一方面是上市無望、貸款無門迫切需要融資的開發(fā)商；另一方面是對房地產(chǎn)市場覬覦已久的各路資金。
在逐步完成一線城市房地產(chǎn)市場投資的戰(zhàn)略布局之后，二線城市已成為外資私募基金角逐的下一個目標(biāo)。
“實體經(jīng)濟的冬天，卻是風(fēng)險投資的大好時機?！庇肐DG全球高級副總裁熊曉鴿的觀點來形容目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀再恰當(dāng)不過。
一方面是上市無望、貸款無門迫切需要融資的開發(fā)商；另一方面是對房地產(chǎn)市場覬覦已久的各路資金。
在完成一線城市的布局后，二線城市正在成為新的熱點。
地產(chǎn)商資金鏈緊張
2007年以來，央行已連續(xù)6次上調(diào)存貸款利率，13次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。
在央行不斷收緊銀根的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)首當(dāng)其沖。某商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人直言，部分金融機構(gòu)減少了房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
一方面是銀行不斷收緊銀根，另一方面是被許多企業(yè)視為“生命線”的銷售回款面臨斷流危險。近期，不少的房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業(yè)鋌而走險借助地下金融或者進(jìn)行資金“尋租”。部分房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨著生死危機。
國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，1~5月房地產(chǎn)企業(yè)總體資金來源呈現(xiàn)下跌趨勢，而企業(yè)自籌資金呈現(xiàn)上升趨勢。
分析人士認(rèn)為，為應(yīng)對可能會加劇的通貨膨脹局面，央行可能會出臺“更有力”的貨幣政策；與此同時，資本市場表現(xiàn)萎靡。這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和成本都將大為提高。
嚴(yán)峻的發(fā)展形勢使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷著新一輪洗牌。當(dāng)巨型地產(chǎn)企業(yè)成功通過各類融資手段，獲得資金后在各地攻城略地時，一些中小企業(yè)不得不面對被逐漸蠶食的局面。
投資機遇顯現(xiàn)
一方面是資金的緊缺，另一方面卻是大量資金在覬覦房地產(chǎn)行業(yè)的投資機會。
溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會的會長周德文說，“溫州估計投資在房地產(chǎn)上的資本就達(dá)2000多億元，光在上海、北京兩個城市，就幾乎達(dá)到1000億的民間資本?！迸c以往的單純炒房不同，如今把資金貸給急需周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)公司已成為投資者獲得可觀收益的另一條主要渠道。
“現(xiàn)在最容易借到錢的就是地產(chǎn)商?！闭购憷碡敊C構(gòu)研究員陳陽表示，如今在種類眾多的理財產(chǎn)品中，投資房地產(chǎn)的產(chǎn)品是賣得最快、客戶追捧的?！翱梢哉f，大家都爭著搶著做地產(chǎn)商的借貸人，產(chǎn)品根本不愁賣?！?BR> 在不少投資人士的眼中，房地產(chǎn)開發(fā)商此輪出現(xiàn)的資金鏈緊張讓他們嗅到了久違的投資機會。
“事實上，很多投資人都看好房地產(chǎn)未來的發(fā)展前景，但是在這個行業(yè)蒸蒸日上的時候，根本沒有介入的機會?！币晃毁Y深PE投資人告訴記者，“因此，像現(xiàn)在地產(chǎn)公司出現(xiàn)了現(xiàn)金周轉(zhuǎn)不靈，資金才有了介入的可能?！?BR> 經(jīng)濟學(xué)家孫飛指出，地產(chǎn)公司給出的高收益在如今資金“無處可投”的市場中無異于“香餑餑”?！耙话銇碚f，房地產(chǎn)公司借貸的話，一個周期的利息大多在百分之十至二十幾不等，如果是承擔(dān)風(fēng)險的次級受益人，那么拿到手的利息很可能有百分之五十甚至的回報。
