《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第6.4.4條指出：“以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額……?！碑斎灰詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵噙B同地上建筑物轉(zhuǎn)讓，評估其價值時也應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額。福州市拆遷估價中，擬拆遷房土地使用權多為劃撥方式取得。而可比實例的土地使用權有不少又是出讓方式取得的。土地使用權出讓金如何計算或扣除，建議按下列文件的精神來操作。
一、住宅
福州市人民政府2006年10月31日榕政綜（2006）235號《福州市人民政府關于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權出讓和劃撥規(guī)費標準的通知》規(guī)定：“已購公有住房和經(jīng)濟適用房、安置房、集資房、單位自建房、榕政綜〔1991〕112號文出臺之前開發(fā)的商品房等涉及個人住房劃撥土地使用權出讓的，其地段差價為基準地價的10%；其他個人住房劃撥土地使用權出讓的，其地段差價為基準地價的30%?！?上述規(guī)定將福州市住房分為兩類，前面六類房屋作一類，其他個人住房（一般指祖遺民房和個人自建房）作一類。而前面六類房基本上都是單元房。祖遺民房和個人自建房基本上都不是單元房。
1、單元房
土地使用權為出讓方式取得的單元房，轉(zhuǎn)讓時自然不需要補交土地使用權出讓金。土地使用權為劃撥方式取得的單元房與出讓方式取得的單元房，若其他條件相同（其他條件若不相同，可以在區(qū)域因素、個別因素中進行修正），價格差為應向國家繳納的土地使用權出讓金。福州市國土資源局2004年7月28日頒發(fā)榕國土資綜[2004]358號《關于分局辦理涉及個人劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓有關問題的通知》文件，該文件第二點指出：
“根據(jù)我市實際情況，個人住房上市交易涉及行政劃撥土地轉(zhuǎn)讓補交土地出讓金，按如下公式計算：
補交土地出讓金（元）＝相應級別土地的基準地價（元/平方米）×繳納比例（10％）×出讓土地面積（平方米）×年限修正系數(shù)
出讓土地面積是指按交易房屋所在建筑物垂直投影占地面積分攤的土地面積。對交易房屋所在建筑物占地面積以外的公用部分土地面積的土地使用權歸該樓房所有業(yè)主共有，仍保留原劃撥方式使用。……”
（1）補交出讓金的土地使用權面積的計算
該文件的上述規(guī)定說明，個人住房上市交易涉及劃撥土地轉(zhuǎn)讓補交土地出讓金的，只需繳納交易房屋所在建筑物垂直投影占地面積分攤的土地面積應繳納的土地使用權出讓金，而不需要繳納交易房屋所在建筑物占地面積以外的公用部分土地面積的土地使用權出讓金。
對于交易房屋所在建筑物垂直投影占地面積，要根據(jù)建筑物的各層平面布局等情況來求取，并不完全等同于建筑面積除以樓層數(shù)。例如要考慮未封閉的陽臺只計算一半建筑面積，但投影的面積卻是全部；又如底層為裙樓的建筑物，建筑物垂直投影占地面積也會更大。從實際辦理過土地證的情況看，國土資源管理部門計算出的補交土地出讓金的土地面積與建筑面積除以樓層數(shù)計算出的土地面積相差不大，基本都在估價的誤差范圍。估價人員在估價過程中又很難取得建筑物的詳細竣工圖來精確計算分攤的土地面積。
因此建議估價報告中將補交（扣除）土地出讓金的土地面積用交易房屋的建筑面積（含附屬間的建筑面積），除以交易房屋所在建筑物的樓層數(shù)（含附屬間樓層和架空樓層），來求取應補交（扣除）土地使用權出讓金的土地面積。
（2）補交出讓金額的計算
土地使用權的出讓年限住宅為70年。福州市的上述文件規(guī)定，出讓年限不是從交易房屋的建筑物的建設年限開始計算，而是按該文件第三點規(guī)定：“從該宗地同一建筑的第一套房屋上市交易的批準之日起計算土地出讓年限?！币虼送恋啬晗扌拚禂?shù)大多較接近1，如果不做修正（即修正系數(shù)取1），誤差也在估價的誤差范圍。再考慮估價人員在估價操作實務中也很難調(diào)查清楚該建筑物第一套房屋是否已交易和交易的確切時間，因此建議土地年限修正系數(shù)不作修正（即修正系數(shù)取1）。
土地面積的少量誤差和土地年限修正的少量誤差，累積起來可能誤差就更少了。即使還有一些誤差，也是不大的。因此建議劃撥方式取得土地使用權的單元房估價時，應扣除的土地出讓金，用應分攤的土地面積（房屋建筑面積除以房屋樓層數(shù)）乘以該地段等級的單位面積土地出讓金（基準地價×10％）。
