2008年1月16日，北京市土地儲備管理中心在這一天要推出廣渠路15號地。該地塊最早規(guī)劃為普通住宅，北京國土資源局在2006年5月29日對外公開表示首次擬推出6個中低價位、中小套型普通商品住宅項目，該地塊是其中之一。該地塊規(guī)劃建筑面積41.76萬平方米，由于周圍配套設施較完善，地理位置極佳，備受地產商矚目，包括SOHO中國、合生創(chuàng)展以及華潤置地等地產大鱷。然而，最終由于投標企業(yè)不足三家，廣渠路15號這塊肥地“流拍”。至此，在一直被輿論高唱有效需求剛性、人口紅利豐厚、房價堅挺的北京，2008年新年的一幅土地出讓，竟以“流拍”收場。
這種現(xiàn)象，不但是在意味著一種房地產市場信號，還在映射開發(fā)商對未來房價預期進而對房地產整體走勢預期、對未來地價預期的改變。土地招標拍賣“流拍”，并不只是“偶有發(fā)生”在個別城市，也不只是發(fā)生在二、三線城市。
“流拍”現(xiàn)象頻發(fā)自2007年10月，在湖北武漢市出現(xiàn)了2007年9月27日出臺“房貸新政”后的首次出讓土地“流拍”后，福建省福州市南江濱一地塊當月因沒有達到政府的保留價而“流拍”。2007年10月22日，江蘇省常州市國有土地使用權掛牌出讓總共推出了9宗土地，2塊地“流拍”、6塊底價中標。當月最后一天的 10月31日，四川省攀枝花市國土資源局掛牌拍賣的四宗國有土地使用權中，有三宗均因無人應價而“流拍”。據(jù)相關分析資料顯示，2007年11、12兩月，全國就發(fā)生幾十次招標拍賣“流拍”（尚據(jù)不完全統(tǒng)計，含部分底價成交者）。進入2007年11月后，土地招標拍賣“流拍”或底價成交更是頻繁發(fā)生。進入 2008年，土地招標拍賣“流拍”繼續(xù)蔓延……除北京市廣渠路15號這一地理位置極佳、備受地產商矚目的地塊于 2008年1月16日因投標企業(yè)不足3家而出人意料地流拍外，2008年1月，福建省福州市、廣東省深圳市、江蘇省常州市和南京市相繼發(fā)生地塊“流拍”……
很明顯，中國房地產具有很強的政策市特性，在目前全國上下一心奮力打擊通貨膨脹預期的大形勢下，房地產的未來走勢更有必要仔細研究、認真領會，尤其自2007年以來出臺的一系列宏觀調控政策和政策所釋放的對未來房地產市場及企業(yè)經營可能產生重大影響的信號。這是研究目前房地產及其未來趨勢以及對進行房地產投資經營決策所應該認識并重視的。
政策動向影響房地產走勢在目前，無論是金融政策或土地政策或財稅政策等宏觀調控政策，也無論是已出臺政策的深化執(zhí)行或繼續(xù)出臺新政策，都將對房地產的未來走勢造成不可輕估的影響，因而也會對房價和地價走勢造成重大影響，進而將對開發(fā)企業(yè)的投資經營決策和風險控制工作造成不可忽視的影響。而開發(fā)企業(yè)如能趁早因正確解讀分析已出臺的政策，并能通過先期信號等信息預判未來可能出臺的政策及其他房地產可能產生的影響，則就可能提前做出積極而科學的決策，盡可能地預防決策及投資經營風險。根據(jù)目前的房地產等宏觀經濟實際形勢和政府及其已經出臺的政策所釋放的各種信號，2008年，將主要可能在土地、金融、財稅、匯率等方面出臺新的調控政策：為有效打擊通貨膨脹預期，抑制人民幣升值預期引致更多流動性而加大打擊通脹預期的難度，央行或會有3次以上的繼續(xù)加息（包括可能大幅度加息），并不排除采取加息、從2008年1月就開始繼續(xù)上調商業(yè)銀行存款準備金率并與匯率工具聯(lián)動手段的可能。政府可能會將財政政策由“穩(wěn)健”修改為“從緊”，土地政策將進一步趨緊，從2008年1月份開始出臺更嚴厲的新的土地政策。2008年土地政策重點在于強化落實執(zhí)行國土資源部的“39號令”等政策，加大土地問題的查處力度、深度、廣度，加大打擊囤地、零地價拿地、土地出讓簽訂“陰陽合同”等行為，改變土地出讓模式等。
