根據(jù)67家已發(fā)布年報(bào)的A股上市房企進(jìn)行數(shù)據(jù)分析后顯示，67家企業(yè)中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為正數(shù)的僅有31家，不足一半。包括萬(wàn)科A（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、金地集團(tuán)（600383.SH）、招商地產(chǎn)（000024.SZ）、棲霞建設(shè)（600533.SH）在內(nèi)的銷售收入的前10家上市房企，其2007年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~合計(jì)-320億元，是其他57家合計(jì)-7.9億元的40倍，同比增加的現(xiàn)金流量?jī)纛~合計(jì)-174億元，是其他57家同比增量合計(jì)-7.3億元的24倍。同期，這10家企業(yè)2007年末存貨同比增加量是821億元，是其他57家的增量225億元的3.6倍，顯示大量土地向這10家企業(yè)集中。同時(shí)，大量顯示為負(fù)的現(xiàn)金流量?jī)纛~表明大型上市房企正在為去年的拿地狂潮背負(fù)上巨額的財(cái)務(wù)壓力。
一般而言，上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量應(yīng)為正數(shù)，而且經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量占全部現(xiàn)金流量的比重越大，說(shuō)明公司的財(cái)務(wù)狀況越穩(wěn)定，從而支付能力越有保證。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流一旦出現(xiàn)負(fù)值，即使利潤(rùn)表中揭示的營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)很多，但其中的相當(dāng)部分可能以賒銷實(shí)現(xiàn)，加之地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款和存貨等數(shù)據(jù)上升過(guò)快，反映出企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)存在不實(shí)或過(guò)度包裝之嫌。
鑒于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)普遍存在以預(yù)售為主的狀況，從年報(bào)分析，平均應(yīng)收賬款很少，所以基本不存在賒銷情況，顯然巨額經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流負(fù)值主要是存貨增長(zhǎng)過(guò)快造成的。結(jié)合去年大量的拿地行為，存貨就更多表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備的快速增長(zhǎng)。
2007年67家上市房企新增的庫(kù)存總額約為1047億元，而全部銷售額是1315億元，顯示開發(fā)商的土地儲(chǔ)備擴(kuò)張速度太快，去年買地的花費(fèi)近乎趕上全年的銷售收入。一旦遭遇市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)，高投入就意味著高風(fēng)險(xiǎn)。不少企業(yè)在亮麗的年報(bào)業(yè)績(jī)下，掩藏著2008年比較嚴(yán)重的資金壓力和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
以招商地產(chǎn)為例，其年報(bào)顯示，2007年5月，在樓市、股市形勢(shì)大好的時(shí)候，可轉(zhuǎn)換債券的轉(zhuǎn)股或贖回工作成功完成。轉(zhuǎn)股后，增加資本公積人民幣近14億元，為截至2007年12月31日資產(chǎn)負(fù)債率較上年同期降低7個(gè)百分點(diǎn)作出巨大貢獻(xiàn)，使得2007年末的資產(chǎn)負(fù)債比率下降為63.5％。但其2007年末的速動(dòng)比率是0.366，遠(yuǎn)低于67家已公布年報(bào)上市房企速動(dòng)比率平均值0.8，顯示了較弱的短期變現(xiàn)償債能力。