同樣作為投資人的孫飛也直言不諱地表示，目前他們手中已簽約了兩家房地產(chǎn)公司，投資2.5億美元，未來的發(fā)展方向就是幫助這兩家房地產(chǎn)公司實現(xiàn)上市的計劃。
在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)公司出現(xiàn)的資金鏈問題已演變成無法錯過的投資盛宴。一份來自Chinaventure最新的研究報告顯示，今年二季度，房地產(chǎn)繼一季度再次成為私募股權(quán)投資市場上的寵兒，以5.49億美元位列行業(yè)投資金額首位。其中，平均單筆投資金額方面，房地產(chǎn)為2.74億美元，位居第一。
多策略融資成趨勢
按照國際趨勢，直接融資在房地產(chǎn)融資模式中占主導(dǎo)地位，其中扮演重要角色的正是私募股權(quán)投資基金。私募股權(quán)投資基金也是眾多國際機構(gòu)投資者的重要產(chǎn)品形式。
其中，外資股權(quán)投資的形式日漸活躍?；ㄆ?、美林、瑞銀、ING等國際金融巨頭正紛紛成立更大規(guī)模的中國地產(chǎn)基金，并開始嘗試與國內(nèi)開發(fā)商合作。另外，其他各種形式的外國資本也紛紛結(jié)集成PE（私募股權(quán)）投入到房地產(chǎn)市場。
6月29日，某地產(chǎn)通過私募股權(quán)的方式得到了5.06億美元（近35億元人民幣），投資的是香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤、中東某國家投資局、德意志銀行、美林銀行等其他5家機構(gòu)。恒大地產(chǎn)董事局主席許家印表示，“這次私募像個小型的IPO，雖然現(xiàn)在的估值不如公募，但也為進(jìn)來的投資者留出了空間。”
分析人士認(rèn)為，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張時尋求銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，融資渠道比較單一。這種單一性有很大風(fēng)險，主要來自兩個方面，其一當(dāng)開發(fā)貸款主要來自銀行時，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫，就會引發(fā)金融危機；其二若只有銀行這一條通道，當(dāng)資金鏈出現(xiàn)緊張，就可能斷裂，企業(yè)將面臨生存危機。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)盡可能地多渠道開拓融資模式，包括和私募股權(quán)基金的合作。
外資私募基金逐步完成在北京、上海、杭州等一線城市房地產(chǎn)市場投資的戰(zhàn)略布局之后，二線城市已成為它們角逐的下一個目標(biāo)。
仲量聯(lián)行中國區(qū)董事高世斌表示，外資進(jìn)入中國樓市一般會通過兩種方式，一種是通過直接購買項目資產(chǎn)，另一種是通過購買持有項目資產(chǎn)的公司即股權(quán)交易方式。
當(dāng)前，隨著國家樓市“限外”政策的不斷出臺，對項目資產(chǎn)直接購買的方式已受到了多重約束，因此更多的外資選擇股權(quán)交易的方式?！巴赓Y股權(quán)投資房地產(chǎn)市場，下半年將會在二、三線城市加速滲透?！蹦砅E業(yè)知名人士斷言。
而PE也并不僅僅是一場資本的游戲，而是“資本+智慧”的游戲。對于企業(yè)，PE對企業(yè)管理的加入，他們對企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)的關(guān)注、先進(jìn)體制機制的引入以及對企業(yè)資源的高效率整合，無疑會為房地產(chǎn)企業(yè)急需更新、創(chuàng)新的諸多方面提供了一條捷徑。
其次，由于民營企業(yè)資源缺乏，PE的進(jìn)入相當(dāng)于是“滴灌”，一旦進(jìn)入往往會使企業(yè)發(fā)生質(zhì)的變化。
孫飛強調(diào)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)打開自己的思路和門路，充分利用現(xiàn)有的金融條件，不要局限于傳統(tǒng)的融資模式。需要注意的是，企業(yè)不應(yīng)當(dāng)在資金緊張時才尋找融資渠道，而應(yīng)在年度計劃時就設(shè)定好當(dāng)年的融資組合，即對信托、銀行貸款、證券化融資、進(jìn)入資本市場及尋求PE做出統(tǒng)籌安排。
