大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著"賣房子就走"的經(jīng)營思想，這就不可能對商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長期運(yùn)營。發(fā)展商往往意識不到當(dāng)前商業(yè)競爭十分激烈的形勢下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)性，以及商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營管理的重要性。
在全球經(jīng)濟(jì)一體化浪潮推動下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化勢不可擋。一個(gè)國家內(nèi)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，即以一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市為核心形成的大城市群的區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展，更是當(dāng)今世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的普遍現(xiàn)象。在中國以上海為核心的長江三角洲大城市群、珠江三角洲大城市群、京津冀區(qū)域大城市群，都是改革開放進(jìn)程中造就的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果?，F(xiàn)今大城市群的區(qū)域經(jīng)濟(jì)正在朝著聯(lián)動、互補(bǔ)、一體的方向整合，他們必將進(jìn)一步發(fā)揮高度的聚集輻射綜合功能，成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的因素和強(qiáng)大動力，并對全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。
在長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，十六個(gè)城市保持著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，越來越緊密地聯(lián)系在一起。近幾年，以上海為龍頭的長三角房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，同時(shí)帶動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，而伴隨上海商業(yè)房產(chǎn)熱的興起，其他的城市也加快了商業(yè)地產(chǎn)前進(jìn)的腳步。
一、長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特征
1、長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間巨大
長三角城市群相比我國的其他兩大城市群在經(jīng)濟(jì)總量上大約是珠三角和京津冀的總和。無論按人口平均，還是按土地面積平均，長三角城市群都是經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效率或集約化程度的區(qū)域。并且擁有良好的基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)達(dá)的科技教育和日趨完善的政策環(huán)境，成為國內(nèi)外投資者關(guān)注的"熱土"，特別是跨國資本正大舉向長三角地區(qū)轉(zhuǎn)移。在這樣的背景下，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是有支撐力的。
（1）世博會是長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇世博會的召開為上海未來的會展經(jīng)濟(jì)積累下極其寶貴的展館資源，實(shí)現(xiàn)上海會展經(jīng)濟(jì)中心地位。其獨(dú)特的綜合品質(zhì)，決定了會址有望超越浦東陸家嘴（600663）地區(qū)，成為上海商業(yè)地產(chǎn)高地。上海世博會預(yù)計(jì)將吸引7000萬人次參觀。屆時(shí)，上海的賓館酒店將供不應(yīng)求，客流必然會向上海周邊城市分散，這樣就帶動長三角城市群的旅游和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，為長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)。
（2）交通便利是長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)在幾年前，上海與長三角的交通主要是滬寧和滬杭兩條高速，而這些都是大城市之間的交流，處于點(diǎn)到線的交通模式，而隨著長三角各大橋的開通，那就達(dá)到了線到面的連接，實(shí)現(xiàn)了長三角地區(qū)交通的網(wǎng)絡(luò)化。杭州灣大橋及蘇通大橋的開通，使得上海與蘇北等地的交通更為便捷，而便捷的交通能夠帶動經(jīng)濟(jì)、文化、旅游等各方面交流，提升了長三角的綜合競爭力，同時(shí)便捷的交通也是長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，有助于技術(shù)流、人才流和材料流的流通等。
（3）經(jīng)濟(jì)迅猛增長是長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的條件長三角經(jīng)濟(jì)迅猛的增長，商業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，長三角地區(qū)地方的生產(chǎn)總值占了全國的五分之一，06年長三角地區(qū)人均可支配的收入上漲了12.9%，長三角區(qū)域人群收入的提高、消費(fèi)人群的集中，形成了區(qū)域效應(yīng)，商業(yè)盈利狀況趨好。07年在長三角16個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)零售規(guī)模14萬多億。長三角地區(qū)在全國保持，具有重要的地位，長三角16個(gè)城市的零售額占到16%，現(xiàn)在一部分的大賣場向社區(qū)購物方向轉(zhuǎn)變，購物中心進(jìn)一步突出了休閑娛樂的功能，外資進(jìn)一步加速進(jìn)入，收購兼并成為外資進(jìn)入長三角的主要渠道。