最近一段時間以來，經常向中國政府建言獻策、世界銀行總裁左里克決定任命其為世界銀行首席經濟學家（尚需世行理事會認可）的北京大學中國經濟研究中心創(chuàng)辦人和現(xiàn)任主任林毅夫，多次發(fā)表專業(yè)觀點認為：從緊貨幣政策提高利率優(yōu)于提高存款準備金率。同樣，當年與林毅夫一起創(chuàng)立北京大學中國經濟研究中心的央行新任副行長易綱，也一直很重視使用利率這一重要貨幣工具……這些信號，或正釋放出一些重要信號：在已經出臺土地新政和央行上調商業(yè)央行存款準備金率之后，央行或還將重視考慮靈活使用利率即加息工具來進一步進行深度宏觀調控。因此，2008年，如進一步綜合使用土地、金融、財稅、匯率等方面的調控政策來調控房地產，那么，房地產市場進而土地市場的走勢，以及房價進而地價的走勢，無疑會深受影響，甚至可能使中國房地產發(fā)生一些根本性變化。
土地“流拍”，開發(fā)商對未來的預期降溫？
對目前全國范圍內頻繁出現(xiàn)的土地招標拍賣“流拍”現(xiàn)象，在土地出讓的后面，是房地產開發(fā)商對未來房地產預期的改變，是地價可能下降的市場趨勢變化，是市場地土地價格的反思。
眾所周知，2007年是中國房地產有史以來出臺政策最多的一年，無疑將對 2008年及以后若干年的房地產市場產生重要影響，值得很好地分析，并以之為基礎對未來房地產市場進行必要的趨勢展望。房地產企業(yè)可依之降低決策層的決策風險，爭取更大的贏利能力和發(fā)展機會。在2007年出臺的系列調控政策基礎上，2008年1月7日，國務院更出臺了3號文“土地新政”。緊接著，1月 16日，央行上調了商業(yè)央行存款準備金率。同日，建設部副部長齊驥批評部分房地產企業(yè)哄抬房價行為并表示將有政策出臺予以嚴控。之后，國家稅務總局又出重拳，要求從嚴征收土地增值稅。隨著調控政策的不斷嚴厲，房地產預期越來越發(fā)生大的改變。房地產開發(fā)商會重估房價趨勢，進而重估地價，重估土地市場價值。房地產開發(fā)商一方面會將手中大量閑置地盡快開發(fā)入市，另一方面又會更謹慎拿地，甚至在高地價面前放棄拿地。
土地招標拍賣頻繁“流拍”，說明房地產開發(fā)商對未來房地產的預期在急劇降溫。實行貨幣從緊政策，房地產開發(fā)商從銀行獲取資金難度增加，有的無法從銀行獲取資金，不但將影響其拿地能力，甚至還會影響房地產開發(fā)商開發(fā)項目的后期資金鏈。同時，國務院 2008年3號文“土地新政”釋放出了更強勢土地調控態(tài)度的強烈信號，而其執(zhí)行細則還沒有制定出來，房地產開發(fā)商對地價未來走勢的預期仍不明朗，對未來房地產市場尤其土地市場存有觀望情緒。這樣，因房價上漲預期被重度打擊，地價上漲預期也將受到重度打擊。房地產市場預期、土地市場預期正發(fā)生巨大改變，地價就可能越來越走低。在此背景下，如果地方政府不改變目前的出讓土地模式、維持高地價，就不排除這樣的可能：將來，為降低風險，全國各地開發(fā)商更多地集體對地價說“不”，土地招標拍賣“流拍”在全國更廣泛范圍更多、更頻繁出現(xiàn)，在全國范圍內進一步蔓延，或是地價下降前的征兆，或直接引發(fā)地價出現(xiàn)拐點。如果一些城市地方政府不調整賣地預期，不調整地價，那么，地價大幅度上漲、企業(yè)不惜高價拿地儲備土地的現(xiàn)象，或在近階段內難以繼續(xù)。