在逐步完成一線城市房地產(chǎn)市場投資的戰(zhàn)略布局之后，二線城市已成為外資私募基金角逐的下一個目標(biāo)。
“實體經(jīng)濟的冬天，卻是風(fēng)險投資的大好時機?！庇肐DG全球高級副總裁熊曉鴿的觀點來形容目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀再恰當(dāng)不過。
一方面是上市無望、貸款無門迫切需要融資的開發(fā)商；另一方面是對房地產(chǎn)市場覬覦已久的各路資金。
在完成一線城市的布局后，二線城市正在成為新的熱點。
地產(chǎn)商資金鏈緊張
2007年以來，央行已連續(xù)6次上調(diào)存貸款利率，13次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。
在央行不斷收緊銀根的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)首當(dāng)其沖。某商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人直言，部分金融機構(gòu)減少了房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
一方面是銀行不斷收緊銀根，另一方面是被許多企業(yè)視為“生命線”的銷售回款面臨斷流危險。近期，不少的房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業(yè)鋌而走險借助地下金融或者進(jìn)行資金“尋租”。部分房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨著生死危機。
國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，1~5月房地產(chǎn)企業(yè)總體資金來源呈現(xiàn)下跌趨勢，而企業(yè)自籌資金呈現(xiàn)上升趨勢。
分析人士認(rèn)為，為應(yīng)對可能會加劇的通貨膨脹局面，央行可能會出臺“更有力”的貨幣政策；與此同時，資本市場表現(xiàn)萎靡。這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和成本都將大為提高。
嚴(yán)峻的發(fā)展形勢使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷著新一輪洗牌。當(dāng)巨型地產(chǎn)企業(yè)成功通過各類融資手段，獲得資金后在各地攻城略地時，一些中小企業(yè)不得不面對被逐漸蠶食的局面。
投資機遇顯現(xiàn)
一方面是資金的緊缺，另一方面卻是大量資金在覬覦房地產(chǎn)行業(yè)的投資機會。
溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會的會長周德文說，“溫州估計投資在房地產(chǎn)上的資本就達(dá)2000多億元，光在上海、北京兩個城市，就幾乎達(dá)到1000億的民間資本?！迸c以往的單純炒房不同，如今把資金貸給急需周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)公司已成為投資者獲得可觀收益的另一條主要渠道。
“現(xiàn)在最容易借到錢的就是地產(chǎn)商?！闭购憷碡敊C構(gòu)研究員陳陽表示，如今在種類眾多的理財產(chǎn)品中，投資房地產(chǎn)的產(chǎn)品是賣得最快、客戶追捧的?！翱梢哉f，大家都爭著搶著做地產(chǎn)商的借貸人，產(chǎn)品根本不愁賣?！?BR> 在不少投資人士的眼中，房地產(chǎn)開發(fā)商此輪出現(xiàn)的資金鏈緊張讓他們嗅到了久違的投資機會。
“事實上，很多投資人都看好房地產(chǎn)未來的發(fā)展前景，但是在這個行業(yè)蒸蒸日上的時候，根本沒有介入的機會?！币晃毁Y深PE投資人告訴記者，“因此，像現(xiàn)在地產(chǎn)公司出現(xiàn)了現(xiàn)金周轉(zhuǎn)不靈，資金才有了介入的可能?！?BR> 經(jīng)濟學(xué)家孫飛指出，地產(chǎn)公司給出的高收益在如今資金“無處可投”的市場中無異于“香餑餑”?！耙话銇碚f，房地產(chǎn)公司借貸的話，一個周期的利息大多在百分之十至二十幾不等，如果是承擔(dān)風(fēng)險的次級受益人，那么拿到手的利息很可能有百分之五十甚至的回報。
