土地還原率的確定方法
1．土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率
采用市場(chǎng)上相同或相似土地的純收益與價(jià)格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其純收益與價(jià)格的平均值。
2．安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率
還原率＝安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤(rùn)率，可以選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。
3．投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率
將社會(huì)上各種類型的投資(如銀行存款、貸款、國(guó)債、債券、股票等)收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個(gè)范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。
土地價(jià)格的確定
在土地純收益確定以后，可以根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年期等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式計(jì)算得到土地的試算收益價(jià)格。
若要用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)選用綜合還原率對(duì)房地產(chǎn)純收益進(jìn)行還原求取。
1．土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率
采用市場(chǎng)上相同或相似土地的純收益與價(jià)格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其純收益與價(jià)格的平均值。
2．安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率
還原率＝安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤(rùn)率，可以選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。
3．投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率
將社會(huì)上各種類型的投資(如銀行存款、貸款、國(guó)債、債券、股票等)收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個(gè)范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。
土地價(jià)格的確定
在土地純收益確定以后，可以根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年期等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式計(jì)算得到土地的試算收益價(jià)格。
若要用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)選用綜合還原率對(duì)房地產(chǎn)純收益進(jìn)行還原求取。