在目前的67家上市房企中，招商地產(chǎn)41億元的營(yíng)銷收入暫排名第七，而1.8億元的預(yù)收款則排列第32位，遠(yuǎn)低于67家上市房企11.7億元預(yù)收款均值。和2006年相比，預(yù)收款金額大幅縮水70％顯示其2007年完工可供預(yù)售項(xiàng)目的減少，這和2007年巨大的存貨增量形成極大反差。對(duì)比其2006年末存貨金額，2007年底同比增幅超過(guò)1倍，達(dá)到171億元，其中新增存貨金額達(dá)到87.4億元，顯示招商地產(chǎn)2007年的擴(kuò)張步幅非常之大。這雖然為企業(yè)后續(xù)發(fā)展帶來(lái)了充足的土地儲(chǔ)備，但是，對(duì)于2007年銷售收入僅為41億元的招商地產(chǎn)而言，這也意味著2008年沉重的資金壓力。
根據(jù)其負(fù)債情況的測(cè)算，2008年招商地產(chǎn)至少需要59億元新的籌資以償還2008年到期的銀行借款，方能維持目前的運(yùn)作。一旦公司需要增加新的土地儲(chǔ)備，那未來(lái)需要的資金缺口將會(huì)更大。即便維持現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)，也需要新的資金投入，而這對(duì)于每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流僅為-4.73元的招商地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，顯然其資金的緊張程度和籌資困難可想而知。所以，雖然招商地產(chǎn)在2007年成功完成債轉(zhuǎn)股，并在2007年9月，資本市場(chǎng)還一片興旺之時(shí)定向增發(fā)募集了23億元資金， 但今年2月20日，招商地產(chǎn)不得不再次宣布了擬增發(fā)幕資不超過(guò)80億元的決議。而該決議一旦無(wú)法通過(guò)證監(jiān)會(huì)的審核，其資金鏈將顯得十分緊張。
類似的情況不僅僅存在于A股上市房企。前兩年風(fēng)光無(wú)限的內(nèi)地在港上市房企同樣面臨資金的困境。以富力地產(chǎn)（02777.HK）為例，“富力地產(chǎn)今年計(jì)劃銷售240億元，其中上半年85億元，若不能回歸A股，富力地產(chǎn)將拼命賣樓，放緩拿地?！?月2日，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉就曾這樣對(duì)記者表示。究其原因，也是因?yàn)槿ツ旮哌_(dá)100多億元的新增高價(jià)土地儲(chǔ)備，在市場(chǎng)和政策的突變下，將公司推入了資金重圍。
從去年4月，富力地產(chǎn)宣布有意回歸A股以來(lái)，因市場(chǎng)和政策原因，此計(jì)劃已被頻頻押后。在“回A”暫沒(méi)有結(jié)果的情況下，富力地產(chǎn)正希望用打折方式來(lái)盡快回籠資金，以期渡過(guò)目前的資金難關(guān)。其2007年年報(bào)披露：截至2007年12月31日，公司期末“凈負(fù)債權(quán)益比率139.5％，該比率較上年的71.5％有所增加。本集團(tuán)由于預(yù)期進(jìn)行A股融資，固容許負(fù)債與權(quán)益比率短期內(nèi)有所上升?！?2007年內(nèi)，富力地產(chǎn)新增借款119.84億元，絕大部分應(yīng)該都用于拿地。根據(jù)年報(bào)，僅去年下半年富力地產(chǎn)就已取得天津富力津門湖、佛山東平新城、太原富力城土地，此三項(xiàng)目新增土地儲(chǔ)備高達(dá)600多萬(wàn)平方米，花費(fèi)接近104億元。
受此影響，富力地產(chǎn)2007年末的速動(dòng)比率僅為0.3，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~是-58億元，而2006年底這個(gè)數(shù)字則是21.7億元。除此之外，年報(bào)信息還顯示，2007年富力地產(chǎn)的利息支出上漲了181％達(dá)到人民幣9億元。截至2007年末的銀行短期借款38億元，當(dāng)期的長(zhǎng)期借款為35億元，兩者合計(jì)73億元的短期流動(dòng)負(fù)債，需要在今年償還，這一數(shù)值較2006年末上升超過(guò)了120％。
如果富力地產(chǎn)無(wú)法在2008年內(nèi)舉新債還舊債，也無(wú)法在資本市場(chǎng)獲得新的融資，那么它必須依靠經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生超過(guò)73億元的正現(xiàn)金流入方能解決目前的資金難題，并且在今年還不能拿一幅土地。
