房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告實(shí)質(zhì)上就是科技成果報(bào)告，它的撰寫要求很強(qiáng)的規(guī)范性和邏輯性。從規(guī)范性上講，應(yīng)嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求的格式來撰寫；從邏輯上說，應(yīng)該與科技成果報(bào)告的要求一樣，做到邏輯關(guān)系正確、條理結(jié)構(gòu)清楚。
一、背景情況
目前福州房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的報(bào)告質(zhì)量總體上有了較大的提高，但不可否認(rèn)一些估價(jià)機(jī)構(gòu)，一些估價(jià)人員所出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告還存在許多問題，病癥根基在于專業(yè)知識(shí)與能力的不足，在于執(zhí)業(yè)態(tài)度的不佳，在于盲目拷貝估價(jià)報(bào)告的“模板”。
第一，不要盲目拷貝估價(jià)報(bào)告的“模板”，尤如不要盲目拷貝成功的經(jīng)驗(yàn)一樣。為了加強(qiáng)我的觀點(diǎn)的說服力，舉個(gè)例子：某人結(jié)婚的第二天，5點(diǎn)起床，5點(diǎn)半拖地板，6點(diǎn)做好早餐，6點(diǎn)半叫妻子起床，她一看情況大喜，沒等她夸獎(jiǎng)，他就對(duì)她說：“從明天開始，今后你就都照這個(gè)做。”我舉這個(gè)例子說明一個(gè)問題：知識(shí)管理的奧秘，有的是結(jié)構(gòu)性傳承，有的是非結(jié)構(gòu)性的傳承，千萬不要盲目拷貝成功的經(jīng)驗(yàn)，不要盲目地拷貝“模板”，更何況現(xiàn)在有些估價(jià)機(jī)構(gòu)的“模板”原本就不怎的，根本就不是成功經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。
第二，有悟性、有能力，還要有積極的思想，這里所說的思想包括思考、反省、探索、研究、總結(jié)等等。我的觀點(diǎn)是“勤不一定能補(bǔ)拙”，“失敗是成功之母”可能只是一種安慰之辭，關(guān)鍵要看失敗之后的舉動(dòng)，如果屢次失敗、屢次不反省、思考，沒有積極的思想和舉動(dòng)，失敗就只能是失敗，成功之母將永遠(yuǎn)不會(huì)誕生。
本人認(rèn)為要提高估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量必須從以下兩個(gè)方面入手。其一是把握撰寫的要求；其二是講究撰寫的邏輯。
二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫的要求
1、格式講究、規(guī)范性強(qiáng)。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必須嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的格式、內(nèi)容進(jìn)行撰寫。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
2、對(duì)象明確、針對(duì)性強(qiáng)。這里所說的“對(duì)象”主要指估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)，每宗房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告它所對(duì)應(yīng)的對(duì)象都是特定的、明確的，因此它的指向性是明確的，針對(duì)性是很強(qiáng)的。
3、依據(jù)充分、合理性強(qiáng)。為了保證估價(jià)結(jié)果的客觀、合理、公正，在估價(jià)過程所涉及的估價(jià)方法、技術(shù)路線、計(jì)算公式都必須是科學(xué)合理的；主要參數(shù)必須要有充分依據(jù)的。
4、集思廣益、群體性強(qiáng)。估價(jià)報(bào)告（特別是復(fù)雜項(xiàng)目、特殊項(xiàng)目）要求在撰寫之前由若干估價(jià)師集體討論，擬定出估價(jià)的技術(shù)路線；估價(jià)報(bào)告撰寫后要經(jīng)過初審、復(fù)審、終審、打印、核對(duì)、裝訂、歸檔等環(huán)節(jié)，因此是一個(gè)集中大家智慧和經(jīng)驗(yàn)的群體性工作。某個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)忽視了內(nèi)部三審制度，它的估價(jià)報(bào)告質(zhì)量是得不到保證的。
