2008年1月16日，北京市土地儲(chǔ)備管理中心在這一天要推出廣渠路15號(hào)地。該地塊最早規(guī)劃為普通住宅，北京國土資源局在2006年5月29日對(duì)外公開表示首次擬推出6個(gè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅項(xiàng)目，該地塊是其中之一。該地塊規(guī)劃建筑面積41.76萬平方米，由于周圍配套設(shè)施較完善，地理位置極佳，備受地產(chǎn)商矚目，包括SOHO中國、合生創(chuàng)展以及華潤置地等地產(chǎn)大鱷。然而，最終由于投標(biāo)企業(yè)不足三家，廣渠路15號(hào)這塊肥地“流拍”。至此，在一直被輿論高唱有效需求剛性、人口紅利豐厚、房價(jià)堅(jiān)挺的北京，2008年新年的一幅土地出讓，竟以“流拍”收場。
這種現(xiàn)象，不但是在意味著一種房地產(chǎn)市場信號(hào)，還在映射開發(fā)商對(duì)未來房價(jià)預(yù)期進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)整體走勢預(yù)期、對(duì)未來地價(jià)預(yù)期的改變。土地招標(biāo)拍賣“流拍”，并不只是“偶有發(fā)生”在個(gè)別城市，也不只是發(fā)生在二、三線城市。
“流拍”現(xiàn)象頻發(fā)自2007年10月，在湖北武漢市出現(xiàn)了2007年9月27日出臺(tái)“房貸新政”后的首次出讓土地“流拍”后，福建省福州市南江濱一地塊當(dāng)月因沒有達(dá)到政府的保留價(jià)而“流拍”。2007年10月22日，江蘇省常州市國有土地使用權(quán)掛牌出讓總共推出了9宗土地，2塊地“流拍”、6塊底價(jià)中標(biāo)。當(dāng)月最后一天的 10月31日，四川省攀枝花市國土資源局掛牌拍賣的四宗國有土地使用權(quán)中，有三宗均因無人應(yīng)價(jià)而“流拍”。據(jù)相關(guān)分析資料顯示，2007年11、12兩月，全國就發(fā)生幾十次招標(biāo)拍賣“流拍”（尚據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，含部分底價(jià)成交者）。進(jìn)入2007年11月后，土地招標(biāo)拍賣“流拍”或底價(jià)成交更是頻繁發(fā)生。進(jìn)入 2008年，土地招標(biāo)拍賣“流拍”繼續(xù)蔓延……除北京市廣渠路15號(hào)這一地理位置極佳、備受地產(chǎn)商矚目的地塊于 2008年1月16日因投標(biāo)企業(yè)不足3家而出人意料地流拍外，2008年1月，福建省福州市、廣東省深圳市、江蘇省常州市和南京市相繼發(fā)生地塊“流拍”……
很明顯，中國房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的政策市特性，在目前全國上下一心奮力打擊通貨膨脹預(yù)期的大形勢下，房地產(chǎn)的未來走勢更有必要仔細(xì)研究、認(rèn)真領(lǐng)會(huì)，尤其自2007年以來出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策和政策所釋放的對(duì)未來房地產(chǎn)市場及企業(yè)經(jīng)營可能產(chǎn)生重大影響的信號(hào)。這是研究目前房地產(chǎn)及其未來趨勢以及對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營決策所應(yīng)該認(rèn)識(shí)并重視的。
政策動(dòng)向影響房地產(chǎn)走勢在目前，無論是金融政策或土地政策或財(cái)稅政策等宏觀調(diào)控政策，也無論是已出臺(tái)政策的深化執(zhí)行或繼續(xù)出臺(tái)新政策，都將對(duì)房地產(chǎn)的未來走勢造成不可輕估的影響，因而也會(huì)對(duì)房價(jià)和地價(jià)走勢造成重大影響，進(jìn)而將對(duì)開發(fā)企業(yè)的投資經(jīng)營決策和風(fēng)險(xiǎn)控制工作造成不可忽視的影響。