土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目后的余額。
1、收入額的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。
對(duì)取得的實(shí)物收入，要按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入；對(duì)取得的無(wú)形資產(chǎn)收入，要進(jìn)行專門的評(píng)估，在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入。
所取得的收入為外國(guó)貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。
2、扣除項(xiàng)目及其金額
(1)六類扣除項(xiàng)目：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額：指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。
其中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”包括：a．以出讓方式取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金；b．以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；c．以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款.
②開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。
③開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)：指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用不能按實(shí)扣除，而應(yīng)計(jì)算扣除。具體辦法是：
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除：
加計(jì)扣除金額=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%。
對(duì)取得土使使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，只允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額(包括地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用)、以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，不得加計(jì)扣除。
⑥舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。但對(duì)納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，則不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。
3、評(píng)估價(jià)格辦法及有關(guān)規(guī)定
(1)出售舊房及建筑物的
根據(jù)稅法規(guī)定，出售舊房及建筑物的，應(yīng)按評(píng)估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。
扣除項(xiàng)目的金額(舊有房地產(chǎn)的價(jià)格)=舊房及建筑物的重置成本價(jià)×成新度折扣率=舊有房地產(chǎn)重新建造的完全價(jià)值-建筑物折舊
注意：房屋的成新度折扣不同于會(huì)計(jì)核算中的折舊，是按照專業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)定的房屋新舊等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照，并參考房屋的使用時(shí)間、使用程度和保養(yǎng)情況，綜合確定房屋的新舊度比例，一般用幾成新表示。
(2)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
對(duì)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
市場(chǎng)比較法確定房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格=交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×人為因素修正×?xí)r間因素修正×地域因素修正×品質(zhì)因素修正×其他因素修正
(3)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
對(duì)于納稅人申報(bào)扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋按照評(píng)估出的房屋重置成本價(jià)，乘以房屋的成新度折扣率，確定房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額，并用該房產(chǎn)所坐落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額。房產(chǎn)和土地的扣除項(xiàng)目金額之和即為該房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額。
(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的
對(duì)這種情況，應(yīng)按評(píng)估的市場(chǎng)交易價(jià)確定其實(shí)際成交價(jià)，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)算征收土地增值稅。
上述四種情形中，(1)、(3)兩種情形是評(píng)估確定扣除項(xiàng)目金額的，(2)、(4)兩種情形是評(píng)估確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的。
1、收入額的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。
對(duì)取得的實(shí)物收入，要按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入；對(duì)取得的無(wú)形資產(chǎn)收入，要進(jìn)行專門的評(píng)估，在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入。
所取得的收入為外國(guó)貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。
2、扣除項(xiàng)目及其金額
(1)六類扣除項(xiàng)目：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額：指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。
其中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”包括：a．以出讓方式取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金；b．以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；c．以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款.
②開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。
③開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)：指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用不能按實(shí)扣除，而應(yīng)計(jì)算扣除。具體辦法是：
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除：
加計(jì)扣除金額=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%。
對(duì)取得土使使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，只允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額(包括地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用)、以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，不得加計(jì)扣除。
⑥舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。但對(duì)納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，則不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。
3、評(píng)估價(jià)格辦法及有關(guān)規(guī)定
(1)出售舊房及建筑物的
根據(jù)稅法規(guī)定，出售舊房及建筑物的，應(yīng)按評(píng)估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。
扣除項(xiàng)目的金額(舊有房地產(chǎn)的價(jià)格)=舊房及建筑物的重置成本價(jià)×成新度折扣率=舊有房地產(chǎn)重新建造的完全價(jià)值-建筑物折舊
注意：房屋的成新度折扣不同于會(huì)計(jì)核算中的折舊，是按照專業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)定的房屋新舊等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照，并參考房屋的使用時(shí)間、使用程度和保養(yǎng)情況，綜合確定房屋的新舊度比例，一般用幾成新表示。
(2)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
對(duì)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
市場(chǎng)比較法確定房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格=交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×人為因素修正×?xí)r間因素修正×地域因素修正×品質(zhì)因素修正×其他因素修正
(3)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
對(duì)于納稅人申報(bào)扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋按照評(píng)估出的房屋重置成本價(jià)，乘以房屋的成新度折扣率，確定房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額，并用該房產(chǎn)所坐落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額。房產(chǎn)和土地的扣除項(xiàng)目金額之和即為該房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額。
(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的
對(duì)這種情況，應(yīng)按評(píng)估的市場(chǎng)交易價(jià)確定其實(shí)際成交價(jià)，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)算征收土地增值稅。
上述四種情形中，(1)、(3)兩種情形是評(píng)估確定扣除項(xiàng)目金額的，(2)、(4)兩種情形是評(píng)估確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的。