3年土地不開發(fā)，收取開發(fā)商違約金 再一次打擊開發(fā)商屯地。
從這個月開始，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本正式執(zhí)行。其中明確規(guī)定，土地出讓合同要明確填寫建設(shè)項(xiàng)目的開工時間、竣工時間，屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。若受讓人未能按照合同約定日期開竣工建設(shè)的，須按一定比例支付違約金。
這一土地新政的實(shí)施，會給土地市場帶來怎樣的影響，會將當(dāng)前的高房價帶往何方，又會對開發(fā)商產(chǎn)生怎樣的壓力呢？
多因素決定開發(fā)時機(jī)“這個規(guī)定原本就是存在的?！?浙大房地產(chǎn)研究所所長趙杭生說，先前就有政策規(guī)定拿地后2年內(nèi)，開發(fā)商就要開發(fā)土地，否則過期國土資源部就要收回土地；1年內(nèi)未開發(fā)的，要按照土地出讓金的一定比例收取土地閑置費(fèi)。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，2008年以前拿地的開發(fā)商看到土地增值的潛力后，就會往后推開發(fā)時間，使土地增值，價格上更有優(yōu)勢。但這是部分投機(jī)取巧的房企的鉆營之道，不是專業(yè)的開發(fā)商應(yīng)該做的事情。對于成熟的開發(fā)商而言，本身可能會因?yàn)椴疬w過程中，居民的情緒或者由于區(qū)劃變更導(dǎo)致政府歸口部門的變化，而致使開發(fā)商被拖著走，從而影響了土地的開發(fā)時機(jī)，造成土地閑置。還有一部分土地閑置的原因是當(dāng)初開發(fā)商盲目拿地，而導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)資金不足，致使土地閑置。
“這個規(guī)定實(shí)際上是政府與開發(fā)商之間的‘合同協(xié)議’?！边@位開發(fā)商說，原則上規(guī)定是3年，在地方政府執(zhí)行得好的情況下，的確可以減少土地囤積，提高土地利用的整體水平。
浙江天元投資有限公司的湯玉金告訴《市場導(dǎo)報》記者，土地閑置的情況在杭州還是比較多的，很多開發(fā)商借閑置土地增值再將其賣出，賺取高利潤，但這主要是些不專業(yè)的開發(fā)商在做的事情。同時，一些大房地產(chǎn)開發(fā)商則因?yàn)槟玫馗颖阋?，所以也有不少土地閑置。例如碧桂園在杭州就有不少閑置土地。
除此之外，他表示中小房企想要上市也是造成土地閑置的原因之一，因?yàn)橥恋亓康亩嗌僖彩巧鲜械那疤嵋蟆６恍┯嘘P(guān)系的開發(fā)商拿到地卻因?yàn)闆]有足夠的后續(xù)資金，很有可能會推遲項(xiàng)目開發(fā)，也會造成土地閑置。
認(rèn)定土地閑置需要標(biāo)準(zhǔn)“市場定位不明確，拿地時地價貴、后期無力開發(fā)，開發(fā)商后期預(yù)期的增長不足，為避免風(fēng)險都可能會導(dǎo)致土地閑置。”中原地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理盛毅認(rèn)為，對于開發(fā)商而言，開發(fā)周期當(dāng)然是越短越好，盡快轉(zhuǎn)到買方市場回籠銷售資金。對于開發(fā)商借土地閑置而囤積土地，借機(jī)炒地，與政府提高土地使用率的政策是相違背的，也不益于合理利用土地這樣的稀有資源。
但他也表示，認(rèn)定是否是閑置土地主要還是要看用地性質(zhì)。前幾年政府在土地清查中，發(fā)現(xiàn)過此類的問題?，F(xiàn)在這樣做也是一種延續(xù)，是節(jié)約用地概念的一種繼續(xù)推廣。
“土地能否及時得到開發(fā)利用也取決于開發(fā)商開發(fā)計劃的成熟到位?！闭憬┏侵脴I(yè)營銷總監(jiān)湯凱說，資金不到位，組成人員構(gòu)架，產(chǎn)品定位等因素的不成熟，都會導(dǎo)致土地閑置。但是規(guī)定也要根據(jù)具體不同的地塊進(jìn)行甄別。考試大土地估價師
“市場前景明朗的情況下，1年之內(nèi)開發(fā)商就可能將這個規(guī)定帶來的影響消化掉，而現(xiàn)在可能需要更久?！彼a(bǔ)充說。
或?qū)矸績r下跌“這個規(guī)定有益于增加供給，平抑房價?！壁w杭生說。
對今后樓市的行情走向，他表示，由于通脹壓力，今后貨幣政策不太可能會放松，但可能會有財稅方面的政策出臺，適當(dāng)調(diào)控，對市場進(jìn)行一定的減壓。
“3年，對于開發(fā)商而言，已經(jīng)是一種松綁的感覺了。”趙杭生說，由于現(xiàn)在貨幣政策從緊，政府考慮到企業(yè)資金鏈的緊張，改變了以前緊縮地根的做法。3年之內(nèi)開發(fā)的規(guī)定對于企業(yè)也是一種寬限，使得開發(fā)商有機(jī)會在現(xiàn)在的環(huán)境背景之下稍作喘息。
盛元房產(chǎn)副總經(jīng)理童劍則認(rèn)為，對于土地閑置，以前有規(guī)定是收取大概20%的土地閑置費(fèi)。現(xiàn)在對于開發(fā)周期作出3年的規(guī)定，會增加市場供給，加速銷售資金的回籠，促使企業(yè)更合理地定價，加強(qiáng)與潛在購房者的交流。但是并不一定就會導(dǎo)致房價下降，因?yàn)橛绊懛績r的因素很多，比如宏觀政策、開發(fā)商的后期預(yù)期、銀行政策等。
