“估價(jià)目的”與“估價(jià)用途”，是兩個(gè)不完全相同的概念，兩者之間既有相同點(diǎn)，也有不同之處。只有正確認(rèn)識(shí)它們之間的關(guān)系與區(qū)別，才能進(jìn)一步提升房地產(chǎn)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)水平，從而準(zhǔn)確地把握好估價(jià)的關(guān)鍵點(diǎn)，使估價(jià)結(jié)果更客觀、合理。
估價(jià)目的與估價(jià)用途的不同之處主要表現(xiàn)為以下方面。
一、概念內(nèi)涵不同
估價(jià)目的是一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途，通俗說(shuō)法是委托估價(jià)方將未來(lái)完成后的估價(jià)報(bào)告拿去做什么用。從這方面講，“估價(jià)目的”與“估價(jià)用途”是相同的。但如果仔細(xì)分析“估價(jià)目的”的概念內(nèi)涵，兩者就有不同之處了。“估價(jià)用途”是表示估價(jià)報(bào)告的使用用途；而“估價(jià)目的”內(nèi)涵重要的是要說(shuō)明估價(jià)的“理由”和“作業(yè)范圍”，也就是估計(jì)房地產(chǎn)權(quán)益的“已定義價(jià)值”，或執(zhí)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)決策的分析和咨詢(xún)作業(yè)。
我們可以通過(guò)以下兩個(gè)例子的分析來(lái)說(shuō)明。
例一：拆遷估價(jià)，是對(duì)房屋貨幣補(bǔ)償金額的評(píng)估，其“估價(jià)用途”相似于房屋買(mǎi)賣(mài)的“估價(jià)用途”，“拆遷”與“買(mǎi)賣(mài)”都是為了取得與房地產(chǎn)價(jià)值相“吻合”的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。但如果從“估價(jià)目的”概念內(nèi)涵分析，“拆遷”與“買(mǎi)賣(mài)”估價(jià)目的卻不完全相同。
1、“買(mǎi)賣(mài)”的“估價(jià)目的”要求在估價(jià)時(shí)需要考慮房屋租約限制和已抵押對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響，它的價(jià)值定義內(nèi)涵是滿(mǎn)足估價(jià)假設(shè)和限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值；而“拆遷”的“估價(jià)目的”則規(guī)定在估價(jià)時(shí)不必考慮房屋租賃、抵押、查封等因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響，它的價(jià)值定義內(nèi)涵是被拆遷房屋無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。顯然，同一宗房地產(chǎn)其“買(mǎi)賣(mài)”與“拆遷”的估價(jià)目的是不相同的。
2、“買(mǎi)賣(mài)”的“估價(jià)目的”要求在估價(jià)時(shí)嚴(yán)格遵循合法原則（如：面積、性質(zhì)等一定要依據(jù)權(quán)屬證書(shū)的記載）；而“拆遷”的“估價(jià)目的”在估價(jià)時(shí)遵循合法原則可以有一定的放寬政策（如：面積、性質(zhì)可以依權(quán)屬證書(shū)或檔案記載，或依當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，或依拆遷雙方當(dāng)事人的協(xié)商一致的意見(jiàn)）。顯然，由于“作業(yè)范圍”和“估價(jià)理由”的不同，其兩者的估價(jià)目的不同，其估價(jià)結(jié)果也是不同的。
可見(jiàn)，“估價(jià)目的”決定著估價(jià)的“理由”和“作業(yè)范圍”，而“理由”和“作業(yè)范圍”又直接影響著估價(jià)結(jié)果。因此說(shuō)“估價(jià)目的”影響著房地產(chǎn)權(quán)益的已定義價(jià)值，已定義價(jià)值的不同，估價(jià)結(jié)果肯定不同。
例二：同是訴訟用途的房地產(chǎn)估價(jià)，從“估價(jià)用途”來(lái)說(shuō)都是訴訟，此時(shí)估價(jià)用途是相同的；而“估價(jià)目的”卻不一定相同。如：因抵押貸款引起的訴訟，其估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)目的”是“抵押估價(jià)”（為了表述方便，此處用此簡(jiǎn)稱(chēng)。）；如：因保險(xiǎn)引起的訴訟，其“估價(jià)目的”是“保險(xiǎn)估價(jià)”。
可見(jiàn)，同是訴訟的“估價(jià)用途”，其“估價(jià)目的”不一定相同，可能是“抵押估價(jià)”、也可能是“保險(xiǎn)估價(jià)”等等。
二、用語(yǔ)表達(dá)不同