5、條理慎密、邏輯性強(qiáng)。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是提供給委托方、使用方、登記機(jī)關(guān)、審查機(jī)關(guān)等眾多部門、人員閱讀和使用的一份技術(shù)成果報(bào)告。如果報(bào)告的機(jī)構(gòu)、條理、邏輯不合理、不嚴(yán)謹(jǐn)，甚至毛病多多，就會(huì)使人對(duì)你的公司、估價(jià)師的業(yè)務(wù)水平產(chǎn)生不信任，甚至抵觸，所出具的報(bào)告質(zhì)量、估價(jià)結(jié)果難以令人采納。因此估價(jià)報(bào)告的邏輯性是十分重要的，它直接影響著估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。
根據(jù)上述估價(jià)報(bào)告撰寫的特點(diǎn)，結(jié)合目前福州市估價(jià)行業(yè)的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為有必要高度重視估價(jià)報(bào)告撰寫的邏輯性。
三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫的邏輯性
邏輯：英文Logic的音譯，導(dǎo)源于希臘語Logos，有“思想”、“思維”、“理性”、“言語”等含義。本文所指的主要是思維的規(guī)律性。
邏輯思維：人們?cè)谡J(rèn)識(shí)過程中借助于概念、判斷、推理反映現(xiàn)實(shí)的過程，它與形象思維不同，以抽象出事物的特征、本質(zhì)而形成概念為其特征，所以也稱為“抽象思維”或“概念思維”。房地產(chǎn)估價(jià)過程重要的是邏輯思維。
邏輯錯(cuò)誤：一般指思維過程中違反形式邏輯規(guī)律的要求和邏輯規(guī)則而產(chǎn)生的錯(cuò)誤，如“偷換概念”、“偷換論題”、“模棱兩可”、“自相矛盾”、“混亂不清”等。
四、估價(jià)報(bào)告中的邏輯錯(cuò)誤
根據(jù)前階段拆遷估價(jià)報(bào)告的鑒定和市估價(jià)協(xié)會(huì)對(duì)擬拆遷地塊區(qū)位價(jià)評(píng)估報(bào)告的會(huì)審檢查情況看，估價(jià)報(bào)告撰寫中出現(xiàn)的邏輯錯(cuò)誤大概有下列幾種情形，現(xiàn)例舉一些病案并加以分析。
（一）邏輯關(guān)系模棱兩可
模棱兩可，是違反排中律要求的邏輯錯(cuò)誤之一，即含糊其詞，不置可否，采取騎墻的態(tài)度。
1、僅羅列不足以說明問題的數(shù)據(jù)或文字：
病案1：“可比實(shí)例A周邊有810、812、818路公交車經(jīng)過，距市中心約10分鐘車程”。以此來表述可比實(shí)例A的交通便捷度情況和分析。
分析：“經(jīng)過”不能說明A距公交站點(diǎn)的距離遠(yuǎn)近；“10分鐘”僅表示了車程，而A至站點(diǎn)的步行時(shí)間可能大大超過“10分鐘車程”，這種寫法說明不了問題的實(shí)質(zhì)；“市中心”，范圍較大，也比較模糊。此病案犯了在交通便捷度交代與分析上模棱兩可，不置可否的錯(cuò)誤。
建議：從距公交站點(diǎn)的遠(yuǎn)近，公交線路的順暢情況、幅射范圍、乘坐的士的方便情況等方面進(jìn)行描述更妥，并要有一個(gè)對(duì)交通便捷度定性分析。
2、關(guān)鍵要件沒有說明或設(shè)定：
病案2：區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)評(píng)估時(shí)，假定條件不充分、不到位。
分析：區(qū)位價(jià)評(píng)估時(shí)涉及到要設(shè)定某個(gè)“基準(zhǔn)單元住宅（或店面等）”，如果一些關(guān)鍵的條件沒有設(shè)定或交代不完整，勢(shì)必就模棱兩可，進(jìn)行各項(xiàng)修正時(shí)也就缺乏依據(jù)。
建議：基準(zhǔn)單元住宅（或店面等）的假定條件設(shè)定時(shí)應(yīng)在原有設(shè)定的個(gè)別因素的基礎(chǔ)上補(bǔ)充：處于位置、環(huán)境景觀、區(qū)域的相關(guān)因素等，使設(shè)定條件充分，豐滿。
3、前置條件沒有假設(shè)充分：
病案3：擬建住宅安置房的均價(jià)評(píng)估，對(duì)均價(jià)的界定以及前置條件假設(shè)不充分。
分析：均價(jià)的界定直接影響到估價(jià)結(jié)果，所以必須對(duì)均價(jià)作出比較嚴(yán)密和充分的界定；擬建安置房是尚未建成的房地產(chǎn)，它的質(zhì)量、竣工是否合格等都直接影響著估價(jià)結(jié)果，不能有模棱兩可之處。
