一、樓面地價求取遇到的困惑
由于不是單元房的個人自建房和祖遺民房缺乏交易實例，拆遷補(bǔ)償價格難以采用市場法進(jìn)行估價。采用成本法的估價思路進(jìn)行估價時，土地價格的確定就成了一個難點。如果直接采用房加地的估價思路，就有可能出現(xiàn)三層鋼混結(jié)構(gòu)樓房每平方米的房地產(chǎn)補(bǔ)償價格比單層磚木結(jié)構(gòu)平房每平方米的房地產(chǎn)補(bǔ)償價格還低的情況。
針對這一情況，2003年6月4日福州市拆遷管理辦公室召集福州市房屋拆遷評估技術(shù)鑒定委員會舉行第五次會議，經(jīng)過討論并達(dá)成共識，會后發(fā)表《福州市拆遷評估技術(shù)鑒定委員會第五次會議紀(jì)要》指出：“通常情況下認(rèn)為，拆遷房屋所對應(yīng)的土地補(bǔ)償價格為樓面地價概念?！薄俺杀痉▋r格由樓面地價加房屋重置價格經(jīng)成新和其他因素修正后求得?！睂τ诜菃卧康禺a(chǎn)拆遷補(bǔ)償價格的評估，上述估價思路和原則為福州市大多數(shù)房屋拆遷估價機(jī)構(gòu)所遵循。但是上述紀(jì)要對樓面地價如何求取，卻沒有明確的規(guī)定。
樓面地價如何求取？估價機(jī)構(gòu)通常的做法是分別采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法來推算出樓面地價和從大部分已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的房地產(chǎn)價格中去剝離推算樓面地價。由于近幾年房地產(chǎn)價格上漲較快，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法來推算出的樓面地價明顯偏低。從大部分已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的房地產(chǎn)價格中去剝離推算的樓面地價，又會讓被拆遷戶覺得估價機(jī)構(gòu)是在沿用拆遷工程處的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不是站在獨立的立場，客觀、公正地進(jìn)行估價。
二、樓面地價求取方法的探討
筆者建議采用區(qū)位補(bǔ)償單價的估價思路來求取樓面地價。即，先根據(jù)市場上存在交易實例的單元房地產(chǎn)的情況，假設(shè)被拆遷區(qū)域內(nèi)有一與交易實例具有可比性的均價單元房地產(chǎn)；再采用市場法評定、估算出設(shè)定單元房地產(chǎn)的評估單價；最后從設(shè)定單元房地產(chǎn)評估單價中剝離掉歸屬于房屋建筑物的評估單價，就可以求得擬拆遷區(qū)域的樓面地價。用求得的樓面地價加上擬拆遷房的評估價格，就可以求得擬拆遷房地產(chǎn)的評估價格。
這樣的估價思路，既可以避免因房地產(chǎn)價格上漲較快造成的基準(zhǔn)地價不能適應(yīng)的問題；又可以回避采用拆遷工程處提供的已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的補(bǔ)償價格，而被指責(zé)沿用拆遷工程處的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不獨立、客觀、公正執(zhí)業(yè)的問題。
筆者曾在全國房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育講座時，與上海楊國誠老師交流中，了解到上海評估非單元舊房屋拆遷補(bǔ)償價格，求取樓面地價時就是采用這一思路。即，選用存在交易實例中最差的房地產(chǎn)，先用市場法求出與交易實例類似設(shè)定房地產(chǎn)的價格，再從中剝離推算出樓面地價。
三、樓面地價求取的注意事項
1、交易實例要選擇最差的上海在采用市場法求取樓面地價時，一般要選用存在交易實例中最差的房地產(chǎn)。理論上講，交易實例好和差與剝離出的樓面地價沒有直接關(guān)系。但是，房地產(chǎn)越好（價格越高），剝離的項目就越多或每一項目剝離的價格就越高，由于市場法的測算過程和房屋建筑物評估價格的測算過程有很多主觀判斷因素，因此選擇的房地產(chǎn)越好（價格越高），可能產(chǎn)生的誤差也就越高。所以一般要選用存在交易實例中最差的房地產(chǎn)來作為交易實例。
2、單元房地產(chǎn)房屋建筑物重置價格中的費(fèi)用構(gòu)成與擬拆遷房房屋建筑物重置價格中的費(fèi)用構(gòu)成不同從設(shè)定單元房地產(chǎn)中剝離出樓面地價，要扣除設(shè)定單元房地產(chǎn)房屋建筑物的評估價格。房屋建筑物評估價格的求取一般用成本法，即用設(shè)定單元房地產(chǎn)房屋建筑物的重置價格乘以成新率。存在交易實例的單元房地產(chǎn)一般以小區(qū)形式存在，擬拆遷非單元舊房屋一般為單座、單幢基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的自建房或祖遺民房，設(shè)定單元房地產(chǎn)房屋建筑物重置價格中的建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和附屬工程費(fèi)、建設(shè)工期、利息、利潤、稅費(fèi)等均與擬拆遷房重置價格中的相應(yīng)參數(shù)不同。因此，從設(shè)定單元房地產(chǎn)中剝離出樓面地價，要扣除的費(fèi)用與求取擬拆遷非單元舊房地產(chǎn)評估價格時用樓面地價加上的費(fèi)用是不同的。當(dāng)然兩者的成新率也是不同的。
