重慶“地王”、長沙“地王”、上?！暗赝酢薄鴰缀螘r，被開發(fā)商們競相追捧的天價土地，如今卻成了“燙手山芋”。土地市場出讓價格不斷刷新的盛況已不復(fù)再現(xiàn)，取而代之的卻是開發(fā)商頻頻退地的消息流傳。雖然深陷退地傳言漩渦的開發(fā)商們或不置可否，或斷然否認，但在今年的樓市困局之下，這究竟反映出怎樣的市場現(xiàn)狀？未來土地市場的走向?qū)绾?？上證第一演播室就該話題請來業(yè)內(nèi)人士做解答。
現(xiàn)狀：市場彌漫觀望氣氛
主持人：近期“地王”頻頻出現(xiàn)退地傳言，這是由哪些因素造成的？
劉光東：簡單來看，開發(fā)商對一個房地產(chǎn)項目的運作有三個階段。第一個階段是圍繞著“拿地”進行的，這個階段的主要工作是決策分析。啟動這個階段通常是開發(fā)商的自有資金，也就是需要預(yù)先準備“真金白銀”的。目前的市場形勢下，通過項目合作、企業(yè)合資解決這一問題的也不在少數(shù)。
第二階段是建設(shè)施工階段，這一階段伊始，通常也需要少部分的自有資金，其余啟動資金常常可能有建筑商代墊，到項目建設(shè)一定程度，即可順利辦理銀行貸款進行建設(shè)。
第三階段是預(yù)售或現(xiàn)售，目前多為預(yù)售，即項目尚未建成封頂即開始銷售，這個階段是收獲季節(jié)，若銷售順利，則支出成本包括銀行利息等相對較少?？偟膩碚f，“真金白銀”多發(fā)生在前期，不考慮時間價值，其占投資總額比例為30%至40%.“地王”頻頻出現(xiàn)退地傳言，我認為應(yīng)該是兩方面共同作用的結(jié)果：一方面這些地塊的成本確實太高；另一方面，在目前市場形勢的影響下，信貸偏緊、房地產(chǎn)價格大漲不再，從而導(dǎo)致“割肉”或“想割肉”的企業(yè)產(chǎn)生，以免更大損失。
實質(zhì)：“囤地”行為恢復(fù)理性
主持人：去年是“地王”頻出的時期，今年卻是頻頻面臨流拍或底價出讓，“地王”現(xiàn)象也不復(fù)再現(xiàn)，這種情形對于房地產(chǎn)市場來說，是利還是弊？
劉光東：這種現(xiàn)象目前多發(fā)生在一、二線城市，在土地供應(yīng)偏緊的情況下，即出讓地塊尚不多的情況下，是否已成為一個規(guī)律尚有待觀察。當然這種跡象已經(jīng)存在，我認為主要原因大概有兩個方面，一方面，今年信貸、房地產(chǎn)銷售等形勢的變化，使得去年非理性拿地的氣氛得到了冷靜；另一方面，土地出讓市場經(jīng)過近幾年的發(fā)展，地價的市場化形成機制日益成熟，使得出讓起始價的評估越來越接近最終成交價。
不管是哪個原因，我認為這都是房地產(chǎn)朝著“市場化”這一方向在發(fā)展。需要提醒的是，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎民生，因此除了“市場化”這一塊，不應(yīng)該忽視“保障”的一塊，當然，這一塊土地成本的形成不在此列。
趨勢：調(diào)控緊抓市場源頭
主持人：您認為未來土地市場的發(fā)展趨勢將會如何？
劉光東：土地是房地產(chǎn)業(yè)的“源頭”，它基本上是不可再生資源，關(guān)系著房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)，影響市場供求形勢，甚至于隨著地價提高，對房地產(chǎn)價格這一敏感指標的影響也越來越大，因此，土地一直是宏觀調(diào)控中的重點關(guān)注區(qū)域。
目前對開發(fā)商“囤地”行為影響的直接政策，主要是增加土地閑置成本及閑置兩年收回的措施；少數(shù)城市實行了“開發(fā)期原則上不超過三年”的政策。這些政策對開發(fā)商的資金籌措能力將是一個考驗。
