一、什么是價值類型
我們過去對某處房地產(chǎn)進(jìn)行價值評估，常常只說它的評估價值是多少數(shù)額，即只有數(shù)量的概念，卻沒有說它是什么性質(zhì)的價值，即沒有價值屬性的概念。
我們舉一個前幾年報紙上登載過的一個案例。一群農(nóng)村小孩晚上到農(nóng)科院果園里偷葡萄吃，第二天農(nóng)科院發(fā)現(xiàn)后向公安局報案。假設(shè)這一群小孩偷吃加攜帶共100斤，公安局?jǐn)M委托你對這100斤葡萄的價值進(jìn)行評估，你如何估價？一種是參照市場價格采用市場法進(jìn)行估價，即按市場上葡萄的價格進(jìn)行修正得出。假設(shè)市場上葡萄一斤約三、四塊錢，由于農(nóng)科院的葡萄更甜、質(zhì)量更好，按每斤五元進(jìn)行估價，100斤也只有500元。如果說這一群小孩偷吃加攜帶的葡萄價值僅500元，公安局多教育一下，由這一群小孩的家長分?jǐn)偟?00元賠償款即可。但是農(nóng)科院提出這100斤葡萄是經(jīng)過科研人員多年潛心研究的優(yōu)良品種，將來推廣可以帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。這時如果你按成本法，即按投入的科研人員的有形價值和無形價值來估價，或者按收益法，即按該新品種葡萄推廣后可能帶來的收益的提成來估價，可能其價值就是十幾萬或幾十萬。如果這一群小孩偷盜的價值是十幾萬或幾十萬，公安局對這一群小孩至少要判勞動教養(yǎng)。
上面這個案例告訴我們，同樣是一個估價對象（100斤葡萄），用不同的價值屬性，會得出不同的評估價值。這就引出了估價中一個很重要的概念——價值類型。什么是價值類型？價值類型如何定義？下面借用資產(chǎn)評估行業(yè)對價值類型的定義，對什么是房地產(chǎn)的價值類型做如下定義：
價值類型是指人們對房地產(chǎn)估價結(jié)果價值屬性的定義及其表達(dá)方式。不同的價值類型反映出房地產(chǎn)估價結(jié)果的不同價值屬性，同一房地產(chǎn)的不同價值類型所反映出的評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大差異。考試大房地產(chǎn)估價師——值得您收藏的好站點！
2008年版房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》對價值類型做了如下的表述：“同一估價對象可能有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是的，但同一估價對象的具體一種類型的價值是其在相應(yīng)的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是的，并能使各方當(dāng)事人和公眾相信、認(rèn)可或接受?！?BR> 二、價值類型的分類
價值類型總的可以分為兩大類，即市場價值和市場價值以外的價值（或非市場價值）。
1、市場價值
2008年版房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》指出：“市場價值過去稱為公開市場價值，是多數(shù)估價項目需要評估的價值，國內(nèi)外對它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內(nèi)涵基本相同?！?BR> （1）《國際評估準(zhǔn)則》對市場價值的定義
國際估價行業(yè)比國內(nèi)估價行業(yè)更早了解到價值類型的重要?！秶H評估準(zhǔn)則》中市場價值的定義如下：市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。
（2）資產(chǎn)評估行業(yè)對市場價值的定義
資產(chǎn)評估行業(yè)的《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》中市場價值的定義如下：市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
我們可以看得出來，資產(chǎn)評估行業(yè)對價值類型的定義基本上是沿用了《國際評估準(zhǔn)則》的定義，只不過做了文字表述上的小修改。
（3）房地產(chǎn)估價行業(yè)對市場價值的定義
2008年版房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》對市場價值做了如下的表述：“指房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易可能的價格：①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的——賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)；②交易雙方是出于利己動機(jī)進(jìn)行交易的——交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自大的利益；③交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買；④交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易——賣方不急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進(jìn)行了合理時間的展示；⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價——例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開發(fā)。市場價值還有一些隱含條件，包括：①高佳使用；②繼續(xù)使用（對于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營）；③市場參與者的集體觀念和行為?！?BR> 我們許多估價機(jī)構(gòu)既有資產(chǎn)評估資質(zhì)，又有房地產(chǎn)估價資質(zhì)。撰寫資產(chǎn)評估報告，建議采用資產(chǎn)評估行業(yè)對市場價值的定義；撰寫房地產(chǎn)估價報告，建議還是采用房地產(chǎn)估價行業(yè)對市場價值的定義。房地產(chǎn)估價行業(yè)過去稱“公開市場價值”，現(xiàn)在統(tǒng)一改稱“市場價值”，建議房地產(chǎn)估價報告今后也采用“市場價值”這一國際統(tǒng)一的稱呼。
