在今年6月初央行發(fā)布的2007年度中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告中，罕見(jiàn)地將深圳區(qū)域的金融運(yùn)行情況單獨(dú)列出進(jìn)行報(bào)告。
由央行深圳中心支行提交的這份深圳金融運(yùn)行報(bào)告顯示，盡管去年深圳銀行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，但是不無(wú)隱憂(yōu)。其關(guān)注重點(diǎn)在于目前外界傳聞將出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人房貸方面。
盡管該報(bào)告只指出去年深圳個(gè)貸占所有新增貸款余額的58％以上，沒(méi)有明確深圳個(gè)貸新增數(shù)量，不過(guò)如果按照全國(guó)個(gè)人房貸新增余額占個(gè)人消費(fèi)貸款新增余額81.8％的平均水平估算，深圳去年新增個(gè)人房貸余額約在600億元左右。
據(jù)了解，深圳的個(gè)人房貸發(fā)放額從去年4月開(kāi)始伴隨樓價(jià)飆升而屢創(chuàng)新高，7月達(dá)到頂峰，當(dāng)月合計(jì)發(fā)放了201.9億元。隨后以環(huán)比月均30％~50％左右的幅度下滑，到了11月新發(fā)放額僅為60億元。
而深圳市國(guó)土局的數(shù)據(jù)顯示，去年5月當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)開(kāi)始飆升，均價(jià)由4月份的11213元/平方米迅速漲至5月的14552元/平方米，8月達(dá)到15519元/平方米，9月為16777元/平方米，10月份更是攀升至全年點(diǎn)17350元/平方米。
顯然，房?jī)r(jià)如此狂飆不僅透支了未來(lái)的漲幅，更積聚下很大風(fēng)險(xiǎn)。從去年底開(kāi)始，深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始掉頭向下，成交萎靡不振。
置業(yè)國(guó)際最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月末的深圳住宅成交均價(jià)已經(jīng)回落到去年4月深圳樓價(jià)狂飆前的價(jià)格以下。
房?jī)r(jià)跌30%：負(fù)資產(chǎn)的臨界點(diǎn)
央行對(duì)深圳的抽樣調(diào)查顯示，截至2007年9月末，深圳的多次置業(yè)比例同比增長(zhǎng)14％，“在4~7月樓價(jià)高峰期，投資者紛紛入市，此期間入市的購(gòu)房者對(duì)價(jià)格下跌的承受力較差。從產(chǎn)生負(fù)資產(chǎn)的價(jià)格臨界點(diǎn)看，按七成貸款額計(jì)算、二手房?jī)r(jià)如果較市場(chǎng)高峰期下跌30％，銀行負(fù)資產(chǎn)將產(chǎn)生?！睂?duì)此，央行提出各商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)2007年4~7月發(fā)放的貸款密切關(guān)注。
目前，坊間傳聞，深圳各商業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面排查，但該傳聞未得到商業(yè)銀行的證實(shí)。
泛城租售網(wǎng)按揭部一位負(fù)責(zé)人對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，在去年的樓價(jià)高峰期，不管是大型銀行還是中小型股份制銀行，由于存在樓價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，放貸時(shí)估值都可能出現(xiàn)偏差。
“在樓價(jià)高峰期，不少銀行往往提供總樓價(jià)溢價(jià)10％~20％的估值，因此這些物業(yè)往往最后批出的貸款按揭成數(shù)達(dá)到八九成之多。而目前樓價(jià)下跌超過(guò)30％，二手成交萎縮的重災(zāi)區(qū)龍崗、南山、布吉等地，最有可能成為負(fù)資產(chǎn)個(gè)案集中的區(qū)域，而且部分炒樓客會(huì)出現(xiàn)斷供風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人說(shuō)。
不過(guò)她還表示，目前在該公司經(jīng)手的按揭個(gè)案中，尚未聽(tīng)到銀行信貸部反饋說(shuō)已經(jīng)出現(xiàn)大量的斷供個(gè)案。她個(gè)人認(rèn)為，那些資產(chǎn)比較雄厚、有多年炒樓經(jīng)驗(yàn)的人可能未必會(huì)被負(fù)資產(chǎn)套牢，存在斷供風(fēng)險(xiǎn)的可能是一些在去年才開(kāi)始入市、收入不高的人士。
