7月1日，由國(guó)土資源部、工商行政管理總局發(fā)布的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本正式執(zhí)行。明確填寫(xiě)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間；屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年等新規(guī)，給業(yè)界帶來(lái)不小的觸動(dòng)。
盡管目前杭州土地新文本尚未公布，但是可以肯定的是，這將成為杭州開(kāi)發(fā)商拿地功力的新考驗(yàn)，而由此帶來(lái)的土地出讓環(huán)節(jié)諸多變革，也將挑戰(zhàn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)自控，以及對(duì)施工周期、資金運(yùn)作、產(chǎn)品操作類(lèi)型等的把控能力。
新版土地出讓合同出爐
杭州標(biāo)準(zhǔn)正在制定過(guò)程中
根據(jù)新版的土地出讓合同，受讓人應(yīng)在按合同約定付清全部出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記；商品住宅項(xiàng)目原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年。受讓人不能按期開(kāi)工，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工時(shí)間相應(yīng)順延，但延建期限不得超過(guò)1年。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開(kāi)、竣工建設(shè)的，每延期一日，應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額一定比例的違約金。
另外，新合同文本對(duì)工業(yè)項(xiàng)目中非生產(chǎn)性設(shè)施用地面積比例做了明確約定，宗地范圍內(nèi)用于企業(yè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的占地面積占受讓宗地面積的比例原則上不得超過(guò)7%.隨后，廣州市國(guó)土房管局公布的《閑置土地處理辦法（修訂征求意見(jiàn)稿）》，規(guī)定公開(kāi)出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地廣州土地閑置費(fèi)按地價(jià)20%計(jì)征，比之前的按月征收閑置費(fèi)升幅近40%.同時(shí)規(guī)定，認(rèn)定和處理閑置土地以宗地為單位，開(kāi)發(fā)商不能以部分土地已經(jīng)開(kāi)發(fā)為借口，延遲開(kāi)發(fā)分期開(kāi)發(fā)的土地。
針對(duì)土地新文本的出臺(tái)，以及其他城市采取的跟進(jìn)性措施，杭州市國(guó)土資源局相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前杭州市新的土地出讓合同正在加緊制定過(guò)程中，具體條款將參照出臺(tái)的新文本，并結(jié)合杭州土地出讓的實(shí)際情況。
三年期限有點(diǎn)緊
成熟產(chǎn)品或?qū)⒋笮衅涞?BR> “原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年，要求開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)就考慮清楚地塊的面積大小、開(kāi)工時(shí)間、交付日期等因素。”金都房產(chǎn)集團(tuán)總裁吳忠泉說(shuō)。
濱江房產(chǎn)副總經(jīng)理朱立東也表示，3年開(kāi)發(fā)完畢的約束，對(duì)開(kāi)發(fā)商的施工周期安排、運(yùn)行能力、操作產(chǎn)品類(lèi)型，以及資金運(yùn)作都提出了更高的要求。
“今后，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)會(huì)更有的放矢，有可能會(huì)較多地采用成熟產(chǎn)品，因?yàn)槌墒飚a(chǎn)品操作更順暢、容易銷(xiāo)售，資金回籠也就快了。杭州的品牌開(kāi)發(fā)商歷經(jīng)十多年的開(kāi)發(fā)，都形成了各自特色的系列產(chǎn)品，對(duì)戶(hù)型、環(huán)境、建筑立面等都有了參照的標(biāo)桿，因此比較容易復(fù)制?！敝炝|稱(chēng)，今后開(kāi)發(fā)商選址地塊時(shí)，將更多地考慮自己公司的實(shí)際情況，“一看地就知道適合做什么產(chǎn)品”這或許是開(kāi)發(fā)商今后普遍練就的基本功。
