裁判要旨
委托拍賣(mài)經(jīng)法院執(zhí)行抵債的不動(dòng)產(chǎn)，在委托前未辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記，造成拍賣(mài)成交后委托人不能交付拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)，委托人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
案情
上訴人（一審被告）：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行榆林市榆陽(yáng)區(qū)支行
被上訴人（一審原告）：凡光慶
被上訴人（一審被告）：陜西開(kāi)源拍賣(mài)有限公司
2006年6月13日，陜西開(kāi)源拍賣(mài)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)源拍賣(mài)公司）接受中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行榆林市榆陽(yáng)區(qū)支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行）的委托，對(duì)位于榆陽(yáng)區(qū)鎮(zhèn)川鎮(zhèn)南大街18號(hào)的榆陽(yáng)區(qū)供銷(xiāo)社鎮(zhèn)川貿(mào)易中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鎮(zhèn)川貿(mào)易中心）部分土地使用權(quán)及建筑物進(jìn)行拍賣(mài)。該處房地產(chǎn)是榆林市中級(jí)人民法院2004年執(zhí)行被執(zhí)行人鎮(zhèn)川貿(mào)易中心時(shí)，該貿(mào)易中心抵債給榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行的，房地產(chǎn)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記在鎮(zhèn)川貿(mào)易中心名下。2006年6月28日，凡光慶向開(kāi)源拍賣(mài)公司交納了20萬(wàn)元保證金進(jìn)行競(jìng)買(mǎi)。開(kāi)源拍賣(mài)公司的《特別規(guī)定》明確記載了拍賣(mài)房地產(chǎn)的權(quán)利證書(shū)，并載明：“本次拍賣(mài)標(biāo)的物以權(quán)屬現(xiàn)狀、建筑現(xiàn)狀拍賣(mài)，拍賣(mài)標(biāo)的物的有關(guān)情況是從委托方提供的有關(guān)資料中摘錄，僅供參考，本公司對(duì)此不再加以解釋和說(shuō)明，也不承擔(dān)任何瑕疵擔(dān)保責(zé)任?！?月29日在拍賣(mài)會(huì)上凡光慶以124萬(wàn)元競(jìng)買(mǎi)成交，并當(dāng)場(chǎng)與開(kāi)源拍賣(mài)公司簽署了拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)，確認(rèn)書(shū)載明：“成交價(jià)124萬(wàn)元，傭金6.2萬(wàn)元，合計(jì)130.2萬(wàn)元”。同日，凡光慶與榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行簽訂了拍賣(mài)成交合同書(shū)，約定成交價(jià)為124萬(wàn)元；凡光慶應(yīng)在簽訂合同之日起十日內(nèi)向榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行交納總成交價(jià)的70%價(jià)款（包括已交納定金），剩余部分在后十日內(nèi)一次性交清，均由開(kāi)源拍賣(mài)公司收取，如不按時(shí)向榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行交付成交價(jià)款，保證金不予退還，每逾期一日應(yīng)承擔(dān)違約金額5%的違約金；榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行在凡光慶交清全部成交價(jià)款后十五日內(nèi)向凡光慶交清房產(chǎn)，每逾期一日應(yīng)承擔(dān)成交價(jià)款5%的違約金。
2006年7月19日，凡光慶以開(kāi)源拍賣(mài)公司經(jīng)理崔凱周的名義在榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行鎮(zhèn)川分理處存入現(xiàn)金110.2萬(wàn)元，辦理了5張加有密碼的存折并一直保管。由于榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對(duì)房地產(chǎn)分割劃界存在爭(zhēng)議，致榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行不能按約定向凡光慶交付拍賣(mài)標(biāo)的物。同年8月14日，凡光慶與崔凱周一起將存在崔凱周名下的110.2萬(wàn)元存款全部取出退還凡光慶。之后凡光慶提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)拍賣(mài)合同有效，予以解除；由榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行與開(kāi)源拍賣(mài)公司雙倍賠償20萬(wàn)元定金，并承擔(dān)違約金37.2萬(wàn)元。一審訴訟中，開(kāi)源拍賣(mài)公司退還了收取凡光慶的20萬(wàn)元保證金。
裁判