建設(shè)：①對(duì)均價(jià)要作嚴(yán)密充分的界定，并在假設(shè)與限制條件中予以交代；
②要對(duì)擬建安置房補(bǔ)充如下假設(shè)：質(zhì)量合格，能按預(yù)計(jì)時(shí)間交房使用，且能夠順利如期取得權(quán)屬證書。
一、背景情況
目前福州房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的報(bào)告質(zhì)量總體上有了較大的提高，但不可否認(rèn)一些估價(jià)機(jī)構(gòu)，一些估價(jià)人員所出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告還存在許多問題，病癥根基在于專業(yè)知識(shí)與能力的不足，在于執(zhí)業(yè)態(tài)度的不佳，在于盲目拷貝估價(jià)報(bào)告的“模板”。
第一，不要盲目拷貝估價(jià)報(bào)告的“模板”，尤如不要盲目拷貝成功的經(jīng)驗(yàn)一樣。為了加強(qiáng)我的觀點(diǎn)的說服力，舉個(gè)例子：某人結(jié)婚的第二天，5點(diǎn)起床，5點(diǎn)半拖地板，6點(diǎn)做好早餐，6點(diǎn)半叫妻子起床，她一看情況大喜，沒等她夸獎(jiǎng)，他就對(duì)她說：“從明天開始，今后你就都照這個(gè)做。”我舉這個(gè)例子說明一個(gè)問題：知識(shí)管理的奧秘，有的是結(jié)構(gòu)性傳承，有的是非結(jié)構(gòu)性的傳承，千萬不要盲目拷貝成功的經(jīng)驗(yàn)，不要盲目地拷貝“模板”，更何況現(xiàn)在有些估價(jià)機(jī)構(gòu)的“模板”原本就不怎的，根本就不是成功經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。
第二，有悟性、有能力，還要有積極的思想，這里所說的思想包括思考、反省、探索、研究、總結(jié)等等。我的觀點(diǎn)是“勤不一定能補(bǔ)拙”，“失敗是成功之母”可能只是一種安慰之辭，關(guān)鍵要看失敗之后的舉動(dòng)，如果屢次失敗、屢次不反省、思考，沒有積極的思想和舉動(dòng)，失敗就只能是失敗，成功之母將永遠(yuǎn)不會(huì)誕生。
本人認(rèn)為要提高估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量必須從以下兩個(gè)方面入手。其一是把握撰寫的要求；其二是講究撰寫的邏輯。
二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫的要求
1、格式講究、規(guī)范性強(qiáng)。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必須嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的格式、內(nèi)容進(jìn)行撰寫。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
2、對(duì)象明確、針對(duì)性強(qiáng)。這里所說的“對(duì)象”主要指估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)，每宗房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告它所對(duì)應(yīng)的對(duì)象都是特定的、明確的，因此它的指向性是明確的，針對(duì)性是很強(qiáng)的。
3、依據(jù)充分、合理性強(qiáng)。為了保證估價(jià)結(jié)果的客觀、合理、公正，在估價(jià)過程所涉及的估價(jià)方法、技術(shù)路線、計(jì)算公式都必須是科學(xué)合理的；主要參數(shù)必須要有充分依據(jù)的。
4、集思廣益、群體性強(qiáng)。估價(jià)報(bào)告（特別是復(fù)雜項(xiàng)目、特殊項(xiàng)目）要求在撰寫之前由若干估價(jià)師集體討論，擬定出估價(jià)的技術(shù)路線；估價(jià)報(bào)告撰寫后要經(jīng)過初審、復(fù)審、終審、打印、核對(duì)、裝訂、歸檔等環(huán)節(jié)，因此是一個(gè)集中大家智慧和經(jīng)驗(yàn)的群體性工作。某個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)忽視了內(nèi)部三審制度，它的估價(jià)報(bào)告質(zhì)量是得不到保證的。