而開發(fā)企業(yè)如能趁早因正確解讀分析已出臺(tái)的政策，并能通過先期信號(hào)等信息預(yù)判未來可能出臺(tái)的政策及其他房地產(chǎn)可能產(chǎn)生的影響，則就可能提前做出積極而科學(xué)的決策，盡可能地預(yù)防決策及投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)目前的房地產(chǎn)等宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)際形勢和政府及其已經(jīng)出臺(tái)的政策所釋放的各種信號(hào)，2008年，將主要可能在土地、金融、財(cái)稅、匯率等方面出臺(tái)新的調(diào)控政策：為有效打擊通貨膨脹預(yù)期，抑制人民幣升值預(yù)期引致更多流動(dòng)性而加大打擊通脹預(yù)期的難度，央行或會(huì)有3次以上的繼續(xù)加息（包括可能大幅度加息），并不排除采取加息、從2008年1月就開始繼續(xù)上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率并與匯率工具聯(lián)動(dòng)手段的可能。政府可能會(huì)將財(cái)政政策由“穩(wěn)健”修改為“從緊”，土地政策將進(jìn)一步趨緊，從2008年1月份開始出臺(tái)更嚴(yán)厲的新的土地政策。2008年土地政策重點(diǎn)在于強(qiáng)化落實(shí)執(zhí)行國土資源部的“39號(hào)令”等政策，加大土地問題的查處力度、深度、廣度，加大打擊囤地、零地價(jià)拿地、土地出讓簽訂“陰陽合同”等行為，改變土地出讓模式等。
最近一段時(shí)間以來，經(jīng)常向中國政府建言獻(xiàn)策、世界銀行總裁左里克決定任命其為世界銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家（尚需世行理事會(huì)認(rèn)可）的北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心創(chuàng)辦人和現(xiàn)任主任林毅夫，多次發(fā)表專業(yè)觀點(diǎn)認(rèn)為：從緊貨幣政策提高利率優(yōu)于提高存款準(zhǔn)備金率。同樣，當(dāng)年與林毅夫一起創(chuàng)立北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心的央行新任副行長易綱，也一直很重視使用利率這一重要貨幣工具……這些信號(hào)，或正釋放出一些重要信號(hào)：在已經(jīng)出臺(tái)土地新政和央行上調(diào)商業(yè)央行存款準(zhǔn)備金率之后，央行或還將重視考慮靈活使用利率即加息工具來進(jìn)一步進(jìn)行深度宏觀調(diào)控。因此，2008年，如進(jìn)一步綜合使用土地、金融、財(cái)稅、匯率等方面的調(diào)控政策來調(diào)控房地產(chǎn)，那么，房地產(chǎn)市場進(jìn)而土地市場的走勢，以及房價(jià)進(jìn)而地價(jià)的走勢，無疑會(huì)深受影響，甚至可能使中國房地產(chǎn)發(fā)生一些根本性變化。
土地“流拍”，開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期降溫？
對(duì)目前全國范圍內(nèi)頻繁出現(xiàn)的土地招標(biāo)拍賣“流拍”現(xiàn)象，在土地出讓的后面，是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來房地產(chǎn)預(yù)期的改變，是地價(jià)可能下降的市場趨勢變化，是市場地土地價(jià)格的反思。
眾所周知，2007年是中國房地產(chǎn)有史以來出臺(tái)政策最多的一年，無疑將對(duì) 2008年及以后若干年的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響，值得很好地分析，并以之為基礎(chǔ)對(duì)未來房地產(chǎn)市場進(jìn)行必要的趨勢展望。房地產(chǎn)企業(yè)可依之降低決策層的決策風(fēng)險(xiǎn)，爭取更大的贏利能力和發(fā)展機(jī)會(huì)。在2007年出臺(tái)的系列調(diào)控政策基礎(chǔ)上，2008年1月7日，國務(wù)院更出臺(tái)了3號(hào)文“土地新政”。緊接著，1月 16日，央行上調(diào)了商業(yè)央行存款準(zhǔn)備金率。同日，建設(shè)部副部長齊驥批評(píng)部分房地產(chǎn)企業(yè)哄抬房價(jià)行為并表示將有政策出臺(tái)予以嚴(yán)控。之后，國家稅務(wù)總局又出重拳，要求從嚴(yán)征收土地增值稅。隨著調(diào)控政策的不斷嚴(yán)厲，房地產(chǎn)預(yù)期越來越發(fā)生大的改變。房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)重估房價(jià)趨勢，進(jìn)而重估地價(jià)，重估土地市場價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)商一方面會(huì)將手中大量閑置地盡快開發(fā)入市，另一方面又會(huì)更謹(jǐn)慎拿地，甚至在高地價(jià)面前放棄拿地。