央行深圳中心支行抽樣調(diào)查顯示，近幾年深圳市家庭房貸月供及所有月供占家庭收入的比重，每年均有超過(guò)三成的購(gòu)房者超過(guò)40%和45%，這部分家庭的還款及抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，一旦房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，將會(huì)形成較大的還款風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)貸款知多少？
一名不愿意透露姓名的中介人士告訴本報(bào)記者，目前確實(shí)是到了深圳銀行應(yīng)該警惕的階段。去年深圳6、7、8、9月成交量分別為56.41萬(wàn)平方米、48.98萬(wàn)平方米、33.83萬(wàn)平方米、31.1萬(wàn)平方米，10月開(kāi)始急速下降到15萬(wàn)平方米，集中在高位區(qū)域6~9月的成交面積共170.32萬(wàn)平方米。
以深圳中原在6~7月投資客占總成交比例達(dá)20％，8、9月減至14％左右的數(shù)據(jù)推算，僅這幾個(gè)月的成交高峰期可能就有3000套住房存在因負(fù)資產(chǎn)情況而帶來(lái)的斷供風(fēng)險(xiǎn)。按當(dāng)時(shí)均價(jià)在14000~16000元/平方米左右的水平，相比如今深圳均價(jià)10000元/平方米左右的水平，已經(jīng)有12億~18億元的物業(yè)市值蒸發(fā)掉。即使以首付三成計(jì)算，僅那4個(gè)月批出的貸款中，有30億元可能已經(jīng)處于風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。如果加上去年4~6月、10~12月的數(shù)據(jù)，處于風(fēng)險(xiǎn)區(qū)的貸款可能進(jìn)一步增加20％以上。
由于銀根緊縮以及供應(yīng)量加大，即使維持目前樓價(jià)，似乎銀行貸款也不足以應(yīng)付市場(chǎng)供應(yīng)的黑洞。按2008年3月出爐的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2009年度實(shí)施計(jì)劃》，今年計(jì)劃新增各類(lèi)住房15.68萬(wàn)套，總建筑面積1215.9萬(wàn)平方米。
假設(shè)目前的深圳全市1萬(wàn)元/平方米左右的均價(jià)持續(xù)到年底，按貸款七成的情況推算，約需銀行在今年新發(fā)放851億元的貸款，才能對(duì)市場(chǎng)形成支撐。而在樓市價(jià)升量增的2007年，個(gè)人房貸也只新增了600億元。
顯然，在從緊的調(diào)控環(huán)境下，這更像是個(gè)不可能完成的任務(wù)。
如果樓價(jià)進(jìn)一步下挫，也會(huì)令今年的更多新增貸款步入危險(xiǎn)區(qū)間。顯然，這是一個(gè)令銀行、令樓市上下兩難的尷尬局面。
由央行深圳中心支行提交的這份深圳金融運(yùn)行報(bào)告顯示，盡管去年深圳銀行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，但是不無(wú)隱憂(yōu)。其關(guān)注重點(diǎn)在于目前外界傳聞將出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人房貸方面。
盡管該報(bào)告只指出去年深圳個(gè)貸占所有新增貸款余額的58％以上，沒(méi)有明確深圳個(gè)貸新增數(shù)量，不過(guò)如果按照全國(guó)個(gè)人房貸新增余額占個(gè)人消費(fèi)貸款新增余額81.8％的平均水平估算，深圳去年新增個(gè)人房貸余額約在600億元左右。
據(jù)了解，深圳的個(gè)人房貸發(fā)放額從去年4月開(kāi)始伴隨樓價(jià)飆升而屢創(chuàng)新高，7月達(dá)到頂峰，當(dāng)月合計(jì)發(fā)放了201.9億元。隨后以環(huán)比月均30％~50％左右的幅度下滑，到了11月新發(fā)放額僅為60億元。
而深圳市國(guó)土局的數(shù)據(jù)顯示，去年5月當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)開(kāi)始飆升，均價(jià)由4月份的11213元/平方米迅速漲至5月的14552元/平方米，8月達(dá)到15519元/平方米，9月為16777元/平方米，10月份更是攀升至全年點(diǎn)17350元/平方米。
顯然，房?jī)r(jià)如此狂飆不僅透支了未來(lái)的漲幅，更積聚下很大風(fēng)險(xiǎn)。從去年底開(kāi)始，深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始掉頭向下，成交萎靡不振。
置業(yè)國(guó)際最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月末的深圳住宅成交均價(jià)已經(jīng)回落到去年4月深圳樓價(jià)狂飆前的價(jià)格以下。
房?jī)r(jià)跌30%：負(fù)資產(chǎn)的臨界點(diǎn)