“估價(jià)用途”是一般的口頭用語(yǔ)，即“直白”，委托估價(jià)方常用；而“估價(jià)目的”是規(guī)范性的語(yǔ)言，而且賦予其規(guī)定性的表述。
比如，抵押估價(jià)，其“估價(jià)用途”可能說(shuō)成是“抵押貸款”；但在估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)目的”則要嚴(yán)格按建設(shè)部的《抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中的規(guī)定，統(tǒng)一表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。
又如，拆遷估價(jià)，其“估價(jià)用途”可以說(shuō)成是“拆遷估價(jià)”或“拆遷補(bǔ)償”；但在估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)目的”，則要嚴(yán)格按建設(shè)部的《房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中的規(guī)定，統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值”。
可見(jiàn)，“估價(jià)用途”與“估價(jià)目的”的用語(yǔ)表達(dá)不同，“估價(jià)目的”的用語(yǔ)要求是嚴(yán)密、規(guī)范的。
三、架構(gòu)形式不同
同一“估價(jià)用途”的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，可以根據(jù)需要及許可而采用不同架構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，即估價(jià)報(bào)告的形式可以不同；但其“估價(jià)目的”不能因報(bào)告形式的不同而改變，其估價(jià)結(jié)果也不因報(bào)告形式改變而改變。
例如：“估價(jià)用途”為個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓?zhuān)浞康禺a(chǎn)估價(jià)報(bào)告的架構(gòu)、形式可以采用敘述式報(bào)告，也可以采用限制式的表格式報(bào)告（在報(bào)告書(shū)采用方許可的前提下），也可以采用摘要式報(bào)告（在報(bào)告書(shū)采用方許可的前提下）；但不管采用何種估價(jià)報(bào)告的架構(gòu)，其“估價(jià)目的”不因架構(gòu)改變而改變。
總之，估價(jià)人員不僅要區(qū)別估價(jià)用途與估價(jià)目的之不同之處，還要正確認(rèn)識(shí)估價(jià)目的內(nèi)涵與外延，把估價(jià)報(bào)告質(zhì)量提高到一個(gè)更高的高度。
估價(jià)目的與估價(jià)用途的不同之處主要表現(xiàn)為以下方面。
一、概念內(nèi)涵不同
估價(jià)目的是一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途，通俗說(shuō)法是委托估價(jià)方將未來(lái)完成后的估價(jià)報(bào)告拿去做什么用。從這方面講，“估價(jià)目的”與“估價(jià)用途”是相同的。但如果仔細(xì)分析“估價(jià)目的”的概念內(nèi)涵，兩者就有不同之處了。“估價(jià)用途”是表示估價(jià)報(bào)告的使用用途；而“估價(jià)目的”內(nèi)涵重要的是要說(shuō)明估價(jià)的“理由”和“作業(yè)范圍”，也就是估計(jì)房地產(chǎn)權(quán)益的“已定義價(jià)值”，或執(zhí)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)決策的分析和咨詢(xún)作業(yè)。
我們可以通過(guò)以下兩個(gè)例子的分析來(lái)說(shuō)明。
例一：拆遷估價(jià)，是對(duì)房屋貨幣補(bǔ)償金額的評(píng)估，其“估價(jià)用途”相似于房屋買(mǎi)賣(mài)的“估價(jià)用途”，“拆遷”與“買(mǎi)賣(mài)”都是為了取得與房地產(chǎn)價(jià)值相“吻合”的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。但如果從“估價(jià)目的”概念內(nèi)涵分析，“拆遷”與“買(mǎi)賣(mài)”估價(jià)目的卻不完全相同。
1、“買(mǎi)賣(mài)”的“估價(jià)目的”要求在估價(jià)時(shí)需要考慮房屋租約限制和已抵押對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響，它的價(jià)值定義內(nèi)涵是滿(mǎn)足估價(jià)假設(shè)和限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值；而“拆遷”的“估價(jià)目的”則規(guī)定在估價(jià)時(shí)不必考慮房屋租賃、抵押、查封等因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響，它的價(jià)值定義內(nèi)涵是被拆遷房屋無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。顯然，同一宗房地產(chǎn)其“買(mǎi)賣(mài)”與“拆遷”的估價(jià)目的是不相同的。
