“當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，把企業(yè)自身的發(fā)展目標(biāo)和開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略放在這個(gè)大環(huán)境中加以調(diào)整。既重視拓寬融資渠道，保護(hù)好資金鏈，又要重新評(píng)估企業(yè)運(yùn)作過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，重新審視發(fā)展過(guò)程中的具體策略，對(duì)未來(lái)的預(yù)期要更為嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一日前在“2008中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)“上，一語(yǔ)道破當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的融資困境以及企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略。
中國(guó)人民銀行研究局副局長(zhǎng)張濤還指出，解決住房保障還面臨一些挑戰(zhàn)。一是如何合理確定住房保障范圍，既要覆蓋低收入人群，又要根據(jù)財(cái)政狀況，做好預(yù)算；其次，加強(qiáng)信息披露和資格審查，確保對(duì)象提供的資料真實(shí)；第三，如何選擇各地區(qū)、各群體、各自特色的住房保障體系。
另外，中國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)周建春表示，2008年我國(guó)土地供給和需求之間的矛盾仍然很尖銳，從宏觀調(diào)控的手段來(lái)看，在調(diào)控土地供應(yīng)量這個(gè)方面，調(diào)整土地政策才是最關(guān)鍵的問(wèn)題。
適應(yīng)上市評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)新變
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源以銀行信貸為主。但去年出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》則使更多開(kāi)發(fā)商尋求上市融資的途徑，在經(jīng)歷一年沉寂之后，房地產(chǎn)企業(yè)上市大門(mén)再次打開(kāi)。而房地產(chǎn)企業(yè)“左手圈錢(qián)，右手圈地”的局面是否會(huì)面臨終結(jié)，證監(jiān)會(huì)有關(guān)官員日前透露，中國(guó)證監(jiān)會(huì)依然支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO或借殼等方式上市，通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)；但同時(shí)強(qiáng)調(diào)，對(duì)募集資金用于囤積土地、房源或用于購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。
陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖告訴記者，過(guò)去那些拿地多的房地產(chǎn)企業(yè)如今已不再吃香，“監(jiān)管部門(mén)的考量標(biāo)準(zhǔn)正變得更關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流狀況、品牌建設(shè)和經(jīng)營(yíng)情況等。”范小沖表示，陽(yáng)光公司在適當(dāng)時(shí)候，也準(zhǔn)備積極申請(qǐng)上市。
其他渠道開(kāi)源節(jié)流
當(dāng)然，登陸國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)直接融資并非輕而易舉。大部分開(kāi)發(fā)商尋求另一種方式進(jìn)行融資。
范小沖介紹，對(duì)于資本、土地，二三線城市很多開(kāi)發(fā)商目前也很彷徨，資金鏈也很緊，陽(yáng)光公司推出了一種“非控股直營(yíng)連鎖”的模式，一方面，幫助地方小型開(kāi)發(fā)商提升管理水平；另一方面，只實(shí)投資本金30%-40%，就可以啟動(dòng)更大項(xiàng)目。目前，這種類(lèi)似開(kāi)發(fā)商合作建房的情況，在中糧地產(chǎn)和萬(wàn)科地產(chǎn)都有出現(xiàn)。而這正是開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)資金緊張想出來(lái)的一個(gè)折中的辦法。
上海富陽(yáng)物業(yè)咨詢有限公司總經(jīng)理王佳對(duì)記者介紹，在國(guó)家近年出臺(tái)更嚴(yán)格“限外令”的情況下，目前，外資投向的熱點(diǎn)已經(jīng)逐步從北京、上海等一線城市向一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快的省會(huì)城市等二線城市拓展，外資對(duì)房地產(chǎn)的興趣依然比較濃厚。
一些進(jìn)駐中國(guó)的外資銀行也推出了為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)提供融資的產(chǎn)品，德意志銀行中國(guó)區(qū)董事秦靖表示，德意志銀行的產(chǎn)品在次貸里面受到比較小的影響，在前期房地產(chǎn)融資里有直接融資，包括債務(wù)、股本、直接投資、上市和后期融資。
2007年，不少房地產(chǎn)企業(yè)的收入都再翻了一倍，但今年情況急轉(zhuǎn)直下，為開(kāi)拓地產(chǎn)融資渠道，不少人又重新為建立國(guó)內(nèi)房產(chǎn)信托基金（REITs）鼓與呼。有消息透露，有關(guān)REITs建立方案的報(bào)告目前很可能已上交到證監(jiān)會(huì)審議，或許不久REITs將為房地產(chǎn)業(yè)再添一條融資通道。
房地產(chǎn)市場(chǎng)有三不平衡因素
張濤介紹，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有三大不平衡因素。一是商品房市場(chǎng)里存在著某些不平衡因素。主要體現(xiàn)在供求不平衡。供給方面還存在著結(jié)構(gòu)性不平衡。第二個(gè)不平衡因素是商品房市場(chǎng)和公共保障住房之間存在著一些不平衡。第三個(gè)不平衡因素則是房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)之間的不平衡。
而周建春則認(rèn)為，從1997年到2007年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和土地供應(yīng)關(guān)系來(lái)看，保持8%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，即使在嚴(yán)格控制土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，每年也仍需新增將近600萬(wàn)畝的建設(shè)用地。
“在中央宏觀政策總調(diào)整下，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量是固定控制資產(chǎn)投資的重要渠道。要通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃；從宏觀調(diào)控的手段來(lái)看，調(diào)控土地供應(yīng)量中，調(diào)整土地政策才是最關(guān)鍵的問(wèn)題。財(cái)稅政策就是市場(chǎng)輔助手段，今年土地政策將變得更全面?！?
