重慶“地王”、長(zhǎng)沙“地王”、上?！暗赝酢薄鴰缀螘r(shí)，被開(kāi)發(fā)商們競(jìng)相追捧的天價(jià)土地，如今卻成了“燙手山芋”。土地市場(chǎng)出讓價(jià)格不斷刷新的盛況已不復(fù)再現(xiàn)，取而代之的卻是開(kāi)發(fā)商頻頻退地的消息流傳。雖然深陷退地傳言漩渦的開(kāi)發(fā)商們或不置可否，或斷然否認(rèn)，但在今年的樓市困局之下，這究竟反映出怎樣的市場(chǎng)現(xiàn)狀？未來(lái)土地市場(chǎng)的走向?qū)?huì)如何？上證第一演播室就該話題請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)人士做解答。
現(xiàn)狀：市場(chǎng)彌漫觀望氣氛
主持人：近期“地王”頻頻出現(xiàn)退地傳言，這是由哪些因素造成的？
劉光東：簡(jiǎn)單來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作有三個(gè)階段。第一個(gè)階段是圍繞著“拿地”進(jìn)行的，這個(gè)階段的主要工作是決策分析。啟動(dòng)這個(gè)階段通常是開(kāi)發(fā)商的自有資金，也就是需要預(yù)先準(zhǔn)備“真金白銀”的。目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，通過(guò)項(xiàng)目合作、企業(yè)合資解決這一問(wèn)題的也不在少數(shù)。
第二階段是建設(shè)施工階段，這一階段伊始，通常也需要少部分的自有資金，其余啟動(dòng)資金常?？赡苡薪ㄖ檀鷫|，到項(xiàng)目建設(shè)一定程度，即可順利辦理銀行貸款進(jìn)行建設(shè)。
第三階段是預(yù)售或現(xiàn)售，目前多為預(yù)售，即項(xiàng)目尚未建成封頂即開(kāi)始銷售，這個(gè)階段是收獲季節(jié)，若銷售順利，則支出成本包括銀行利息等相對(duì)較少?？偟膩?lái)說(shuō)，“真金白銀”多發(fā)生在前期，不考慮時(shí)間價(jià)值，其占投資總額比例為30%至40%.“地王”頻頻出現(xiàn)退地傳言，我認(rèn)為應(yīng)該是兩方面共同作用的結(jié)果：一方面這些地塊的成本確實(shí)太高；另一方面，在目前市場(chǎng)形勢(shì)的影響下，信貸偏緊、房地產(chǎn)價(jià)格大漲不再，從而導(dǎo)致“割肉”或“想割肉”的企業(yè)產(chǎn)生，以免更大損失。
實(shí)質(zhì)：“囤地”行為恢復(fù)理性
主持人：去年是“地王”頻出的時(shí)期，今年卻是頻頻面臨流拍或底價(jià)出讓，“地王”現(xiàn)象也不復(fù)再現(xiàn)，這種情形對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是利還是弊？
劉光東：這種現(xiàn)象目前多發(fā)生在一、二線城市，在土地供應(yīng)偏緊的情況下，即出讓地塊尚不多的情況下，是否已成為一個(gè)規(guī)律尚有待觀察。當(dāng)然這種跡象已經(jīng)存在，我認(rèn)為主要原因大概有兩個(gè)方面，一方面，今年信貸、房地產(chǎn)銷售等形勢(shì)的變化，使得去年非理性拿地的氣氛得到了冷靜；另一方面，土地出讓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，地價(jià)的市場(chǎng)化形成機(jī)制日益成熟，使得出讓起始價(jià)的評(píng)估越來(lái)越接近最終成交價(jià)。
不管是哪個(gè)原因，我認(rèn)為這都是房地產(chǎn)朝著“市場(chǎng)化”這一方向在發(fā)展。需要提醒的是，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎民生，因此除了“市場(chǎng)化”這一塊，不應(yīng)該忽視“保障”的一塊，當(dāng)然，這一塊土地成本的形成不在此列。
趨勢(shì)：調(diào)控緊抓市場(chǎng)源頭
主持人：您認(rèn)為未來(lái)土地市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)如何？
劉光東：土地是房地產(chǎn)業(yè)的“源頭”，它基本上是不可再生資源，關(guān)系著房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)，影響市場(chǎng)供求形勢(shì)，甚至于隨著地價(jià)提高，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格這一敏感指標(biāo)的影響也越來(lái)越大，因此，土地一直是宏觀調(diào)控中的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。
目前對(duì)開(kāi)發(fā)商“囤地”行為影響的直接政策，主要是增加土地閑置成本及閑置兩年收回的措施；少數(shù)城市實(shí)行了“開(kāi)發(fā)期原則上不超過(guò)三年”的政策。這些政策對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金籌措能力將是一個(gè)考驗(yàn)。
