中國(guó)近幾年房?jī)r(jià)上漲的過程，也是人民幣有升值預(yù)期以及隨后不斷升值的過程，但顯然人民幣升值不是房?jī)r(jià)上漲的充分理由。
日本房地產(chǎn)泡沫在1990年破滅后房?jī)r(jià)持續(xù)大跌，但日元對(duì)美元從1991年6月最低的1美元兌140.20日元，升值到1995年4月的1美元兌換79.75日元?？梢娨粐?guó)貨幣升值，房?jī)r(jià)卻未必上漲，甚至可能大跌。歐元與美元匯率從2001年1月0.8225上升到上個(gè)月的1.6036，美元幾乎貶值一倍。在此期間，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲近一倍左右?？梢娨粐?guó)貨幣大貶值，房?jī)r(jià)未必下跌，甚至可能大漲。
具體到中國(guó)，如果說國(guó)際熱錢流入中國(guó)，為取得人民幣升值的收益而購(gòu)入中國(guó)房產(chǎn)，也只是影響房?jī)r(jià)的因素之一，絕不是房?jī)r(jià)上漲的充分理由。更何況中國(guó)房產(chǎn)未必有讓國(guó)際熱錢“競(jìng)折腰”的吸引力：
第一、人民幣最近兩三年對(duì)美元是升值的，但對(duì)歐元是貶值的，歐元升值更快。中國(guó)自2005年7月匯改以來，1美元從當(dāng)時(shí)兌換8.2765人民幣，升值到不久前的1美元兌換6.8128人民幣，人民幣升值21.48％。而同期歐元對(duì)美元從1.2247升值到1.6036，歐元升值30.94％。這樣美元買入歐洲房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)的匯率收益豈不是比買入中國(guó)房產(chǎn)要高？
第二、利差的機(jī)會(huì)成本。目前人民幣一年期利率是4.14％，美元是2％，人民幣對(duì)美元是正利差。但2006年11月時(shí)，美元經(jīng)過17次加息，利率達(dá)到5.25％，而人民幣當(dāng)時(shí)一年期存款利率僅為2.52％，扣除當(dāng)時(shí)20％的利息稅，只有約2％，即持有人民幣有3.25％的利差機(jī)會(huì)成本，當(dāng)時(shí)人民幣升值并不快，扣除這個(gè)利差機(jī)會(huì)成本，人民幣升值收益非常微薄，因此未必有大量美元進(jìn)入中國(guó)買樓。目前，澳大利亞利率高達(dá)7.25％，美元熱錢進(jìn)入澳大利亞，有5.25％的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利差收益，吸引力豈不是比人民幣更大？
第三、稅費(fèi)及其他成本的影響。外資在國(guó)內(nèi)買賣房產(chǎn)，起碼要付出如下成本：《契稅行條例》規(guī)定契稅稅率為3％～5％，各地一般按1.5％征收；五年內(nèi)買進(jìn)賣出，5％的營(yíng)業(yè)稅；買賣共2％的中介費(fèi)。如果為了收益化，利用財(cái)務(wù)杠桿，首付三分之一，貸款三分之二，按目前利率算，每年要付出超過5％的利息成本。其他還有個(gè)人所得稅或企業(yè)所得稅，及貨幣兌換費(fèi)用等成本。
第四、存款可能比房產(chǎn)更有吸引力。目前全球房?jī)r(jià)都在下跌，熱錢會(huì)僅為人民幣升值收益而冒著房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)買入中國(guó)房產(chǎn)？今年人民幣對(duì)美元升值較快，普遍預(yù)期人民幣一年升值約10％，則如果以4.14％的利率存入銀行，豈非有14％的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益？何必冒風(fēng)險(xiǎn)買入中國(guó)房產(chǎn)呢？上半年中國(guó)外匯儲(chǔ)備迅速增加，扣除外商直接投資和貿(mào)易順差，有大量不明來源的熱錢進(jìn)入國(guó)內(nèi)，但同期銀行存款大增，可能國(guó)際熱錢就采取了這種策略。
總之，人民幣對(duì)美元升值并非房?jī)r(jià)上漲的保證，實(shí)際情況是比較復(fù)雜的。而且近期美元連續(xù)走強(qiáng)，或因其他因素導(dǎo)致未來部分熱錢撤出中國(guó)樓市，反而可能成為中國(guó)房?jī)r(jià)下跌的一個(gè)因素。
