《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第6.4.4條指出：“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額……?！碑?dāng)然以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物轉(zhuǎn)讓?zhuān)u(píng)估其價(jià)值時(shí)也應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。福州市拆遷估價(jià)中，擬拆遷房土地使用權(quán)多為劃撥方式取得。而可比實(shí)例的土地使用權(quán)有不少又是出讓方式取得的。土地使用權(quán)出讓金如何計(jì)算或扣除，建議按下列文件的精神來(lái)操作。
一、住宅
福州市人民政府2006年10月31日榕政綜（2006）235號(hào)《福州市人民政府關(guān)于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權(quán)出讓和劃撥規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定：“已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、集資房、單位自建房、榕政綜〔1991〕112號(hào)文出臺(tái)之前開(kāi)發(fā)的商品房等涉及個(gè)人住房劃撥土地使用權(quán)出讓的，其地段差價(jià)為基準(zhǔn)地價(jià)的10%；其他個(gè)人住房劃撥土地使用權(quán)出讓的，其地段差價(jià)為基準(zhǔn)地價(jià)的30%?！?上述規(guī)定將福州市住房分為兩類(lèi)，前面六類(lèi)房屋作一類(lèi)，其他個(gè)人住房（一般指祖遺民房和個(gè)人自建房）作一類(lèi)。而前面六類(lèi)房基本上都是單元房。祖遺民房和個(gè)人自建房基本上都不是單元房。
1、單元房
土地使用權(quán)為出讓方式取得的單元房，轉(zhuǎn)讓時(shí)自然不需要補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)為劃撥方式取得的單元房與出讓方式取得的單元房，若其他條件相同（其他條件若不相同，可以在區(qū)域因素、個(gè)別因素中進(jìn)行修正），價(jià)格差為應(yīng)向國(guó)家繳納的土地使用權(quán)出讓金。福州市國(guó)土資源局2004年7月28日頒發(fā)榕國(guó)土資綜[2004]358號(hào)《關(guān)于分局辦理涉及個(gè)人劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)問(wèn)題的通知》文件，該文件第二點(diǎn)指出：
“根據(jù)我市實(shí)際情況，個(gè)人住房上市交易涉及行政劃撥土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)交土地出讓金，按如下公式計(jì)算：
補(bǔ)交土地出讓金（元）＝相應(yīng)級(jí)別土地的基準(zhǔn)地價(jià)（元/平方米）×繳納比例（10％）×出讓土地面積（平方米）×年限修正系數(shù)
出讓土地面積是指按交易房屋所在建筑物垂直投影占地面積分?jǐn)偟耐恋孛娣e。對(duì)交易房屋所在建筑物占地面積以外的公用部分土地面積的土地使用權(quán)歸該樓房所有業(yè)主共有，仍保留原劃撥方式使用。……”
（1）補(bǔ)交出讓金的土地使用權(quán)面積的計(jì)算
該文件的上述規(guī)定說(shuō)明，個(gè)人住房上市交易涉及劃撥土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)交土地出讓金的，只需繳納交易房屋所在建筑物垂直投影占地面積分?jǐn)偟耐恋孛娣e應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金，而不需要繳納交易房屋所在建筑物占地面積以外的公用部分土地面積的土地使用權(quán)出讓金。
對(duì)于交易房屋所在建筑物垂直投影占地面積，要根據(jù)建筑物的各層平面布局等情況來(lái)求取，并不完全等同于建筑面積除以樓層數(shù)。例如要考慮未封閉的陽(yáng)臺(tái)只計(jì)算一半建筑面積，但投影的面積卻是全部；又如底層為裙樓的建筑物，建筑物垂直投影占地面積也會(huì)更大。從實(shí)際辦理過(guò)土地證的情況看，國(guó)土資源管理部門(mén)計(jì)算出的補(bǔ)交土地出讓金的土地面積與建筑面積除以樓層數(shù)計(jì)算出的土地面積相差不大，基本都在估價(jià)的誤差范圍。估價(jià)人員在估價(jià)過(guò)程中又很難取得建筑物的詳細(xì)竣工圖來(lái)精確計(jì)算分?jǐn)偟耐恋孛娣e。
因此建議估價(jià)報(bào)告中將補(bǔ)交（扣除）土地出讓金的土地面積用交易房屋的建筑面積（含附屬間的建筑面積），除以交易房屋所在建筑物的樓層數(shù)（含附屬間樓層和架空樓層），來(lái)求取應(yīng)補(bǔ)交（扣除）土地使用權(quán)出讓金的土地面積。
（2）補(bǔ)交出讓金額的計(jì)算
