當(dāng)廣東、重慶農(nóng)民自發(fā)地嘗試沖破農(nóng)地流轉(zhuǎn)樊籬之時(shí)，天津，這個(gè)北方經(jīng)濟(jì)新增長極，卻開始了一場(chǎng)自上而下的土地變革。政府強(qiáng)力主導(dǎo)下的農(nóng)民宅基地?fù)Q房，釋放出農(nóng)村土地改革破局的強(qiáng)勁信號(hào)，但能否真正平衡政府、企業(yè)和農(nóng)民間的利益，卻是破局能否成功的關(guān)鍵。
葛沽鎮(zhèn)的規(guī)劃藍(lán)圖農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的種種限制，正被天津市津南區(qū)的葛沽鎮(zhèn)試出一塊缺口。
去年3月份起，葛沽鎮(zhèn)開始嘗試通過“宅基地?fù)Q房”、“土地?fù)Q保險(xiǎn)和補(bǔ)償”，先把全鎮(zhèn)土地收歸鎮(zhèn)政府，整合后將農(nóng)地轉(zhuǎn)為國有再招拍掛出售。這被視作集約土地及用土地收益彌補(bǔ)小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口的一箭雙雕之舉。
與廣東的南海模式、四川重慶的農(nóng)地入股、北京郊區(qū)等地的小產(chǎn)權(quán)房不同，這農(nóng)地流轉(zhuǎn)改革的動(dòng)力直接來自省級(jí)政府。
這座距市區(qū)約30公里的華北古鎮(zhèn)，是天津去年3月啟動(dòng)的第二批“宅基地?fù)Q房”試點(diǎn)之一，眼下則被濱海新區(qū)列為綜合管理配套改革的“示范試點(diǎn)鎮(zhèn)”。
今年3月17日，濱海新區(qū)的綜改方案終于獲批，而土地制度改革正是其中重要的一塊試點(diǎn)內(nèi)容。因此葛沽的試點(diǎn)成敗，將直接關(guān)系到濱海新區(qū)的試點(diǎn)改革能否成功。
從自下而上到自上而下，土地制度僵局打破的信號(hào)日強(qiáng)。然而，政府強(qiáng)力主導(dǎo)之下，農(nóng)民的改革意愿是否同樣強(qiáng)烈？利益能否得到保障？“同意但不滿意”，一份未公開發(fā)表的調(diào)研報(bào)告這樣總結(jié)試點(diǎn)鎮(zhèn)農(nóng)民對(duì)土地整合的態(tài)度。
期冀、比較、存疑之中，大拆大建還是開始了——“你們村的地多少錢一畝？”“你家能換幾平方米樓？”“地離樓房有10公里遠(yuǎn)，你家還種嗎？”——12個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)村的“宅基地?fù)Q房”試點(diǎn)和以葛沽鎮(zhèn)為代表的更深層土地變革，正改變著天津郊區(qū)農(nóng)民的生活。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)宅基地流轉(zhuǎn)從葛沽鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府往西1公里，高莊一村正在進(jìn)行拆遷。
在這里，每一份整合工作協(xié)議書一被落筆簽字，房子就迅速被拆除。毗鄰的大灘村的三百多戶村民，去年就已經(jīng)離開故土，租房過渡，等待搬入新起的房子。大灘、高莊村外，接下來的還有高莊二村、鄧岑子村……
在這些率先拆除的村落上，將建成容納25個(gè)行政村、5.1萬村民的樓房，后騰出約3000畝建設(shè)用地。
根據(jù)2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃，全鎮(zhèn)人遷入樓房后，剩下的土地將被劃分為商貿(mào)宜居區(qū)、工業(yè)帶、農(nóng)業(yè)帶和發(fā)展帶，其中，農(nóng)用地從占全鎮(zhèn)土地的2/3降為1/3.“這只是規(guī)劃，將來還要按土地指標(biāo)調(diào)整。目前能商業(yè)化的只有集約出的建設(shè)用地?！备鸸伶?zhèn)鎮(zhèn)長張偉解釋道。