我認(rèn)為，一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)重整、企業(yè)合作，甚至部分中小企業(yè)轉(zhuǎn)型會(huì)是必然趨勢(shì)；另一方面，土地市場(chǎng)在保障房用地和中小戶型產(chǎn)品等方面，供應(yīng)量加大將是明顯趨勢(shì)，出讓土地的分布也將向外圍滲透。同時(shí)，土地作為稀缺性資源產(chǎn)品，其價(jià)值將會(huì)持續(xù)體現(xiàn)，價(jià)格圍繞價(jià)值的上下波動(dòng)也是必然的。
現(xiàn)狀：市場(chǎng)彌漫觀望氣氛
主持人：近期“地王”頻頻出現(xiàn)退地傳言，這是由哪些因素造成的？
劉光東：簡(jiǎn)單來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作有三個(gè)階段。第一個(gè)階段是圍繞著“拿地”進(jìn)行的，這個(gè)階段的主要工作是決策分析。啟動(dòng)這個(gè)階段通常是開(kāi)發(fā)商的自有資金，也就是需要預(yù)先準(zhǔn)備“真金白銀”的。目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，通過(guò)項(xiàng)目合作、企業(yè)合資解決這一問(wèn)題的也不在少數(shù)。
第二階段是建設(shè)施工階段，這一階段伊始，通常也需要少部分的自有資金，其余啟動(dòng)資金常?？赡苡薪ㄖ檀鷫|，到項(xiàng)目建設(shè)一定程度，即可順利辦理銀行貸款進(jìn)行建設(shè)。
第三階段是預(yù)售或現(xiàn)售，目前多為預(yù)售，即項(xiàng)目尚未建成封頂即開(kāi)始銷售，這個(gè)階段是收獲季節(jié)，若銷售順利，則支出成本包括銀行利息等相對(duì)較少?？偟膩?lái)說(shuō)，“真金白銀”多發(fā)生在前期，不考慮時(shí)間價(jià)值，其占投資總額比例為30%至40%.“地王”頻頻出現(xiàn)退地傳言，我認(rèn)為應(yīng)該是兩方面共同作用的結(jié)果：一方面這些地塊的成本確實(shí)太高；另一方面，在目前市場(chǎng)形勢(shì)的影響下，信貸偏緊、房地產(chǎn)價(jià)格大漲不再，從而導(dǎo)致“割肉”或“想割肉”的企業(yè)產(chǎn)生，以免更大損失。
實(shí)質(zhì)：“囤地”行為恢復(fù)理性
主持人：去年是“地王”頻出的時(shí)期，今年卻是頻頻面臨流拍或底價(jià)出讓，“地王”現(xiàn)象也不復(fù)再現(xiàn)，這種情形對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是利還是弊？
劉光東：這種現(xiàn)象目前多發(fā)生在一、二線城市，在土地供應(yīng)偏緊的情況下，即出讓地塊尚不多的情況下，是否已成為一個(gè)規(guī)律尚有待觀察。當(dāng)然這種跡象已經(jīng)存在，我認(rèn)為主要原因大概有兩個(gè)方面，一方面，今年信貸、房地產(chǎn)銷售等形勢(shì)的變化，使得去年非理性拿地的氣氛得到了冷靜；另一方面，土地出讓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，地價(jià)的市場(chǎng)化形成機(jī)制日益成熟，使得出讓起始價(jià)的評(píng)估越來(lái)越接近最終成交價(jià)。
不管是哪個(gè)原因，我認(rèn)為這都是房地產(chǎn)朝著“市場(chǎng)化”這一方向在發(fā)展。需要提醒的是，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎民生，因此除了“市場(chǎng)化”這一塊，不應(yīng)該忽視“保障”的一塊，當(dāng)然，這一塊土地成本的形成不在此列。
趨勢(shì)：調(diào)控緊抓市場(chǎng)源頭
主持人：您認(rèn)為未來(lái)土地市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)如何？
劉光東：土地是房地產(chǎn)業(yè)的“源頭”，它基本上是不可再生資源，關(guān)系著房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)，影響市場(chǎng)供求形勢(shì)，甚至于隨著地價(jià)提高，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格這一敏感指標(biāo)的影響也越來(lái)越大，因此，土地一直是宏觀調(diào)控中的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。
目前對(duì)開(kāi)發(fā)商“囤地”行為影響的直接政策，主要是增加土地閑置成本及閑置兩年收回的措施；少數(shù)城市實(shí)行了“開(kāi)發(fā)期原則上不超過(guò)三年”的政策。這些政策對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金籌措能力將是一個(gè)考驗(yàn)。
我認(rèn)為，一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)重整、企業(yè)合作，甚至部分中小企業(yè)轉(zhuǎn)型會(huì)是必然趨勢(shì)；另一方面，土地市場(chǎng)在保障房用地和中小戶型產(chǎn)品等方面，供應(yīng)量加大將是明顯趨勢(shì)，出讓土地的分布也將向外圍滲透。同時(shí)，土地作為稀缺性資源產(chǎn)品，其價(jià)值將會(huì)持續(xù)體現(xiàn)，價(jià)格圍繞價(jià)值的上下波動(dòng)也是必然的。