三年開(kāi)發(fā)完畢，是短或長(zhǎng)？杭州的開(kāi)發(fā)商普遍反映時(shí)間很緊張?！巴恋貏?dòng)工的前期準(zhǔn)備工作大抵要花上7-8個(gè)月，短不少于半年，最長(zhǎng)不超過(guò)一年，房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)工建設(shè)做的常規(guī)準(zhǔn)備，基本不出這個(gè)時(shí)間段。”天都城副總經(jīng)理王旭飛說(shuō)。
拿地后，做前期準(zhǔn)備工作約半年，動(dòng)工開(kāi)發(fā)到環(huán)境建設(shè)完成30個(gè)月左右，有開(kāi)發(fā)商給記者算了一下，三年時(shí)間做項(xiàng)目并非綽綽有余，如此千畝以上的大盤(pán)，需要做分期開(kāi)發(fā)，更是不可能完成的任務(wù)?！艾F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商對(duì)于環(huán)境、市政等都做得比較精細(xì)，所花費(fèi)的時(shí)間更多，如果遇到一個(gè)精裝修樓盤(pán)，可能時(shí)間會(huì)更緊?！?BR> 按照常規(guī)，精裝修的施工需等前期的土建工程達(dá)到一定的基礎(chǔ)才能操作，而從毛坯到精裝修，工程上大約需要一年多的時(shí)間來(lái)完成，如此，原本就存在時(shí)間差的精裝修樓盤(pán)，時(shí)間將更顯窘迫。
不過(guò)，吳忠泉對(duì)此表現(xiàn)得較為樂(lè)觀(guān)，“精裝修房，是目前國(guó)家在大力推進(jìn)的住宅建設(shè)方向之一，地方政府在制定新的土地合同文本時(shí)，肯定也會(huì)考慮到施工的實(shí)際需要，靈活性地給予時(shí)間上的寬裕。”
新文本將引發(fā)諸多變革
考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)自控能力
可以預(yù)見(jiàn)的是，新文本有可能帶來(lái)土地出讓環(huán)節(jié)的諸多變革。
“這將是土地市場(chǎng)的又一次規(guī)范，從本質(zhì)上更有利于企業(yè)操作，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的自控能力?！眳侵胰硎?，之前，開(kāi)發(fā)商可能出于企業(yè)擴(kuò)張需要，盲目性地加大土地儲(chǔ)備量而忽視了其中的風(fēng)險(xiǎn)。
“就好比一下子買(mǎi)三四天的菜，放在冰箱里，錢(qián)付出去了，吃到口里的菜卻也未必新鮮?！眳侵胰J(rèn)為，開(kāi)發(fā)商囤地從某種程度上跟家中買(mǎi)菜的道理是一致的。
也有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，捂地現(xiàn)象的出現(xiàn)，跟土地市場(chǎng)整體的供需大有關(guān)系，如果土地市場(chǎng)具備快速增值的潛力，那么就會(huì)有企業(yè)采取緩慢開(kāi)發(fā)的策略。
事實(shí)上，受?chē)?guó)家貨幣政策收緊，以及土地市場(chǎng)嚴(yán)控的雙重影響，開(kāi)發(fā)商的囤地行為已經(jīng)大為減少，而聯(lián)合拿地的營(yíng)運(yùn)模式漸成規(guī)模。去年，綠城共計(jì)獲得21個(gè)土地項(xiàng)目，其中12個(gè)是通過(guò)聯(lián)營(yíng)或收購(gòu)公司股權(quán)形式獲得。已在今年上半年啟動(dòng)了三個(gè)住宅項(xiàng)目的綠城中國(guó)日前還表示，為避免公司現(xiàn)金流緊張，還計(jì)劃通過(guò)與其他開(kāi)發(fā)商或公司建立合資企業(yè)來(lái)收購(gòu)新的地塊以備將來(lái)開(kāi)發(fā)。
那么，此次新土地文本中明確的開(kāi)、竣工時(shí)間受限，會(huì)否進(jìn)一步加大開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合拿地現(xiàn)象的出現(xiàn)？對(duì)此，王旭飛認(rèn)為，聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)的營(yíng)運(yùn)模式，已經(jīng)成為目前市場(chǎng)下的一種市場(chǎng)常態(tài)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到了一定階段，聯(lián)合拿地的行為必然會(huì)產(chǎn)生，無(wú)關(guān)乎開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短問(wèn)題，企業(yè)只是將其作為潛在的成本項(xiàng)來(lái)考慮?！?BR> “聯(lián)合拿地，更多取決于企業(yè)的戰(zhàn)略行為。從本質(zhì)上說(shuō)，3年開(kāi)發(fā)完畢的約束，并不是誘發(fā)聯(lián)合拿地的必然原因?！敝炝|說(shuō)。