從這個月開始，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本正式執(zhí)行。其中明確規(guī)定，土地出讓合同要明確填寫建設(shè)項(xiàng)目的開工時間、竣工時間，屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。若受讓人未能按照合同約定日期開竣工建設(shè)的，須按一定比例支付違約金。
這一土地新政的實(shí)施，會給土地市場帶來怎樣的影響，會將當(dāng)前的高房價帶往何方，又會對開發(fā)商產(chǎn)生怎樣的壓力呢？
多因素決定開發(fā)時機(jī)“這個規(guī)定原本就是存在的?！?浙大房地產(chǎn)研究所所長趙杭生說，先前就有政策規(guī)定拿地后2年內(nèi)，開發(fā)商就要開發(fā)土地，否則過期國土資源部就要收回土地；1年內(nèi)未開發(fā)的，要按照土地出讓金的一定比例收取土地閑置費(fèi)。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，2008年以前拿地的開發(fā)商看到土地增值的潛力后，就會往后推開發(fā)時間，使土地增值，價格上更有優(yōu)勢。但這是部分投機(jī)取巧的房企的鉆營之道，不是專業(yè)的開發(fā)商應(yīng)該做的事情。對于成熟的開發(fā)商而言，本身可能會因?yàn)椴疬w過程中，居民的情緒或者由于區(qū)劃變更導(dǎo)致政府歸口部門的變化，而致使開發(fā)商被拖著走，從而影響了土地的開發(fā)時機(jī)，造成土地閑置。還有一部分土地閑置的原因是當(dāng)初開發(fā)商盲目拿地，而導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)資金不足，致使土地閑置。
“這個規(guī)定實(shí)際上是政府與開發(fā)商之間的‘合同協(xié)議’?！边@位開發(fā)商說，原則上規(guī)定是3年，在地方政府執(zhí)行得好的情況下，的確可以減少土地囤積，提高土地利用的整體水平。
浙江天元投資有限公司的湯玉金告訴《市場導(dǎo)報》記者，土地閑置的情況在杭州還是比較多的，很多開發(fā)商借閑置土地增值再將其賣出，賺取高利潤，但這主要是些不專業(yè)的開發(fā)商在做的事情。同時，一些大房地產(chǎn)開發(fā)商則因?yàn)槟玫馗颖阋?，所以也有不少土地閑置。例如碧桂園在杭州就有不少閑置土地。
除此之外，他表示中小房企想要上市也是造成土地閑置的原因之一，因?yàn)橥恋亓康亩嗌僖彩巧鲜械那疤嵋蟆６恍┯嘘P(guān)系的開發(fā)商拿到地卻因?yàn)闆]有足夠的后續(xù)資金，很有可能會推遲項(xiàng)目開發(fā)，也會造成土地閑置。
認(rèn)定土地閑置需要標(biāo)準(zhǔn)“市場定位不明確，拿地時地價貴、后期無力開發(fā)，開發(fā)商后期預(yù)期的增長不足，為避免風(fēng)險都可能會導(dǎo)致土地閑置。”中原地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理盛毅認(rèn)為，對于開發(fā)商而言，開發(fā)周期當(dāng)然是越短越好，盡快轉(zhuǎn)到買方市場回籠銷售資金。對于開發(fā)商借土地閑置而囤積土地，借機(jī)炒地，與政府提高土地使用率的政策是相違背的，也不益于合理利用土地這樣的稀有資源。
但他也表示，認(rèn)定是否是閑置土地主要還是要看用地性質(zhì)。前幾年政府在土地清查中，發(fā)現(xiàn)過此類的問題?，F(xiàn)在這樣做也是一種延續(xù)，是節(jié)約用地概念的一種繼續(xù)推廣。
“土地能否及時得到開發(fā)利用也取決于開發(fā)商開發(fā)計劃的成熟到位?！闭憬┏侵脴I(yè)營銷總監(jiān)湯凱說，資金不到位，組成人員構(gòu)架，產(chǎn)品定位等因素的不成熟，都會導(dǎo)致土地閑置。但是規(guī)定也要根據(jù)具體不同的地塊進(jìn)行甄別。考試大土地估價師
“市場前景明朗的情況下，1年之內(nèi)開發(fā)商就可能將這個規(guī)定帶來的影響消化掉，而現(xiàn)在可能需要更久?！彼a(bǔ)充說。
或?qū)矸績r下跌“這個規(guī)定有益于增加供給，平抑房價?！壁w杭生說。
對今后樓市的行情走向，他表示，由于通脹壓力，今后貨幣政策不太可能會放松，但可能會有財稅方面的政策出臺，適當(dāng)調(diào)控，對市場進(jìn)行一定的減壓。
“3年，對于開發(fā)商而言，已經(jīng)是一種松綁的感覺了。”趙杭生說，由于現(xiàn)在貨幣政策從緊，政府考慮到企業(yè)資金鏈的緊張，改變了以前緊縮地根的做法。3年之內(nèi)開發(fā)的規(guī)定對于企業(yè)也是一種寬限，使得開發(fā)商有機(jī)會在現(xiàn)在的環(huán)境背景之下稍作喘息。
盛元房產(chǎn)副總經(jīng)理童劍則認(rèn)為，對于土地閑置，以前有規(guī)定是收取大概20%的土地閑置費(fèi)。現(xiàn)在對于開發(fā)周期作出3年的規(guī)定，會增加市場供給，加速銷售資金的回籠，促使企業(yè)更合理地定價，加強(qiáng)與潛在購房者的交流。但是并不一定就會導(dǎo)致房價下降，因?yàn)橛绊懛績r的因素很多，比如宏觀政策、開發(fā)商的后期預(yù)期、銀行政策等。