qǐng)辦理已售出房屋及其占用的土地的抵押注銷登記手續(xù)。該種抵押變更登記不改變?cè)盅旱怯浀捻樜弧?BR> 九、市、區(qū)（縣）國土資源部門在辦理在建工程抵押登記時(shí)應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，其抵押部位必須是實(shí)際完工部分。
十、房屋已竣工驗(yàn)收或?qū)嶋H投入使用的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法抓緊辦理房屋初始登記，不得再按在建工程辦理抵押登記手續(xù)。
十一、已經(jīng)辦理在建工程抵押登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收或?qū)嶋H交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在依法辦理房屋初始登記后，向市、區(qū)縣建委、房管局申請(qǐng)辦理在建工程轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記。然后再向市、區(qū)縣國土資源部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)抵押變更登記手續(xù)。
十二、辦理在建工程抵押登記時(shí)有關(guān)司法查封的問題按照人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
十三、本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行，此前規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。
據(jù)中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰介紹，允許在建工程進(jìn)行抵押，主要是為了使這些工程能及時(shí)獲得繼續(xù)施工所需的資金貸款。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在建的商品房進(jìn)行抵押時(shí)，絕大多數(shù)已經(jīng)領(lǐng)取了商品房預(yù)銷售許可證，如其已經(jīng)將房屋售出，再將房屋抵押，將對(duì)購房者和抵押權(quán)人的利益造成損害。
為避免出現(xiàn)這個(gè)問題，通知明確要求，已取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，如辦理抵押，需由市、區(qū)縣建委、房管局通過北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢后，為提供貸款的金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具擬抵押房屋未銷售證明，以證明抵押的商品房尚未銷售。此外，建委、房管局在出具擬抵押房屋未銷售證明的同時(shí)，還須在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上將擬抵押房屋進(jìn)行限制，避免其在辦理抵押過程中將房屋出售。如項(xiàng)目已辦理了在建工程抵押登記，其可以進(jìn)行預(yù)售，但需由抵押權(quán)人出具同意抵押房屋銷售的證明。
李文杰認(rèn)為，此次發(fā)布的通知，從程序上對(duì)在建商品房抵押行為進(jìn)行了更加細(xì)化的規(guī)范，有利于規(guī)避在建商品房抵押中對(duì)抵押權(quán)人和購房者造成的風(fēng)險(xiǎn)。
通知全文:
各區(qū)（縣）國土資源分局、各區(qū)（縣）房屋行政管理部門、北京市國土資源局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分局、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：
為規(guī)范我市在建工程抵押登記工作，保護(hù)抵押權(quán)人、抵押人及相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（2001年建設(shè)部第98號(hào)令）等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)就我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記工作有關(guān)問題通知如下：
一、本通知所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程
繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行（包括其它法定金融機(jī)構(gòu)）作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記工作統(tǒng)一由北京市國土資源局（以下簡(jiǎn)稱市國土局）及各區(qū)（縣）國土資源分局負(fù)責(zé)辦理。北京市建設(shè)委員會(huì)（以下稱市建委）及各區(qū)（縣）房屋行政管理部門按照職責(zé)分工負(fù)責(zé)相關(guān)工作。
三、未取得《北京市商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬辦理在建工程抵押登記，需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向市建委申請(qǐng)核實(shí)未辦理商品房預(yù)售許可證的情況。市建委核實(shí)后為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具抵押樓棟未辦理商品房預(yù)售許可證的證明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)憑此證明向市、區(qū)（縣）國土資源管理部門申請(qǐng)辦理在建工程抵押登記手續(xù)。
四、未取得《北京市商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目辦理在建工程抵押登記期間，市建委對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的預(yù)售許可申請(qǐng)不予受理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理在建工程抵押登記審批事項(xiàng)完畢后，方可申請(qǐng)預(yù)售許可。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《北京市商品房預(yù)售許可證》時(shí)，對(duì)預(yù)售項(xiàng)目已辦理了在建工程抵押登記的，需由抵押權(quán)人出具同意抵押房屋銷售的證明。
六、已取得《北京市商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目，以未售房屋抵押的，需由提供貸款的金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同向項(xiàng)目所在地的市、區(qū)縣建委、房管局申請(qǐng)查詢擬抵押房屋未銷售情況。市、區(qū)縣建委、房管局通過北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢后，為提供貸款的金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具擬抵押房屋未銷售（指未網(wǎng)上認(rèn)購、網(wǎng)上簽約）的證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)憑此證明向市、區(qū)（縣）國土資源管理部門申請(qǐng)辦理未售房屋在建工程抵押登記手續(xù)。
市、區(qū)縣建委、房管局在出具擬抵押房屋未銷售證明的同時(shí)，在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上將擬抵押房屋進(jìn)行限制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理完成在建工程抵押登記后，需持《國有土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》原件、復(fù)印件和抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明到市、區(qū)縣建委、房管局辦理網(wǎng)上解除限制和抵押確認(rèn)手續(xù)。
七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售抵押房屋的，在與購房人簽訂商品房買賣合同時(shí)，必須在《買賣合同》中寫明房屋抵押情況并附抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明。
八、抵押期間，抵押房屋出售的，市、區(qū)（縣）國土資源管理部門可以不分別辦理抵押變更登記手續(xù)（購房人要求單獨(dú)辦理按揭貸款的，按購房人的要求辦理），但每售出3000平方米，抵押當(dāng)事人應(yīng)申請(qǐng)辦理已售出房屋及其占用的土地的抵押注銷登記手續(xù)。該種抵押變更登記不改變?cè)盅旱怯浀捻樜弧?BR> 九、市、區(qū)（縣）國土資源部門在辦理在建工程抵押登記時(shí)應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，其抵押部位必須是實(shí)際完工部分。
十、房屋已竣工驗(yàn)收或?qū)嶋H投入使用的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法抓緊辦理房屋初始登記，不得再按在建工程辦理抵押登記手續(xù)。
十一、已經(jīng)辦理在建工程抵押登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收或?qū)嶋H交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在依法辦理房屋初始登記后，向市、區(qū)縣建委、房管局申請(qǐng)辦理在建工程轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記。然后再向市、區(qū)縣國土資源部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)抵押變更登記手續(xù)。
十二、辦理在建工程抵押登記時(shí)有關(guān)司法查封的問題按照人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
十三、本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行，此前規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。