盡管目前杭州土地新文本尚未公布，但是可以肯定的是，這將成為杭州開(kāi)發(fā)商拿地功力的新考驗(yàn)，而由此帶來(lái)的土地出讓環(huán)節(jié)諸多變革，也將挑戰(zhàn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)自控，以及對(duì)施工周期、資金運(yùn)作、產(chǎn)品操作類(lèi)型等的把控能力。
新版土地出讓合同出爐
杭州標(biāo)準(zhǔn)正在制定過(guò)程中
根據(jù)新版的土地出讓合同，受讓人應(yīng)在按合同約定付清全部出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記；商品住宅項(xiàng)目原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年。受讓人不能按期開(kāi)工，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工時(shí)間相應(yīng)順延，但延建期限不得超過(guò)1年。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開(kāi)、竣工建設(shè)的，每延期一日，應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額一定比例的違約金。
另外，新合同文本對(duì)工業(yè)項(xiàng)目中非生產(chǎn)性設(shè)施用地面積比例做了明確約定，宗地范圍內(nèi)用于企業(yè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的占地面積占受讓宗地面積的比例原則上不得超過(guò)7%.隨后，廣州市國(guó)土房管局公布的《閑置土地處理辦法（修訂征求意見(jiàn)稿）》，規(guī)定公開(kāi)出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地廣州土地閑置費(fèi)按地價(jià)20%計(jì)征，比之前的按月征收閑置費(fèi)升幅近40%.同時(shí)規(guī)定，認(rèn)定和處理閑置土地以宗地為單位，開(kāi)發(fā)商不能以部分土地已經(jīng)開(kāi)發(fā)為借口，延遲開(kāi)發(fā)分期開(kāi)發(fā)的土地。
針對(duì)土地新文本的出臺(tái)，以及其他城市采取的跟進(jìn)性措施，杭州市國(guó)土資源局相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前杭州市新的土地出讓合同正在加緊制定過(guò)程中，具體條款將參照出臺(tái)的新文本，并結(jié)合杭州土地出讓的實(shí)際情況。
三年期限有點(diǎn)緊
成熟產(chǎn)品或?qū)⒋笮衅涞?BR> “原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年，要求開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)就考慮清楚地塊的面積大小、開(kāi)工時(shí)間、交付日期等因素。”金都房產(chǎn)集團(tuán)總裁吳忠泉說(shuō)。
濱江房產(chǎn)副總經(jīng)理朱立東也表示，3年開(kāi)發(fā)完畢的約束，對(duì)開(kāi)發(fā)商的施工周期安排、運(yùn)行能力、操作產(chǎn)品類(lèi)型，以及資金運(yùn)作都提出了更高的要求。
“今后，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)會(huì)更有的放矢，有可能會(huì)較多地采用成熟產(chǎn)品，因?yàn)槌墒飚a(chǎn)品操作更順暢、容易銷(xiāo)售，資金回籠也就快了。杭州的品牌開(kāi)發(fā)商歷經(jīng)十多年的開(kāi)發(fā)，都形成了各自特色的系列產(chǎn)品，對(duì)戶(hù)型、環(huán)境、建筑立面等都有了參照的標(biāo)桿，因此比較容易復(fù)制?！敝炝|稱(chēng)，今后開(kāi)發(fā)商選址地塊時(shí)，將更多地考慮自己公司的實(shí)際情況，“一看地就知道適合做什么產(chǎn)品”這或許是開(kāi)發(fā)商今后普遍練就的基本功。