榆林市中院認(rèn)為：凡光慶與榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行簽訂的拍賣(mài)成交合同書(shū)為有效合同。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行未能按約定交付拍賣(mài)標(biāo)的物，致拍賣(mài)合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，凡光慶請(qǐng)求解除拍賣(mài)合同理由成立，予以支持。關(guān)于凡光慶交納的20萬(wàn)元參拍保證金在成交后是否轉(zhuǎn)為定金以及能否適用定金罰責(zé)的問(wèn)題，由于在違約責(zé)任條款中并未約定20萬(wàn)元保證金適用定金罰責(zé)雙倍返還的內(nèi)容，根據(jù)人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百一十八條“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金、或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持”的規(guī)定，20萬(wàn)元保證金不應(yīng)認(rèn)定為定金，故凡光慶要求雙倍返還20萬(wàn)元定金的請(qǐng)求依法不予支持。對(duì)于凡光慶請(qǐng)求由榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行和開(kāi)源拍賣(mài)公司承擔(dān)違約金37.2萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)合同法第一百一十三條的規(guī)定，酌情賠償18.6萬(wàn)元。凡光慶請(qǐng)求由開(kāi)源拍賣(mài)公司承擔(dān)連帶責(zé)任，因開(kāi)源拍賣(mài)公司拍賣(mài)程序合法，其對(duì)于拍賣(mài)標(biāo)的物不能交付無(wú)任何過(guò)錯(cuò)，故不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)合同法第八條、第九十四條、第一百一十三條、第一百一十四條、人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百一十八條之規(guī)定，判決：一、拍賣(mài)成交合同書(shū)有效，予以解除；二、由榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行于判決生效后十日內(nèi)給付凡光慶違約損失18.6萬(wàn)元；三、駁回凡光慶的其余訴訟請(qǐng)求。
榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行不服一審判決，上訴稱(chēng)：上訴人將不擁有土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)委托開(kāi)源拍賣(mài)公司拍賣(mài)，拍賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效。請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判，確認(rèn)拍賣(mài)合同無(wú)效，由開(kāi)源拍賣(mài)公司承擔(dān)合同無(wú)效的責(zé)任。
陜西省高級(jí)人民法院審理認(rèn)為：榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行委托拍賣(mài)的標(biāo)的物系鎮(zhèn)川貿(mào)易中心經(jīng)榆林市中級(jí)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行抵債給其的房地產(chǎn)。雖然拍賣(mài)標(biāo)的物的權(quán)利證書(shū)上記載的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，但榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行已依法享有對(duì)該房地產(chǎn)的處分權(quán)。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行以其享有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)委托拍賣(mài)，經(jīng)開(kāi)源拍賣(mài)公司依法定程序拍賣(mài)成交，并與買(mǎi)受人凡光慶簽訂了拍賣(mài)成交合同書(shū)，該合同系當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，內(nèi)容沒(méi)有違反拍賣(mài)法等法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效合同。在拍賣(mài)成交合同書(shū)簽訂后，凡光慶按照合同約定履行了支付拍賣(mài)標(biāo)的物價(jià)款的義務(wù)。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行由于與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對(duì)房地產(chǎn)分割劃界存在爭(zhēng)議，而不能按約定向凡光慶交付拍賣(mài)標(biāo)的物，致使凡光慶的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，該合同應(yīng)依據(jù)凡光慶的解除請(qǐng)求予以解除。凡光慶在拍賣(mài)過(guò)程中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，作為守約方，其主張違約損失賠償應(yīng)予支持。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行不能按約定交付拍賣(mài)標(biāo)的物，依據(jù)拍賣(mài)法第四十條第一款的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。開(kāi)源拍賣(mài)公司拍賣(mài)活動(dòng)符合法定程序，且其在拍賣(mài)規(guī)則的《特別規(guī)定》中已聲明對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物權(quán)屬現(xiàn)狀和建筑狀況不承擔(dān)任何瑕疵擔(dān)保責(zé)任，依據(jù)拍賣(mài)法第六十一條第二款的規(guī)定，開(kāi)源拍賣(mài)公司對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物不能交付不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行主張拍賣(mài)成交合同書(shū)無(wú)效，開(kāi)源拍賣(mài)公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的上訴理由，因無(wú)法律依據(jù)而不予支持。故判決駁回上訴，維持原判。