但這“有可能減少的農(nóng)業(yè)用地”恰恰也有可能成為葛沽試點(diǎn)對(duì)制度的大突破。2007年初，天津國土資源局局長吳延龍?jiān)鴮?duì)濱海新區(qū)土地改革指路：突破行政界限，由鎮(zhèn)一級(jí)政府統(tǒng)一規(guī)劃；先征收、儲(chǔ)備，再適時(shí)轉(zhuǎn)用；探索跨地域“占補(bǔ)平衡”的可能。
也就是說，仍然堅(jiān)持耕地占一畝補(bǔ)一畝的原則，但葛沽的占用可能由其他鎮(zhèn)補(bǔ)，甚至濱海新區(qū)的占用由其他區(qū)補(bǔ)。而統(tǒng)一規(guī)劃、征轉(zhuǎn)分離則是個(gè)前提。
2006年天津市下達(dá)濱海新區(qū)的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地的指標(biāo)占全市的34%，但仍然無法滿足新區(qū)高速發(fā)展的需要，土地價(jià)格一再上揚(yáng)。而占比達(dá)1/3的農(nóng)用地，卻因鹽堿度高并不適宜耕種。
葛沽鎮(zhèn)的情況頗為類似，2007年的10億元稅收，只有1%來自農(nóng)業(yè)。
“濱海新區(qū)正在向國土資源部申請(qǐng)征轉(zhuǎn)分離，我們則向?yàn)I海新區(qū)申請(qǐng)?！痹趶垈タ磥?，這是比“宅基地?fù)Q房”更復(fù)雜、深遠(yuǎn)，范圍更廣的變革。
“宅基地?fù)Q房”，作為濱海新區(qū)土地改革的雛形、先頭部隊(duì)，這項(xiàng)試行了3年的改革，也是從一開始，就直接來自上級(jí)的推動(dòng)。
2005年8月份，從寧波調(diào)任天津市副市長的黃興國提出了這一試點(diǎn)。因?yàn)榭拷鼨C(jī)場(chǎng)和東麗湖旅游區(qū)，距市區(qū)僅10公里路程，東麗區(qū)華明鎮(zhèn)成為首選。
根據(jù)天津市發(fā)改委的規(guī)劃，農(nóng)民放棄宅基地后，可以無償置換同等樓房；集中居住節(jié)約出來的建設(shè)用地，則可以出讓來平衡小城鎮(zhèn)建設(shè)的資金。
據(jù)華明鎮(zhèn)管委會(huì)主任魏靜起介紹，借助國家開發(fā)銀行的20億元貸款，華明鎮(zhèn)已于2007年建成還遷房，近半數(shù)居民簽訂了拆遷還遷協(xié)議。同一時(shí)間，天津市被確立為宅基地?fù)Q房試點(diǎn)城市，并開始了包括葛沽鎮(zhèn)在內(nèi)的“九鎮(zhèn)三村”第二批試點(diǎn)。
大膽突破，探索出全國可借鑒的土地管理經(jīng)驗(yàn)和模式，吳延龍?jiān)诠_場(chǎng)合如是表述。在天津市政府向中央尋求盡可能深層次的改革試點(diǎn)的同時(shí)，區(qū)鎮(zhèn)一級(jí)政府也在博弈更多的權(quán)限，天津各郊縣涌現(xiàn)出一批各種形式的土地整合嘗試。
農(nóng)民同意但不滿意但這場(chǎng)自上而下的改革中，農(nóng)民的訴求鮮見于公開信息之中，他們是否也有著自下而上的動(dòng)力？
無論是華明鎮(zhèn)還是葛沽鎮(zhèn)，“宅基地?fù)Q房”都是遵循1∶1無償置換的大原則，葛沽鎮(zhèn)每人還有5萬元/畝的失地補(bǔ)償和人均1萬到6萬元的保險(xiǎn)。
這似乎算得上一個(gè)天大的餡餅，但農(nóng)民卻并非人人欣然接受。
建成一年有余的華明示范鎮(zhèn)小區(qū)，如今仍有四分之一房屋無人還遷。魏靜起無奈地解釋有些農(nóng)民看到新房已經(jīng)蓋成，就以不搬遷為要挾讓政府提高置換標(biāo)準(zhǔn)。
而華明鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)落后的貫莊村，村民不愿意搬則多數(shù)因?yàn)椤皼]錢搬遷”。
貫莊是地震后政府建起的村莊，全村大部分是小院落，面積小，只能兌換60平方米左右的新房。盡管鎮(zhèn)規(guī)定人均不足30平方米的，可按1000元/平方米購買不足部分，但幾萬元的購房款加裝修費(fèi)，“對(duì)我們來說還是一筆巨款啊?！币粚?duì)老夫妻無奈地告訴記者。在他們看來適合老人居住的一樓小戶型還是太少。“先建后拆”帶來的釘子戶和需求不匹配等，成了華明鎮(zhèn)始料未及的還遷絆腳石。