中國(guó)人民銀行研究局副局長(zhǎng)張濤還指出，解決住房保障還面臨一些挑戰(zhàn)。一是如何合理確定住房保障范圍，既要覆蓋低收入人群，又要根據(jù)財(cái)政狀況，做好預(yù)算；其次，加強(qiáng)信息披露和資格審查，確保對(duì)象提供的資料真實(shí)；第三，如何選擇各地區(qū)、各群體、各自特色的住房保障體系。
另外，中國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)周建春表示，2008年我國(guó)土地供給和需求之間的矛盾仍然很尖銳，從宏觀調(diào)控的手段來(lái)看，在調(diào)控土地供應(yīng)量這個(gè)方面，調(diào)整土地政策才是最關(guān)鍵的問(wèn)題。
適應(yīng)上市評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)新變
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源以銀行信貸為主。但去年出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》則使更多開(kāi)發(fā)商尋求上市融資的途徑，在經(jīng)歷一年沉寂之后，房地產(chǎn)企業(yè)上市大門(mén)再次打開(kāi)。而房地產(chǎn)企業(yè)“左手圈錢(qián)，右手圈地”的局面是否會(huì)面臨終結(jié)，證監(jiān)會(huì)有關(guān)官員日前透露，中國(guó)證監(jiān)會(huì)依然支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO或借殼等方式上市，通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)；但同時(shí)強(qiáng)調(diào)，對(duì)募集資金用于囤積土地、房源或用于購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。
陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖告訴記者，過(guò)去那些拿地多的房地產(chǎn)企業(yè)如今已不再吃香，“監(jiān)管部門(mén)的考量標(biāo)準(zhǔn)正變得更關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流狀況、品牌建設(shè)和經(jīng)營(yíng)情況等。”范小沖表示，陽(yáng)光公司在適當(dāng)時(shí)候，也準(zhǔn)備積極申請(qǐng)上市。
其他渠道開(kāi)源節(jié)流
當(dāng)然，登陸國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)直接融資并非輕而易舉。大部分開(kāi)發(fā)商尋求另一種方式進(jìn)行融資。
范小沖介紹，對(duì)于資本、土地，二三線城市很多開(kāi)發(fā)商目前也很彷徨，資金鏈也很緊，陽(yáng)光公司推出了一種“非控股直營(yíng)連鎖”的模式，一方面，幫助地方小型開(kāi)發(fā)商提升管理水平；另一方面，只實(shí)投資本金30%-40%，就可以啟動(dòng)更大項(xiàng)目。目前，這種類(lèi)似開(kāi)發(fā)商合作建房的情況，在中糧地產(chǎn)和萬(wàn)科地產(chǎn)都有出現(xiàn)。而這正是開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)資金緊張想出來(lái)的一個(gè)折中的辦法。
上海富陽(yáng)物業(yè)咨詢有限公司總經(jīng)理王佳對(duì)記者介紹，在國(guó)家近年出臺(tái)更嚴(yán)格“限外令”的情況下，目前，外資投向的熱點(diǎn)已經(jīng)逐步從北京、上海等一線城市向一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快的省會(huì)城市等二線城市拓展，外資對(duì)房地產(chǎn)的興趣依然比較濃厚。
一些進(jìn)駐中國(guó)的外資銀行也推出了為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)提供融資的產(chǎn)品，德意志銀行中國(guó)區(qū)董事秦靖表示，德意志銀行的產(chǎn)品在次貸里面受到比較小的影響，在前期房地產(chǎn)融資里有直接融資，包括債務(wù)、股本、直接投資、上市和后期融資。
2007年，不少房地產(chǎn)企業(yè)的收入都再翻了一倍，但今年情況急轉(zhuǎn)直下，為開(kāi)拓地產(chǎn)融資渠道，不少人又重新為建立國(guó)內(nèi)房產(chǎn)信托基金（REITs）鼓與呼。有消息透露，有關(guān)REITs建立方案的報(bào)告目前很可能已上交到證監(jiān)會(huì)審議，或許不久REITs將為房地產(chǎn)業(yè)再添一條融資通道。
房地產(chǎn)市場(chǎng)有三不平衡因素
張濤介紹，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有三大不平衡因素。一是商品房市場(chǎng)里存在著某些不平衡因素。主要體現(xiàn)在供求不平衡。供給方面還存在著結(jié)構(gòu)性不平衡。第二個(gè)不平衡因素是商品房市場(chǎng)和公共保障住房之間存在著一些不平衡。第三個(gè)不平衡因素則是房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)之間的不平衡。
而周建春則認(rèn)為，從1997年到2007年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和土地供應(yīng)關(guān)系來(lái)看，保持8%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，即使在嚴(yán)格控制土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，每年也仍需新增將近600萬(wàn)畝的建設(shè)用地。
“在中央宏觀政策總調(diào)整下，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量是固定控制資產(chǎn)投資的重要渠道。要通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃；從宏觀調(diào)控的手段來(lái)看，調(diào)控土地供應(yīng)量中，調(diào)整土地政策才是最關(guān)鍵的問(wèn)題。財(cái)稅政策就是市場(chǎng)輔助手段，今年土地政策將變得更全面?！?