在北京金宮花園地塊項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓公告貼出來(lái)的第十三天，“至少有三個(gè)比較有意向的買家，這周就準(zhǔn)備去看項(xiàng)目了?！北本┊a(chǎn)權(quán)交易所有關(guān)負(fù)責(zé)人李劍秋說(shuō)。
早在1998年金宮花園地塊就已經(jīng)拿到建設(shè)用地規(guī)劃許可證，而開發(fā)商也在2005年拿到了國(guó)有土地使用證。但時(shí)至2008年6月，該地塊一直閑置。因開發(fā)商資金緊缺，金宮花園地塊最終走上了公開轉(zhuǎn)讓的道路。
有專家預(yù)言，2008年將是地產(chǎn)界并購(gòu)潮涌的一年。盡管并購(gòu)案每個(gè)月都在發(fā)生，但真正的并購(gòu)潮卻遠(yuǎn)未到來(lái)。
黃金地塊不得不轉(zhuǎn)讓
資料顯示，北京金宮花園位置。該地塊位于北京市宣武區(qū)廣安門外南大街77號(hào)，東距二環(huán)路僅80米，交通便利，北距復(fù)興門金融街2.5公里，西距北京西客站1.5公里。在土地資源日益緊缺的北京，公開招牌掛市場(chǎng)上已經(jīng)很難尋找到三環(huán)以內(nèi)的建設(shè)用地。
美中不足的是項(xiàng)目的容積率。
項(xiàng)目占地面積為約3.8萬(wàn)平方米(用地權(quán)屬面積39617.7平方米)，總建筑面積29140平方米(其中地上建筑面積15400平方米，地下建筑面積13740平方米)，容積率0.58，綠化率35%。
“項(xiàng)目的容積率太低了，2.8億的轉(zhuǎn)讓費(fèi)平均下來(lái)，樓面地價(jià)已經(jīng)接近一萬(wàn)，項(xiàng)目至少要賣到兩萬(wàn)以上，還不一定能夠收回成本?！币晃豢催^(guò)資料的投資方對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
李劍秋也表示，“如果是個(gè)人開發(fā)，成本有些高昂?！彼M(jìn)一步提到，合作的方式可以繼續(xù)談，可以選擇股權(quán)合作的形式和開發(fā)商共同開發(fā)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格亦可以進(jìn)一步和開發(fā)商協(xié)商。
雖然金宮花園地塊很早就取得了規(guī)劃證書，但項(xiàng)目已經(jīng)申請(qǐng)了延期，這是項(xiàng)目直到今天為止一直沒被收回的原因?！爸灰犊?，金宮花園的開發(fā)商可以協(xié)助辦理延期手續(xù)。”李劍秋說(shuō)。另?yè)?jù)了解，項(xiàng)目已經(jīng)取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證、地名使用批準(zhǔn)證、規(guī)劃意見復(fù)函，甚至銷售許可證。
但能否順利找到投資方，仍是未知數(shù)。
小開發(fā)商仍持暴利離場(chǎng)心態(tài)
與金宮花園地塊幾乎同一時(shí)間貼出公告的還有北京懷柔區(qū)宋楊鎮(zhèn)的三塊土地。盡管如此，在基強(qiáng)聯(lián)行北京投資主管呂自強(qiáng)看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還未出現(xiàn)真正的收購(gòu)潮。
“在北京實(shí)際成交的并不多。”呂自強(qiáng)說(shuō)，“很大原因是很多開發(fā)商并沒有到最困難的時(shí)刻。目前大多數(shù)開發(fā)商是抱著詢價(jià)的心態(tài)，以便日后轉(zhuǎn)讓。為了賣到高價(jià)，一些開發(fā)商甚至不愿意公開范圍內(nèi)透露轉(zhuǎn)讓信息，只是在朋友圈里小心詢問(wèn)價(jià)格?！?BR> 北京的開發(fā)商仍舊在扛。呂自強(qiáng)預(yù)測(cè)，到了今年四季度，年底銀行做清算的時(shí)候，會(huì)有更多開發(fā)商走上項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的道路?！巴獾匾恍┏鞘幸呀?jīng)開始出現(xiàn)大批轉(zhuǎn)讓的苗頭,如天津、廣州等城市。”呂自強(qiáng)說(shuō)。
饒有意味的是，2008年6月3日，金宮花園地塊發(fā)布轉(zhuǎn)讓公告的同一天，中國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)”)發(fā)布公告，終止收購(gòu)天津兩塊商住土地全部權(quán)益。
公告稱，中國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)于2007年12月17日，就可能收購(gòu)嘉和及遠(yuǎn)嘉(分別持有上述住宅用地及上述商業(yè)用地)之全部權(quán)益達(dá)成初步意向。經(jīng)考慮中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)之近期發(fā)展后，買方已于2008年5月21日向賣方發(fā)出終止意向書之通知。中國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)董事會(huì)認(rèn)為，終止收購(gòu)事項(xiàng)，對(duì)集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)并無(wú)任何重大不利影響，而集團(tuán)將于機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)投資其他投資項(xiàng)目。