土地招標(biāo)拍賣頻繁“流拍”，說明房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來房地產(chǎn)的預(yù)期在急劇降溫。實(shí)行貨幣從緊政策，房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲取資金難度增加，有的無法從銀行獲取資金，不但將影響其拿地能力，甚至還會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目的后期資金鏈。同時(shí)，國務(wù)院 2008年3號(hào)文“土地新政”釋放出了更強(qiáng)勢土地調(diào)控態(tài)度的強(qiáng)烈信號(hào)，而其執(zhí)行細(xì)則還沒有制定出來，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)地價(jià)未來走勢的預(yù)期仍不明朗，對(duì)未來房地產(chǎn)市場尤其土地市場存有觀望情緒。這樣，因房價(jià)上漲預(yù)期被重度打擊，地價(jià)上漲預(yù)期也將受到重度打擊。房地產(chǎn)市場預(yù)期、土地市場預(yù)期正發(fā)生巨大改變，地價(jià)就可能越來越走低。在此背景下，如果地方政府不改變目前的出讓土地模式、維持高地價(jià)，就不排除這樣的可能：將來，為降低風(fēng)險(xiǎn)，全國各地開發(fā)商更多地集體對(duì)地價(jià)說“不”，土地招標(biāo)拍賣“流拍”在全國更廣泛范圍更多、更頻繁出現(xiàn)，在全國范圍內(nèi)進(jìn)一步蔓延，或是地價(jià)下降前的征兆，或直接引發(fā)地價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)。如果一些城市地方政府不調(diào)整賣地預(yù)期，不調(diào)整地價(jià)，那么，地價(jià)大幅度上漲、企業(yè)不惜高價(jià)拿地儲(chǔ)備土地的現(xiàn)象，或在近階段內(nèi)難以繼續(xù)。
這種現(xiàn)象，不但是在意味著一種房地產(chǎn)市場信號(hào)，還在映射開發(fā)商對(duì)未來房價(jià)預(yù)期進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)整體走勢預(yù)期、對(duì)未來地價(jià)預(yù)期的改變。土地招標(biāo)拍賣“流拍”，并不只是“偶有發(fā)生”在個(gè)別城市，也不只是發(fā)生在二、三線城市。
“流拍”現(xiàn)象頻發(fā)自2007年10月，在湖北武漢市出現(xiàn)了2007年9月27日出臺(tái)“房貸新政”后的首次出讓土地“流拍”后，福建省福州市南江濱一地塊當(dāng)月因沒有達(dá)到政府的保留價(jià)而“流拍”。2007年10月22日，江蘇省常州市國有土地使用權(quán)掛牌出讓總共推出了9宗土地，2塊地“流拍”、6塊底價(jià)中標(biāo)。當(dāng)月最后一天的 10月31日，四川省攀枝花市國土資源局掛牌拍賣的四宗國有土地使用權(quán)中，有三宗均因無人應(yīng)價(jià)而“流拍”。據(jù)相關(guān)分析資料顯示，2007年11、12兩月，全國就發(fā)生幾十次招標(biāo)拍賣“流拍”（尚據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，含部分底價(jià)成交者）。進(jìn)入2007年11月后，土地招標(biāo)拍賣“流拍”或底價(jià)成交更是頻繁發(fā)生。進(jìn)入 2008年，土地招標(biāo)拍賣“流拍”繼續(xù)蔓延……除北京市廣渠路15號(hào)這一地理位置極佳、備受地產(chǎn)商矚目的地塊于 2008年1月16日因投標(biāo)企業(yè)不足3家而出人意料地流拍外，2008年1月，福建省福州市、廣東省深圳市、江蘇省常州市和南京市相繼發(fā)生地塊“流拍”……