（4）豐富的旅游資源帶動了長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展長三角是國內(nèi)宜居區(qū)域，大量異地人口的進(jìn)入促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，并且長三角是國內(nèi)旅游資源豐富的地域，素有中國旅游"金三角"之稱。在中國首批優(yōu)秀旅游城市中，長三角占了四分之一，區(qū)內(nèi)的48個(gè)旅游景點(diǎn)幾乎占了全國4A級旅游景點(diǎn)總數(shù)的一半。目前接待的入境旅游者占全國1/4，國內(nèi)旅游者占1/3.大量的游客促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)，帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
2、開發(fā)商跨區(qū)域投資長三角商業(yè)地產(chǎn)成趨勢
在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的潮流中，很多的開發(fā)商是由住宅起家，從而轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資，并且大多是跨區(qū)域投資，即走出自己所誕生和發(fā)展的土壤，到其他的城市開發(fā)投資。上海的幾大開發(fā)商就在長三角等地大肆拿地，如復(fù)地、綠地、大華等，可見開發(fā)商跨區(qū)域轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)將成為長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。主要基于以下幾個(gè)原因：
（1）商業(yè)地產(chǎn)能有效拓展行業(yè)發(fā)展空間從行業(yè)發(fā)展空間的考慮，各種跡象表明，中國房地產(chǎn)業(yè)的成熟期即將到來，進(jìn)入成熟期的房地產(chǎn)的發(fā)展空間將會大幅萎縮，作為這個(gè)行業(yè)中的大型企業(yè)，就必須提前考慮到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型問題。而發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)正是發(fā)揚(yáng)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢的成功轉(zhuǎn)型，同時(shí)成為拓展發(fā)展空間的有效手段。
（2）享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤房地產(chǎn)開發(fā)利潤是一次性的，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對來講利潤比較豐厚再加上這幾年房價(jià)高企，大家都在批項(xiàng)目，但房地產(chǎn)的利潤只是一次性的不會再持續(xù)。隨著全球人口的增加和資源的減少，資產(chǎn)價(jià)格在今后會長期處于一種上升的趨勢。但是這種資產(chǎn)價(jià)格升值的利潤對于房地產(chǎn)住宅開發(fā)企業(yè)來說是享受不到的，因?yàn)榇蟛糠肿≌嵌唐诋a(chǎn)品，開發(fā)完進(jìn)行銷售，住宅資產(chǎn)價(jià)格的升值收益者更多的是購房者，而如果戰(zhàn)略性的持有商業(yè)物業(yè)，那么除了每年可以收到穩(wěn)定的租金外，還能夠享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤。
（3）避免住宅開發(fā)中激烈的行業(yè)競爭中國現(xiàn)在約有4萬家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行住宅開發(fā)，競爭非常激烈，尤其土地的招拍掛制度出臺后，有些地塊要經(jīng)過幾十輪的競價(jià)，如上海的新江灣城D1地塊，屢次竟價(jià)，最終樓面價(jià)達(dá)到2萬/平方米，這已經(jīng)超過了該區(qū)域的房價(jià)。商業(yè)地產(chǎn)相比住宅地產(chǎn)競爭沒有那么激烈。截至到2007年，全國從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不到200家，而這200家中，目前大部分都局限在本區(qū)域內(nèi)開發(fā)，跨區(qū)域開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)公司寥寥無幾。
（4）長三角二三線城市商業(yè)地產(chǎn)投資成熱點(diǎn)上海成熟、的國際化商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式對周邊城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生了一定的促進(jìn)作用，促使整個(gè)長三角商業(yè)地產(chǎn)不斷得到提升。據(jù)浙商房產(chǎn)研展部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：目前，一線城市商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在6-8%，二線城市商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在10-12%，而三線城市，如果能在城市中心區(qū)域拿到優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，其投資回報(bào)率將超過12%.從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式上看，上海的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相較其他城市更加國際化，吸引了眾多跨國企業(yè)進(jìn)駐，對商業(yè)地產(chǎn)的需求量也較大。長三角的二三線城市緊隨一線城市經(jīng)濟(jì)步伐的腳步不斷加快，城際之間的外溢性開發(fā)投資已經(jīng)成為一種趨勢，隨著長三角城際交通的成熟，長三角地產(chǎn)互融性會更強(qiáng)，將會更快推動二三線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