然而2008年的資本市場(chǎng)已不復(fù)去年風(fēng)光。面對(duì)再融資，市場(chǎng)已表達(dá)了用腳投票的看法，證監(jiān)會(huì)也可能為配合宏觀調(diào)控的實(shí)施而對(duì)這類審批一律從緊。倘若2008年上市房企無(wú)法從銀行獲得更多新的增量借貸，其正現(xiàn)金流入只能依靠項(xiàng)目銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)?；蛟S從這點(diǎn)預(yù)測(cè)，未來(lái)樓市供應(yīng)將會(huì)增加，房?jī)r(jià)也終于有了可以下跌的理由
一般而言，上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量應(yīng)為正數(shù)，而且經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量占全部現(xiàn)金流量的比重越大，說(shuō)明公司的財(cái)務(wù)狀況越穩(wěn)定，從而支付能力越有保證。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流一旦出現(xiàn)負(fù)值，即使利潤(rùn)表中揭示的營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)很多，但其中的相當(dāng)部分可能以賒銷實(shí)現(xiàn)，加之地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款和存貨等數(shù)據(jù)上升過(guò)快，反映出企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)存在不實(shí)或過(guò)度包裝之嫌。
鑒于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)普遍存在以預(yù)售為主的狀況，從年報(bào)分析，平均應(yīng)收賬款很少，所以基本不存在賒銷情況，顯然巨額經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流負(fù)值主要是存貨增長(zhǎng)過(guò)快造成的。結(jié)合去年大量的拿地行為，存貨就更多表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備的快速增長(zhǎng)。
2007年67家上市房企新增的庫(kù)存總額約為1047億元，而全部銷售額是1315億元，顯示開發(fā)商的土地儲(chǔ)備擴(kuò)張速度太快，去年買地的花費(fèi)近乎趕上全年的銷售收入。一旦遭遇市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)，高投入就意味著高風(fēng)險(xiǎn)。不少企業(yè)在亮麗的年報(bào)業(yè)績(jī)下，掩藏著2008年比較嚴(yán)重的資金壓力和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
以招商地產(chǎn)為例，其年報(bào)顯示，2007年5月，在樓市、股市形勢(shì)大好的時(shí)候，可轉(zhuǎn)換債券的轉(zhuǎn)股或贖回工作成功完成。轉(zhuǎn)股后，增加資本公積人民幣近14億元，為截至2007年12月31日資產(chǎn)負(fù)債率較上年同期降低7個(gè)百分點(diǎn)作出巨大貢獻(xiàn)，使得2007年末的資產(chǎn)負(fù)債比率下降為63.5％。但其2007年末的速動(dòng)比率是0.366，遠(yuǎn)低于67家已公布年報(bào)上市房企速動(dòng)比率平均值0.8，顯示了較弱的短期變現(xiàn)償債能力。
在目前的67家上市房企中，招商地產(chǎn)41億元的營(yíng)銷收入暫排名第七，而1.8億元的預(yù)收款則排列第32位，遠(yuǎn)低于67家上市房企11.7億元預(yù)收款均值。和2006年相比，預(yù)收款金額大幅縮水70％顯示其2007年完工可供預(yù)售項(xiàng)目的減少，這和2007年巨大的存貨增量形成極大反差。對(duì)比其2006年末存貨金額，2007年底同比增幅超過(guò)1倍，達(dá)到171億元，其中新增存貨金額達(dá)到87.4億元，顯示招商地產(chǎn)2007年的擴(kuò)張步幅非常之大。這雖然為企業(yè)后續(xù)發(fā)展帶來(lái)了充足的土地儲(chǔ)備，但是，對(duì)于2007年銷售收入僅為41億元的招商地產(chǎn)而言，這也意味著2008年沉重的資金壓力。