日本房地產(chǎn)泡沫在1990年破滅后房?jī)r(jià)持續(xù)大跌，但日元對(duì)美元從1991年6月最低的1美元兌140.20日元，升值到1995年4月的1美元兌換79.75日元?？梢娨粐?guó)貨幣升值，房?jī)r(jià)卻未必上漲，甚至可能大跌。歐元與美元匯率從2001年1月0.8225上升到上個(gè)月的1.6036，美元幾乎貶值一倍。在此期間，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲近一倍左右?？梢娨粐?guó)貨幣大貶值，房?jī)r(jià)未必下跌，甚至可能大漲。
具體到中國(guó)，如果說國(guó)際熱錢流入中國(guó)，為取得人民幣升值的收益而購(gòu)入中國(guó)房產(chǎn)，也只是影響房?jī)r(jià)的因素之一，絕不是房?jī)r(jià)上漲的充分理由。更何況中國(guó)房產(chǎn)未必有讓國(guó)際熱錢“競(jìng)折腰”的吸引力：
第一、人民幣最近兩三年對(duì)美元是升值的，但對(duì)歐元是貶值的，歐元升值更快。中國(guó)自2005年7月匯改以來，1美元從當(dāng)時(shí)兌換8.2765人民幣，升值到不久前的1美元兌換6.8128人民幣，人民幣升值21.48％。而同期歐元對(duì)美元從1.2247升值到1.6036，歐元升值30.94％。這樣美元買入歐洲房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)的匯率收益豈不是比買入中國(guó)房產(chǎn)要高？
第二、利差的機(jī)會(huì)成本。目前人民幣一年期利率是4.14％，美元是2％，人民幣對(duì)美元是正利差。但2006年11月時(shí)，美元經(jīng)過17次加息，利率達(dá)到5.25％，而人民幣當(dāng)時(shí)一年期存款利率僅為2.52％，扣除當(dāng)時(shí)20％的利息稅，只有約2％，即持有人民幣有3.25％的利差機(jī)會(huì)成本，當(dāng)時(shí)人民幣升值并不快，扣除這個(gè)利差機(jī)會(huì)成本，人民幣升值收益非常微薄，因此未必有大量美元進(jìn)入中國(guó)買樓。目前，澳大利亞利率高達(dá)7.25％，美元熱錢進(jìn)入澳大利亞，有5.25％的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利差收益，吸引力豈不是比人民幣更大？
第三、稅費(fèi)及其他成本的影響。外資在國(guó)內(nèi)買賣房產(chǎn)，起碼要付出如下成本：《契稅行條例》規(guī)定契稅稅率為3％～5％，各地一般按1.5％征收；五年內(nèi)買進(jìn)賣出，5％的營(yíng)業(yè)稅；買賣共2％的中介費(fèi)。如果為了收益化，利用財(cái)務(wù)杠桿，首付三分之一，貸款三分之二，按目前利率算，每年要付出超過5％的利息成本。其他還有個(gè)人所得稅或企業(yè)所得稅，及貨幣兌換費(fèi)用等成本。
第四、存款可能比房產(chǎn)更有吸引力。目前全球房?jī)r(jià)都在下跌，熱錢會(huì)僅為人民幣升值收益而冒著房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)買入中國(guó)房產(chǎn)？今年人民幣對(duì)美元升值較快，普遍預(yù)期人民幣一年升值約10％，則如果以4.14％的利率存入銀行，豈非有14％的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益？何必冒風(fēng)險(xiǎn)買入中國(guó)房產(chǎn)呢？上半年中國(guó)外匯儲(chǔ)備迅速增加，扣除外商直接投資和貿(mào)易順差，有大量不明來源的熱錢進(jìn)入國(guó)內(nèi)，但同期銀行存款大增，可能國(guó)際熱錢就采取了這種策略。
總之，人民幣對(duì)美元升值并非房?jī)r(jià)上漲的保證，實(shí)際情況是比較復(fù)雜的。而且近期美元連續(xù)走強(qiáng)，或因其他因素導(dǎo)致未來部分熱錢撤出中國(guó)樓市，反而可能成為中國(guó)房?jī)r(jià)下跌的一個(gè)因素。