上周，兩幅清溪鎮(zhèn)商住用地以1050元/平方米較低的樓面價(jià)出讓，然而卻沒(méi)有開(kāi)發(fā)商問(wèn)津，最終導(dǎo)致這兩地塊流拍。在樓市持續(xù)低迷的情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的考慮越加謹(jǐn)慎小心，雖然今年前6個(gè)月，東莞的土地新增供應(yīng)面積比去年同期增長(zhǎng)了104.7%，但是土地市場(chǎng)與樓市一樣，均遭受到了寒流的襲擊，因此去年常見(jiàn)的多家房企爭(zhēng)搶同一地塊的現(xiàn)象一去不復(fù)存在，隨之而至的是土地“流拍”、“底價(jià)成交”、“一口價(jià)”等現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。
清溪兩地塊低價(jià)出讓也無(wú)人問(wèn)津
從東莞市土地交易中心獲悉，兩幅清溪鎮(zhèn)商住用地在東莞市土地交易中心上周起公開(kāi)出讓，然而出人意料的是，兩幅樓面單價(jià)僅千元的商住用地不僅流拍，而且據(jù)中心的工作人員反映，兩地塊竟然沒(méi)有開(kāi)發(fā)商前來(lái)咨詢。
據(jù)了解，這兩地塊中，其中一塊自身?xiàng)l件不錯(cuò)，位于三星村青湖地段，占地面積為59981平方米，容積率為2.0，因此可建面積近12萬(wàn)平方米。地塊周邊分布著多家電子廠、鐘表廠、制衣廠以及日式工業(yè)園等，交通便利，人口集中，消費(fèi)力強(qiáng)勁，且地塊的起叫價(jià)為1.26億元，折合樓面價(jià)僅1050元/平方米的低價(jià)，但是最終仍遭遇低價(jià)流拍的命運(yùn)。
上半年五成土地底價(jià)成交及流拍
事實(shí)上，類似“清溪鎮(zhèn)兩幅商住用地遭遇低價(jià)流拍”的事件，在今年前6個(gè)月已時(shí)有發(fā)生，縱觀整個(gè)上半年，土地市場(chǎng)與樓市一樣，均遭受到了寒流的襲擊，去年常見(jiàn)的多家房企爭(zhēng)搶同一地塊的現(xiàn)象一去不復(fù)存在，土地“流拍”、“底價(jià)成交”、“一口價(jià)”現(xiàn)象反而頻繁出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月底，東莞土地市場(chǎng)共出讓商住用地27宗，其中8宗以底價(jià)成交，6宗流拍，兩者總共占土地拍賣總數(shù)51.85%.而根據(jù)上半年成交的經(jīng)營(yíng)性用地總金額除以供地面積來(lái)看，今年上半年一級(jí)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地出讓地價(jià)為4305元/平方米，這一數(shù)據(jù)比去年國(guó)土局統(tǒng)計(jì)的全年一級(jí)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交地價(jià)5053元/平方米下降了748元/平方米。
同幅地塊今年價(jià)格縮水六七成
在今年4月的某次拍賣會(huì)上，出讓面積為12685平方米、位于東城區(qū)莞長(zhǎng)路牛山段西側(cè)的商住用地，起始價(jià)為10550萬(wàn)元。但在當(dāng)天的拍賣會(huì)中，包括旁觀者在內(nèi)，東莞國(guó)土資源局拍賣大廳只坐了18個(gè)人，這使得擁有252個(gè)座位的場(chǎng)地略顯空蕩，且當(dāng)天由于沒(méi)有其他公司參加競(jìng)拍，最終以10560萬(wàn)元的價(jià)格由東莞市紅和房地產(chǎn)投資有限公司競(jìng)得，整個(gè)競(jìng)拍過(guò)程也不足10分鐘。
此外，還有鳳崗鎮(zhèn)官井頭村35萬(wàn)平方米的超大地塊，以樓面價(jià)2173元/平方米流拍；清溪鎮(zhèn)中心區(qū)地塊，用地面積13680平方米，起拍價(jià)僅為4950萬(wàn)元，折合樓面價(jià)1507.67元/平方米，最終該地塊也難逃流拍命運(yùn)；萬(wàn)江區(qū)金泰村一塊商業(yè)金融用地，終因現(xiàn)場(chǎng)無(wú)人叫價(jià)，為掛牌期間報(bào)價(jià)的東莞市粵明生產(chǎn)資料貿(mào)易有限公司以底價(jià)1450萬(wàn)元所競(jìng)得等等。而某些地塊的樓面價(jià)甚至則不足同區(qū)域地塊在去年高位時(shí)的1/3或1/4，之前交易的一宗位于虎門(mén)“地王”（虎門(mén)1號(hào)）旁邊的地塊，僅以714元/平方米的樓面價(jià)成交，與去年“地王”3513元/平方米的樓面價(jià)相距甚遠(yuǎn)。