5、條理慎密、邏輯性強(qiáng)。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是提供給委托方、使用方、登記機(jī)關(guān)、審查機(jī)關(guān)等眾多部門、人員閱讀和使用的一份技術(shù)成果報(bào)告。如果報(bào)告的機(jī)構(gòu)、條理、邏輯不合理、不嚴(yán)謹(jǐn)，甚至毛病多多，就會(huì)使人對(duì)你的公司、估價(jià)師的業(yè)務(wù)水平產(chǎn)生不信任，甚至抵觸，所出具的報(bào)告質(zhì)量、估價(jià)結(jié)果難以令人采納。因此估價(jià)報(bào)告的邏輯性是十分重要的，它直接影響著估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。
根據(jù)上述估價(jià)報(bào)告撰寫的特點(diǎn)，結(jié)合目前福州市估價(jià)行業(yè)的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為有必要高度重視估價(jià)報(bào)告撰寫的邏輯性。
三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫的邏輯性
邏輯：英文Logic的音譯，導(dǎo)源于希臘語Logos，有“思想”、“思維”、“理性”、“言語”等含義。本文所指的主要是思維的規(guī)律性。
邏輯思維：人們?cè)谡J(rèn)識(shí)過程中借助于概念、判斷、推理反映現(xiàn)實(shí)的過程，它與形象思維不同，以抽象出事物的特征、本質(zhì)而形成概念為其特征，所以也稱為“抽象思維”或“概念思維”。房地產(chǎn)估價(jià)過程重要的是邏輯思維。
邏輯錯(cuò)誤：一般指思維過程中違反形式邏輯規(guī)律的要求和邏輯規(guī)則而產(chǎn)生的錯(cuò)誤，如“偷換概念”、“偷換論題”、“模棱兩可”、“自相矛盾”、“混亂不清”等。
四、估價(jià)報(bào)告中的邏輯錯(cuò)誤
根據(jù)前階段拆遷估價(jià)報(bào)告的鑒定和市估價(jià)協(xié)會(huì)對(duì)擬拆遷地塊區(qū)位價(jià)評(píng)估報(bào)告的會(huì)審檢查情況看，估價(jià)報(bào)告撰寫中出現(xiàn)的邏輯錯(cuò)誤大概有下列幾種情形，現(xiàn)例舉一些病案并加以分析。
（一）邏輯關(guān)系模棱兩可
模棱兩可，是違反排中律要求的邏輯錯(cuò)誤之一，即含糊其詞，不置可否，采取騎墻的態(tài)度。
1、僅羅列不足以說明問題的數(shù)據(jù)或文字：
病案1：“可比實(shí)例A周邊有810、812、818路公交車經(jīng)過，距市中心約10分鐘車程”。以此來表述可比實(shí)例A的交通便捷度情況和分析。
分析：“經(jīng)過”不能說明A距公交站點(diǎn)的距離遠(yuǎn)近；“10分鐘”僅表示了車程，而A至站點(diǎn)的步行時(shí)間可能大大超過“10分鐘車程”，這種寫法說明不了問題的實(shí)質(zhì)；“市中心”，范圍較大，也比較模糊。此病案犯了在交通便捷度交代與分析上模棱兩可，不置可否的錯(cuò)誤。
建議：從距公交站點(diǎn)的遠(yuǎn)近，公交線路的順暢情況、幅射范圍、乘坐的士的方便情況等方面進(jìn)行描述更妥，并要有一個(gè)對(duì)交通便捷度定性分析。
2、關(guān)鍵要件沒有說明或設(shè)定：
病案2：區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)評(píng)估時(shí)，假定條件不充分、不到位。
分析：區(qū)位價(jià)評(píng)估時(shí)涉及到要設(shè)定某個(gè)“基準(zhǔn)單元住宅（或店面等）”，如果一些關(guān)鍵的條件沒有設(shè)定或交代不完整，勢(shì)必就模棱兩可，進(jìn)行各項(xiàng)修正時(shí)也就缺乏依據(jù)。
建議：基準(zhǔn)單元住宅（或店面等）的假定條件設(shè)定時(shí)應(yīng)在原有設(shè)定的個(gè)別因素的基礎(chǔ)上補(bǔ)充：處于位置、環(huán)境景觀、區(qū)域的相關(guān)因素等，使設(shè)定條件充分，豐滿。
3、前置條件沒有假設(shè)充分：
病案3：擬建住宅安置房的均價(jià)評(píng)估，對(duì)均價(jià)的界定以及前置條件假設(shè)不充分。
分析：均價(jià)的界定直接影響到估價(jià)結(jié)果，所以必須對(duì)均價(jià)作出比較嚴(yán)密和充分的界定；擬建安置房是尚未建成的房地產(chǎn)，它的質(zhì)量、竣工是否合格等都直接影響著估價(jià)結(jié)果，不能有模棱兩可之處。
建設(shè)：①對(duì)均價(jià)要作嚴(yán)密充分的界定，并在假設(shè)與限制條件中予以交代；
②要對(duì)擬建安置房補(bǔ)充如下假設(shè)：質(zhì)量合格，能按預(yù)計(jì)時(shí)間交房使用，且能夠順利如期取得權(quán)屬證書。