葛沽鎮(zhèn)吸取了教訓(xùn)，先拆遷再蓋房，但農(nóng)民同樣滿腹疑惑，高莊一村一位村民對(duì)記者說：“為什么沒有紅頭文件？為什么是和村委會(huì)而不是鎮(zhèn)政府簽協(xié)議？”
據(jù)葛沽鎮(zhèn)鎮(zhèn)長張偉介紹，這也正是試點(diǎn)的特點(diǎn)。通過村里的宣傳，讓農(nóng)民自覺自愿地參與土地整合。并且只有全村達(dá)到95%以上的公決率，才能一級(jí)級(jí)地向鎮(zhèn)、區(qū)、市政府上報(bào)，批準(zhǔn)后也是鎮(zhèn)政府與村委會(huì)統(tǒng)一簽訂一份大的協(xié)議。
天津市發(fā)改委委托南開大學(xué)法學(xué)院研究的“宅基地?fù)Q房”合法性課題，也提出宅基地?fù)Q房的核心法律關(guān)系就是自愿、平等基礎(chǔ)上的置換關(guān)系。
但在樸素的農(nóng)民看來，村集體無法保障他們的權(quán)益，出了事情無處討說法。在南方周末記者得到的一份《葛沽鎮(zhèn)高莊一村村民整合工作協(xié)議書》中，也確實(shí)沒有村民關(guān)心的何時(shí)還遷、誰來監(jiān)督建房、村土地總面積總?cè)丝诘葐栴}?！拔覀兺庹?，但不滿意目前的拆遷條件?！痹诟咔f一村，記者看到了一份200余人按了手印的反對(duì)書。不過眼下其中的100多人又接受了拆遷。
張偉對(duì)此無法理解——公決之前已經(jīng)廣泛宣傳了拆遷條件，為什么現(xiàn)在才表示反對(duì)。
2007年6月，大灘村公決通過之后，高莊一村的村民收到了村黨支部下發(fā)的關(guān)于土地整合的公開信。12月份，村委會(huì)開始入戶征求意見，簽署同意整合意見書?！罢鲜且患蠛檬拢掖逦瘯?huì)只是問我們對(duì)整合有沒有意見，我們沒有，就簽字了?！痹诟咔f一村村民看來，同意整合的簽字只是一個(gè)調(diào)查，并不等于拆遷合同，村委會(huì)的宣傳存在誤導(dǎo)。
過完春節(jié)，村委會(huì)通知要拆遷了，并劃定了截止日期，這時(shí)很多農(nóng)民才開始認(rèn)真考慮是否拆遷。
“農(nóng)房評(píng)估價(jià)一般是1310-1380元，置換房是1500元，要不就得掏錢，要不就少要些平方米，這還叫1∶1嗎？雖然每人有4萬元補(bǔ)償款（人均0.8畝，每畝5萬），但那是用土地?fù)Q來的吃飯錢，不能動(dòng)?！绷硪晃粍⑿沾迕窠o記者算了一筆賬，“而且，宅基地?fù)Q房，卻只評(píng)估宅基地上物，不評(píng)估院落。”
第一個(gè)拆遷的大灘村，相對(duì)順暢。一位大灘村村民告訴記者，“因?yàn)槲覀兇迨歉鸸粮辉５模幸粋€(gè)大灘鍋爐廠，多數(shù)人都住樓房，也不種地了，憑空給4萬元，錦上添花?！?BR> 與華明鎮(zhèn)類似，為了有利于政策推行而實(shí)行的“一碗水端平”，卻可能損害了本來就弱勢(shì)的一部分人。
對(duì)于正在拆遷的高莊一村和其他處在觀望之中的村莊來說，更重要的是土地的價(jià)格?！巴瑢僖粋€(gè)區(qū)，為什么王串場(chǎng)、秦莊、八里臺(tái)、咸水沽都是十幾萬二十幾萬一畝，我們卻只有5萬元？”
張偉鎮(zhèn)長認(rèn)為，正是這種比較讓農(nóng)民從同意轉(zhuǎn)成了反對(duì)?！叭ツ?月份開始拆遷大灘村，一度停滯了，因?yàn)榻蚰蠀^(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)的拆遷政策是16萬元/畝?！?BR> 高莊一村的部分質(zhì)疑和拒絕，讓這場(chǎng)本應(yīng)多方得益的改革暫時(shí)走向了慢車道。
地價(jià)高低是核心問題地價(jià)差異過大，也讓農(nóng)民開始紛紛揣測(cè)政府及其背后公司的獲利。
