在我們的執(zhí)業(yè)過(guò)程中經(jīng)常遇到這樣的案例,夫妻的一方?jīng)]有經(jīng)過(guò)另一方的同意,就將夫妻共有的房產(chǎn)出賣(mài),然后另一方向法院提起訴訟要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，法院在處理此類(lèi)案件時(shí)由于現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定不一致也是頗為為難。在物權(quán)法發(fā)布之后，對(duì)此種案件進(jìn)行研究很有意義。
一、房屋屬于夫妻共同共有，但房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人是夫妻的一方。對(duì)于此類(lèi)情形通常有兩種案例。
（一）、房產(chǎn)證上登記的夫妻一方甲未經(jīng)另一方乙同意，與他人丙簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將共有房屋出賣(mài)，但尚未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，被乙發(fā)現(xiàn)后，乙起訴到法院要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，收回房產(chǎn)。
實(shí)踐當(dāng)中，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)登記屬于物權(quán)公示行為，房產(chǎn)證上的權(quán)利人甲是物權(quán)公示行為的法律后果，甲應(yīng)該是本套房產(chǎn)的合法權(quán)利人，擁有完整的產(chǎn)權(quán)，其處分行為應(yīng)該是合法有效的，故不應(yīng)該確認(rèn)合同無(wú)效。另外甲乙本屬夫妻關(guān)系，甲的處置行為符合表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件，其行為也應(yīng)該是有效的，乙應(yīng)該承擔(dān)此不利后果。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然房產(chǎn)證上登記的是甲的名字，但此套房產(chǎn)的真正權(quán)利人是甲和乙，根據(jù)人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第89條規(guī)定，“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效?！惫始椎奶幏中袨槭菬o(wú)效的，應(yīng)該認(rèn)定合同無(wú)效，房屋返還。
筆者就本案作如下研究：
1、房屋產(chǎn)權(quán)登記雖然屬于物權(quán)公示行為，但這種公示行為是從物權(quán)所有權(quán)派生出來(lái)的，是實(shí)體權(quán)利的外在表現(xiàn)，是附屬于物權(quán)所有權(quán)的，既然物權(quán)所有權(quán)都認(rèn)定錯(cuò)了，“皮之不存，毛將焉附”？作為物權(quán)公示行為的房屋產(chǎn)權(quán)登記當(dāng)然是錯(cuò)誤的。
2、根據(jù)《婚姻法》解釋二第十九條規(guī)定，“ 由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，房屋權(quán)屬證書(shū)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。 ”依據(jù)此條精神，雖然房屋權(quán)屬證書(shū)登記在甲的名下，但仍應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
根據(jù)《合同法》解釋一及《物權(quán)法》第九條規(guī)定“第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”本案中的甲雖然與丙簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但并未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，故房屋所有權(quán)沒(méi)有改變，依然屬于甲和乙。
綜上兩點(diǎn)，根據(jù)人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第89條規(guī)定，“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”，雖然本案的丙屬于善意第三人，但因?yàn)榉课菟袡?quán)并未實(shí)際轉(zhuǎn)移給丙，故甲行為應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
3、對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，因?yàn)榧讻](méi)有單獨(dú)處分房屋的權(quán)利，其行為屬于無(wú)權(quán)處分行為，故本合同屬于效力待定的合同，應(yīng)該由乙進(jìn)行追認(rèn)。本案中，乙拒絕進(jìn)行追認(rèn)，故合同是不成立的。
4、本案中房屋的所有權(quán)依然屬于甲乙所有，即使合同有效，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，丙的債權(quán)效力依然不能對(duì)抗乙的所有權(quán)。
綜上四點(diǎn)，筆者認(rèn)為，雖然房產(chǎn)證上是甲的名字，但由于本套房屋屬于甲乙共同共有，甲無(wú)權(quán)單獨(dú)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)硗庖乙矝](méi)有對(duì)甲的行為予以追認(rèn)，合同是不成立的。但是由于甲在訂立合同時(shí)故意隱瞞了房屋的權(quán)屬，才導(dǎo)致合同的不成立，應(yīng)該承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償對(duì)方因此而造成的損失。
（二）、房產(chǎn)證上登記的夫妻一方甲未經(jīng)另一方乙同意，與他人丙簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將共有房屋出賣(mài)，也進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記，被乙發(fā)現(xiàn)后，乙起訴到法院要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，收回房產(chǎn)。
對(duì)于本案中乙的訴求，筆者認(rèn)為應(yīng)該從維護(hù)交易及保護(hù)善意第三人的角度去考慮。