同樣作為投資人的孫飛也直言不諱地表示，目前他們手中已簽約了兩家房地產(chǎn)公司，投資2.5億美元，未來的發(fā)展方向就是幫助這兩家房地產(chǎn)公司實現(xiàn)上市的計劃。
在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)公司出現(xiàn)的資金鏈問題已演變成無法錯過的投資盛宴。一份來自Chinaventure最新的研究報告顯示，今年二季度，房地產(chǎn)繼一季度再次成為私募股權(quán)投資市場上的寵兒，以5.49億美元位列行業(yè)投資金額首位。其中，平均單筆投資金額方面，房地產(chǎn)為2.74億美元，位居第一。
多策略融資成趨勢
按照國際趨勢，直接融資在房地產(chǎn)融資模式中占主導(dǎo)地位，其中扮演重要角色的正是私募股權(quán)投資基金。私募股權(quán)投資基金也是眾多國際機構(gòu)投資者的重要產(chǎn)品形式。
其中，外資股權(quán)投資的形式日漸活躍?；ㄆ?、美林、瑞銀、ING等國際金融巨頭正紛紛成立更大規(guī)模的中國地產(chǎn)基金，并開始嘗試與國內(nèi)開發(fā)商合作。另外，其他各種形式的外國資本也紛紛結(jié)集成PE（私募股權(quán)）投入到房地產(chǎn)市場。
6月29日，某地產(chǎn)通過私募股權(quán)的方式得到了5.06億美元（近35億元人民幣），投資的是香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤、中東某國家投資局、德意志銀行、美林銀行等其他5家機構(gòu)。恒大地產(chǎn)董事局主席許家印表示，“這次私募像個小型的IPO，雖然現(xiàn)在的估值不如公募，但也為進(jìn)來的投資者留出了空間。”
分析人士認(rèn)為，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張時尋求銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，融資渠道比較單一。這種單一性有很大風(fēng)險，主要來自兩個方面，其一當(dāng)開發(fā)貸款主要來自銀行時，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫，就會引發(fā)金融危機；其二若只有銀行這一條通道，當(dāng)資金鏈出現(xiàn)緊張，就可能斷裂，企業(yè)將面臨生存危機。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)盡可能地多渠道開拓融資模式，包括和私募股權(quán)基金的合作。
外資私募基金逐步完成在北京、上海、杭州等一線城市房地產(chǎn)市場投資的戰(zhàn)略布局之后，二線城市已成為它們角逐的下一個目標(biāo)。
仲量聯(lián)行中國區(qū)董事高世斌表示，外資進(jìn)入中國樓市一般會通過兩種方式，一種是通過直接購買項目資產(chǎn)，另一種是通過購買持有項目資產(chǎn)的公司即股權(quán)交易方式。
當(dāng)前，隨著國家樓市“限外”政策的不斷出臺，對項目資產(chǎn)直接購買的方式已受到了多重約束，因此更多的外資選擇股權(quán)交易的方式?！巴赓Y股權(quán)投資房地產(chǎn)市場，下半年將會在二、三線城市加速滲透?！蹦砅E業(yè)知名人士斷言。
而PE也并不僅僅是一場資本的游戲，而是“資本+智慧”的游戲。對于企業(yè)，PE對企業(yè)管理的加入，他們對企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)的關(guān)注、先進(jìn)體制機制的引入以及對企業(yè)資源的高效率整合，無疑會為房地產(chǎn)企業(yè)急需更新、創(chuàng)新的諸多方面提供了一條捷徑。
其次，由于民營企業(yè)資源缺乏，PE的進(jìn)入相當(dāng)于是“滴灌”，一旦進(jìn)入往往會使企業(yè)發(fā)生質(zhì)的變化。
孫飛強調(diào)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)打開自己的思路和門路，充分利用現(xiàn)有的金融條件，不要局限于傳統(tǒng)的融資模式。需要注意的是，企業(yè)不應(yīng)當(dāng)在資金緊張時才尋找融資渠道，而應(yīng)在年度計劃時就設(shè)定好當(dāng)年的融資組合，即對信托、銀行貸款、證券化融資、進(jìn)入資本市場及尋求PE做出統(tǒng)籌安排。