“現(xiàn)金為王的時(shí)代，開發(fā)商對(duì)購(gòu)買土地的興趣并不太大，地產(chǎn)公司普遍資金緊張。”國(guó)都證券分析師鄒文軍對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。而正處在調(diào)整期的市場(chǎng)，開發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的悲觀預(yù)期增長(zhǎng)。
“尋找轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目太多，而有錢的開發(fā)商并不多?！眳巫詮?qiáng)說(shuō)。此外，價(jià)格也成為了左右成交的最重要的因素。早在年初，保利地產(chǎn)董秘辦公室一位負(fù)責(zé)人就曾對(duì)本報(bào)記者表示，要利用行業(yè)調(diào)整的機(jī)會(huì)，低價(jià)收購(gòu)一些地塊。一季度保利地產(chǎn)新增天津、長(zhǎng)沙、上海、長(zhǎng)春、青島、成都等地合計(jì)6個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積255.2萬(wàn)平方米，總地價(jià)28.14億元，平均樓面地價(jià)僅為1102元/平方米。更加廉價(jià)的是遼寧丹東地塊。據(jù)控股子公司的項(xiàng)目報(bào)告顯示，4月保利地產(chǎn)新購(gòu)入的遼寧丹東項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積52.6萬(wàn)平方米，土地出讓金僅4500萬(wàn)元，樓面地價(jià)僅相當(dāng)于85元/平方米。不僅是保利，萬(wàn)科等公司也在趁土地市場(chǎng)低潮之機(jī)大舉拿地。
對(duì)于現(xiàn)金較為充裕的企業(yè)，可以選擇的并不只是私下里尋求轉(zhuǎn)讓的開發(fā)商，公開市場(chǎng)上地價(jià)的回落，也為企業(yè)低價(jià)拿地創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。
另?yè)?jù)昌盛中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部人士透露，目前上門推銷項(xiàng)目的開發(fā)商很多，但大多數(shù)開發(fā)商的要價(jià)仍舊偏高?！昂芏嘈￠_發(fā)商離場(chǎng)前仍舊是抱著暴利的心態(tài)，是很難促成成交的?！彼f(shuō)。
早在1998年金宮花園地塊就已經(jīng)拿到建設(shè)用地規(guī)劃許可證，而開發(fā)商也在2005年拿到了國(guó)有土地使用證。但時(shí)至2008年6月，該地塊一直閑置。因開發(fā)商資金緊缺，金宮花園地塊最終走上了公開轉(zhuǎn)讓的道路。
有專家預(yù)言，2008年將是地產(chǎn)界并購(gòu)潮涌的一年。盡管并購(gòu)案每個(gè)月都在發(fā)生，但真正的并購(gòu)潮卻遠(yuǎn)未到來(lái)。
黃金地塊不得不轉(zhuǎn)讓
資料顯示，北京金宮花園位置。該地塊位于北京市宣武區(qū)廣安門外南大街77號(hào)，東距二環(huán)路僅80米，交通便利，北距復(fù)興門金融街2.5公里，西距北京西客站1.5公里。在土地資源日益緊缺的北京，公開招牌掛市場(chǎng)上已經(jīng)很難尋找到三環(huán)以內(nèi)的建設(shè)用地。
美中不足的是項(xiàng)目的容積率。
項(xiàng)目占地面積為約3.8萬(wàn)平方米(用地權(quán)屬面積39617.7平方米)，總建筑面積29140平方米(其中地上建筑面積15400平方米，地下建筑面積13740平方米)，容積率0.58，綠化率35%。
“項(xiàng)目的容積率太低了，2.8億的轉(zhuǎn)讓費(fèi)平均下來(lái)，樓面地價(jià)已經(jīng)接近一萬(wàn)，項(xiàng)目至少要賣到兩萬(wàn)以上，還不一定能夠收回成本?！币晃豢催^(guò)資料的投資方對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
李劍秋也表示，“如果是個(gè)人開發(fā)，成本有些高昂?！彼M(jìn)一步提到，合作的方式可以繼續(xù)談，可以選擇股權(quán)合作的形式和開發(fā)商共同開發(fā)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格亦可以進(jìn)一步和開發(fā)商協(xié)商。
雖然金宮花園地塊很早就取得了規(guī)劃證書，但項(xiàng)目已經(jīng)申請(qǐng)了延期，這是項(xiàng)目直到今天為止一直沒被收回的原因?！爸灰犊?，金宮花園的開發(fā)商可以協(xié)助辦理延期手續(xù)。”李劍秋說(shuō)。另?yè)?jù)了解，項(xiàng)目已經(jīng)取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證、地名使用批準(zhǔn)證、規(guī)劃意見復(fù)函，甚至銷售許可證。