我認為，一方面，房地產(chǎn)市場行業(yè)重整、企業(yè)合作，甚至部分中小企業(yè)轉(zhuǎn)型會是必然趨勢；另一方面，土地市場在保障房用地和中小戶型產(chǎn)品等方面，供應(yīng)量加大將是明顯趨勢，出讓土地的分布也將向外圍滲透。同時，土地作為稀缺性資源產(chǎn)品，其價值將會持續(xù)體現(xiàn)，價格圍繞價值的上下波動也是必然的。
現(xiàn)狀：市場彌漫觀望氣氛
主持人：近期“地王”頻頻出現(xiàn)退地傳言，這是由哪些因素造成的？
劉光東：簡單來看，開發(fā)商對一個房地產(chǎn)項目的運作有三個階段。第一個階段是圍繞著“拿地”進行的，這個階段的主要工作是決策分析。啟動這個階段通常是開發(fā)商的自有資金，也就是需要預(yù)先準備“真金白銀”的。目前的市場形勢下，通過項目合作、企業(yè)合資解決這一問題的也不在少數(shù)。
第二階段是建設(shè)施工階段，這一階段伊始，通常也需要少部分的自有資金，其余啟動資金常常可能有建筑商代墊，到項目建設(shè)一定程度，即可順利辦理銀行貸款進行建設(shè)。
第三階段是預(yù)售或現(xiàn)售，目前多為預(yù)售，即項目尚未建成封頂即開始銷售，這個階段是收獲季節(jié)，若銷售順利，則支出成本包括銀行利息等相對較少?？偟膩碚f，“真金白銀”多發(fā)生在前期，不考慮時間價值，其占投資總額比例為30%至40%.“地王”頻頻出現(xiàn)退地傳言，我認為應(yīng)該是兩方面共同作用的結(jié)果：一方面這些地塊的成本確實太高；另一方面，在目前市場形勢的影響下，信貸偏緊、房地產(chǎn)價格大漲不再，從而導(dǎo)致“割肉”或“想割肉”的企業(yè)產(chǎn)生，以免更大損失。
實質(zhì)：“囤地”行為恢復(fù)理性
主持人：去年是“地王”頻出的時期，今年卻是頻頻面臨流拍或底價出讓，“地王”現(xiàn)象也不復(fù)再現(xiàn)，這種情形對于房地產(chǎn)市場來說，是利還是弊？
劉光東：這種現(xiàn)象目前多發(fā)生在一、二線城市，在土地供應(yīng)偏緊的情況下，即出讓地塊尚不多的情況下，是否已成為一個規(guī)律尚有待觀察。當然這種跡象已經(jīng)存在，我認為主要原因大概有兩個方面，一方面，今年信貸、房地產(chǎn)銷售等形勢的變化，使得去年非理性拿地的氣氛得到了冷靜；另一方面，土地出讓市場經(jīng)過近幾年的發(fā)展，地價的市場化形成機制日益成熟，使得出讓起始價的評估越來越接近最終成交價。
不管是哪個原因，我認為這都是房地產(chǎn)朝著“市場化”這一方向在發(fā)展。需要提醒的是，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎民生，因此除了“市場化”這一塊，不應(yīng)該忽視“保障”的一塊，當然，這一塊土地成本的形成不在此列。
趨勢：調(diào)控緊抓市場源頭
主持人：您認為未來土地市場的發(fā)展趨勢將會如何？
劉光東：土地是房地產(chǎn)業(yè)的“源頭”，它基本上是不可再生資源，關(guān)系著房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)，影響市場供求形勢，甚至于隨著地價提高，對房地產(chǎn)價格這一敏感指標的影響也越來越大，因此，土地一直是宏觀調(diào)控中的重點關(guān)注區(qū)域。
目前對開發(fā)商“囤地”行為影響的直接政策，主要是增加土地閑置成本及閑置兩年收回的措施；少數(shù)城市實行了“開發(fā)期原則上不超過三年”的政策。這些政策對開發(fā)商的資金籌措能力將是一個考驗。
我認為，一方面，房地產(chǎn)市場行業(yè)重整、企業(yè)合作，甚至部分中小企業(yè)轉(zhuǎn)型會是必然趨勢；另一方面，土地市場在保障房用地和中小戶型產(chǎn)品等方面，供應(yīng)量加大將是明顯趨勢，出讓土地的分布也將向外圍滲透。同時，土地作為稀缺性資源產(chǎn)品，其價值將會持續(xù)體現(xiàn)，價格圍繞價值的上下波動也是必然的。