我們過去對某處房地產(chǎn)進(jìn)行價值評估，常常只說它的評估價值是多少數(shù)額，即只有數(shù)量的概念，卻沒有說它是什么性質(zhì)的價值，即沒有價值屬性的概念。
我們舉一個前幾年報紙上登載過的一個案例。一群農(nóng)村小孩晚上到農(nóng)科院果園里偷葡萄吃，第二天農(nóng)科院發(fā)現(xiàn)后向公安局報案。假設(shè)這一群小孩偷吃加攜帶共100斤，公安局?jǐn)M委托你對這100斤葡萄的價值進(jìn)行評估，你如何估價？一種是參照市場價格采用市場法進(jìn)行估價，即按市場上葡萄的價格進(jìn)行修正得出。假設(shè)市場上葡萄一斤約三、四塊錢，由于農(nóng)科院的葡萄更甜、質(zhì)量更好，按每斤五元進(jìn)行估價，100斤也只有500元。如果說這一群小孩偷吃加攜帶的葡萄價值僅500元，公安局多教育一下，由這一群小孩的家長分?jǐn)偟?00元賠償款即可。但是農(nóng)科院提出這100斤葡萄是經(jīng)過科研人員多年潛心研究的優(yōu)良品種，將來推廣可以帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。這時如果你按成本法，即按投入的科研人員的有形價值和無形價值來估價，或者按收益法，即按該新品種葡萄推廣后可能帶來的收益的提成來估價，可能其價值就是十幾萬或幾十萬。如果這一群小孩偷盜的價值是十幾萬或幾十萬，公安局對這一群小孩至少要判勞動教養(yǎng)。
上面這個案例告訴我們，同樣是一個估價對象（100斤葡萄），用不同的價值屬性，會得出不同的評估價值。這就引出了估價中一個很重要的概念——價值類型。什么是價值類型？價值類型如何定義？下面借用資產(chǎn)評估行業(yè)對價值類型的定義，對什么是房地產(chǎn)的價值類型做如下定義：
價值類型是指人們對房地產(chǎn)估價結(jié)果價值屬性的定義及其表達(dá)方式。不同的價值類型反映出房地產(chǎn)估價結(jié)果的不同價值屬性，同一房地產(chǎn)的不同價值類型所反映出的評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大差異。考試大房地產(chǎn)估價師——值得您收藏的好站點！
2008年版房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》對價值類型做了如下的表述：“同一估價對象可能有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是的，但同一估價對象的具體一種類型的價值是其在相應(yīng)的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是的，并能使各方當(dāng)事人和公眾相信、認(rèn)可或接受?！?BR> 二、價值類型的分類
價值類型總的可以分為兩大類，即市場價值和市場價值以外的價值（或非市場價值）。
1、市場價值
2008年版房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》指出：“市場價值過去稱為公開市場價值，是多數(shù)估價項目需要評估的價值，國內(nèi)外對它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內(nèi)涵基本相同?！?BR> （1）《國際評估準(zhǔn)則》對市場價值的定義
國際估價行業(yè)比國內(nèi)估價行業(yè)更早了解到價值類型的重要?！秶H評估準(zhǔn)則》中市場價值的定義如下：市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。
（2）資產(chǎn)評估行業(yè)對市場價值的定義
資產(chǎn)評估行業(yè)的《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》中市場價值的定義如下：市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
我們可以看得出來，資產(chǎn)評估行業(yè)對價值類型的定義基本上是沿用了《國際評估準(zhǔn)則》的定義，只不過做了文字表述上的小修改。
（3）房地產(chǎn)估價行業(yè)對市場價值的定義
2008年版房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》對市場價值做了如下的表述：“指房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易可能的價格：①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的——賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)；②交易雙方是出于利己動機(jī)進(jìn)行交易的——交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自大的利益；③交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買；④交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易——賣方不急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進(jìn)行了合理時間的展示；⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價——例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開發(fā)。市場價值還有一些隱含條件，包括：①高佳使用；②繼續(xù)使用（對于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營）；③市場參與者的集體觀念和行為?！?BR> 我們許多估價機(jī)構(gòu)既有資產(chǎn)評估資質(zhì)，又有房地產(chǎn)估價資質(zhì)。撰寫資產(chǎn)評估報告，建議采用資產(chǎn)評估行業(yè)對市場價值的定義；撰寫房地產(chǎn)估價報告，建議還是采用房地產(chǎn)估價行業(yè)對市場價值的定義。房地產(chǎn)估價行業(yè)過去稱“公開市場價值”，現(xiàn)在統(tǒng)一改稱“市場價值”，建議房地產(chǎn)估價報告今后也采用“市場價值”這一國際統(tǒng)一的稱呼。