與華明鎮(zhèn)利用國家開發(fā)銀行的貸款發(fā)展新型小城鎮(zhèn)建設(shè)不同，葛沽鎮(zhèn)土地統(tǒng)一規(guī)劃整理的資金來源是天津的一家民營房地產(chǎn)公司——天津永泰紅碪集團(tuán)，這也讓坊間的傳言更多了些色彩，博弈變成了三方。
土地改革試點(diǎn)之初，葛沽鎮(zhèn)就和永泰紅碪合作成立了葛龍灣公司，葛沽鎮(zhèn)政府占25%股份，永泰紅碪占75%的股份。
“但我是董事長和法定代表人，鎮(zhèn)政府享有絕對(duì)的控制權(quán)，”張偉給葛龍灣公司作了定性，“永泰紅碪的收益來自于未來土地出讓之后，平衡小城鎮(zhèn)建設(shè)成本之后的盈余?！?BR> 張偉認(rèn)為，這筆盈余并沒有想象的那么多，他還通過解釋葛沽鎮(zhèn)的土地補(bǔ)償款定價(jià)，給記者算了一筆賬：“葛沽鎮(zhèn)人多地少，人均0.8畝，八里臺(tái)鎮(zhèn)人少地多，人均3畝。土地整理成本相同，但每畝土地上人頭需要的保險(xiǎn)等費(fèi)用，則是他們的三倍，簡(jiǎn)單對(duì)比并不合理?！?BR> 2008年2月，毗鄰的津南區(qū)小站鎮(zhèn)的三塊地分別拍得每畝87萬元、84萬元、73萬元。張偉說，他和小站鎮(zhèn)鎮(zhèn)長都認(rèn)為，按這種價(jià)格，整理土地后只能是盈虧平衡?！案鸸伶?zhèn)的平均整理成本40萬左右，如果只拍到70萬，同樣無法盈余?！?BR> 因?yàn)樘旖蚪紖^(qū)很多村鎮(zhèn)都在進(jìn)行宅基地試點(diǎn)或者新城建設(shè)的土地整合，農(nóng)民走親訪友的一大話題就是當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格和房屋價(jià)格。
“所以每個(gè)新的土地整合項(xiàng)目，對(duì)我們都是考驗(yàn)。兩周前咸水沽鎮(zhèn)報(bào)出20萬元/畝，我一晚上沒睡好，第二天了解清楚人均實(shí)得5萬元，才松了一口氣，”張偉說，“這一年來，鎮(zhèn)政府工作人員都沒有周六日了。”
“我們是以年均收入高的大棚500元/畝作基數(shù)，每畝翻倍到1000元/年，性支付50年。事實(shí)上，天津市公布的葛沽鎮(zhèn)區(qū)片地價(jià)也就是3.5萬到5.5萬元?！?BR> “無論是地價(jià)差價(jià)還是農(nóng)民通過比較拒絕搬遷，都在所難免，這就需要多方的平等博弈。如果現(xiàn)有補(bǔ)償無法基本滿足農(nóng)民宅基地?fù)Q房和土地整合的合理需求，就需要修正?！辈⑶?，在南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所副教授周京奎看來，更重要的是，切實(shí)解決好失地農(nóng)民的生活安置問題?！皳Q房之后，失去或減少生活來源，改革就會(huì)變味?！?BR> 南方周末記者得到的一份未公開發(fā)表的對(duì)華明鎮(zhèn)宅基地?fù)Q房的調(diào)研，就提到了農(nóng)民對(duì)就業(yè)保障不滿意，對(duì)安排的保安、物業(yè)不愿意做，電腦培訓(xùn)學(xué)不會(huì)，空港的發(fā)展和未來的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展都與農(nóng)民就業(yè)不匹配。多數(shù)農(nóng)民還希望繼續(xù)種田。
盡管華明鎮(zhèn)并未開展如葛沽鎮(zhèn)這樣的土地整合，但集中居住也使得耕地遠(yuǎn)離了農(nóng)民的住所，在華明示范區(qū)的達(dá)園里開小超市的一戶農(nóng)民就因?yàn)榈靥h(yuǎn)，以800元的價(jià)格包給了鄰居，鄰居則要每天花費(fèi)5元坐公交車去20里之外的地方種葡萄。
“葛沽、華明試點(diǎn)，如若成功，能解決天津城市化進(jìn)程中土地緊張的問題，改善農(nóng)民的生活條件，提高小城鎮(zhèn)的管理建設(shè)水平，參與其中的公司也能適當(dāng)?shù)美?，博弈得?dāng)，是個(gè)多贏，”周京奎表示，“但不能無限博弈下去，否則終會(huì)傷害到所有的參與方?！?BR> 無論是天津市發(fā)改委還是濱海新區(qū)管委會(huì)，面對(duì)記者的采訪請(qǐng)求，都選擇了同樣的態(tài)度：先做，再說。