土地使用權(quán)的出讓年限住宅為70年。福州市的上述文件規(guī)定，出讓年限不是從交易房屋的建筑物的建設(shè)年限開(kāi)始計(jì)算，而是按該文件第三點(diǎn)規(guī)定：“從該宗地同一建筑的第一套房屋上市交易的批準(zhǔn)之日起計(jì)算土地出讓年限。”因此土地年限修正系數(shù)大多較接近1，如果不做修正（即修正系數(shù)取1），誤差也在估價(jià)的誤差范圍。再考慮估價(jià)人員在估價(jià)操作實(shí)務(wù)中也很難調(diào)查清楚該建筑物第一套房屋是否已交易和交易的確切時(shí)間，因此建議土地年限修正系數(shù)不作修正（即修正系數(shù)取1）。
土地面積的少量誤差和土地年限修正的少量誤差，累積起來(lái)可能誤差就更少了。即使還有一些誤差，也是不大的。因此建議劃撥方式取得土地使用權(quán)的單元房估價(jià)時(shí)，應(yīng)扣除的土地出讓金，用應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e（房屋建筑面積除以房屋樓層數(shù)）乘以該地段等級(jí)的單位面積土地出讓金（基準(zhǔn)地價(jià)×10％）。
例如，某單元房位于福州市二級(jí)地段，建筑面積60平方米，附屬間建筑面積10平方米，合計(jì)建筑面積70平方米，單元房所在建筑物底層為附屬間，附屬間以上六層均為住宅。房屋總樓層數(shù)為七層，分?jǐn)偼恋孛娣e為：
70÷7＝10（平方米）
二級(jí)地段居住用地地段差價(jià)（出讓金）為300元/平方米（3000×10％），則應(yīng)扣除的土地出讓金為：
10平方米×300元/平方米＝3000元
2、祖遺民房和個(gè)人自建房
福州市人民政府2006年10月31日榕政綜（2006）235號(hào)《福州市人民政府關(guān)于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權(quán)出讓和劃撥規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》指出：“其他個(gè)人住房劃撥土地使用權(quán)出讓的，其地段差價(jià)為基準(zhǔn)地價(jià)的30%?！币簿褪钦f(shuō)祖遺民房和個(gè)人自建房扣除的土地出讓金為基準(zhǔn)地價(jià)的30％。
二、商場(chǎng)店面、寫(xiě)字樓等
福州市人民政府2006年10月31日榕政綜（2006）235號(hào)《福州市人民政府關(guān)于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權(quán)出讓和劃撥規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》指出：“營(yíng)利性陵園、寫(xiě)字樓、商業(yè)性辦公樓和企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立辦公樓按同級(jí)居住用地基準(zhǔn)地價(jià)的30%收取地段差價(jià)?！?BR> 上述規(guī)定明確了寫(xiě)字樓等土地出讓金（地段差價(jià)）按基準(zhǔn)地價(jià)（同級(jí)居住用地）的30％計(jì)取。
榕政綜（2006）235號(hào)文件正文中沒(méi)有明確指出商場(chǎng)店面土地出讓金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但在附件四的表格中明確了各級(jí)各類(lèi)商服（商業(yè)服務(wù)業(yè)）用地的地段差價(jià)（出讓金），從表格中我們可以看出，出讓金都是按照該級(jí)該類(lèi)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)的30％計(jì)算的。
三、按基準(zhǔn)地價(jià)15％計(jì)算出讓金的房地產(chǎn)
福州市人民政府榕政綜（2006）235號(hào)文件指出：“營(yíng)利性科教、文體、衛(wèi)生、市政設(shè)施、碼頭以及倉(cāng)儲(chǔ)式物流配送中心、非公共交通車(chē)輛停車(chē)場(chǎng)按同級(jí)居住用地基準(zhǔn)地價(jià)的15%收取地段差價(jià)”。請(qǐng)大家注意上述房地產(chǎn)是按居住用地基準(zhǔn)地價(jià)的15%計(jì)算出讓金（地段差價(jià)），不是10％，也不是30％。
四、工礦倉(cāng)儲(chǔ)
福州市人民政府榕政綜（2006）235號(hào)《福州市人民政府關(guān)于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權(quán)出讓和劃撥規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》指出：“用途為工礦倉(cāng)儲(chǔ)的土地使用權(quán)出讓?zhuān)涞囟尾顑r(jià)按一級(jí)地段4萬(wàn)元/畝、二級(jí)地段3萬(wàn)元/畝、三級(jí)地段2萬(wàn)元/畝的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取?！?BR> 請(qǐng)大家注意，工礦倉(cāng)儲(chǔ)不是按基準(zhǔn)地價(jià)的10％計(jì)算出讓金。一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)地段工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的基準(zhǔn)地價(jià)分別為30萬(wàn)元/畝、23萬(wàn)元/畝、16萬(wàn)元/畝，而出讓金（地段差價(jià)）卻分別是一級(jí)地段4萬(wàn)元/畝、二級(jí)地段3萬(wàn)元/畝、三級(jí)地段2萬(wàn)元/畝，與基準(zhǔn)地價(jià)的10％不相等。
