☆☆考點(diǎn)41：
內(nèi)部收益率(IRR) 稱財務(wù)內(nèi)部收益率，是指使項目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其計算公式為：
求出內(nèi)部收益率(IRR)后，將其與基準(zhǔn)收益率ic相比較，判斷項目是否可行如下：
當(dāng)IRR>ic，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。
當(dāng)IRR
當(dāng)IRR=ic，則說明項目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。
內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：
1.凈現(xiàn)值是一個數(shù)額，內(nèi)部收益率是一個比率。
2.凈現(xiàn)值法需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率。
內(nèi)部收益率法存在的問題：
內(nèi)部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。這些問題出自下列兩個方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設(shè);二是多重根的問題。
投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現(xiàn)的現(xiàn)金流量
☆☆考點(diǎn)43：
“價值”一詞在不同領(lǐng)域有不同的內(nèi)涵，如有哲學(xué)的、美學(xué)的，這里所講的價值是經(jīng)濟(jì)學(xué)的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價值有使用價值和交換價值之分。一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用;交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟(jì)活動中一般簡稱的價值，是指交換價值。
任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒有用的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。所以，沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定就沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。
☆☆考點(diǎn)44：
某一房地產(chǎn)的投資價值，是指該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值。而該房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者(他代表了市場上大多數(shù)人的觀點(diǎn))的經(jīng)濟(jì)價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點(diǎn)，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。
投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。例如，都可以采用收益法--價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但在評估市場價值時，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而在評估投資價值時，該折現(xiàn)率是某個具體的投資者可以接受的最低收益率。這個投資者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率。其中的一個重要因素是該投資者的機(jī)會成本。機(jī)會成本越大者，要求的收益率會越高。
投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費(fèi)者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買;反之，說明不值得投資購買。換一個角度講，每個房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當(dāng)市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資;相反，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。
☆考點(diǎn)45：
成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達(dá)成交易的價格。
理解成交價格，還應(yīng)對其形成機(jī)制，即賣價、買價、成交價三者的關(guān)系有所了解：
1.賣價是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。
2.買價是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。
3.賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。
市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。
理論價格是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。
在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。但在投機(jī)心態(tài)驅(qū)使和非理性預(yù)期下，產(chǎn)生許多虛假需求，可能使市場價格脫離理論價格，如在泡沫經(jīng)濟(jì)下形成的畸高價格
內(nèi)部收益率(IRR) 稱財務(wù)內(nèi)部收益率，是指使項目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其計算公式為：
求出內(nèi)部收益率(IRR)后，將其與基準(zhǔn)收益率ic相比較，判斷項目是否可行如下：
當(dāng)IRR>ic，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。
當(dāng)IRR
當(dāng)IRR=ic，則說明項目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。
內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：
1.凈現(xiàn)值是一個數(shù)額，內(nèi)部收益率是一個比率。
2.凈現(xiàn)值法需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率。
內(nèi)部收益率法存在的問題：
內(nèi)部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。這些問題出自下列兩個方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設(shè);二是多重根的問題。
投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現(xiàn)的現(xiàn)金流量
☆☆考點(diǎn)43：
“價值”一詞在不同領(lǐng)域有不同的內(nèi)涵，如有哲學(xué)的、美學(xué)的，這里所講的價值是經(jīng)濟(jì)學(xué)的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價值有使用價值和交換價值之分。一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用;交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟(jì)活動中一般簡稱的價值，是指交換價值。
任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒有用的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。所以，沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定就沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。
☆☆考點(diǎn)44：
某一房地產(chǎn)的投資價值，是指該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值。而該房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者(他代表了市場上大多數(shù)人的觀點(diǎn))的經(jīng)濟(jì)價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點(diǎn)，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。
投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。例如，都可以采用收益法--價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但在評估市場價值時，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而在評估投資價值時，該折現(xiàn)率是某個具體的投資者可以接受的最低收益率。這個投資者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率。其中的一個重要因素是該投資者的機(jī)會成本。機(jī)會成本越大者，要求的收益率會越高。
投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費(fèi)者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買;反之，說明不值得投資購買。換一個角度講，每個房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當(dāng)市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資;相反，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。
☆考點(diǎn)45：
成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達(dá)成交易的價格。
理解成交價格，還應(yīng)對其形成機(jī)制，即賣價、買價、成交價三者的關(guān)系有所了解：
1.賣價是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。
2.買價是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。
3.賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。
市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。
理論價格是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。
在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。但在投機(jī)心態(tài)驅(qū)使和非理性預(yù)期下，產(chǎn)生許多虛假需求，可能使市場價格脫離理論價格，如在泡沫經(jīng)濟(jì)下形成的畸高價格