葛沽鎮(zhèn)的規(guī)劃藍(lán)圖農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的種種限制，正被天津市津南區(qū)的葛沽鎮(zhèn)試出一塊缺口。
去年3月份起，葛沽鎮(zhèn)開始嘗試通過“宅基地?fù)Q房”、“土地?fù)Q保險(xiǎn)和補(bǔ)償”，先把全鎮(zhèn)土地收歸鎮(zhèn)政府，整合后將農(nóng)地轉(zhuǎn)為國有再招拍掛出售。這被視作集約土地及用土地收益彌補(bǔ)小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口的一箭雙雕之舉。
與廣東的南海模式、四川重慶的農(nóng)地入股、北京郊區(qū)等地的小產(chǎn)權(quán)房不同，這農(nóng)地流轉(zhuǎn)改革的動(dòng)力直接來自省級(jí)政府。
這座距市區(qū)約30公里的華北古鎮(zhèn)，是天津去年3月啟動(dòng)的第二批“宅基地?fù)Q房”試點(diǎn)之一，眼下則被濱海新區(qū)列為綜合管理配套改革的“示范試點(diǎn)鎮(zhèn)”。
今年3月17日，濱海新區(qū)的綜改方案終于獲批，而土地制度改革正是其中重要的一塊試點(diǎn)內(nèi)容。因此葛沽的試點(diǎn)成敗，將直接關(guān)系到濱海新區(qū)的試點(diǎn)改革能否成功。
從自下而上到自上而下，土地制度僵局打破的信號(hào)日強(qiáng)。然而，政府強(qiáng)力主導(dǎo)之下，農(nóng)民的改革意愿是否同樣強(qiáng)烈？利益能否得到保障？“同意但不滿意”，一份未公開發(fā)表的調(diào)研報(bào)告這樣總結(jié)試點(diǎn)鎮(zhèn)農(nóng)民對(duì)土地整合的態(tài)度。
期冀、比較、存疑之中，大拆大建還是開始了——“你們村的地多少錢一畝？”“你家能換幾平方米樓？”“地離樓房有10公里遠(yuǎn)，你家還種嗎？”——12個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)村的“宅基地?fù)Q房”試點(diǎn)和以葛沽鎮(zhèn)為代表的更深層土地變革，正改變著天津郊區(qū)農(nóng)民的生活。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)宅基地流轉(zhuǎn)從葛沽鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府往西1公里，高莊一村正在進(jìn)行拆遷。
在這里，每一份整合工作協(xié)議書一被落筆簽字，房子就迅速被拆除。毗鄰的大灘村的三百多戶村民，去年就已經(jīng)離開故土，租房過渡，等待搬入新起的房子。大灘、高莊村外，接下來的還有高莊二村、鄧岑子村……
在這些率先拆除的村落上，將建成容納25個(gè)行政村、5.1萬村民的樓房，后騰出約3000畝建設(shè)用地。
根據(jù)2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃，全鎮(zhèn)人遷入樓房后，剩下的土地將被劃分為商貿(mào)宜居區(qū)、工業(yè)帶、農(nóng)業(yè)帶和發(fā)展帶，其中，農(nóng)用地從占全鎮(zhèn)土地的2/3降為1/3.“這只是規(guī)劃，將來還要按土地指標(biāo)調(diào)整。目前能商業(yè)化的只有集約出的建設(shè)用地?！备鸸伶?zhèn)鎮(zhèn)長張偉解釋道。
但這“有可能減少的農(nóng)業(yè)用地”恰恰也有可能成為葛沽試點(diǎn)對(duì)制度的大突破。2007年初，天津國土資源局局長吳延龍?jiān)鴮?duì)濱海新區(qū)土地改革指路：突破行政界限，由鎮(zhèn)一級(jí)政府統(tǒng)一規(guī)劃；先征收、儲(chǔ)備，再適時(shí)轉(zhuǎn)用；探索跨地域“占補(bǔ)平衡”的可能。