例如，某單元房位于福州市二級地段，建筑面積60平方米，附屬間建筑面積10平方米，合計建筑面積70平方米，單元房所在建筑物底層為附屬間，附屬間以上六層均為住宅。房屋總樓層數(shù)為七層，分攤土地面積為：
70÷7＝10（平方米）
二級地段居住用地地段差價（出讓金）為300元/平方米（3000×10％），則應扣除的土地出讓金為：
10平方米×300元/平方米＝3000元
2、祖遺民房和個人自建房
福州市人民政府2006年10月31日榕政綜（2006）235號《福州市人民政府關于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權出讓和劃撥規(guī)費標準的通知》指出：“其他個人住房劃撥土地使用權出讓的，其地段差價為基準地價的30%。”也就是說祖遺民房和個人自建房扣除的土地出讓金為基準地價的30％。
二、商場店面、寫字樓等
福州市人民政府2006年10月31日榕政綜（2006）235號《福州市人民政府關于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權出讓和劃撥規(guī)費標準的通知》指出：“營利性陵園、寫字樓、商業(yè)性辦公樓和企業(yè)廠區(qū)外獨立辦公樓按同級居住用地基準地價的30%收取地段差價?！?BR> 上述規(guī)定明確了寫字樓等土地出讓金（地段差價）按基準地價（同級居住用地）的30％計取。
榕政綜（2006）235號文件正文中沒有明確指出商場店面土地出讓金的計算標準，但在附件四的表格中明確了各級各類商服（商業(yè)服務業(yè)）用地的地段差價（出讓金），從表格中我們可以看出，出讓金都是按照該級該類商服用地基準地價的30％計算的。
三、按基準地價15％計算出讓金的房地產(chǎn)
福州市人民政府榕政綜（2006）235號文件指出：“營利性科教、文體、衛(wèi)生、市政設施、碼頭以及倉儲式物流配送中心、非公共交通車輛停車場按同級居住用地基準地價的15%收取地段差價”。請大家注意上述房地產(chǎn)是按居住用地基準地價的15%計算出讓金（地段差價），不是10％，也不是30％。
四、工礦倉儲
福州市人民政府榕政綜（2006）235號《福州市人民政府關于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權出讓和劃撥規(guī)費標準的通知》指出：“用途為工礦倉儲的土地使用權出讓，其地段差價按一級地段4萬元/畝、二級地段3萬元/畝、三級地段2萬元/畝的標準計取?！?BR> 請大家注意，工礦倉儲不是按基準地價的10％計算出讓金。一級、二級、三級地段工礦倉儲用地的基準地價分別為30萬元/畝、23萬元/畝、16萬元/畝，而出讓金（地段差價）卻分別是一級地段4萬元/畝、二級地段3萬元/畝、三級地段2萬元/畝，與基準地價的10％不相等。
以上建議只是本人學習相關文件后的體會，與大家交流。不妥之處，請業(yè)內(nèi)人士批評指正。
一、住宅
福州市人民政府2006年10月31日榕政綜（2006）235號《福州市人民政府關于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權出讓和劃撥規(guī)費標準的通知》規(guī)定：“已購公有住房和經(jīng)濟適用房、安置房、集資房、單位自建房、榕政綜〔1991〕112號文出臺之前開發(fā)的商品房等涉及個人住房劃撥土地使用權出讓的，其地段差價為基準地價的10%；其他個人住房劃撥土地使用權出讓的，其地段差價為基準地價的30%?！?上述規(guī)定將福州市住房分為兩類，前面六類房屋作一類，其他個人住房（一般指祖遺民房和個人自建房）作一類。而前面六類房基本上都是單元房。祖遺民房和個人自建房基本上都不是單元房。
1、單元房
土地使用權為出讓方式取得的單元房，轉(zhuǎn)讓時自然不需要補交土地使用權出讓金。土地使用權為劃撥方式取得的單元房與出讓方式取得的單元房，若其他條件相同（其他條件若不相同，可以在區(qū)域因素、個別因素中進行修正），價格差為應向國家繳納的土地使用權出讓金。福州市國土資源局2004年7月28日頒發(fā)榕國土資綜[2004]358號《關于分局辦理涉及個人劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓有關問題的通知》文件，該文件第二點指出：
“根據(jù)我市實際情況，個人住房上市交易涉及行政劃撥土地轉(zhuǎn)讓補交土地出讓金，按如下公式計算：
補交土地出讓金（元）＝相應級別土地的基準地價（元/平方米）×繳納比例（10％）×出讓土地面積（平方米）×年限修正系數(shù)
出讓土地面積是指按交易房屋所在建筑物垂直投影占地面積分攤的土地面積。對交易房屋所在建筑物占地面積以外的公用部分土地面積的土地使用權歸該樓房所有業(yè)主共有，仍保留原劃撥方式使用。……”
（1）補交出讓金的土地使用權面積的計算