在全球經(jīng)濟(jì)一體化浪潮推動下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化勢不可擋。一個(gè)國家內(nèi)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，即以一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市為核心形成的大城市群的區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展，更是當(dāng)今世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的普遍現(xiàn)象。在中國以上海為核心的長江三角洲大城市群、珠江三角洲大城市群、京津冀區(qū)域大城市群，都是改革開放進(jìn)程中造就的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果?，F(xiàn)今大城市群的區(qū)域經(jīng)濟(jì)正在朝著聯(lián)動、互補(bǔ)、一體的方向整合，他們必將進(jìn)一步發(fā)揮高度的聚集輻射綜合功能，成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的因素和強(qiáng)大動力，并對全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。
在長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，十六個(gè)城市保持著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，越來越緊密地聯(lián)系在一起。近幾年，以上海為龍頭的長三角房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，同時(shí)帶動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，而伴隨上海商業(yè)房產(chǎn)熱的興起，其他的城市也加快了商業(yè)地產(chǎn)前進(jìn)的腳步。
一、長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特征
1、長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間巨大
長三角城市群相比我國的其他兩大城市群在經(jīng)濟(jì)總量上大約是珠三角和京津冀的總和。無論按人口平均，還是按土地面積平均，長三角城市群都是經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效率或集約化程度的區(qū)域。并且擁有良好的基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)達(dá)的科技教育和日趨完善的政策環(huán)境，成為國內(nèi)外投資者關(guān)注的"熱土"，特別是跨國資本正大舉向長三角地區(qū)轉(zhuǎn)移。在這樣的背景下，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是有支撐力的。
（1）世博會是長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇世博會的召開為上海未來的會展經(jīng)濟(jì)積累下極其寶貴的展館資源，實(shí)現(xiàn)上海會展經(jīng)濟(jì)中心地位。其獨(dú)特的綜合品質(zhì)，決定了會址有望超越浦東陸家嘴（600663）地區(qū)，成為上海商業(yè)地產(chǎn)高地。上海世博會預(yù)計(jì)將吸引7000萬人次參觀。屆時(shí)，上海的賓館酒店將供不應(yīng)求，客流必然會向上海周邊城市分散，這樣就帶動長三角城市群的旅游和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，為長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)。
（2）交通便利是長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)在幾年前，上海與長三角的交通主要是滬寧和滬杭兩條高速，而這些都是大城市之間的交流，處于點(diǎn)到線的交通模式，而隨著長三角各大橋的開通，那就達(dá)到了線到面的連接，實(shí)現(xiàn)了長三角地區(qū)交通的網(wǎng)絡(luò)化。杭州灣大橋及蘇通大橋的開通，使得上海與蘇北等地的交通更為便捷，而便捷的交通能夠帶動經(jīng)濟(jì)、文化、旅游等各方面交流，提升了長三角的綜合競爭力，同時(shí)便捷的交通也是長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，有助于技術(shù)流、人才流和材料流的流通等。
（3）經(jīng)濟(jì)迅猛增長是長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的條件長三角經(jīng)濟(jì)迅猛的增長，商業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，長三角地區(qū)地方的生產(chǎn)總值占了全國的五分之一，06年長三角地區(qū)人均可支配的收入上漲了12.9%，長三角區(qū)域人群收入的提高、消費(fèi)人群的集中，形成了區(qū)域效應(yīng)，商業(yè)盈利狀況趨好。07年在長三角16個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)零售規(guī)模14萬多億。長三角地區(qū)在全國保持，具有重要的地位，長三角16個(gè)城市的零售額占到16%，現(xiàn)在一部分的大賣場向社區(qū)購物方向轉(zhuǎn)變，購物中心進(jìn)一步突出了休閑娛樂的功能，外資進(jìn)一步加速進(jìn)入，收購兼并成為外資進(jìn)入長三角的主要渠道。
