誰(shuí)也猜不透明天會(huì)發(fā)生什么。在這個(gè)層面上，開(kāi)發(fā)商跟普通購(gòu)房者一樣，有可能賭不中下一刻的市場(chǎng)會(huì)走向何方。所以，去年眾多經(jīng)驗(yàn)豐富的大開(kāi)發(fā)商為了“地王”而進(jìn)行的廝殺，似乎不足為奇。
這些開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)因?yàn)閾碛小暗赝酢倍斋@過(guò)品牌抑或是股價(jià)等現(xiàn)實(shí)中的好處。而現(xiàn)在房?jī)r(jià)和地價(jià)的走低，是市場(chǎng)給他們的一點(diǎn)教訓(xùn)——由于大多數(shù)去年拍出的高價(jià)地塊都未進(jìn)入開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段，“地王”的損失目前還只是停留在賬面上。
曾經(jīng)的“地王”盛宴因?yàn)槿ツ曩u(mài)地量較大，廣州成為“地王”被刷新頻率的城市之一，而萬(wàn)科是眾多開(kāi)發(fā)商中第一個(gè)在去年參加“地王游戲”的“帶頭大哥”。
2007年3月，萬(wàn)科憑借樓面地價(jià)7082元/平方米的江灣路項(xiàng)目成為去年廣州最早的“地王”擁有者。萬(wàn)科在獲得該項(xiàng)目后，很快就運(yùn)作施工，目前售樓部已經(jīng)建成。
之后，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)等幾家開(kāi)發(fā)商相繼在廣州擁有了各自的“地王”項(xiàng)目。保利的項(xiàng)目位于金沙洲，兩塊地的樓面地價(jià)分別為8769元/平方米和8111元/平方米；金地的項(xiàng)目位于廣州南部的番禺區(qū)，樓面地價(jià)高于周邊在售樓盤(pán)價(jià)格，為6230元/平方米；富力地產(chǎn)至今仍然是廣州樓面價(jià)格的“地王”守護(hù)者，其云祥路項(xiàng)目每平方米價(jià)格達(dá)到18729元而引發(fā)業(yè)界震撼；恒大所擁有的則是最為知名的員村絹麻廠地塊。
當(dāng)然，“地王”只是一個(gè)符號(hào)，代表的是一批高價(jià)被開(kāi)發(fā)商收入囊中的項(xiàng)目，而這樣的項(xiàng)目其實(shí)遠(yuǎn)不只被冠以“地王”稱號(hào)的幾宗地而已。數(shù)據(jù)顯示，去年廣州地價(jià)達(dá)到歷史點(diǎn)的9月，總共有140萬(wàn)平方米的住宅地塊被出讓，這個(gè)量足足是此前8個(gè)月土地出讓總和的兩倍。
隨著市場(chǎng)急轉(zhuǎn)，去年年底的一場(chǎng)土地拍賣(mài)中，同樣的住宅地塊卻遭到冷遇，金沙洲一塊江景地塊，僅僅賣(mài)出了每平方米4000多元的樓面地價(jià)，不到保利金沙洲“地王”的一半。
退還是不退：這是一個(gè)問(wèn)題很多開(kāi)發(fā)商也許會(huì)為當(dāng)時(shí)的“沖動(dòng)”懊惱，但“退地”對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，似乎更像是發(fā)發(fā)牢騷而已。
有知情人士透露，目前廣州沒(méi)有一家開(kāi)發(fā)商提出“退地”。即使此前備受關(guān)注的恒大絹麻廠地塊，恒大地產(chǎn)也未主動(dòng)提出退還，而是積極尋找合作伙伴，尋求資金上的解決之道。
目前，保利地產(chǎn)位于金沙洲的“地王”項(xiàng)目已經(jīng)規(guī)劃為 “保利西海岸項(xiàng)目”，該項(xiàng)目的審批前公示已于5月23日結(jié)束。而富力、金地的地塊還在辦理相關(guān)用地手續(xù)。金地集團(tuán)相關(guān)人士還透露，公司已經(jīng)為地塊支付了首期款。
廣州中原地產(chǎn)投資部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，注重品牌的開(kāi)發(fā)商基本上不會(huì)輕率退地。一方面對(duì)于這些大發(fā)展商來(lái)說(shuō)，在個(gè)別項(xiàng)目上有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)并不足以影響全局；另一方面退地對(duì)公司品牌影響大，會(huì)引發(fā)債主（銀行、投資人等）的警惕。
