國土資源部、國家工商行政管理總局日前向各地發(fā)布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，“合同要明確填寫建設項目的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅項目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過3年?！边@一新文本，被規(guī)定“自2008年7月1日起執(zhí)行”。
5月31日，國土資源部在其官方網(wǎng)站中，援引《國土資源報》的報道說明了上述內(nèi)容。
部分地方國土資源部門認為這一文本十分具有現(xiàn)實意義，可能帶來土地出讓環(huán)節(jié)的諸多變革，例如小地塊的出讓，以及捂地現(xiàn)象的約束。這還將帶來開發(fā)商對于拿地態(tài)度的更為審慎。
有開發(fā)商坦言“3年”的規(guī)定極具殺傷力，與之前開發(fā)商與政府部門協(xié)議開發(fā)周期的“君子協(xié)定”有了本質(zhì)的改變。但是他們依然認為土地出讓是一個系統(tǒng)工程，僅一紙案本還不足以解決現(xiàn)實中在土地出讓所涉及的多部門協(xié)調(diào)的問題，以及城市發(fā)展的不均衡性。
地方標準終成全國統(tǒng)一標準
與舊合同文本的不同，新合同除了明確商品住宅項目的開發(fā)年限之外。同時約定“受讓人不能按期開工，應提前30日向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工、竣工建設的，每延期一日，應向出讓人支付相當于國有建設用地使用權出讓價款總額一定比例的違約金”。
事實上，針對開工與竣工的時限，從2006年開始，已經(jīng)陸續(xù)有城市在合同中通過各種方式進行約定。
“上海市之前的條款原本就與現(xiàn)在各地普遍采納的2000年的舊文本有所不同。3年開發(fā)周期這一問題在目前的合同里已有約定。”上海市房地局用地處解釋說。
記者通過該市目前所采用的土地出讓合同了解到，合同在“國有土地使用條件”中有一條為“乙方應當于×年×月 ×日之前動工建設，并在 ×年×月×日前竣工”。
天津市在出讓合同中也有相關規(guī)定，“延期竣工的應當至離建設期限屆滿之日前6個月，向出讓人提出申請，竣工時間延期最長不超過2年。合同中同時標注竣工時間為取得《建筑工程施工許可證》起2年內(nèi)”。
但據(jù)了解，雖然已經(jīng)有城市在此文本出臺之前就已經(jīng)嚴格執(zhí)行商品住宅3年開發(fā)周期，但此項規(guī)定并沒有在全國范圍內(nèi)大面積鋪開。
早在2006年，國土資源部頒布的《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》中，事實上就已提出一個完成項目施工建設，并申請竣工驗收的時間表。
但在一些開發(fā)商看來，當時，這些內(nèi)容還存在“君子協(xié)定”的意味，甚至有些人對2006年的補充協(xié)議規(guī)定并無印象。
如今，依然有很多城市還是按照2000年國土資源部的國家統(tǒng)一合同文本進行土地出讓。其中，杭州市掛牌出讓文件中就只規(guī)定了開工建設時間，《廣州市國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同書》中明確了動工開發(fā)的時間，但是對竣工時間沒有約定。連云港市去年開始實行的國有土地使用權出讓合同中，也并未詳細標明竣工之日。當然，不排除這些城市在最終的合同書中還有補充協(xié)議作為限制。
或?qū)⑷娓淖冮_發(fā)進程
早在2006年就已推行3年開發(fā)周期的南京市國土資源局認為，這項規(guī)定早就應該在合同里完善。