1、雖然甲無(wú)權(quán)單獨(dú)處分此房產(chǎn)，但畢竟此項(xiàng)交易是在原來(lái)形式合法的房屋產(chǎn)權(quán)登記基礎(chǔ)上進(jìn)行的另一個(gè)合法的登記程序，丙從法律上也得到的該房屋的所有權(quán)，成為房屋合法的主人，且丙對(duì)甲的無(wú)權(quán)單獨(dú)處分行為并不知情，屬于善意第三人，根據(jù)民法保護(hù)善意第三人的理論，應(yīng)該判定交易成立，所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了丙。否則不但浪費(fèi)了行為人的交易成本，也因損害了善意第三人的合法利益不利于社會(huì)公平的體現(xiàn)，更不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。
2、根據(jù)人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第89條規(guī)定，“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”，本案中的丙是善意、有償取得該房屋的，故應(yīng)該認(rèn)為丙取得了該房屋的所有權(quán)。
綜上，筆者認(rèn)為，法院應(yīng)當(dāng)判決交易成立，丙取得該房屋的所有權(quán)，但甲應(yīng)當(dāng)賠償因其擅自處分該房屋而造成的乙的損失。
二、房屋屬于夫妻共同共有，房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人也是夫妻的名字。在此種情況下，若夫妻一方甲擅自與丙簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不管是否進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，筆者認(rèn)為都是無(wú)效的，不發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。
理由是：
1、房產(chǎn)證上登記的是甲乙雙方的名字，房屋產(chǎn)權(quán)屬于甲和乙，甲單獨(dú)無(wú)權(quán)處分，除非事后經(jīng)過(guò)乙的追認(rèn)。
2、丙對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)屬于甲和乙的事實(shí)即甲無(wú)權(quán)單獨(dú)處分是明知的，丙不屬于善意第三人，不享受法律的保護(hù)。
3、《婚姻法》解釋一第十七條第（二）項(xiàng)規(guī)定，“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。 ”
房屋出賣(mài)屬于甲乙雙方“對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定”，應(yīng)該雙方取得一致意見(jiàn)，而且對(duì)于甲單方的出賣(mài)房屋行為，丙也不能以“他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”作為表見(jiàn)代理的理由主張甲的行為有效。
4、假如辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，也應(yīng)該以房管局違規(guī)為由判定登記無(wú)效。因?yàn)椤闯鞘兴接蟹课莨芾項(xiàng)l例〉第十條規(guī)定，“房屋所有人出賣(mài)共有房屋，須提交共有人同意的證明書(shū)”。房管局沒(méi)有要求甲提供乙的同意證明書(shū)而為甲丙辦理產(chǎn)權(quán)變更登記顯然是違規(guī)的，登記無(wú)效。且此時(shí)的甲丙有互相串通損害乙利益的行為，依據(jù)《民法通則》及《合同法》規(guī)定，行為亦屬于無(wú)效。
綜上四點(diǎn)，本案中甲擅自處分共有房屋的行為是無(wú)效的，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。
總之，未經(jīng)夫妻一方同意而擅自處理共有房屋的行為雖然在實(shí)踐中處理起來(lái)有爭(zhēng)議，但隨著將來(lái)《物權(quán)法》的出臺(tái)，此爭(zhēng)論將徹底解決。
一、房屋屬于夫妻共同共有，但房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人是夫妻的一方。對(duì)于此類(lèi)情形通常有兩種案例。
（一）、房產(chǎn)證上登記的夫妻一方甲未經(jīng)另一方乙同意，與他人丙簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將共有房屋出賣(mài)，但尚未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，被乙發(fā)現(xiàn)后，乙起訴到法院要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，收回房產(chǎn)。
實(shí)踐當(dāng)中，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)登記屬于物權(quán)公示行為，房產(chǎn)證上的權(quán)利人甲是物權(quán)公示行為的法律后果，甲應(yīng)該是本套房產(chǎn)的合法權(quán)利人，擁有完整的產(chǎn)權(quán)，其處分行為應(yīng)該是合法有效的，故不應(yīng)該確認(rèn)合同無(wú)效。另外甲乙本屬夫妻關(guān)系，甲的處置行為符合表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件，其行為也應(yīng)該是有效的，乙應(yīng)該承擔(dān)此不利后果。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然房產(chǎn)證上登記的是甲的名字，但此套房產(chǎn)的真正權(quán)利人是甲和乙，根據(jù)人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第89條規(guī)定，“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效?！惫始椎奶幏中袨槭菬o(wú)效的，應(yīng)該認(rèn)定合同無(wú)效，房屋返還。
筆者就本案作如下研究：
1、房屋產(chǎn)權(quán)登記雖然屬于物權(quán)公示行為，但這種公示行為是從物權(quán)所有權(quán)派生出來(lái)的，是實(shí)體權(quán)利的外在表現(xiàn)，是附屬于物權(quán)所有權(quán)的，既然物權(quán)所有權(quán)都認(rèn)定錯(cuò)了，“皮之不存，毛將焉附”？作為物權(quán)公示行為的房屋產(chǎn)權(quán)登記當(dāng)然是錯(cuò)誤的。
2、根據(jù)《婚姻法》解釋二第十九條規(guī)定，“ 由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，房屋權(quán)屬證書(shū)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。 ”依據(jù)此條精神，雖然房屋權(quán)屬證書(shū)登記在甲的名下，但仍應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