也就是說，仍然堅(jiān)持耕地占一畝補(bǔ)一畝的原則，但葛沽的占用可能由其他鎮(zhèn)補(bǔ)，甚至濱海新區(qū)的占用由其他區(qū)補(bǔ)。而統(tǒng)一規(guī)劃、征轉(zhuǎn)分離則是個(gè)前提。
2006年天津市下達(dá)濱海新區(qū)的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地的指標(biāo)占全市的34%，但仍然無法滿足新區(qū)高速發(fā)展的需要，土地價(jià)格一再上揚(yáng)。而占比達(dá)1/3的農(nóng)用地，卻因鹽堿度高并不適宜耕種。
葛沽鎮(zhèn)的情況頗為類似，2007年的10億元稅收，只有1%來自農(nóng)業(yè)。
“濱海新區(qū)正在向國土資源部申請(qǐng)征轉(zhuǎn)分離，我們則向?yàn)I海新區(qū)申請(qǐng)?！痹趶垈タ磥?，這是比“宅基地?fù)Q房”更復(fù)雜、深遠(yuǎn)，范圍更廣的變革。
“宅基地?fù)Q房”，作為濱海新區(qū)土地改革的雛形、先頭部隊(duì)，這項(xiàng)試行了3年的改革，也是從一開始，就直接來自上級(jí)的推動(dòng)。
2005年8月份，從寧波調(diào)任天津市副市長的黃興國提出了這一試點(diǎn)。因?yàn)榭拷鼨C(jī)場(chǎng)和東麗湖旅游區(qū)，距市區(qū)僅10公里路程，東麗區(qū)華明鎮(zhèn)成為首選。
根據(jù)天津市發(fā)改委的規(guī)劃，農(nóng)民放棄宅基地后，可以無償置換同等樓房；集中居住節(jié)約出來的建設(shè)用地，則可以出讓來平衡小城鎮(zhèn)建設(shè)的資金。
據(jù)華明鎮(zhèn)管委會(huì)主任魏靜起介紹，借助國家開發(fā)銀行的20億元貸款，華明鎮(zhèn)已于2007年建成還遷房，近半數(shù)居民簽訂了拆遷還遷協(xié)議。同一時(shí)間，天津市被確立為宅基地?fù)Q房試點(diǎn)城市，并開始了包括葛沽鎮(zhèn)在內(nèi)的“九鎮(zhèn)三村”第二批試點(diǎn)。
大膽突破，探索出全國可借鑒的土地管理經(jīng)驗(yàn)和模式，吳延龍?jiān)诠_場(chǎng)合如是表述。在天津市政府向中央尋求盡可能深層次的改革試點(diǎn)的同時(shí)，區(qū)鎮(zhèn)一級(jí)政府也在博弈更多的權(quán)限，天津各郊縣涌現(xiàn)出一批各種形式的土地整合嘗試。
農(nóng)民同意但不滿意但這場(chǎng)自上而下的改革中，農(nóng)民的訴求鮮見于公開信息之中，他們是否也有著自下而上的動(dòng)力？
無論是華明鎮(zhèn)還是葛沽鎮(zhèn)，“宅基地?fù)Q房”都是遵循1∶1無償置換的大原則，葛沽鎮(zhèn)每人還有5萬元/畝的失地補(bǔ)償和人均1萬到6萬元的保險(xiǎn)。
這似乎算得上一個(gè)天大的餡餅，但農(nóng)民卻并非人人欣然接受。
建成一年有余的華明示范鎮(zhèn)小區(qū)，如今仍有四分之一房屋無人還遷。魏靜起無奈地解釋有些農(nóng)民看到新房已經(jīng)蓋成，就以不搬遷為要挾讓政府提高置換標(biāo)準(zhǔn)。
而華明鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)落后的貫莊村，村民不愿意搬則多數(shù)因?yàn)椤皼]錢搬遷”。
貫莊是地震后政府建起的村莊，全村大部分是小院落，面積小，只能兌換60平方米左右的新房。盡管鎮(zhèn)規(guī)定人均不足30平方米的，可按1000元/平方米購買不足部分，但幾萬元的購房款加裝修費(fèi)，“對(duì)我們來說還是一筆巨款啊?！币粚?duì)老夫妻無奈地告訴記者。在他們看來適合老人居住的一樓小戶型還是太少。“先建后拆”帶來的釘子戶和需求不匹配等，成了華明鎮(zhèn)始料未及的還遷絆腳石。