很明顯，中國房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的政策市特性，在目前全國上下一心奮力打擊通貨膨脹預(yù)期的大形勢下，房地產(chǎn)的未來走勢更有必要仔細(xì)研究、認(rèn)真領(lǐng)會(huì)，尤其自2007年以來出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策和政策所釋放的對(duì)未來房地產(chǎn)市場及企業(yè)經(jīng)營可能產(chǎn)生重大影響的信號(hào)。這是研究目前房地產(chǎn)及其未來趨勢以及對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營決策所應(yīng)該認(rèn)識(shí)并重視的。
政策動(dòng)向影響房地產(chǎn)走勢在目前，無論是金融政策或土地政策或財(cái)稅政策等宏觀調(diào)控政策，也無論是已出臺(tái)政策的深化執(zhí)行或繼續(xù)出臺(tái)新政策，都將對(duì)房地產(chǎn)的未來走勢造成不可輕估的影響，因而也會(huì)對(duì)房價(jià)和地價(jià)走勢造成重大影響，進(jìn)而將對(duì)開發(fā)企業(yè)的投資經(jīng)營決策和風(fēng)險(xiǎn)控制工作造成不可忽視的影響。而開發(fā)企業(yè)如能趁早因正確解讀分析已出臺(tái)的政策，并能通過先期信號(hào)等信息預(yù)判未來可能出臺(tái)的政策及其他房地產(chǎn)可能產(chǎn)生的影響，則就可能提前做出積極而科學(xué)的決策，盡可能地預(yù)防決策及投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)目前的房地產(chǎn)等宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)際形勢和政府及其已經(jīng)出臺(tái)的政策所釋放的各種信號(hào)，2008年，將主要可能在土地、金融、財(cái)稅、匯率等方面出臺(tái)新的調(diào)控政策：為有效打擊通貨膨脹預(yù)期，抑制人民幣升值預(yù)期引致更多流動(dòng)性而加大打擊通脹預(yù)期的難度，央行或會(huì)有3次以上的繼續(xù)加息（包括可能大幅度加息），并不排除采取加息、從2008年1月就開始繼續(xù)上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率并與匯率工具聯(lián)動(dòng)手段的可能。政府可能會(huì)將財(cái)政政策由“穩(wěn)健”修改為“從緊”，土地政策將進(jìn)一步趨緊，從2008年1月份開始出臺(tái)更嚴(yán)厲的新的土地政策。2008年土地政策重點(diǎn)在于強(qiáng)化落實(shí)執(zhí)行國土資源部的“39號(hào)令”等政策，加大土地問題的查處力度、深度、廣度，加大打擊囤地、零地價(jià)拿地、土地出讓簽訂“陰陽合同”等行為，改變土地出讓模式等。
最近一段時(shí)間以來，經(jīng)常向中國政府建言獻(xiàn)策、世界銀行總裁左里克決定任命其為世界銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家（尚需世行理事會(huì)認(rèn)可）的北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心創(chuàng)辦人和現(xiàn)任主任林毅夫，多次發(fā)表專業(yè)觀點(diǎn)認(rèn)為：從緊貨幣政策提高利率優(yōu)于提高存款準(zhǔn)備金率。同樣，當(dāng)年與林毅夫一起創(chuàng)立北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心的央行新任副行長易綱，也一直很重視使用利率這一重要貨幣工具……這些信號(hào)，或正釋放出一些重要信號(hào)：在已經(jīng)出臺(tái)土地新政和央行上調(diào)商業(yè)央行存款準(zhǔn)備金率之后，央行或還將重視考慮靈活使用利率即加息工具來進(jìn)一步進(jìn)行深度宏觀調(diào)控。因此，2008年，如進(jìn)一步綜合使用土地、金融、財(cái)稅、匯率等方面的調(diào)控政策來調(diào)控房地產(chǎn)，那么，房地產(chǎn)市場進(jìn)而土地市場的走勢，以及房價(jià)進(jìn)而地價(jià)的走勢，無疑會(huì)深受影響，甚至可能使中國房地產(chǎn)發(fā)生一些根本性變化。