（4）豐富的旅游資源帶動了長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展長三角是國內(nèi)宜居區(qū)域，大量異地人口的進(jìn)入促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，并且長三角是國內(nèi)旅游資源豐富的地域，素有中國旅游"金三角"之稱。在中國首批優(yōu)秀旅游城市中，長三角占了四分之一，區(qū)內(nèi)的48個(gè)旅游景點(diǎn)幾乎占了全國4A級旅游景點(diǎn)總數(shù)的一半。目前接待的入境旅游者占全國1/4，國內(nèi)旅游者占1/3.大量的游客促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)，帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
2、開發(fā)商跨區(qū)域投資長三角商業(yè)地產(chǎn)成趨勢
在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的潮流中，很多的開發(fā)商是由住宅起家，從而轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資，并且大多是跨區(qū)域投資，即走出自己所誕生和發(fā)展的土壤，到其他的城市開發(fā)投資。上海的幾大開發(fā)商就在長三角等地大肆拿地，如復(fù)地、綠地、大華等，可見開發(fā)商跨區(qū)域轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)將成為長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。主要基于以下幾個(gè)原因：
（1）商業(yè)地產(chǎn)能有效拓展行業(yè)發(fā)展空間從行業(yè)發(fā)展空間的考慮，各種跡象表明，中國房地產(chǎn)業(yè)的成熟期即將到來，進(jìn)入成熟期的房地產(chǎn)的發(fā)展空間將會大幅萎縮，作為這個(gè)行業(yè)中的大型企業(yè)，就必須提前考慮到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型問題。而發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)正是發(fā)揚(yáng)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢的成功轉(zhuǎn)型，同時(shí)成為拓展發(fā)展空間的有效手段。
（2）享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤房地產(chǎn)開發(fā)利潤是一次性的，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對來講利潤比較豐厚再加上這幾年房價(jià)高企，大家都在批項(xiàng)目，但房地產(chǎn)的利潤只是一次性的不會再持續(xù)。隨著全球人口的增加和資源的減少，資產(chǎn)價(jià)格在今后會長期處于一種上升的趨勢。但是這種資產(chǎn)價(jià)格升值的利潤對于房地產(chǎn)住宅開發(fā)企業(yè)來說是享受不到的，因?yàn)榇蟛糠肿≌嵌唐诋a(chǎn)品，開發(fā)完進(jìn)行銷售，住宅資產(chǎn)價(jià)格的升值收益者更多的是購房者，而如果戰(zhàn)略性的持有商業(yè)物業(yè)，那么除了每年可以收到穩(wěn)定的租金外，還能夠享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤。
（3）避免住宅開發(fā)中激烈的行業(yè)競爭中國現(xiàn)在約有4萬家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行住宅開發(fā)，競爭非常激烈，尤其土地的招拍掛制度出臺后，有些地塊要經(jīng)過幾十輪的競價(jià)，如上海的新江灣城D1地塊，屢次竟價(jià)，最終樓面價(jià)達(dá)到2萬/平方米，這已經(jīng)超過了該區(qū)域的房價(jià)。商業(yè)地產(chǎn)相比住宅地產(chǎn)競爭沒有那么激烈。截至到2007年，全國從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不到200家，而這200家中，目前大部分都局限在本區(qū)域內(nèi)開發(fā)，跨區(qū)域開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)公司寥寥無幾。
（4）長三角二三線城市商業(yè)地產(chǎn)投資成熱點(diǎn)上海成熟、的國際化商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式對周邊城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生了一定的促進(jìn)作用，促使整個(gè)長三角商業(yè)地產(chǎn)不斷得到提升。據(jù)浙商房產(chǎn)研展部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：目前，一線城市商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在6-8%，二線城市商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在10-12%，而三線城市，如果能在城市中心區(qū)域拿到優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，其投資回報(bào)率將超過12%.從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式上看，上海的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相較其他城市更加國際化，吸引了眾多跨國企業(yè)進(jìn)駐，對商業(yè)地產(chǎn)的需求量也較大。長三角的二三線城市緊隨一線城市經(jīng)濟(jì)步伐的腳步不斷加快，城際之間的外溢性開發(fā)投資已經(jīng)成為一種趨勢，隨著長三角城際交通的成熟，長三角地產(chǎn)互融性會更強(qiáng)，將會更快推動二三線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。