葛沽鎮(zhèn)吸取了教訓(xùn)，先拆遷再蓋房，但農(nóng)民同樣滿腹疑惑，高莊一村一位村民對(duì)記者說：“為什么沒有紅頭文件？為什么是和村委會(huì)而不是鎮(zhèn)政府簽協(xié)議？”
據(jù)葛沽鎮(zhèn)鎮(zhèn)長張偉介紹，這也正是試點(diǎn)的特點(diǎn)。通過村里的宣傳，讓農(nóng)民自覺自愿地參與土地整合。并且只有全村達(dá)到95%以上的公決率，才能一級(jí)級(jí)地向鎮(zhèn)、區(qū)、市政府上報(bào)，批準(zhǔn)后也是鎮(zhèn)政府與村委會(huì)統(tǒng)一簽訂一份大的協(xié)議。
天津市發(fā)改委委托南開大學(xué)法學(xué)院研究的“宅基地?fù)Q房”合法性課題，也提出宅基地?fù)Q房的核心法律關(guān)系就是自愿、平等基礎(chǔ)上的置換關(guān)系。
但在樸素的農(nóng)民看來，村集體無法保障他們的權(quán)益，出了事情無處討說法。在南方周末記者得到的一份《葛沽鎮(zhèn)高莊一村村民整合工作協(xié)議書》中，也確實(shí)沒有村民關(guān)心的何時(shí)還遷、誰來監(jiān)督建房、村土地總面積總?cè)丝诘葐栴}?！拔覀兺庹?，但不滿意目前的拆遷條件?！痹诟咔f一村，記者看到了一份200余人按了手印的反對(duì)書。不過眼下其中的100多人又接受了拆遷。
張偉對(duì)此無法理解——公決之前已經(jīng)廣泛宣傳了拆遷條件，為什么現(xiàn)在才表示反對(duì)。
2007年6月，大灘村公決通過之后，高莊一村的村民收到了村黨支部下發(fā)的關(guān)于土地整合的公開信。12月份，村委會(huì)開始入戶征求意見，簽署同意整合意見書?！罢鲜且患蠛檬拢掖逦瘯?huì)只是問我們對(duì)整合有沒有意見，我們沒有，就簽字了?！痹诟咔f一村村民看來，同意整合的簽字只是一個(gè)調(diào)查，并不等于拆遷合同，村委會(huì)的宣傳存在誤導(dǎo)。
過完春節(jié)，村委會(huì)通知要拆遷了，并劃定了截止日期，這時(shí)很多農(nóng)民才開始認(rèn)真考慮是否拆遷。
“農(nóng)房評(píng)估價(jià)一般是1310-1380元，置換房是1500元，要不就得掏錢，要不就少要些平方米，這還叫1∶1嗎？雖然每人有4萬元補(bǔ)償款（人均0.8畝，每畝5萬），但那是用土地?fù)Q來的吃飯錢，不能動(dòng)?！绷硪晃粍⑿沾迕窠o記者算了一筆賬，“而且，宅基地?fù)Q房，卻只評(píng)估宅基地上物，不評(píng)估院落。”
第一個(gè)拆遷的大灘村，相對(duì)順暢。一位大灘村村民告訴記者，“因?yàn)槲覀兇迨歉鸸粮辉５模幸粋€(gè)大灘鍋爐廠，多數(shù)人都住樓房，也不種地了，憑空給4萬元，錦上添花?！?BR> 與華明鎮(zhèn)類似，為了有利于政策推行而實(shí)行的“一碗水端平”，卻可能損害了本來就弱勢(shì)的一部分人。
對(duì)于正在拆遷的高莊一村和其他處在觀望之中的村莊來說，更重要的是土地的價(jià)格?！巴瑢僖粋€(gè)區(qū)，為什么王串場(chǎng)、秦莊、八里臺(tái)、咸水沽都是十幾萬二十幾萬一畝，我們卻只有5萬元？”
張偉鎮(zhèn)長認(rèn)為，正是這種比較讓農(nóng)民從同意轉(zhuǎn)成了反對(duì)?！叭ツ?月份開始拆遷大灘村，一度停滯了，因?yàn)榻蚰蠀^(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)的拆遷政策是16萬元/畝?！?BR> 高莊一村的部分質(zhì)疑和拒絕，讓這場(chǎng)本應(yīng)多方得益的改革暫時(shí)走向了慢車道。
地價(jià)高低是核心問題地價(jià)差異過大，也讓農(nóng)民開始紛紛揣測(cè)政府及其背后公司的獲利。
與華明鎮(zhèn)利用國家開發(fā)銀行的貸款發(fā)展新型小城鎮(zhèn)建設(shè)不同，葛沽鎮(zhèn)土地統(tǒng)一規(guī)劃整理的資金來源是天津的一家民營房地產(chǎn)公司——天津永泰紅碪集團(tuán)，這也讓坊間的傳言更多了些色彩，博弈變成了三方。