“若是真正開工，3年期的開發(fā)時限絕對是一個十分合理的數(shù)字。”南京市國土資源局用地處相關人士明確表示。該市從2006年開始在合同中標注開工與竣工日期，并在一年后將出讓地塊面積確定為100~200畝。該市在核算后，根據(jù)地塊大小的不同，所限定的開工到竣工的周期不等，大都在1到2年內(nèi)，最長不會超過3年。
萬科董事會秘書肖莉表示：“萬科的開發(fā)周期已經(jīng)從14到15個月，降低到10到12個月?！钡侨f科的開發(fā)周期是一般地產(chǎn)公司的1/2，所以對于很多其他公司來說，3年依然會成為緊箍咒。
按照上海一家開發(fā)公司之前的開工流程，他們在南京一塊占地7萬平方米(注：約100余畝)的土地，最終開發(fā)周期要超過3年。他們認為，依照現(xiàn)在的開發(fā)速度，超過200畝若是一次性拿下，要在3年內(nèi)完成開發(fā)會十分緊張。照此推論，若是千畝以上的大盤，給開發(fā)商帶來的壓力就更加難以想象。
“同時，如果全國都統(tǒng)一用3年期來規(guī)定開發(fā)時間，一定會對一些開發(fā)商造成很大的資金壓力。即便轉(zhuǎn)手土地，下家也一定會考慮到違約金的問題而提出更苛刻的條件?！鄙鲜龅禺a(chǎn)公司對此不無憂慮。
按照南京市國土資源局相關人士的解釋，3年開發(fā)周期并不會因為土地轉(zhuǎn)讓而有所改變。“即使是土地在合法情況下完成轉(zhuǎn)讓，下家依然要遵循土地出讓時簽訂的竣工時間表，違約依然要交納違約金。”
“我們在等待一些城市的合同細則出臺。”一家港股地產(chǎn)公司高管表示。他認為，這必將涉及到國土、房產(chǎn)，以及規(guī)劃等多個部門的協(xié)同作業(yè)，而土地的出讓模式必將隨之改變，從大地塊出讓轉(zhuǎn)為來配合3年開發(fā)周期的可行性。他們現(xiàn)在還沒有遇到類似的問題，由于去年大多數(shù)地塊都以合作、收購方式獲取，該開發(fā)商認為，大概2年后，開發(fā)周期的問題必然會影響到開發(fā)商的經(jīng)營開發(fā)過程。
5月31日，國土資源部在其官方網(wǎng)站中，援引《國土資源報》的報道說明了上述內(nèi)容。
部分地方國土資源部門認為這一文本十分具有現(xiàn)實意義，可能帶來土地出讓環(huán)節(jié)的諸多變革，例如小地塊的出讓，以及捂地現(xiàn)象的約束。這還將帶來開發(fā)商對于拿地態(tài)度的更為審慎。
有開發(fā)商坦言“3年”的規(guī)定極具殺傷力，與之前開發(fā)商與政府部門協(xié)議開發(fā)周期的“君子協(xié)定”有了本質(zhì)的改變。但是他們依然認為土地出讓是一個系統(tǒng)工程，僅一紙案本還不足以解決現(xiàn)實中在土地出讓所涉及的多部門協(xié)調(diào)的問題，以及城市發(fā)展的不均衡性。
地方標準終成全國統(tǒng)一標準
與舊合同文本的不同，新合同除了明確商品住宅項目的開發(fā)年限之外。同時約定“受讓人不能按期開工，應提前30日向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工、竣工建設的，每延期一日，應向出讓人支付相當于國有建設用地使用權出讓價款總額一定比例的違約金”。
事實上，針對開工與竣工的時限，從2006年開始，已經(jīng)陸續(xù)有城市在合同中通過各種方式進行約定。
“上海市之前的條款原本就與現(xiàn)在各地普遍采納的2000年的舊文本有所不同。3年開發(fā)周期這一問題在目前的合同里已有約定。”上海市房地局用地處解釋說。
記者通過該市目前所采用的土地出讓合同了解到，合同在“國有土地使用條件”中有一條為“乙方應當于×年×月 ×日之前動工建設，并在 ×年×月×日前竣工”。