根據(jù)《合同法》解釋一及《物權(quán)法》第九條規(guī)定“第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”本案中的甲雖然與丙簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但并未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，故房屋所有權(quán)沒(méi)有改變，依然屬于甲和乙。
綜上兩點(diǎn)，根據(jù)人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第89條規(guī)定，“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”，雖然本案的丙屬于善意第三人，但因?yàn)榉课菟袡?quán)并未實(shí)際轉(zhuǎn)移給丙，故甲行為應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
3、對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，因?yàn)榧讻](méi)有單獨(dú)處分房屋的權(quán)利，其行為屬于無(wú)權(quán)處分行為，故本合同屬于效力待定的合同，應(yīng)該由乙進(jìn)行追認(rèn)。本案中，乙拒絕進(jìn)行追認(rèn)，故合同是不成立的。
4、本案中房屋的所有權(quán)依然屬于甲乙所有，即使合同有效，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，丙的債權(quán)效力依然不能對(duì)抗乙的所有權(quán)。
綜上四點(diǎn)，筆者認(rèn)為，雖然房產(chǎn)證上是甲的名字，但由于本套房屋屬于甲乙共同共有，甲無(wú)權(quán)單獨(dú)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)硗庖乙矝](méi)有對(duì)甲的行為予以追認(rèn)，合同是不成立的。但是由于甲在訂立合同時(shí)故意隱瞞了房屋的權(quán)屬，才導(dǎo)致合同的不成立，應(yīng)該承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償對(duì)方因此而造成的損失。
（二）、房產(chǎn)證上登記的夫妻一方甲未經(jīng)另一方乙同意，與他人丙簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將共有房屋出賣(mài)，也進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記，被乙發(fā)現(xiàn)后，乙起訴到法院要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，收回房產(chǎn)。
對(duì)于本案中乙的訴求，筆者認(rèn)為應(yīng)該從維護(hù)交易及保護(hù)善意第三人的角度去考慮。
1、雖然甲無(wú)權(quán)單獨(dú)處分此房產(chǎn)，但畢竟此項(xiàng)交易是在原來(lái)形式合法的房屋產(chǎn)權(quán)登記基礎(chǔ)上進(jìn)行的另一個(gè)合法的登記程序，丙從法律上也得到的該房屋的所有權(quán)，成為房屋合法的主人，且丙對(duì)甲的無(wú)權(quán)單獨(dú)處分行為并不知情，屬于善意第三人，根據(jù)民法保護(hù)善意第三人的理論，應(yīng)該判定交易成立，所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了丙。否則不但浪費(fèi)了行為人的交易成本，也因損害了善意第三人的合法利益不利于社會(huì)公平的體現(xiàn)，更不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。
2、根據(jù)人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第89條規(guī)定，“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”，本案中的丙是善意、有償取得該房屋的，故應(yīng)該認(rèn)為丙取得了該房屋的所有權(quán)。
綜上，筆者認(rèn)為，法院應(yīng)當(dāng)判決交易成立，丙取得該房屋的所有權(quán)，但甲應(yīng)當(dāng)賠償因其擅自處分該房屋而造成的乙的損失。
二、房屋屬于夫妻共同共有，房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人也是夫妻的名字。在此種情況下，若夫妻一方甲擅自與丙簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不管是否進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，筆者認(rèn)為都是無(wú)效的，不發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。
理由是：
1、房產(chǎn)證上登記的是甲乙雙方的名字，房屋產(chǎn)權(quán)屬于甲和乙，甲單獨(dú)無(wú)權(quán)處分，除非事后經(jīng)過(guò)乙的追認(rèn)。
2、丙對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)屬于甲和乙的事實(shí)即甲無(wú)權(quán)單獨(dú)處分是明知的，丙不屬于善意第三人，不享受法律的保護(hù)。
3、《婚姻法》解釋一第十七條第（二）項(xiàng)規(guī)定，“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。 ”
房屋出賣(mài)屬于甲乙雙方“對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定”，應(yīng)該雙方取得一致意見(jiàn)，而且對(duì)于甲單方的出賣(mài)房屋行為，丙也不能以“他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”作為表見(jiàn)代理的理由主張甲的行為有效。
4、假如辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，也應(yīng)該以房管局違規(guī)為由判定登記無(wú)效。因?yàn)椤闯鞘兴接蟹课莨芾項(xiàng)l例〉第十條規(guī)定，“房屋所有人出賣(mài)共有房屋，須提交共有人同意的證明書(shū)”。房管局沒(méi)有要求甲提供乙的同意證明書(shū)而為甲丙辦理產(chǎn)權(quán)變更登記顯然是違規(guī)的，登記無(wú)效。且此時(shí)的甲丙有互相串通損害乙利益的行為，依據(jù)《民法通則》及《合同法》規(guī)定，行為亦屬于無(wú)效。
綜上四點(diǎn)，本案中甲擅自處分共有房屋的行為是無(wú)效的，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。
總之，未經(jīng)夫妻一方同意而擅自處理共有房屋的行為雖然在實(shí)踐中處理起來(lái)有爭(zhēng)議，但隨著將來(lái)《物權(quán)法》的出臺(tái)，此爭(zhēng)論將徹底解決。