以上建議只是本人學(xué)習(xí)相關(guān)文件后的體會(huì)，與大家交流。不妥之處，請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士批評(píng)指正。
一、住宅
福州市人民政府2006年10月31日榕政綜（2006）235號(hào)《福州市人民政府關(guān)于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權(quán)出讓和劃撥規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定：“已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、集資房、單位自建房、榕政綜〔1991〕112號(hào)文出臺(tái)之前開(kāi)發(fā)的商品房等涉及個(gè)人住房劃撥土地使用權(quán)出讓的，其地段差價(jià)為基準(zhǔn)地價(jià)的10%；其他個(gè)人住房劃撥土地使用權(quán)出讓的，其地段差價(jià)為基準(zhǔn)地價(jià)的30%?！?上述規(guī)定將福州市住房分為兩類(lèi)，前面六類(lèi)房屋作一類(lèi)，其他個(gè)人住房（一般指祖遺民房和個(gè)人自建房）作一類(lèi)。而前面六類(lèi)房基本上都是單元房。祖遺民房和個(gè)人自建房基本上都不是單元房。
1、單元房
土地使用權(quán)為出讓方式取得的單元房，轉(zhuǎn)讓時(shí)自然不需要補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)為劃撥方式取得的單元房與出讓方式取得的單元房，若其他條件相同（其他條件若不相同，可以在區(qū)域因素、個(gè)別因素中進(jìn)行修正），價(jià)格差為應(yīng)向國(guó)家繳納的土地使用權(quán)出讓金。福州市國(guó)土資源局2004年7月28日頒發(fā)榕國(guó)土資綜[2004]358號(hào)《關(guān)于分局辦理涉及個(gè)人劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)問(wèn)題的通知》文件，該文件第二點(diǎn)指出：
“根據(jù)我市實(shí)際情況，個(gè)人住房上市交易涉及行政劃撥土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)交土地出讓金，按如下公式計(jì)算：
補(bǔ)交土地出讓金（元）＝相應(yīng)級(jí)別土地的基準(zhǔn)地價(jià)（元/平方米）×繳納比例（10％）×出讓土地面積（平方米）×年限修正系數(shù)
出讓土地面積是指按交易房屋所在建筑物垂直投影占地面積分?jǐn)偟耐恋孛娣e。對(duì)交易房屋所在建筑物占地面積以外的公用部分土地面積的土地使用權(quán)歸該樓房所有業(yè)主共有，仍保留原劃撥方式使用。……”
（1）補(bǔ)交出讓金的土地使用權(quán)面積的計(jì)算
該文件的上述規(guī)定說(shuō)明，個(gè)人住房上市交易涉及劃撥土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)交土地出讓金的，只需繳納交易房屋所在建筑物垂直投影占地面積分?jǐn)偟耐恋孛娣e應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金，而不需要繳納交易房屋所在建筑物占地面積以外的公用部分土地面積的土地使用權(quán)出讓金。
對(duì)于交易房屋所在建筑物垂直投影占地面積，要根據(jù)建筑物的各層平面布局等情況來(lái)求取，并不完全等同于建筑面積除以樓層數(shù)。例如要考慮未封閉的陽(yáng)臺(tái)只計(jì)算一半建筑面積，但投影的面積卻是全部；又如底層為裙樓的建筑物，建筑物垂直投影占地面積也會(huì)更大。從實(shí)際辦理過(guò)土地證的情況看，國(guó)土資源管理部門(mén)計(jì)算出的補(bǔ)交土地出讓金的土地面積與建筑面積除以樓層數(shù)計(jì)算出的土地面積相差不大，基本都在估價(jià)的誤差范圍。估價(jià)人員在估價(jià)過(guò)程中又很難取得建筑物的詳細(xì)竣工圖來(lái)精確計(jì)算分?jǐn)偟耐恋孛娣e。
因此建議估價(jià)報(bào)告中將補(bǔ)交（扣除）土地出讓金的土地面積用交易房屋的建筑面積（含附屬間的建筑面積），除以交易房屋所在建筑物的樓層數(shù)（含附屬間樓層和架空樓層），來(lái)求取應(yīng)補(bǔ)交（扣除）土地使用權(quán)出讓金的土地面積。
（2）補(bǔ)交出讓金額的計(jì)算
土地使用權(quán)的出讓年限住宅為70年。福州市的上述文件規(guī)定，出讓年限不是從交易房屋的建筑物的建設(shè)年限開(kāi)始計(jì)算，而是按該文件第三點(diǎn)規(guī)定：“從該宗地同一建筑的第一套房屋上市交易的批準(zhǔn)之日起計(jì)算土地出讓年限。”因此土地年限修正系數(shù)大多較接近1，如果不做修正（即修正系數(shù)取1），誤差也在估價(jià)的誤差范圍。再考慮估價(jià)人員在估價(jià)操作實(shí)務(wù)中也很難調(diào)查清楚該建筑物第一套房屋是否已交易和交易的確切時(shí)間，因此建議土地年限修正系數(shù)不作修正（即修正系數(shù)取1）。