然而，與成交遇冷形成鮮明對(duì)比的是土地市場(chǎng)前6個(gè)月供應(yīng)充足。數(shù)據(jù)顯示，上半年?yáng)|莞共出讓土地87宗，同比增長(zhǎng)50%；土地供應(yīng)面積達(dá)3859451.55平方米，相比去年同期上漲104.7%.雖然商住用地去年上半年為34宗，今年僅為27宗，但供應(yīng)面積同比卻增長(zhǎng)9.89%。
原因分析
市場(chǎng)走勢(shì)不明朗影響拿地?zé)崆獒槍?duì)上半年?yáng)|莞市一級(jí)土地市場(chǎng)的持續(xù)遇冷和頻頻流拍，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析，主要手房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明朗影響，并且短期內(nèi)東莞市土地市場(chǎng)將回暖無(wú)望。一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從今年3月份起，東莞市土地市場(chǎng)持續(xù)冷清，多幅商住用地僅以底價(jià)成交或高出一口價(jià)成交，不少位置不錯(cuò)的地塊都流拍了，雖然東莞市土地交易中心從6月份開(kāi)始，已經(jīng)從商住用地轉(zhuǎn)向工業(yè)用地的出讓為主，但仍然沒(méi)有扭轉(zhuǎn)商住用地持續(xù)遇冷的局面。
東莞市深城投實(shí)業(yè)投資有限公司營(yíng)銷策劃部經(jīng)理吳志斌分析，土地市場(chǎng)的冷清一方面是因?yàn)槟壳皷|莞的房地產(chǎn)走勢(shì)不明朗，在心理上打擊了房企拿地的熱情，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在太多不確定因素的環(huán)境下，很多房企選擇避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)、選擇觀望態(tài)度。另一方面是因?yàn)榻衲旰芏囗?xiàng)目的市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)也不佳，因而有些開(kāi)發(fā)商面對(duì)好的地塊也是心有余而力不足。
清溪兩地塊低價(jià)出讓也無(wú)人問(wèn)津
從東莞市土地交易中心獲悉，兩幅清溪鎮(zhèn)商住用地在東莞市土地交易中心上周起公開(kāi)出讓，然而出人意料的是，兩幅樓面單價(jià)僅千元的商住用地不僅流拍，而且據(jù)中心的工作人員反映，兩地塊竟然沒(méi)有開(kāi)發(fā)商前來(lái)咨詢。
據(jù)了解，這兩地塊中，其中一塊自身?xiàng)l件不錯(cuò)，位于三星村青湖地段，占地面積為59981平方米，容積率為2.0，因此可建面積近12萬(wàn)平方米。地塊周邊分布著多家電子廠、鐘表廠、制衣廠以及日式工業(yè)園等，交通便利，人口集中，消費(fèi)力強(qiáng)勁，且地塊的起叫價(jià)為1.26億元，折合樓面價(jià)僅1050元/平方米的低價(jià)，但是最終仍遭遇低價(jià)流拍的命運(yùn)。
上半年五成土地底價(jià)成交及流拍
事實(shí)上，類似“清溪鎮(zhèn)兩幅商住用地遭遇低價(jià)流拍”的事件，在今年前6個(gè)月已時(shí)有發(fā)生，縱觀整個(gè)上半年，土地市場(chǎng)與樓市一樣，均遭受到了寒流的襲擊，去年常見(jiàn)的多家房企爭(zhēng)搶同一地塊的現(xiàn)象一去不復(fù)存在，土地“流拍”、“底價(jià)成交”、“一口價(jià)”現(xiàn)象反而頻繁出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月底，東莞土地市場(chǎng)共出讓商住用地27宗，其中8宗以底價(jià)成交，6宗流拍，兩者總共占土地拍賣總數(shù)51.85%.而根據(jù)上半年成交的經(jīng)營(yíng)性用地總金額除以供地面積來(lái)看，今年上半年一級(jí)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地出讓地價(jià)為4305元/平方米，這一數(shù)據(jù)比去年國(guó)土局統(tǒng)計(jì)的全年一級(jí)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交地價(jià)5053元/平方米下降了748元/平方米。