土地“流拍”，開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期降溫？
對(duì)目前全國范圍內(nèi)頻繁出現(xiàn)的土地招標(biāo)拍賣“流拍”現(xiàn)象，在土地出讓的后面，是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來房地產(chǎn)預(yù)期的改變，是地價(jià)可能下降的市場趨勢變化，是市場地土地價(jià)格的反思。
眾所周知，2007年是中國房地產(chǎn)有史以來出臺(tái)政策最多的一年，無疑將對(duì) 2008年及以后若干年的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響，值得很好地分析，并以之為基礎(chǔ)對(duì)未來房地產(chǎn)市場進(jìn)行必要的趨勢展望。房地產(chǎn)企業(yè)可依之降低決策層的決策風(fēng)險(xiǎn)，爭取更大的贏利能力和發(fā)展機(jī)會(huì)。在2007年出臺(tái)的系列調(diào)控政策基礎(chǔ)上，2008年1月7日，國務(wù)院更出臺(tái)了3號(hào)文“土地新政”。緊接著，1月 16日，央行上調(diào)了商業(yè)央行存款準(zhǔn)備金率。同日，建設(shè)部副部長齊驥批評(píng)部分房地產(chǎn)企業(yè)哄抬房價(jià)行為并表示將有政策出臺(tái)予以嚴(yán)控。之后，國家稅務(wù)總局又出重拳，要求從嚴(yán)征收土地增值稅。隨著調(diào)控政策的不斷嚴(yán)厲，房地產(chǎn)預(yù)期越來越發(fā)生大的改變。房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)重估房價(jià)趨勢，進(jìn)而重估地價(jià)，重估土地市場價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)商一方面會(huì)將手中大量閑置地盡快開發(fā)入市，另一方面又會(huì)更謹(jǐn)慎拿地，甚至在高地價(jià)面前放棄拿地。
土地招標(biāo)拍賣頻繁“流拍”，說明房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來房地產(chǎn)的預(yù)期在急劇降溫。實(shí)行貨幣從緊政策，房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲取資金難度增加，有的無法從銀行獲取資金，不但將影響其拿地能力，甚至還會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目的后期資金鏈。同時(shí)，國務(wù)院 2008年3號(hào)文“土地新政”釋放出了更強(qiáng)勢土地調(diào)控態(tài)度的強(qiáng)烈信號(hào)，而其執(zhí)行細(xì)則還沒有制定出來，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)地價(jià)未來走勢的預(yù)期仍不明朗，對(duì)未來房地產(chǎn)市場尤其土地市場存有觀望情緒。這樣，因房價(jià)上漲預(yù)期被重度打擊，地價(jià)上漲預(yù)期也將受到重度打擊。房地產(chǎn)市場預(yù)期、土地市場預(yù)期正發(fā)生巨大改變，地價(jià)就可能越來越走低。在此背景下，如果地方政府不改變目前的出讓土地模式、維持高地價(jià)，就不排除這樣的可能：將來，為降低風(fēng)險(xiǎn)，全國各地開發(fā)商更多地集體對(duì)地價(jià)說“不”，土地招標(biāo)拍賣“流拍”在全國更廣泛范圍更多、更頻繁出現(xiàn)，在全國范圍內(nèi)進(jìn)一步蔓延，或是地價(jià)下降前的征兆，或直接引發(fā)地價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)。如果一些城市地方政府不調(diào)整賣地預(yù)期，不調(diào)整地價(jià)，那么，地價(jià)大幅度上漲、企業(yè)不惜高價(jià)拿地儲(chǔ)備土地的現(xiàn)象，或在近階段內(nèi)難以繼續(xù)。