房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當包括估價對象的變現(xiàn)能力分析，這是建設(shè)部《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》中所規(guī)定的。但是，目前福州市房地產(chǎn)估價行業(yè)內(nèi)對估價對象的變現(xiàn)能力分析的撰寫還是比較薄弱，甚至相當多的估價人員干脆就“拷貝”一些“范本”。筆者認為變現(xiàn)能力的分析應(yīng)該有針對性、指定性，是對某個特定的估價對象而言，變現(xiàn)能力分析的撰寫不僅要恰到好處，而且還必須留有一定的余地，這是對估價師能力的一種挑戰(zhàn)和考驗。筆者試圖在這方面作拋磚引玉的努力，談點個人看法，供業(yè)內(nèi)人士參考。
一、變現(xiàn)能力的概念
變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
二、影響變現(xiàn)能力的主要因素
1、房地產(chǎn)的通用性。
所謂通用性，指是否常見、是否普遍使用，也就是需求方多與少。影響房地產(chǎn)通用性有以下若干方面：
①用途的專業(yè)化。
用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如：廠房比住宅的變現(xiàn)能力弱；特殊廠房比標準廠房的變現(xiàn)能力弱；商場（柜臺）比店面的變現(xiàn)能力弱。
②結(jié)構(gòu)質(zhì)式與房屋質(zhì)量。
從結(jié)構(gòu)類型上分析，磚混結(jié)構(gòu)的住宅變現(xiàn)能力不如鋼混結(jié)構(gòu)；點狀布置的不如條狀布置的；一梯多戶的不如一梯兩戶的；房屋質(zhì)量差的不如質(zhì)量好的。
房屋質(zhì)量從廣義上說，除了單體的質(zhì)量外還包括小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。
③該宗房地產(chǎn)的價值大小。
一般說，價值越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買家，其變現(xiàn)能力弱。例如：大型商場比小店鋪變現(xiàn)能力弱；
別墅、復(fù)式住宅比一般單元住宅變現(xiàn)能力弱。
④區(qū)位。
所處區(qū)位越偏僻、越不成熟的區(qū)域房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。
例如：郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力。
⑤房地產(chǎn)的開發(fā)程度。
一般說，開發(fā)程度低的房地產(chǎn)，其不確定因素多，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：生地、毛地比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程比現(xiàn)房變現(xiàn)能力弱。
⑥該類房地產(chǎn)市場狀況。
房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：市場蕭條時期比市場繁榮時期的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱。
2、獨立使用性。
所謂獨立使用性，通俗的說就是能否單獨地使用而不受限制。一般說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，其變現(xiàn)能力越弱。
例如：位于某大院內(nèi)或工廠內(nèi)的一棟房屋，其獨立使用性就不好，如果大門關(guān)閉，就難以出入。
例如：商場的柜臺受制于整個商場的管理，不如店面獨立使用性好。
3、可分割轉(zhuǎn)讓性。
所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。
例如：賓館的某個套房、餐廳，住宅底層的入戶花園或頂層贈送的部分，保齡球館的一個球道，高爾夫球場的一個洞，一般在物理上、經(jīng)濟上是不可分割轉(zhuǎn)讓的其變現(xiàn)能力相對較弱。房地產(chǎn)價值大的其變現(xiàn)能力相對較弱，如果抵押房地產(chǎn)容易分割轉(zhuǎn)讓，其變現(xiàn)能力相對較強。
例如：復(fù)式住宅，如果條件許可能分成上下層2套單元房使用，在出租時就方便；如果法律上允許分割為2個單元，則因分割后總價減少而便于轉(zhuǎn)讓，其變現(xiàn)能力相對于不可分割的復(fù)式住宅來的強。
一、變現(xiàn)能力的概念
變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
二、影響變現(xiàn)能力的主要因素
1、房地產(chǎn)的通用性。
所謂通用性，指是否常見、是否普遍使用，也就是需求方多與少。影響房地產(chǎn)通用性有以下若干方面：
①用途的專業(yè)化。
用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如：廠房比住宅的變現(xiàn)能力弱；特殊廠房比標準廠房的變現(xiàn)能力弱；商場（柜臺）比店面的變現(xiàn)能力弱。
②結(jié)構(gòu)質(zhì)式與房屋質(zhì)量。
從結(jié)構(gòu)類型上分析，磚混結(jié)構(gòu)的住宅變現(xiàn)能力不如鋼混結(jié)構(gòu)；點狀布置的不如條狀布置的；一梯多戶的不如一梯兩戶的；房屋質(zhì)量差的不如質(zhì)量好的。
房屋質(zhì)量從廣義上說，除了單體的質(zhì)量外還包括小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。
③該宗房地產(chǎn)的價值大小。
一般說，價值越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買家，其變現(xiàn)能力弱。例如：大型商場比小店鋪變現(xiàn)能力弱；
別墅、復(fù)式住宅比一般單元住宅變現(xiàn)能力弱。
④區(qū)位。
所處區(qū)位越偏僻、越不成熟的區(qū)域房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。
例如：郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力。
⑤房地產(chǎn)的開發(fā)程度。
一般說，開發(fā)程度低的房地產(chǎn)，其不確定因素多，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：生地、毛地比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程比現(xiàn)房變現(xiàn)能力弱。
⑥該類房地產(chǎn)市場狀況。
房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：市場蕭條時期比市場繁榮時期的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱。
2、獨立使用性。
所謂獨立使用性，通俗的說就是能否單獨地使用而不受限制。一般說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，其變現(xiàn)能力越弱。
例如：位于某大院內(nèi)或工廠內(nèi)的一棟房屋，其獨立使用性就不好，如果大門關(guān)閉，就難以出入。
例如：商場的柜臺受制于整個商場的管理，不如店面獨立使用性好。
3、可分割轉(zhuǎn)讓性。
所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。
例如：賓館的某個套房、餐廳，住宅底層的入戶花園或頂層贈送的部分，保齡球館的一個球道，高爾夫球場的一個洞，一般在物理上、經(jīng)濟上是不可分割轉(zhuǎn)讓的其變現(xiàn)能力相對較弱。房地產(chǎn)價值大的其變現(xiàn)能力相對較弱，如果抵押房地產(chǎn)容易分割轉(zhuǎn)讓，其變現(xiàn)能力相對較強。
例如：復(fù)式住宅，如果條件許可能分成上下層2套單元房使用，在出租時就方便；如果法律上允許分割為2個單元，則因分割后總價減少而便于轉(zhuǎn)讓，其變現(xiàn)能力相對于不可分割的復(fù)式住宅來的強。