委托拍賣(mài)經(jīng)法院執(zhí)行抵債的不動(dòng)產(chǎn)，在委托前未辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記，造成拍賣(mài)成交后委托人不能交付拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)，委托人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
案情
上訴人（一審被告）：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行榆林市榆陽(yáng)區(qū)支行
被上訴人（一審原告）：凡光慶
被上訴人（一審被告）：陜西開(kāi)源拍賣(mài)有限公司
2006年6月13日，陜西開(kāi)源拍賣(mài)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)源拍賣(mài)公司）接受中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行榆林市榆陽(yáng)區(qū)支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行）的委托，對(duì)位于榆陽(yáng)區(qū)鎮(zhèn)川鎮(zhèn)南大街18號(hào)的榆陽(yáng)區(qū)供銷(xiāo)社鎮(zhèn)川貿(mào)易中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鎮(zhèn)川貿(mào)易中心）部分土地使用權(quán)及建筑物進(jìn)行拍賣(mài)。該處房地產(chǎn)是榆林市中級(jí)人民法院2004年執(zhí)行被執(zhí)行人鎮(zhèn)川貿(mào)易中心時(shí)，該貿(mào)易中心抵債給榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行的，房地產(chǎn)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記在鎮(zhèn)川貿(mào)易中心名下。2006年6月28日，凡光慶向開(kāi)源拍賣(mài)公司交納了20萬(wàn)元保證金進(jìn)行競(jìng)買(mǎi)。開(kāi)源拍賣(mài)公司的《特別規(guī)定》明確記載了拍賣(mài)房地產(chǎn)的權(quán)利證書(shū)，并載明：“本次拍賣(mài)標(biāo)的物以權(quán)屬現(xiàn)狀、建筑現(xiàn)狀拍賣(mài)，拍賣(mài)標(biāo)的物的有關(guān)情況是從委托方提供的有關(guān)資料中摘錄，僅供參考，本公司對(duì)此不再加以解釋和說(shuō)明，也不承擔(dān)任何瑕疵擔(dān)保責(zé)任?！?月29日在拍賣(mài)會(huì)上凡光慶以124萬(wàn)元競(jìng)買(mǎi)成交，并當(dāng)場(chǎng)與開(kāi)源拍賣(mài)公司簽署了拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)，確認(rèn)書(shū)載明：“成交價(jià)124萬(wàn)元，傭金6.2萬(wàn)元，合計(jì)130.2萬(wàn)元”。同日，凡光慶與榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行簽訂了拍賣(mài)成交合同書(shū)，約定成交價(jià)為124萬(wàn)元；凡光慶應(yīng)在簽訂合同之日起十日內(nèi)向榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行交納總成交價(jià)的70%價(jià)款（包括已交納定金），剩余部分在后十日內(nèi)一次性交清，均由開(kāi)源拍賣(mài)公司收取，如不按時(shí)向榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行交付成交價(jià)款，保證金不予退還，每逾期一日應(yīng)承擔(dān)違約金額5%的違約金；榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行在凡光慶交清全部成交價(jià)款后十五日內(nèi)向凡光慶交清房產(chǎn)，每逾期一日應(yīng)承擔(dān)成交價(jià)款5%的違約金。
2006年7月19日，凡光慶以開(kāi)源拍賣(mài)公司經(jīng)理崔凱周的名義在榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行鎮(zhèn)川分理處存入現(xiàn)金110.2萬(wàn)元，辦理了5張加有密碼的存折并一直保管。由于榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對(duì)房地產(chǎn)分割劃界存在爭(zhēng)議，致榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行不能按約定向凡光慶交付拍賣(mài)標(biāo)的物。同年8月14日，凡光慶與崔凱周一起將存在崔凱周名下的110.2萬(wàn)元存款全部取出退還凡光慶。之后凡光慶提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)拍賣(mài)合同有效，予以解除；由榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行與開(kāi)源拍賣(mài)公司雙倍賠償20萬(wàn)元定金，并承擔(dān)違約金37.2萬(wàn)元。一審訴訟中，開(kāi)源拍賣(mài)公司退還了收取凡光慶的20萬(wàn)元保證金。
裁判