對(duì)于近期流傳的“退地”消息，合富輝煌研究部負(fù)責(zé)人黎文江責(zé)表示，退地之后再以低價(jià)買(mǎi)回來(lái)，這只是一個(gè)理想狀態(tài)，因?yàn)檎畷?huì)有自己的考慮，地塊被退回后并不一定會(huì)立即推向市場(chǎng)。
“地王”的賬面虧損對(duì)于開(kāi)發(fā)商去年的集體“高燒”，黎文江表示，不能完全怪開(kāi)發(fā)商判斷失誤。只能說(shuō)宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)超出了此前他們的預(yù)期。
當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商為“地王”所付出的，則是利潤(rùn)損失。例如廣州城建集團(tuán)去年年底獲得金沙洲兩宗住宅地塊的地價(jià)，就比9月份買(mǎi)地的保利、深圳的鴻榮源足足少付了一半的地價(jià)款。鴻榮源也是在去年9月的一次拍賣(mài)中以7935元/平方米的樓面地價(jià)買(mǎi)下金沙洲地塊。
目前，金沙洲在售樓盤(pán)中，公寓價(jià)格在8000元/平方米左右，別墅價(jià)格在20000元/平方米左右。如果按照現(xiàn)行價(jià)格計(jì)劃，金沙洲“地王”幾乎處于“面粉與面包一樣價(jià)錢(qián)”的危險(xiǎn)邊緣。
去年廣州賣(mài)出的地塊，大多數(shù)都面臨類(lèi)似的尷尬。位于番禺區(qū)金地“地王”附近的項(xiàng)目現(xiàn)在的售價(jià)大約每平方米為6000元，與金地的樓面地價(jià)相當(dāng)；天河員村板塊的一手住宅價(jià)格，也僅能達(dá)到絹麻廠“地王”的樓面地價(jià)。
如果按照樓面地價(jià)占據(jù)樓盤(pán)銷(xiāo)售收入的30%~40%的比例進(jìn)行粗略估算，那么開(kāi)發(fā)商未來(lái)投入的60%~70%的項(xiàng)目投入資金，極有可能成為虧損的總額。
當(dāng)然，這僅僅只是參照于目前房?jī)r(jià)水平，以及“地王”周邊項(xiàng)目水平的簡(jiǎn)單化算法，而市場(chǎng)的多變以及商品房產(chǎn)品的多樣性，讓“地王”的虧損只相當(dāng)于賬面損失。
黎文江稱，無(wú)法用現(xiàn)在的市場(chǎng)去預(yù)估將來(lái)的市場(chǎng)，就像無(wú)法用去年的思維來(lái)推斷今天的走勢(shì)一樣，只要項(xiàng)目沒(méi)有正式銷(xiāo)售，誰(shuí)也不知道最終的結(jié)果。
這些開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)因?yàn)閾碛小暗赝酢倍斋@過(guò)品牌抑或是股價(jià)等現(xiàn)實(shí)中的好處。而現(xiàn)在房?jī)r(jià)和地價(jià)的走低，是市場(chǎng)給他們的一點(diǎn)教訓(xùn)——由于大多數(shù)去年拍出的高價(jià)地塊都未進(jìn)入開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段，“地王”的損失目前還只是停留在賬面上。
曾經(jīng)的“地王”盛宴因?yàn)槿ツ曩u(mài)地量較大，廣州成為“地王”被刷新頻率的城市之一，而萬(wàn)科是眾多開(kāi)發(fā)商中第一個(gè)在去年參加“地王游戲”的“帶頭大哥”。
2007年3月，萬(wàn)科憑借樓面地價(jià)7082元/平方米的江灣路項(xiàng)目成為去年廣州最早的“地王”擁有者。萬(wàn)科在獲得該項(xiàng)目后，很快就運(yùn)作施工，目前售樓部已經(jīng)建成。
之后，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)等幾家開(kāi)發(fā)商相繼在廣州擁有了各自的“地王”項(xiàng)目。保利的項(xiàng)目位于金沙洲，兩塊地的樓面地價(jià)分別為8769元/平方米和8111元/平方米；金地的項(xiàng)目位于廣州南部的番禺區(qū)，樓面地價(jià)高于周邊在售樓盤(pán)價(jià)格，為6230元/平方米；富力地產(chǎn)至今仍然是廣州樓面價(jià)格的“地王”守護(hù)者，其云祥路項(xiàng)目每平方米價(jià)格達(dá)到18729元而引發(fā)業(yè)界震撼；恒大所擁有的則是最為知名的員村絹麻廠地塊。
當(dāng)然，“地王”只是一個(gè)符號(hào)，代表的是一批高價(jià)被開(kāi)發(fā)商收入囊中的項(xiàng)目，而這樣的項(xiàng)目其實(shí)遠(yuǎn)不只被冠以“地王”稱號(hào)的幾宗地而已。數(shù)據(jù)顯示，去年廣州地價(jià)達(dá)到歷史點(diǎn)的9月，總共有140萬(wàn)平方米的住宅地塊被出讓，這個(gè)量足足是此前8個(gè)月土地出讓總和的兩倍。