但能否順利找到投資方，仍是未知數(shù)。
小開發(fā)商仍持暴利離場(chǎng)心態(tài)
與金宮花園地塊幾乎同一時(shí)間貼出公告的還有北京懷柔區(qū)宋楊鎮(zhèn)的三塊土地。盡管如此，在基強(qiáng)聯(lián)行北京投資主管呂自強(qiáng)看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還未出現(xiàn)真正的收購(gòu)潮。
“在北京實(shí)際成交的并不多。”呂自強(qiáng)說(shuō)，“很大原因是很多開發(fā)商并沒有到最困難的時(shí)刻。目前大多數(shù)開發(fā)商是抱著詢價(jià)的心態(tài)，以便日后轉(zhuǎn)讓。為了賣到高價(jià)，一些開發(fā)商甚至不愿意公開范圍內(nèi)透露轉(zhuǎn)讓信息，只是在朋友圈里小心詢問(wèn)價(jià)格?！?BR> 北京的開發(fā)商仍舊在扛。呂自強(qiáng)預(yù)測(cè)，到了今年四季度，年底銀行做清算的時(shí)候，會(huì)有更多開發(fā)商走上項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的道路?！巴獾匾恍┏鞘幸呀?jīng)開始出現(xiàn)大批轉(zhuǎn)讓的苗頭,如天津、廣州等城市。”呂自強(qiáng)說(shuō)。
饒有意味的是，2008年6月3日，金宮花園地塊發(fā)布轉(zhuǎn)讓公告的同一天，中國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)”)發(fā)布公告，終止收購(gòu)天津兩塊商住土地全部權(quán)益。
公告稱，中國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)于2007年12月17日，就可能收購(gòu)嘉和及遠(yuǎn)嘉(分別持有上述住宅用地及上述商業(yè)用地)之全部權(quán)益達(dá)成初步意向。經(jīng)考慮中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)之近期發(fā)展后，買方已于2008年5月21日向賣方發(fā)出終止意向書之通知。中國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)董事會(huì)認(rèn)為，終止收購(gòu)事項(xiàng)，對(duì)集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)并無(wú)任何重大不利影響，而集團(tuán)將于機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)投資其他投資項(xiàng)目。
“現(xiàn)金為王的時(shí)代，開發(fā)商對(duì)購(gòu)買土地的興趣并不太大，地產(chǎn)公司普遍資金緊張。”國(guó)都證券分析師鄒文軍對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。而正處在調(diào)整期的市場(chǎng)，開發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的悲觀預(yù)期增長(zhǎng)。
“尋找轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目太多，而有錢的開發(fā)商并不多?！眳巫詮?qiáng)說(shuō)。此外，價(jià)格也成為了左右成交的最重要的因素。早在年初，保利地產(chǎn)董秘辦公室一位負(fù)責(zé)人就曾對(duì)本報(bào)記者表示，要利用行業(yè)調(diào)整的機(jī)會(huì)，低價(jià)收購(gòu)一些地塊。一季度保利地產(chǎn)新增天津、長(zhǎng)沙、上海、長(zhǎng)春、青島、成都等地合計(jì)6個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積255.2萬(wàn)平方米，總地價(jià)28.14億元，平均樓面地價(jià)僅為1102元/平方米。更加廉價(jià)的是遼寧丹東地塊。據(jù)控股子公司的項(xiàng)目報(bào)告顯示，4月保利地產(chǎn)新購(gòu)入的遼寧丹東項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積52.6萬(wàn)平方米，土地出讓金僅4500萬(wàn)元，樓面地價(jià)僅相當(dāng)于85元/平方米。不僅是保利，萬(wàn)科等公司也在趁土地市場(chǎng)低潮之機(jī)大舉拿地。
對(duì)于現(xiàn)金較為充裕的企業(yè)，可以選擇的并不只是私下里尋求轉(zhuǎn)讓的開發(fā)商，公開市場(chǎng)上地價(jià)的回落，也為企業(yè)低價(jià)拿地創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。
另?yè)?jù)昌盛中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部人士透露，目前上門推銷項(xiàng)目的開發(fā)商很多，但大多數(shù)開發(fā)商的要價(jià)仍舊偏高?！昂芏嘈￠_發(fā)商離場(chǎng)前仍舊是抱著暴利的心態(tài)，是很難促成成交的?！彼f(shuō)。