榆林市中院認(rèn)為：凡光慶與榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行簽訂的拍賣(mài)成交合同書(shū)為有效合同。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行未能按約定交付拍賣(mài)標(biāo)的物，致拍賣(mài)合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，凡光慶請(qǐng)求解除拍賣(mài)合同理由成立，予以支持。關(guān)于凡光慶交納的20萬(wàn)元參拍保證金在成交后是否轉(zhuǎn)為定金以及能否適用定金罰責(zé)的問(wèn)題，由于在違約責(zé)任條款中并未約定20萬(wàn)元保證金適用定金罰責(zé)雙倍返還的內(nèi)容，根據(jù)人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百一十八條“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金、或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持”的規(guī)定，20萬(wàn)元保證金不應(yīng)認(rèn)定為定金，故凡光慶要求雙倍返還20萬(wàn)元定金的請(qǐng)求依法不予支持。對(duì)于凡光慶請(qǐng)求由榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行和開(kāi)源拍賣(mài)公司承擔(dān)違約金37.2萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)合同法第一百一十三條的規(guī)定，酌情賠償18.6萬(wàn)元。凡光慶請(qǐng)求由開(kāi)源拍賣(mài)公司承擔(dān)連帶責(zé)任，因開(kāi)源拍賣(mài)公司拍賣(mài)程序合法，其對(duì)于拍賣(mài)標(biāo)的物不能交付無(wú)任何過(guò)錯(cuò)，故不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)合同法第八條、第九十四條、第一百一十三條、第一百一十四條、人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百一十八條之規(guī)定，判決：一、拍賣(mài)成交合同書(shū)有效，予以解除；二、由榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行于判決生效后十日內(nèi)給付凡光慶違約損失18.6萬(wàn)元；三、駁回凡光慶的其余訴訟請(qǐng)求。
榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行不服一審判決，上訴稱(chēng)：上訴人將不擁有土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)委托開(kāi)源拍賣(mài)公司拍賣(mài)，拍賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效。請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判，確認(rèn)拍賣(mài)合同無(wú)效，由開(kāi)源拍賣(mài)公司承擔(dān)合同無(wú)效的責(zé)任。
陜西省高級(jí)人民法院審理認(rèn)為：榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行委托拍賣(mài)的標(biāo)的物系鎮(zhèn)川貿(mào)易中心經(jīng)榆林市中級(jí)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行抵債給其的房地產(chǎn)。雖然拍賣(mài)標(biāo)的物的權(quán)利證書(shū)上記載的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，但榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行已依法享有對(duì)該房地產(chǎn)的處分權(quán)。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行以其享有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)委托拍賣(mài)，經(jīng)開(kāi)源拍賣(mài)公司依法定程序拍賣(mài)成交，并與買(mǎi)受人凡光慶簽訂了拍賣(mài)成交合同書(shū)，該合同系當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，內(nèi)容沒(méi)有違反拍賣(mài)法等法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效合同。在拍賣(mài)成交合同書(shū)簽訂后，凡光慶按照合同約定履行了支付拍賣(mài)標(biāo)的物價(jià)款的義務(wù)。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行由于與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對(duì)房地產(chǎn)分割劃界存在爭(zhēng)議，而不能按約定向凡光慶交付拍賣(mài)標(biāo)的物，致使凡光慶的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，該合同應(yīng)依據(jù)凡光慶的解除請(qǐng)求予以解除。凡光慶在拍賣(mài)過(guò)程中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，作為守約方，其主張違約損失賠償應(yīng)予支持。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行不能按約定交付拍賣(mài)標(biāo)的物，依據(jù)拍賣(mài)法第四十條第一款的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。開(kāi)源拍賣(mài)公司拍賣(mài)活動(dòng)符合法定程序，且其在拍賣(mài)規(guī)則的《特別規(guī)定》中已聲明對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物權(quán)屬現(xiàn)狀和建筑狀況不承擔(dān)任何瑕疵擔(dān)保責(zé)任，依據(jù)拍賣(mài)法第六十一條第二款的規(guī)定，開(kāi)源拍賣(mài)公司對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物不能交付不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行主張拍賣(mài)成交合同書(shū)無(wú)效，開(kāi)源拍賣(mài)公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的上訴理由，因無(wú)法律依據(jù)而不予支持。故判決駁回上訴，維持原判。