央行對(duì)深圳的抽樣調(diào)查顯示，截至2007年9月末，深圳的多次置業(yè)比例同比增長(zhǎng)14％，“在4~7月樓價(jià)高峰期，投資者紛紛入市，此期間入市的購(gòu)房者對(duì)價(jià)格下跌的承受力較差。從產(chǎn)生負(fù)資產(chǎn)的價(jià)格臨界點(diǎn)看，按七成貸款額計(jì)算、二手房?jī)r(jià)如果較市場(chǎng)高峰期下跌30％，銀行負(fù)資產(chǎn)將產(chǎn)生?！睂?duì)此，央行提出各商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)2007年4~7月發(fā)放的貸款密切關(guān)注。
目前，坊間傳聞，深圳各商業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面排查，但該傳聞未得到商業(yè)銀行的證實(shí)。
泛城租售網(wǎng)按揭部一位負(fù)責(zé)人對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，在去年的樓價(jià)高峰期，不管是大型銀行還是中小型股份制銀行，由于存在樓價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，放貸時(shí)估值都可能出現(xiàn)偏差。
“在樓價(jià)高峰期，不少銀行往往提供總樓價(jià)溢價(jià)10％~20％的估值，因此這些物業(yè)往往最后批出的貸款按揭成數(shù)達(dá)到八九成之多。而目前樓價(jià)下跌超過(guò)30％，二手成交萎縮的重災(zāi)區(qū)龍崗、南山、布吉等地，最有可能成為負(fù)資產(chǎn)個(gè)案集中的區(qū)域，而且部分炒樓客會(huì)出現(xiàn)斷供風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人說(shuō)。
不過(guò)她還表示，目前在該公司經(jīng)手的按揭個(gè)案中，尚未聽(tīng)到銀行信貸部反饋說(shuō)已經(jīng)出現(xiàn)大量的斷供個(gè)案。她個(gè)人認(rèn)為，那些資產(chǎn)比較雄厚、有多年炒樓經(jīng)驗(yàn)的人可能未必會(huì)被負(fù)資產(chǎn)套牢，存在斷供風(fēng)險(xiǎn)的可能是一些在去年才開(kāi)始入市、收入不高的人士。
央行深圳中心支行抽樣調(diào)查顯示，近幾年深圳市家庭房貸月供及所有月供占家庭收入的比重，每年均有超過(guò)三成的購(gòu)房者超過(guò)40%和45%，這部分家庭的還款及抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，一旦房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，將會(huì)形成較大的還款風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)貸款知多少？
一名不愿意透露姓名的中介人士告訴本報(bào)記者，目前確實(shí)是到了深圳銀行應(yīng)該警惕的階段。去年深圳6、7、8、9月成交量分別為56.41萬(wàn)平方米、48.98萬(wàn)平方米、33.83萬(wàn)平方米、31.1萬(wàn)平方米，10月開(kāi)始急速下降到15萬(wàn)平方米，集中在高位區(qū)域6~9月的成交面積共170.32萬(wàn)平方米。
以深圳中原在6~7月投資客占總成交比例達(dá)20％，8、9月減至14％左右的數(shù)據(jù)推算，僅這幾個(gè)月的成交高峰期可能就有3000套住房存在因負(fù)資產(chǎn)情況而帶來(lái)的斷供風(fēng)險(xiǎn)。按當(dāng)時(shí)均價(jià)在14000~16000元/平方米左右的水平，相比如今深圳均價(jià)10000元/平方米左右的水平，已經(jīng)有12億~18億元的物業(yè)市值蒸發(fā)掉。即使以首付三成計(jì)算，僅那4個(gè)月批出的貸款中，有30億元可能已經(jīng)處于風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。如果加上去年4~6月、10~12月的數(shù)據(jù)，處于風(fēng)險(xiǎn)區(qū)的貸款可能進(jìn)一步增加20％以上。
由于銀根緊縮以及供應(yīng)量加大，即使維持目前樓價(jià)，似乎銀行貸款也不足以應(yīng)付市場(chǎng)供應(yīng)的黑洞。按2008年3月出爐的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2009年度實(shí)施計(jì)劃》，今年計(jì)劃新增各類(lèi)住房15.68萬(wàn)套，總建筑面積1215.9萬(wàn)平方米。
假設(shè)目前的深圳全市1萬(wàn)元/平方米左右的均價(jià)持續(xù)到年底，按貸款七成的情況推算，約需銀行在今年新發(fā)放851億元的貸款，才能對(duì)市場(chǎng)形成支撐。而在樓市價(jià)升量增的2007年，個(gè)人房貸也只新增了600億元。
顯然，在從緊的調(diào)控環(huán)境下，這更像是個(gè)不可能完成的任務(wù)。
如果樓價(jià)進(jìn)一步下挫，也會(huì)令今年的更多新增貸款步入危險(xiǎn)區(qū)間。顯然，這是一個(gè)令銀行、令樓市上下兩難的尷尬局面。