土地改革試點(diǎn)之初，葛沽鎮(zhèn)就和永泰紅碪合作成立了葛龍灣公司，葛沽鎮(zhèn)政府占25%股份，永泰紅碪占75%的股份。
“但我是董事長和法定代表人，鎮(zhèn)政府享有絕對(duì)的控制權(quán)，”張偉給葛龍灣公司作了定性，“永泰紅碪的收益來自于未來土地出讓之后，平衡小城鎮(zhèn)建設(shè)成本之后的盈余?！?BR> 張偉認(rèn)為，這筆盈余并沒有想象的那么多，他還通過解釋葛沽鎮(zhèn)的土地補(bǔ)償款定價(jià)，給記者算了一筆賬：“葛沽鎮(zhèn)人多地少，人均0.8畝，八里臺(tái)鎮(zhèn)人少地多，人均3畝。土地整理成本相同，但每畝土地上人頭需要的保險(xiǎn)等費(fèi)用，則是他們的三倍，簡(jiǎn)單對(duì)比并不合理?！?BR> 2008年2月，毗鄰的津南區(qū)小站鎮(zhèn)的三塊地分別拍得每畝87萬元、84萬元、73萬元。張偉說，他和小站鎮(zhèn)鎮(zhèn)長都認(rèn)為，按這種價(jià)格，整理土地后只能是盈虧平衡?！案鸸伶?zhèn)的平均整理成本40萬左右，如果只拍到70萬，同樣無法盈余?！?BR> 因?yàn)樘旖蚪紖^(qū)很多村鎮(zhèn)都在進(jìn)行宅基地試點(diǎn)或者新城建設(shè)的土地整合，農(nóng)民走親訪友的一大話題就是當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格和房屋價(jià)格。
“所以每個(gè)新的土地整合項(xiàng)目，對(duì)我們都是考驗(yàn)。兩周前咸水沽鎮(zhèn)報(bào)出20萬元/畝，我一晚上沒睡好，第二天了解清楚人均實(shí)得5萬元，才松了一口氣，”張偉說，“這一年來，鎮(zhèn)政府工作人員都沒有周六日了。”
“我們是以年均收入高的大棚500元/畝作基數(shù)，每畝翻倍到1000元/年，性支付50年。事實(shí)上，天津市公布的葛沽鎮(zhèn)區(qū)片地價(jià)也就是3.5萬到5.5萬元?！?BR> “無論是地價(jià)差價(jià)還是農(nóng)民通過比較拒絕搬遷，都在所難免，這就需要多方的平等博弈。如果現(xiàn)有補(bǔ)償無法基本滿足農(nóng)民宅基地?fù)Q房和土地整合的合理需求，就需要修正?！辈⑶?，在南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所副教授周京奎看來，更重要的是，切實(shí)解決好失地農(nóng)民的生活安置問題?！皳Q房之后，失去或減少生活來源，改革就會(huì)變味?！?BR> 南方周末記者得到的一份未公開發(fā)表的對(duì)華明鎮(zhèn)宅基地?fù)Q房的調(diào)研，就提到了農(nóng)民對(duì)就業(yè)保障不滿意，對(duì)安排的保安、物業(yè)不愿意做，電腦培訓(xùn)學(xué)不會(huì)，空港的發(fā)展和未來的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展都與農(nóng)民就業(yè)不匹配。多數(shù)農(nóng)民還希望繼續(xù)種田。
盡管華明鎮(zhèn)并未開展如葛沽鎮(zhèn)這樣的土地整合，但集中居住也使得耕地遠(yuǎn)離了農(nóng)民的住所，在華明示范區(qū)的達(dá)園里開小超市的一戶農(nóng)民就因?yàn)榈靥h(yuǎn)，以800元的價(jià)格包給了鄰居，鄰居則要每天花費(fèi)5元坐公交車去20里之外的地方種葡萄。
“葛沽、華明試點(diǎn)，如若成功，能解決天津城市化進(jìn)程中土地緊張的問題，改善農(nóng)民的生活條件，提高小城鎮(zhèn)的管理建設(shè)水平，參與其中的公司也能適當(dāng)?shù)美?，博弈得?dāng)，是個(gè)多贏，”周京奎表示，“但不能無限博弈下去，否則終會(huì)傷害到所有的參與方?！?BR> 無論是天津市發(fā)改委還是濱海新區(qū)管委會(huì)，面對(duì)記者的采訪請(qǐng)求，都選擇了同樣的態(tài)度：先做，再說。