由于不是單元房的個人自建房和祖遺民房缺乏交易實例，拆遷補(bǔ)償價格難以采用市場法進(jìn)行估價。采用成本法的估價思路進(jìn)行估價時，土地價格的確定就成了一個難點。如果直接采用房加地的估價思路，就有可能出現(xiàn)三層鋼混結(jié)構(gòu)樓房每平方米的房地產(chǎn)補(bǔ)償價格比單層磚木結(jié)構(gòu)平房每平方米的房地產(chǎn)補(bǔ)償價格還低的情況。
針對這一情況，2003年6月4日福州市拆遷管理辦公室召集福州市房屋拆遷評估技術(shù)鑒定委員會舉行第五次會議，經(jīng)過討論并達(dá)成共識，會后發(fā)表《福州市拆遷評估技術(shù)鑒定委員會第五次會議紀(jì)要》指出：“通常情況下認(rèn)為，拆遷房屋所對應(yīng)的土地補(bǔ)償價格為樓面地價概念?！薄俺杀痉▋r格由樓面地價加房屋重置價格經(jīng)成新和其他因素修正后求得?！睂τ诜菃卧康禺a(chǎn)拆遷補(bǔ)償價格的評估，上述估價思路和原則為福州市大多數(shù)房屋拆遷估價機(jī)構(gòu)所遵循。但是上述紀(jì)要對樓面地價如何求取，卻沒有明確的規(guī)定。
樓面地價如何求取？估價機(jī)構(gòu)通常的做法是分別采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法來推算出樓面地價和從大部分已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的房地產(chǎn)價格中去剝離推算樓面地價。由于近幾年房地產(chǎn)價格上漲較快，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法來推算出的樓面地價明顯偏低。從大部分已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的房地產(chǎn)價格中去剝離推算的樓面地價，又會讓被拆遷戶覺得估價機(jī)構(gòu)是在沿用拆遷工程處的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不是站在獨立的立場，客觀、公正地進(jìn)行估價。
二、樓面地價求取方法的探討
筆者建議采用區(qū)位補(bǔ)償單價的估價思路來求取樓面地價。即，先根據(jù)市場上存在交易實例的單元房地產(chǎn)的情況，假設(shè)被拆遷區(qū)域內(nèi)有一與交易實例具有可比性的均價單元房地產(chǎn)；再采用市場法評定、估算出設(shè)定單元房地產(chǎn)的評估單價；最后從設(shè)定單元房地產(chǎn)評估單價中剝離掉歸屬于房屋建筑物的評估單價，就可以求得擬拆遷區(qū)域的樓面地價。用求得的樓面地價加上擬拆遷房的評估價格，就可以求得擬拆遷房地產(chǎn)的評估價格。
這樣的估價思路，既可以避免因房地產(chǎn)價格上漲較快造成的基準(zhǔn)地價不能適應(yīng)的問題；又可以回避采用拆遷工程處提供的已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的補(bǔ)償價格，而被指責(zé)沿用拆遷工程處的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不獨立、客觀、公正執(zhí)業(yè)的問題。
筆者曾在全國房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育講座時，與上海楊國誠老師交流中，了解到上海評估非單元舊房屋拆遷補(bǔ)償價格，求取樓面地價時就是采用這一思路。即，選用存在交易實例中最差的房地產(chǎn)，先用市場法求出與交易實例類似設(shè)定房地產(chǎn)的價格，再從中剝離推算出樓面地價。
三、樓面地價求取的注意事項
1、交易實例要選擇最差的上海在采用市場法求取樓面地價時，一般要選用存在交易實例中最差的房地產(chǎn)。理論上講，交易實例好和差與剝離出的樓面地價沒有直接關(guān)系。但是，房地產(chǎn)越好（價格越高），剝離的項目就越多或每一項目剝離的價格就越高，由于市場法的測算過程和房屋建筑物評估價格的測算過程有很多主觀判斷因素，因此選擇的房地產(chǎn)越好（價格越高），可能產(chǎn)生的誤差也就越高。所以一般要選用存在交易實例中最差的房地產(chǎn)來作為交易實例。
2、單元房地產(chǎn)房屋建筑物重置價格中的費(fèi)用構(gòu)成與擬拆遷房房屋建筑物重置價格中的費(fèi)用構(gòu)成不同從設(shè)定單元房地產(chǎn)中剝離出樓面地價，要扣除設(shè)定單元房地產(chǎn)房屋建筑物的評估價格。房屋建筑物評估價格的求取一般用成本法，即用設(shè)定單元房地產(chǎn)房屋建筑物的重置價格乘以成新率。存在交易實例的單元房地產(chǎn)一般以小區(qū)形式存在，擬拆遷非單元舊房屋一般為單座、單幢基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的自建房或祖遺民房，設(shè)定單元房地產(chǎn)房屋建筑物重置價格中的建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和附屬工程費(fèi)、建設(shè)工期、利息、利潤、稅費(fèi)等均與擬拆遷房重置價格中的相應(yīng)參數(shù)不同。因此，從設(shè)定單元房地產(chǎn)中剝離出樓面地價，要扣除的費(fèi)用與求取擬拆遷非單元舊房地產(chǎn)評估價格時用樓面地價加上的費(fèi)用是不同的。當(dāng)然兩者的成新率也是不同的。