這種現(xiàn)象，不但是在意味著一種房地產市場信號，還在映射開發(fā)商對未來房價預期進而對房地產整體走勢預期、對未來地價預期的改變。土地招標拍賣“流拍”，并不只是“偶有發(fā)生”在個別城市，也不只是發(fā)生在二、三線城市。
“流拍”現(xiàn)象頻發(fā)自2007年10月，在湖北武漢市出現(xiàn)了2007年9月27日出臺“房貸新政”后的首次出讓土地“流拍”后，福建省福州市南江濱一地塊當月因沒有達到政府的保留價而“流拍”。2007年10月22日，江蘇省常州市國有土地使用權掛牌出讓總共推出了9宗土地，2塊地“流拍”、6塊底價中標。當月最后一天的 10月31日，四川省攀枝花市國土資源局掛牌拍賣的四宗國有土地使用權中，有三宗均因無人應價而“流拍”。據(jù)相關分析資料顯示，2007年11、12兩月，全國就發(fā)生幾十次招標拍賣“流拍”（尚據(jù)不完全統(tǒng)計，含部分底價成交者）。進入2007年11月后，土地招標拍賣“流拍”或底價成交更是頻繁發(fā)生。進入 2008年，土地招標拍賣“流拍”繼續(xù)蔓延……除北京市廣渠路15號這一地理位置極佳、備受地產商矚目的地塊于 2008年1月16日因投標企業(yè)不足3家而出人意料地流拍外，2008年1月，福建省福州市、廣東省深圳市、江蘇省常州市和南京市相繼發(fā)生地塊“流拍”……
很明顯，中國房地產具有很強的政策市特性，在目前全國上下一心奮力打擊通貨膨脹預期的大形勢下，房地產的未來走勢更有必要仔細研究、認真領會，尤其自2007年以來出臺的一系列宏觀調控政策和政策所釋放的對未來房地產市場及企業(yè)經營可能產生重大影響的信號。這是研究目前房地產及其未來趨勢以及對進行房地產投資經營決策所應該認識并重視的。
政策動向影響房地產走勢在目前，無論是金融政策或土地政策或財稅政策等宏觀調控政策，也無論是已出臺政策的深化執(zhí)行或繼續(xù)出臺新政策，都將對房地產的未來走勢造成不可輕估的影響，因而也會對房價和地價走勢造成重大影響，進而將對開發(fā)企業(yè)的投資經營決策和風險控制工作造成不可忽視的影響。而開發(fā)企業(yè)如能趁早因正確解讀分析已出臺的政策，并能通過先期信號等信息預判未來可能出臺的政策及其他房地產可能產生的影響，則就可能提前做出積極而科學的決策，盡可能地預防決策及投資經營風險。根據(jù)目前的房地產等宏觀經濟實際形勢和政府及其已經出臺的政策所釋放的各種信號，2008年，將主要可能在土地、金融、財稅、匯率等方面出臺新的調控政策：為有效打擊通貨膨脹預期，抑制人民幣升值預期引致更多流動性而加大打擊通脹預期的難度，央行或會有3次以上的繼續(xù)加息（包括可能大幅度加息），并不排除采取加息、從2008年1月就開始繼續(xù)上調商業(yè)銀行存款準備金率并與匯率工具聯(lián)動手段的可能。政府可能會將財政政策由“穩(wěn)健”修改為“從緊”，土地政策將進一步趨緊，從2008年1月份開始出臺更嚴厲的新的土地政策。2008年土地政策重點在于強化落實執(zhí)行國土資源部的“39號令”等政策，加大土地問題的查處力度、深度、廣度，加大打擊囤地、零地價拿地、土地出讓簽訂“陰陽合同”等行為，改變土地出讓模式等。