天津市在出讓合同中也有相關規(guī)定，“延期竣工的應當至離建設期限屆滿之日前6個月，向出讓人提出申請，竣工時間延期最長不超過2年。合同中同時標注竣工時間為取得《建筑工程施工許可證》起2年內(nèi)”。
但據(jù)了解，雖然已經(jīng)有城市在此文本出臺之前就已經(jīng)嚴格執(zhí)行商品住宅3年開發(fā)周期，但此項規(guī)定并沒有在全國范圍內(nèi)大面積鋪開。
早在2006年，國土資源部頒布的《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》中，事實上就已提出一個完成項目施工建設，并申請竣工驗收的時間表。
但在一些開發(fā)商看來，當時，這些內(nèi)容還存在“君子協(xié)定”的意味，甚至有些人對2006年的補充協(xié)議規(guī)定并無印象。
如今，依然有很多城市還是按照2000年國土資源部的國家統(tǒng)一合同文本進行土地出讓。其中，杭州市掛牌出讓文件中就只規(guī)定了開工建設時間，《廣州市國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同書》中明確了動工開發(fā)的時間，但是對竣工時間沒有約定。連云港市去年開始實行的國有土地使用權出讓合同中，也并未詳細標明竣工之日。當然，不排除這些城市在最終的合同書中還有補充協(xié)議作為限制。
或?qū)⑷娓淖冮_發(fā)進程
早在2006年就已推行3年開發(fā)周期的南京市國土資源局認為，這項規(guī)定早就應該在合同里完善。
“若是真正開工，3年期的開發(fā)時限絕對是一個十分合理的數(shù)字。”南京市國土資源局用地處相關人士明確表示。該市從2006年開始在合同中標注開工與竣工日期，并在一年后將出讓地塊面積確定為100~200畝。該市在核算后，根據(jù)地塊大小的不同，所限定的開工到竣工的周期不等，大都在1到2年內(nèi)，最長不會超過3年。
萬科董事會秘書肖莉表示：“萬科的開發(fā)周期已經(jīng)從14到15個月，降低到10到12個月?！钡侨f科的開發(fā)周期是一般地產(chǎn)公司的1/2，所以對于很多其他公司來說，3年依然會成為緊箍咒。
按照上海一家開發(fā)公司之前的開工流程，他們在南京一塊占地7萬平方米(注：約100余畝)的土地，最終開發(fā)周期要超過3年。他們認為，依照現(xiàn)在的開發(fā)速度，超過200畝若是一次性拿下，要在3年內(nèi)完成開發(fā)會十分緊張。照此推論，若是千畝以上的大盤，給開發(fā)商帶來的壓力就更加難以想象。
“同時，如果全國都統(tǒng)一用3年期來規(guī)定開發(fā)時間，一定會對一些開發(fā)商造成很大的資金壓力。即便轉(zhuǎn)手土地，下家也一定會考慮到違約金的問題而提出更苛刻的條件?！鄙鲜龅禺a(chǎn)公司對此不無憂慮。
按照南京市國土資源局相關人士的解釋，3年開發(fā)周期并不會因為土地轉(zhuǎn)讓而有所改變。“即使是土地在合法情況下完成轉(zhuǎn)讓，下家依然要遵循土地出讓時簽訂的竣工時間表，違約依然要交納違約金。”
“我們在等待一些城市的合同細則出臺。”一家港股地產(chǎn)公司高管表示。他認為，這必將涉及到國土、房產(chǎn)，以及規(guī)劃等多個部門的協(xié)同作業(yè)，而土地的出讓模式必將隨之改變，從大地塊出讓轉(zhuǎn)為來配合3年開發(fā)周期的可行性。他們現(xiàn)在還沒有遇到類似的問題，由于去年大多數(shù)地塊都以合作、收購方式獲取，該開發(fā)商認為，大概2年后，開發(fā)周期的問題必然會影響到開發(fā)商的經(jīng)營開發(fā)過程。