據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，十七屆三中全會將就農(nóng)村閑置土地的流轉(zhuǎn)作出重大決定。相關(guān)決策基點(diǎn)是“三農(nóng)”問題，但是對中國城市化運(yùn)動的推進(jìn)具有十分深遠(yuǎn)影響。據(jù)有關(guān)報(bào)道，相關(guān)重大決定包括：農(nóng)村閑置耕地、宅基地的使用權(quán)可自由轉(zhuǎn)讓。其中，宅基地長期使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給城市居民，恐或?qū)χ袊康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響?？荚嚧?BR> 影響之一是開發(fā)商獲得土地的談判對象從政府機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)向農(nóng)民或意見領(lǐng)袖（如農(nóng)村基層組織）。隨著中國城市化運(yùn)動的推進(jìn)，大批城市土地已經(jīng)被規(guī)劃開發(fā)，新一輪的城市房產(chǎn)開發(fā)勢必?cái)U(kuò)展到農(nóng)村領(lǐng)地。農(nóng)村的閑置土地必定成為開發(fā)商的“生產(chǎn)原料”。農(nóng)民以什么價格、什么條件賣出閑置土地，政府在閑置土地的買賣中將會設(shè)置哪些壁壘，這些因素直接影響到農(nóng)村閑置土地上建造起來的房產(chǎn)的價格。目前農(nóng)村閑置土地的開發(fā)采用的是計(jì)劃征用方法。據(jù)中國城郊經(jīng)濟(jì)研究會調(diào)查，土地用途轉(zhuǎn)變增值后的收益分配：政府得60%至70%，村級集體組織得5%至30%，農(nóng)民只得到5%至10%.如果土地買賣的談判對象直接是農(nóng)民，不僅使農(nóng)民能夠擴(kuò)大收益，還將會形成相同地域相同環(huán)境下土地價格的下降。由此，住宅建造的低成本使開發(fā)商在市場不景氣時，大幅度降房價成為可能。如果地價不降，房價肯定不能大降，在高地價高房價的市場中，任憑市場消費(fèi)者采取觀望態(tài)度，房價的大幅度下降是完全不可能的。
雖然有專家認(rèn)為，中國房價是市場需求決定而非成本推動。但低成本確實(shí)讓房價大幅下降具備了可能。
影響之二是農(nóng)民完全可以自己成立規(guī)范化的房產(chǎn)開發(fā)公司，如果說賣土地類似于賣原料的話，農(nóng)民組建的房產(chǎn)公司不賣“土地原料”，而是按照市場需求，對土地“深加工”后賣產(chǎn)品——住宅。這樣的運(yùn)作，相等于目前農(nóng)村宅基地住宅的買賣，具有很大市場靈活性和價格回旋余地。以目前的市場狀況看，農(nóng)村宅基地住宅是按照競爭策略來定價，同一地區(qū)相同品質(zhì)的住宅，商品房買8000元/平方米，農(nóng)民宅基地的房子大約在5000~6000元/平方米。即使宅基地房買賣合法化后，宅基地房與城市商品房之間還會具有相當(dāng)?shù)膬r格落差。
這個落差不僅僅是農(nóng)民售房的要價低造成，而是由房產(chǎn)開發(fā)中土地買賣的次數(shù)決定。目前的房產(chǎn)開發(fā)，土地實(shí)際上經(jīng)過兩次買賣。第一次是政府把土地賣給開發(fā)商，第二次是開發(fā)商把房子造好，賣給社會公眾，在房價中，包含著土地價格。土地是的成本，目前土地出讓采用招、拍、掛的方式，使高價獲得土地的開發(fā)商遭遇市場不景氣時難以按照市場需求，隨行就市，大幅度降價贏得脫手，在高地價面前，開發(fā)商只能拔高房價。相反，農(nóng)民開發(fā)房產(chǎn)的價格優(yōu)勢，就是土地只須經(jīng)過一次買賣，土地買賣直到房產(chǎn)銷售時才發(fā)生（因?yàn)榉績r包含地價）。農(nóng)民開發(fā)的房產(chǎn)具備極大的靈活性，能夠市場興旺時，價格定高；市場低迷時，價格定低，隨行就市。
若農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)放開按照上述路徑運(yùn)行，那么，將割裂已經(jīng)形成的中國房地產(chǎn)價格體系，在房價梯度排列中，以梯度推進(jìn)的方式對房價下降產(chǎn)生作用。
雖然有專家認(rèn)為，中國房價是市場需求決定而非成本推動。但低成本確實(shí)讓房價大幅下降具備了可能。
影響之二是農(nóng)民完全可以自己成立規(guī)范化的房產(chǎn)開發(fā)公司，如果說賣土地類似于賣原料的話，農(nóng)民組建的房產(chǎn)公司不賣“土地原料”，而是按照市場需求，對土地“深加工”后賣產(chǎn)品——住宅。這樣的運(yùn)作，相等于目前農(nóng)村宅基地住宅的買賣，具有很大市場靈活性和價格回旋余地。以目前的市場狀況看，農(nóng)村宅基地住宅是按照競爭策略來定價，同一地區(qū)相同品質(zhì)的住宅，商品房買8000元/平方米，農(nóng)民宅基地的房子大約在5000~6000元/平方米。即使宅基地房買賣合法化后，宅基地房與城市商品房之間還會具有相當(dāng)?shù)膬r格落差。
這個落差不僅僅是農(nóng)民售房的要價低造成，而是由房產(chǎn)開發(fā)中土地買賣的次數(shù)決定。目前的房產(chǎn)開發(fā)，土地實(shí)際上經(jīng)過兩次買賣。第一次是政府把土地賣給開發(fā)商，第二次是開發(fā)商把房子造好，賣給社會公眾，在房價中，包含著土地價格。土地是的成本，目前土地出讓采用招、拍、掛的方式，使高價獲得土地的開發(fā)商遭遇市場不景氣時難以按照市場需求，隨行就市，大幅度降價贏得脫手，在高地價面前，開發(fā)商只能拔高房價。相反，農(nóng)民開發(fā)房產(chǎn)的價格優(yōu)勢，就是土地只須經(jīng)過一次買賣，土地買賣直到房產(chǎn)銷售時才發(fā)生（因?yàn)榉績r包含地價）。農(nóng)民開發(fā)的房產(chǎn)具備極大的靈活性，能夠市場興旺時，價格定高；市場低迷時，價格定低，隨行就市。
若農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)放開按照上述路徑運(yùn)行，那么，將割裂已經(jīng)形成的中國房地產(chǎn)價格體系，在房價梯度排列中，以梯度推進(jìn)的方式對房價下降產(chǎn)生作用。