該文件的上述規(guī)定說明，個人住房上市交易涉及劃撥土地轉(zhuǎn)讓補交土地出讓金的，只需繳納交易房屋所在建筑物垂直投影占地面積分攤的土地面積應繳納的土地使用權出讓金，而不需要繳納交易房屋所在建筑物占地面積以外的公用部分土地面積的土地使用權出讓金。
對于交易房屋所在建筑物垂直投影占地面積，要根據(jù)建筑物的各層平面布局等情況來求取，并不完全等同于建筑面積除以樓層數(shù)。例如要考慮未封閉的陽臺只計算一半建筑面積，但投影的面積卻是全部；又如底層為裙樓的建筑物，建筑物垂直投影占地面積也會更大。從實際辦理過土地證的情況看，國土資源管理部門計算出的補交土地出讓金的土地面積與建筑面積除以樓層數(shù)計算出的土地面積相差不大，基本都在估價的誤差范圍。估價人員在估價過程中又很難取得建筑物的詳細竣工圖來精確計算分攤的土地面積。
因此建議估價報告中將補交（扣除）土地出讓金的土地面積用交易房屋的建筑面積（含附屬間的建筑面積），除以交易房屋所在建筑物的樓層數(shù)（含附屬間樓層和架空樓層），來求取應補交（扣除）土地使用權出讓金的土地面積。
（2）補交出讓金額的計算
土地使用權的出讓年限住宅為70年。福州市的上述文件規(guī)定，出讓年限不是從交易房屋的建筑物的建設年限開始計算，而是按該文件第三點規(guī)定：“從該宗地同一建筑的第一套房屋上市交易的批準之日起計算土地出讓年限?！币虼送恋啬晗扌拚禂?shù)大多較接近1，如果不做修正（即修正系數(shù)取1），誤差也在估價的誤差范圍。再考慮估價人員在估價操作實務中也很難調(diào)查清楚該建筑物第一套房屋是否已交易和交易的確切時間，因此建議土地年限修正系數(shù)不作修正（即修正系數(shù)取1）。
土地面積的少量誤差和土地年限修正的少量誤差，累積起來可能誤差就更少了。即使還有一些誤差，也是不大的。因此建議劃撥方式取得土地使用權的單元房估價時，應扣除的土地出讓金，用應分攤的土地面積（房屋建筑面積除以房屋樓層數(shù)）乘以該地段等級的單位面積土地出讓金（基準地價×10％）。
例如，某單元房位于福州市二級地段，建筑面積60平方米，附屬間建筑面積10平方米，合計建筑面積70平方米，單元房所在建筑物底層為附屬間，附屬間以上六層均為住宅。房屋總樓層數(shù)為七層，分攤土地面積為：
70÷7＝10（平方米）
二級地段居住用地地段差價（出讓金）為300元/平方米（3000×10％），則應扣除的土地出讓金為：
10平方米×300元/平方米＝3000元
2、祖遺民房和個人自建房
福州市人民政府2006年10月31日榕政綜（2006）235號《福州市人民政府關于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權出讓和劃撥規(guī)費標準的通知》指出：“其他個人住房劃撥土地使用權出讓的，其地段差價為基準地價的30%。”也就是說祖遺民房和個人自建房扣除的土地出讓金為基準地價的30％。
二、商場店面、寫字樓等
福州市人民政府2006年10月31日榕政綜（2006）235號《福州市人民政府關于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權出讓和劃撥規(guī)費標準的通知》指出：“營利性陵園、寫字樓、商業(yè)性辦公樓和企業(yè)廠區(qū)外獨立辦公樓按同級居住用地基準地價的30%收取地段差價?！?BR> 上述規(guī)定明確了寫字樓等土地出讓金（地段差價）按基準地價（同級居住用地）的30％計取。
榕政綜（2006）235號文件正文中沒有明確指出商場店面土地出讓金的計算標準，但在附件四的表格中明確了各級各類商服（商業(yè)服務業(yè)）用地的地段差價（出讓金），從表格中我們可以看出，出讓金都是按照該級該類商服用地基準地價的30％計算的。
三、按基準地價15％計算出讓金的房地產(chǎn)
福州市人民政府榕政綜（2006）235號文件指出：“營利性科教、文體、衛(wèi)生、市政設施、碼頭以及倉儲式物流配送中心、非公共交通車輛停車場按同級居住用地基準地價的15%收取地段差價”。請大家注意上述房地產(chǎn)是按居住用地基準地價的15%計算出讓金（地段差價），不是10％，也不是30％。
四、工礦倉儲
福州市人民政府榕政綜（2006）235號《福州市人民政府關于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權出讓和劃撥規(guī)費標準的通知》指出：“用途為工礦倉儲的土地使用權出讓，其地段差價按一級地段4萬元/畝、二級地段3萬元/畝、三級地段2萬元/畝的標準計取?！?BR> 請大家注意，工礦倉儲不是按基準地價的10％計算出讓金。一級、二級、三級地段工礦倉儲用地的基準地價分別為30萬元/畝、23萬元/畝、16萬元/畝，而出讓金（地段差價）卻分別是一級地段4萬元/畝、二級地段3萬元/畝、三級地段2萬元/畝，與基準地價的10％不相等。
以上建議只是本人學習相關文件后的體會，與大家交流。不妥之處，請業(yè)內(nèi)人士批評指正。