最近一段時間以來，經常向中國政府建言獻策、世界銀行總裁左里克決定任命其為世界銀行首席經濟學家（尚需世行理事會認可）的北京大學中國經濟研究中心創(chuàng)辦人和現(xiàn)任主任林毅夫，多次發(fā)表專業(yè)觀點認為：從緊貨幣政策提高利率優(yōu)于提高存款準備金率。同樣，當年與林毅夫一起創(chuàng)立北京大學中國經濟研究中心的央行新任副行長易綱，也一直很重視使用利率這一重要貨幣工具……這些信號，或正釋放出一些重要信號：在已經出臺土地新政和央行上調商業(yè)央行存款準備金率之后，央行或還將重視考慮靈活使用利率即加息工具來進一步進行深度宏觀調控。因此，2008年，如進一步綜合使用土地、金融、財稅、匯率等方面的調控政策來調控房地產，那么，房地產市場進而土地市場的走勢，以及房價進而地價的走勢，無疑會深受影響，甚至可能使中國房地產發(fā)生一些根本性變化。
土地“流拍”，開發(fā)商對未來的預期降溫？
對目前全國范圍內頻繁出現(xiàn)的土地招標拍賣“流拍”現(xiàn)象，在土地出讓的后面，是房地產開發(fā)商對未來房地產預期的改變，是地價可能下降的市場趨勢變化，是市場地土地價格的反思。
眾所周知，2007年是中國房地產有史以來出臺政策最多的一年，無疑將對 2008年及以后若干年的房地產市場產生重要影響，值得很好地分析，并以之為基礎對未來房地產市場進行必要的趨勢展望。房地產企業(yè)可依之降低決策層的決策風險，爭取更大的贏利能力和發(fā)展機會。在2007年出臺的系列調控政策基礎上，2008年1月7日，國務院更出臺了3號文“土地新政”。緊接著，1月 16日，央行上調了商業(yè)央行存款準備金率。同日，建設部副部長齊驥批評部分房地產企業(yè)哄抬房價行為并表示將有政策出臺予以嚴控。之后，國家稅務總局又出重拳，要求從嚴征收土地增值稅。隨著調控政策的不斷嚴厲，房地產預期越來越發(fā)生大的改變。房地產開發(fā)商會重估房價趨勢，進而重估地價，重估土地市場價值。房地產開發(fā)商一方面會將手中大量閑置地盡快開發(fā)入市，另一方面又會更謹慎拿地，甚至在高地價面前放棄拿地。
土地招標拍賣頻繁“流拍”，說明房地產開發(fā)商對未來房地產的預期在急劇降溫。實行貨幣從緊政策，房地產開發(fā)商從銀行獲取資金難度增加，有的無法從銀行獲取資金，不但將影響其拿地能力，甚至還會影響房地產開發(fā)商開發(fā)項目的后期資金鏈。同時，國務院 2008年3號文“土地新政”釋放出了更強勢土地調控態(tài)度的強烈信號，而其執(zhí)行細則還沒有制定出來，房地產開發(fā)商對地價未來走勢的預期仍不明朗，對未來房地產市場尤其土地市場存有觀望情緒。這樣，因房價上漲預期被重度打擊，地價上漲預期也將受到重度打擊。房地產市場預期、土地市場預期正發(fā)生巨大改變，地價就可能越來越走低。在此背景下，如果地方政府不改變目前的出讓土地模式、維持高地價，就不排除這樣的可能：將來，為降低風險，全國各地開發(fā)商更多地集體對地價說“不”，土地招標拍賣“流拍”在全國更廣泛范圍更多、更頻繁出現(xiàn)，在全國范圍內進一步蔓延，或是地價下降前的征兆，或直接引發(fā)地價出現(xiàn)拐點。如果一些城市地方政府不調整賣地預期，不調整地價，那么，地價大幅度上漲、企業(yè)不惜高價拿地儲備土地的現(xiàn)象，或在近階段內難以繼續(xù)。