隨著市場(chǎng)急轉(zhuǎn)，去年年底的一場(chǎng)土地拍賣(mài)中，同樣的住宅地塊卻遭到冷遇，金沙洲一塊江景地塊，僅僅賣(mài)出了每平方米4000多元的樓面地價(jià)，不到保利金沙洲“地王”的一半。
退還是不退：這是一個(gè)問(wèn)題很多開(kāi)發(fā)商也許會(huì)為當(dāng)時(shí)的“沖動(dòng)”懊惱，但“退地”對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，似乎更像是發(fā)發(fā)牢騷而已。
有知情人士透露，目前廣州沒(méi)有一家開(kāi)發(fā)商提出“退地”。即使此前備受關(guān)注的恒大絹麻廠地塊，恒大地產(chǎn)也未主動(dòng)提出退還，而是積極尋找合作伙伴，尋求資金上的解決之道。
目前，保利地產(chǎn)位于金沙洲的“地王”項(xiàng)目已經(jīng)規(guī)劃為 “保利西海岸項(xiàng)目”，該項(xiàng)目的審批前公示已于5月23日結(jié)束。而富力、金地的地塊還在辦理相關(guān)用地手續(xù)。金地集團(tuán)相關(guān)人士還透露，公司已經(jīng)為地塊支付了首期款。
廣州中原地產(chǎn)投資部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，注重品牌的開(kāi)發(fā)商基本上不會(huì)輕率退地。一方面對(duì)于這些大發(fā)展商來(lái)說(shuō)，在個(gè)別項(xiàng)目上有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)并不足以影響全局；另一方面退地對(duì)公司品牌影響大，會(huì)引發(fā)債主（銀行、投資人等）的警惕。
對(duì)于近期流傳的“退地”消息，合富輝煌研究部負(fù)責(zé)人黎文江責(zé)表示，退地之后再以低價(jià)買(mǎi)回來(lái)，這只是一個(gè)理想狀態(tài)，因?yàn)檎畷?huì)有自己的考慮，地塊被退回后并不一定會(huì)立即推向市場(chǎng)。
“地王”的賬面虧損對(duì)于開(kāi)發(fā)商去年的集體“高燒”，黎文江表示，不能完全怪開(kāi)發(fā)商判斷失誤。只能說(shuō)宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)超出了此前他們的預(yù)期。
當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商為“地王”所付出的，則是利潤(rùn)損失。例如廣州城建集團(tuán)去年年底獲得金沙洲兩宗住宅地塊的地價(jià)，就比9月份買(mǎi)地的保利、深圳的鴻榮源足足少付了一半的地價(jià)款。鴻榮源也是在去年9月的一次拍賣(mài)中以7935元/平方米的樓面地價(jià)買(mǎi)下金沙洲地塊。
目前，金沙洲在售樓盤(pán)中，公寓價(jià)格在8000元/平方米左右，別墅價(jià)格在20000元/平方米左右。如果按照現(xiàn)行價(jià)格計(jì)劃，金沙洲“地王”幾乎處于“面粉與面包一樣價(jià)錢(qián)”的危險(xiǎn)邊緣。
去年廣州賣(mài)出的地塊，大多數(shù)都面臨類(lèi)似的尷尬。位于番禺區(qū)金地“地王”附近的項(xiàng)目現(xiàn)在的售價(jià)大約每平方米為6000元，與金地的樓面地價(jià)相當(dāng)；天河員村板塊的一手住宅價(jià)格，也僅能達(dá)到絹麻廠“地王”的樓面地價(jià)。
如果按照樓面地價(jià)占據(jù)樓盤(pán)銷(xiāo)售收入的30%~40%的比例進(jìn)行粗略估算，那么開(kāi)發(fā)商未來(lái)投入的60%~70%的項(xiàng)目投入資金，極有可能成為虧損的總額。
當(dāng)然，這僅僅只是參照于目前房?jī)r(jià)水平，以及“地王”周邊項(xiàng)目水平的簡(jiǎn)單化算法，而市場(chǎng)的多變以及商品房產(chǎn)品的多樣性，讓“地王”的虧損只相當(dāng)于賬面損失。
黎文江稱，無(wú)法用現(xiàn)在的市場(chǎng)去預(yù)估將來(lái)的市場(chǎng)，就像無(wú)法用去年的思維來(lái)推斷今天的走勢(shì)一樣，只要項(xiàng)目沒(méi)有正式銷(xiāo)售，誰(shuí)也不知道最終的結(jié)果。