同幅地塊今年價(jià)格縮水六七成
在今年4月的某次拍賣會(huì)上，出讓面積為12685平方米、位于東城區(qū)莞長(zhǎng)路牛山段西側(cè)的商住用地，起始價(jià)為10550萬(wàn)元。但在當(dāng)天的拍賣會(huì)中，包括旁觀者在內(nèi)，東莞國(guó)土資源局拍賣大廳只坐了18個(gè)人，這使得擁有252個(gè)座位的場(chǎng)地略顯空蕩，且當(dāng)天由于沒(méi)有其他公司參加競(jìng)拍，最終以10560萬(wàn)元的價(jià)格由東莞市紅和房地產(chǎn)投資有限公司競(jìng)得，整個(gè)競(jìng)拍過(guò)程也不足10分鐘。
此外，還有鳳崗鎮(zhèn)官井頭村35萬(wàn)平方米的超大地塊，以樓面價(jià)2173元/平方米流拍；清溪鎮(zhèn)中心區(qū)地塊，用地面積13680平方米，起拍價(jià)僅為4950萬(wàn)元，折合樓面價(jià)1507.67元/平方米，最終該地塊也難逃流拍命運(yùn)；萬(wàn)江區(qū)金泰村一塊商業(yè)金融用地，終因現(xiàn)場(chǎng)無(wú)人叫價(jià)，為掛牌期間報(bào)價(jià)的東莞市粵明生產(chǎn)資料貿(mào)易有限公司以底價(jià)1450萬(wàn)元所競(jìng)得等等。而某些地塊的樓面價(jià)甚至則不足同區(qū)域地塊在去年高位時(shí)的1/3或1/4，之前交易的一宗位于虎門(mén)“地王”（虎門(mén)1號(hào)）旁邊的地塊，僅以714元/平方米的樓面價(jià)成交，與去年“地王”3513元/平方米的樓面價(jià)相距甚遠(yuǎn)。
然而，與成交遇冷形成鮮明對(duì)比的是土地市場(chǎng)前6個(gè)月供應(yīng)充足。數(shù)據(jù)顯示，上半年?yáng)|莞共出讓土地87宗，同比增長(zhǎng)50%；土地供應(yīng)面積達(dá)3859451.55平方米，相比去年同期上漲104.7%.雖然商住用地去年上半年為34宗，今年僅為27宗，但供應(yīng)面積同比卻增長(zhǎng)9.89%。
原因分析
市場(chǎng)走勢(shì)不明朗影響拿地?zé)崆獒槍?duì)上半年?yáng)|莞市一級(jí)土地市場(chǎng)的持續(xù)遇冷和頻頻流拍，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析，主要手房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明朗影響，并且短期內(nèi)東莞市土地市場(chǎng)將回暖無(wú)望。一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從今年3月份起，東莞市土地市場(chǎng)持續(xù)冷清，多幅商住用地僅以底價(jià)成交或高出一口價(jià)成交，不少位置不錯(cuò)的地塊都流拍了，雖然東莞市土地交易中心從6月份開(kāi)始，已經(jīng)從商住用地轉(zhuǎn)向工業(yè)用地的出讓為主，但仍然沒(méi)有扭轉(zhuǎn)商住用地持續(xù)遇冷的局面。
東莞市深城投實(shí)業(yè)投資有限公司營(yíng)銷策劃部經(jīng)理吳志斌分析，土地市場(chǎng)的冷清一方面是因?yàn)槟壳皷|莞的房地產(chǎn)走勢(shì)不明朗，在心理上打擊了房企拿地的熱情，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在太多不確定因素的環(huán)境下，很多房企選擇避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)、選擇觀望態(tài)度。另一方面是因?yàn)榻衲旰芏囗?xiàng)目的市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)也不佳，因而有些開(kāi)發(fā)商面對(duì)好的地塊也是心有余而力不足。