土地面積的少量誤差和土地年限修正的少量誤差，累積起來(lái)可能誤差就更少了。即使還有一些誤差，也是不大的。因此建議劃撥方式取得土地使用權(quán)的單元房估價(jià)時(shí)，應(yīng)扣除的土地出讓金，用應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e（房屋建筑面積除以房屋樓層數(shù)）乘以該地段等級(jí)的單位面積土地出讓金（基準(zhǔn)地價(jià)×10％）。
例如，某單元房位于福州市二級(jí)地段，建筑面積60平方米，附屬間建筑面積10平方米，合計(jì)建筑面積70平方米，單元房所在建筑物底層為附屬間，附屬間以上六層均為住宅。房屋總樓層數(shù)為七層，分?jǐn)偼恋孛娣e為：
70÷7＝10（平方米）
二級(jí)地段居住用地地段差價(jià)（出讓金）為300元/平方米（3000×10％），則應(yīng)扣除的土地出讓金為：
10平方米×300元/平方米＝3000元
2、祖遺民房和個(gè)人自建房
福州市人民政府2006年10月31日榕政綜（2006）235號(hào)《福州市人民政府關(guān)于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權(quán)出讓和劃撥規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》指出：“其他個(gè)人住房劃撥土地使用權(quán)出讓的，其地段差價(jià)為基準(zhǔn)地價(jià)的30%?！币簿褪钦f(shuō)祖遺民房和個(gè)人自建房扣除的土地出讓金為基準(zhǔn)地價(jià)的30％。
二、商場(chǎng)店面、寫(xiě)字樓等
福州市人民政府2006年10月31日榕政綜（2006）235號(hào)《福州市人民政府關(guān)于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權(quán)出讓和劃撥規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》指出：“營(yíng)利性陵園、寫(xiě)字樓、商業(yè)性辦公樓和企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立辦公樓按同級(jí)居住用地基準(zhǔn)地價(jià)的30%收取地段差價(jià)?！?BR> 上述規(guī)定明確了寫(xiě)字樓等土地出讓金（地段差價(jià)）按基準(zhǔn)地價(jià)（同級(jí)居住用地）的30％計(jì)取。
榕政綜（2006）235號(hào)文件正文中沒(méi)有明確指出商場(chǎng)店面土地出讓金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但在附件四的表格中明確了各級(jí)各類(lèi)商服（商業(yè)服務(wù)業(yè)）用地的地段差價(jià)（出讓金），從表格中我們可以看出，出讓金都是按照該級(jí)該類(lèi)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)的30％計(jì)算的。
三、按基準(zhǔn)地價(jià)15％計(jì)算出讓金的房地產(chǎn)
福州市人民政府榕政綜（2006）235號(hào)文件指出：“營(yíng)利性科教、文體、衛(wèi)生、市政設(shè)施、碼頭以及倉(cāng)儲(chǔ)式物流配送中心、非公共交通車(chē)輛停車(chē)場(chǎng)按同級(jí)居住用地基準(zhǔn)地價(jià)的15%收取地段差價(jià)”。請(qǐng)大家注意上述房地產(chǎn)是按居住用地基準(zhǔn)地價(jià)的15%計(jì)算出讓金（地段差價(jià)），不是10％，也不是30％。
四、工礦倉(cāng)儲(chǔ)
福州市人民政府榕政綜（2006）235號(hào)《福州市人民政府關(guān)于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權(quán)出讓和劃撥規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》指出：“用途為工礦倉(cāng)儲(chǔ)的土地使用權(quán)出讓?zhuān)涞囟尾顑r(jià)按一級(jí)地段4萬(wàn)元/畝、二級(jí)地段3萬(wàn)元/畝、三級(jí)地段2萬(wàn)元/畝的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取?！?BR> 請(qǐng)大家注意，工礦倉(cāng)儲(chǔ)不是按基準(zhǔn)地價(jià)的10％計(jì)算出讓金。一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)地段工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的基準(zhǔn)地價(jià)分別為30萬(wàn)元/畝、23萬(wàn)元/畝、16萬(wàn)元/畝，而出讓金（地段差價(jià)）卻分別是一級(jí)地段4萬(wàn)元/畝、二級(jí)地段3萬(wàn)元/畝、三級(jí)地段2萬(wàn)元/畝，與基準(zhǔn)地價(jià)的10％不相等。
以上建議只是本人學(xué)習(xí)相關(guān)文件后的體會(huì)，與大家交流。不妥之處，請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士批評(píng)指正。