根據(jù)其負(fù)債情況的測(cè)算，2008年招商地產(chǎn)至少需要59億元新的籌資以償還2008年到期的銀行借款，方能維持目前的運(yùn)作。一旦公司需要增加新的土地儲(chǔ)備，那未來(lái)需要的資金缺口將會(huì)更大。即便維持現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)，也需要新的資金投入，而這對(duì)于每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流僅為-4.73元的招商地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，顯然其資金的緊張程度和籌資困難可想而知。所以，雖然招商地產(chǎn)在2007年成功完成債轉(zhuǎn)股，并在2007年9月，資本市場(chǎng)還一片興旺之時(shí)定向增發(fā)募集了23億元資金， 但今年2月20日，招商地產(chǎn)不得不再次宣布了擬增發(fā)幕資不超過(guò)80億元的決議。而該決議一旦無(wú)法通過(guò)證監(jiān)會(huì)的審核，其資金鏈將顯得十分緊張。
類似的情況不僅僅存在于A股上市房企。前兩年風(fēng)光無(wú)限的內(nèi)地在港上市房企同樣面臨資金的困境。以富力地產(chǎn)（02777.HK）為例，“富力地產(chǎn)今年計(jì)劃銷售240億元，其中上半年85億元，若不能回歸A股，富力地產(chǎn)將拼命賣樓，放緩拿地?！?月2日，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉就曾這樣對(duì)記者表示。究其原因，也是因?yàn)槿ツ旮哌_(dá)100多億元的新增高價(jià)土地儲(chǔ)備，在市場(chǎng)和政策的突變下，將公司推入了資金重圍。
從去年4月，富力地產(chǎn)宣布有意回歸A股以來(lái)，因市場(chǎng)和政策原因，此計(jì)劃已被頻頻押后。在“回A”暫沒(méi)有結(jié)果的情況下，富力地產(chǎn)正希望用打折方式來(lái)盡快回籠資金，以期渡過(guò)目前的資金難關(guān)。其2007年年報(bào)披露：截至2007年12月31日，公司期末“凈負(fù)債權(quán)益比率139.5％，該比率較上年的71.5％有所增加。本集團(tuán)由于預(yù)期進(jìn)行A股融資，固容許負(fù)債與權(quán)益比率短期內(nèi)有所上升?！?2007年內(nèi)，富力地產(chǎn)新增借款119.84億元，絕大部分應(yīng)該都用于拿地。根據(jù)年報(bào)，僅去年下半年富力地產(chǎn)就已取得天津富力津門湖、佛山東平新城、太原富力城土地，此三項(xiàng)目新增土地儲(chǔ)備高達(dá)600多萬(wàn)平方米，花費(fèi)接近104億元。
受此影響，富力地產(chǎn)2007年末的速動(dòng)比率僅為0.3，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~是-58億元，而2006年底這個(gè)數(shù)字則是21.7億元。除此之外，年報(bào)信息還顯示，2007年富力地產(chǎn)的利息支出上漲了181％達(dá)到人民幣9億元。截至2007年末的銀行短期借款38億元，當(dāng)期的長(zhǎng)期借款為35億元，兩者合計(jì)73億元的短期流動(dòng)負(fù)債，需要在今年償還，這一數(shù)值較2006年末上升超過(guò)了120％。
如果富力地產(chǎn)無(wú)法在2008年內(nèi)舉新債還舊債，也無(wú)法在資本市場(chǎng)獲得新的融資，那么它必須依靠經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生超過(guò)73億元的正現(xiàn)金流入方能解決目前的資金難題，并且在今年還不能拿一幅土地。
然而2008年的資本市場(chǎng)已不復(fù)去年風(fēng)光。面對(duì)再融資，市場(chǎng)已表達(dá)了用腳投票的看法，證監(jiān)會(huì)也可能為配合宏觀調(diào)控的實(shí)施而對(duì)這類審批一律從緊。倘若2008年上市房企無(wú)法從銀行獲得更多新的增量借貸，其正現(xiàn)金流入只能依靠項(xiàng)目銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)?；蛟S從這點(diǎn)預(yù)測(cè)，未來(lái)樓市供應(yīng)將會(huì)增加，房?jī)r(jià)也終于有了可以下跌的理由