三年開(kāi)發(fā)完畢，是短或長(zhǎng)？杭州的開(kāi)發(fā)商普遍反映時(shí)間很緊張?！巴恋貏?dòng)工的前期準(zhǔn)備工作大抵要花上7-8個(gè)月，短不少于半年，最長(zhǎng)不超過(guò)一年，房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)工建設(shè)做的常規(guī)準(zhǔn)備，基本不出這個(gè)時(shí)間段。”天都城副總經(jīng)理王旭飛說(shuō)。
拿地后，做前期準(zhǔn)備工作約半年，動(dòng)工開(kāi)發(fā)到環(huán)境建設(shè)完成30個(gè)月左右，有開(kāi)發(fā)商給記者算了一下，三年時(shí)間做項(xiàng)目并非綽綽有余，如此千畝以上的大盤(pán)，需要做分期開(kāi)發(fā)，更是不可能完成的任務(wù)?！艾F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商對(duì)于環(huán)境、市政等都做得比較精細(xì)，所花費(fèi)的時(shí)間更多，如果遇到一個(gè)精裝修樓盤(pán)，可能時(shí)間會(huì)更緊?！?BR> 按照常規(guī)，精裝修的施工需等前期的土建工程達(dá)到一定的基礎(chǔ)才能操作，而從毛坯到精裝修，工程上大約需要一年多的時(shí)間來(lái)完成，如此，原本就存在時(shí)間差的精裝修樓盤(pán)，時(shí)間將更顯窘迫。
不過(guò)，吳忠泉對(duì)此表現(xiàn)得較為樂(lè)觀(guān)，“精裝修房，是目前國(guó)家在大力推進(jìn)的住宅建設(shè)方向之一，地方政府在制定新的土地合同文本時(shí)，肯定也會(huì)考慮到施工的實(shí)際需要，靈活性地給予時(shí)間上的寬裕。”
新文本將引發(fā)諸多變革
考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)自控能力
可以預(yù)見(jiàn)的是，新文本有可能帶來(lái)土地出讓環(huán)節(jié)的諸多變革。
“這將是土地市場(chǎng)的又一次規(guī)范，從本質(zhì)上更有利于企業(yè)操作，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的自控能力?！眳侵胰硎?，之前，開(kāi)發(fā)商可能出于企業(yè)擴(kuò)張需要，盲目性地加大土地儲(chǔ)備量而忽視了其中的風(fēng)險(xiǎn)。
“就好比一下子買(mǎi)三四天的菜，放在冰箱里，錢(qián)付出去了，吃到口里的菜卻也未必新鮮?！眳侵胰J(rèn)為，開(kāi)發(fā)商囤地從某種程度上跟家中買(mǎi)菜的道理是一致的。
也有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，捂地現(xiàn)象的出現(xiàn)，跟土地市場(chǎng)整體的供需大有關(guān)系，如果土地市場(chǎng)具備快速增值的潛力，那么就會(huì)有企業(yè)采取緩慢開(kāi)發(fā)的策略。
事實(shí)上，受?chē)?guó)家貨幣政策收緊，以及土地市場(chǎng)嚴(yán)控的雙重影響，開(kāi)發(fā)商的囤地行為已經(jīng)大為減少，而聯(lián)合拿地的營(yíng)運(yùn)模式漸成規(guī)模。去年，綠城共計(jì)獲得21個(gè)土地項(xiàng)目，其中12個(gè)是通過(guò)聯(lián)營(yíng)或收購(gòu)公司股權(quán)形式獲得。已在今年上半年啟動(dòng)了三個(gè)住宅項(xiàng)目的綠城中國(guó)日前還表示，為避免公司現(xiàn)金流緊張，還計(jì)劃通過(guò)與其他開(kāi)發(fā)商或公司建立合資企業(yè)來(lái)收購(gòu)新的地塊以備將來(lái)開(kāi)發(fā)。
那么，此次新土地文本中明確的開(kāi)、竣工時(shí)間受限，會(huì)否進(jìn)一步加大開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合拿地現(xiàn)象的出現(xiàn)？對(duì)此，王旭飛認(rèn)為，聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)的營(yíng)運(yùn)模式，已經(jīng)成為目前市場(chǎng)下的一種市場(chǎng)常態(tài)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到了一定階段，聯(lián)合拿地的行為必然會(huì)產(chǎn)生，無(wú)關(guān)乎開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短問(wèn)題，企業(yè)只是將其作為潛在的成本項(xiàng)來(lái)考慮?！?BR> “聯(lián)合拿地，更多取決于企業(yè)的戰(zhàn)略行為。從本質(zhì)上說(shuō)，3年開(kāi)發(fā)完畢的約束，并不是誘發(fā)聯(lián)合拿地的必然原因?！敝炝|說(shuō)。