2、“買(mǎi)賣(mài)”的“估價(jià)目的”要求在估價(jià)時(shí)嚴(yán)格遵循合法原則（如：面積、性質(zhì)等一定要依據(jù)權(quán)屬證書(shū)的記載）；而“拆遷”的“估價(jià)目的”在估價(jià)時(shí)遵循合法原則可以有一定的放寬政策（如：面積、性質(zhì)可以依權(quán)屬證書(shū)或檔案記載，或依當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，或依拆遷雙方當(dāng)事人的協(xié)商一致的意見(jiàn)）。顯然，由于“作業(yè)范圍”和“估價(jià)理由”的不同，其兩者的估價(jià)目的不同，其估價(jià)結(jié)果也是不同的。
可見(jiàn)，“估價(jià)目的”決定著估價(jià)的“理由”和“作業(yè)范圍”，而“理由”和“作業(yè)范圍”又直接影響著估價(jià)結(jié)果。因此說(shuō)“估價(jià)目的”影響著房地產(chǎn)權(quán)益的已定義價(jià)值，已定義價(jià)值的不同，估價(jià)結(jié)果肯定不同。
例二：同是訴訟用途的房地產(chǎn)估價(jià)，從“估價(jià)用途”來(lái)說(shuō)都是訴訟，此時(shí)估價(jià)用途是相同的；而“估價(jià)目的”卻不一定相同。如：因抵押貸款引起的訴訟，其估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)目的”是“抵押估價(jià)”（為了表述方便，此處用此簡(jiǎn)稱(chēng)。）；如：因保險(xiǎn)引起的訴訟，其“估價(jià)目的”是“保險(xiǎn)估價(jià)”。
可見(jiàn)，同是訴訟的“估價(jià)用途”，其“估價(jià)目的”不一定相同，可能是“抵押估價(jià)”、也可能是“保險(xiǎn)估價(jià)”等等。
二、用語(yǔ)表達(dá)不同
“估價(jià)用途”是一般的口頭用語(yǔ)，即“直白”，委托估價(jià)方常用；而“估價(jià)目的”是規(guī)范性的語(yǔ)言，而且賦予其規(guī)定性的表述。
比如，抵押估價(jià)，其“估價(jià)用途”可能說(shuō)成是“抵押貸款”；但在估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)目的”則要嚴(yán)格按建設(shè)部的《抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中的規(guī)定，統(tǒng)一表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。
又如，拆遷估價(jià)，其“估價(jià)用途”可以說(shuō)成是“拆遷估價(jià)”或“拆遷補(bǔ)償”；但在估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)目的”，則要嚴(yán)格按建設(shè)部的《房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中的規(guī)定，統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值”。
可見(jiàn)，“估價(jià)用途”與“估價(jià)目的”的用語(yǔ)表達(dá)不同，“估價(jià)目的”的用語(yǔ)要求是嚴(yán)密、規(guī)范的。
三、架構(gòu)形式不同
同一“估價(jià)用途”的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，可以根據(jù)需要及許可而采用不同架構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，即估價(jià)報(bào)告的形式可以不同；但其“估價(jià)目的”不能因報(bào)告形式的不同而改變，其估價(jià)結(jié)果也不因報(bào)告形式改變而改變。
例如：“估價(jià)用途”為個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓?zhuān)浞康禺a(chǎn)估價(jià)報(bào)告的架構(gòu)、形式可以采用敘述式報(bào)告，也可以采用限制式的表格式報(bào)告（在報(bào)告書(shū)采用方許可的前提下），也可以采用摘要式報(bào)告（在報(bào)告書(shū)采用方許可的前提下）；但不管采用何種估價(jià)報(bào)告的架構(gòu)，其“估價(jià)目的”不因架構(gòu)改變而改變。
總之，估價(jià)人員不僅要區(qū)別估價(jià)用途與估價(jià)目的之不同之處，還要正確認(rèn)識(shí)估價(jià)目的內(nèi)涵與外延，把估價(jià)報(bào)告質(zhì)量提高到一個(gè)更高的高度。