案例分析題：
某房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱A公司)在某市商業(yè)街開發(fā)了一幢商品樓，售價4000元/m2。某甲選中了其中一套三居室，雙方簽訂了購房合同并于2004年2月1日辦理了付款交房的手續(xù)，并且約定1年之內(nèi)辦理所有權(quán)證書。
某甲因公需要出國一年，為了方便房屋的維護(hù)，某甲在2004年2月18日將房屋鑰匙交給A公司下屬的物業(yè)處保管。3月份以后，該市的樓價大幅上漲，商品房供不應(yīng)求。3月5日，A公司售樓人員某乙從物業(yè)處取走了某甲房屋鑰匙，打開房門讓購房者參觀選購。該房屋被某丙看中，某乙以A公司名義與某丙簽訂了購房合同，雙方于3月30日辦理了交房付款手續(xù)，并于次日辦理了過戶登記手續(xù)。某甲于2005年5月回國后發(fā)現(xiàn)本屬于自己的房屋已被他人居住，十分氣憤，手持購房合同要求某丙騰退房屋，遭到某丙拒絕。某甲找到A公司交涉，A公司負(fù)責(zé)人表示“一房二賣”的確是自己的工作人員所為，向某甲道歉并表示愿意按照合同約定返還某甲的全部購房款及利息，但拒絕某甲要求返還房屋的請求。
根據(jù)上述案例，請回答：
(1)A公司與某甲的購房合同是否有效？為什么？
(2)A公司與某丙的購房合同是否有效？為什么？
(3)該房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸誰？為什么？
(4)A公司應(yīng)對某甲承擔(dān)什么法律責(zé)任？為什么？
【答案】(1)A公司與某甲的購房合同有效。因為，該合同訂立時主體合格、意思表示真實、內(nèi)容合法、其他方面也符合法律的有關(guān)規(guī)定，所以，屬合法有效的合同。
(2)A公司與某丙的購房合同有效。因為，雖然A公司已將房屋交給某甲，但并未辦理過戶手續(xù)，A公司仍然是該房屋的所有權(quán)人，因此，合同主體仍然是合法的，當(dāng)事人的意思表示也是真實、自愿的，合同內(nèi)容和其他方面符合法律的有關(guān)規(guī)定。故合同合法有效。
(3)該房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸某丙。根據(jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，房屋所有權(quán)的變動以登記為準(zhǔn)。某甲雖然拿到了房屋鑰匙，但是并未登記，所以并沒有取得該房屋的所有權(quán)。而某丙不僅有合法有效的合同，而且進(jìn)行登記，所以某丙是該房屋的所有權(quán)人。
(4)A公司應(yīng)當(dāng)向某甲承擔(dān)違約責(zé)任。因其“一房二賣”和逾期未辦理所有權(quán)證書的行為構(gòu)成違約。
【考點(diǎn)分析】本題考查的知識點(diǎn)是房屋買賣合同的效力及其所有權(quán)的取得。其核心內(nèi)容是房屋開發(fā)公司的一房多賣的法律后果。甲某雖然訂立買賣在先，且取得了房屋的鑰匙，意味著開發(fā)商事實上已經(jīng)交付房屋，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理權(quán)屬登記。根據(jù)2001年《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條的規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋進(jìn)行占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。而甲沒有辦理登記手續(xù)，故不能取得房屋的所有權(quán)。而丙與開發(fā)商訂立合同也為有效合同，并且辦理的登記手續(xù)，故房屋所有權(quán)歸丙。甲雖然不能取得房屋所有權(quán)，并不影響其與開發(fā)商簽訂合同的效力，開發(fā)尚未按合同履行交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。除了支付違約金之外，造成損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償損失。
【注意】該題的難點(diǎn)在于買賣合同的效力與標(biāo)的物所有權(quán)的歸屬的關(guān)系。買賣合同有效是否意味著一定能夠取得買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)？答案是否定的。其理論基礎(chǔ)是買賣合同是債權(quán)行為，而所有權(quán)的取得是物權(quán)行為。在法律沒有特定規(guī)定或當(dāng)事人沒有約定時，標(biāo)的物所有權(quán)以交付為轉(zhuǎn)移時間。當(dāng)不動產(chǎn)作為標(biāo)的物時，法律特別規(guī)定了以登記作為轉(zhuǎn)移時間。標(biāo)的物所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移不影響買賣合同的效力。有的考生可能會以善意取得制度或公信園則作為丙取得所有權(quán)的理由。該認(rèn)識錯誤。因為，善意取得和公信原則適用的前提是無權(quán)處分。開發(fā)商雖然給甲交了鑰匙，但并不能說所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，開發(fā)商在賣給丙時，不構(gòu)成無權(quán)處分。而丙是基于有效合同取得房屋所有權(quán)，房屋又是不動產(chǎn)，故不能適用善意取得或公信原則。還要注意的是，必須通過登記才能取得所有權(quán)的物包括土地使用權(quán)、林木、航空器、船舶、車輛等?！ ?BR>
某房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱A公司)在某市商業(yè)街開發(fā)了一幢商品樓，售價4000元/m2。某甲選中了其中一套三居室，雙方簽訂了購房合同并于2004年2月1日辦理了付款交房的手續(xù)，并且約定1年之內(nèi)辦理所有權(quán)證書。
某甲因公需要出國一年，為了方便房屋的維護(hù)，某甲在2004年2月18日將房屋鑰匙交給A公司下屬的物業(yè)處保管。3月份以后，該市的樓價大幅上漲，商品房供不應(yīng)求。3月5日，A公司售樓人員某乙從物業(yè)處取走了某甲房屋鑰匙，打開房門讓購房者參觀選購。該房屋被某丙看中，某乙以A公司名義與某丙簽訂了購房合同，雙方于3月30日辦理了交房付款手續(xù)，并于次日辦理了過戶登記手續(xù)。某甲于2005年5月回國后發(fā)現(xiàn)本屬于自己的房屋已被他人居住，十分氣憤，手持購房合同要求某丙騰退房屋，遭到某丙拒絕。某甲找到A公司交涉，A公司負(fù)責(zé)人表示“一房二賣”的確是自己的工作人員所為，向某甲道歉并表示愿意按照合同約定返還某甲的全部購房款及利息，但拒絕某甲要求返還房屋的請求。
根據(jù)上述案例，請回答：
(1)A公司與某甲的購房合同是否有效？為什么？
(2)A公司與某丙的購房合同是否有效？為什么？
(3)該房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸誰？為什么？
(4)A公司應(yīng)對某甲承擔(dān)什么法律責(zé)任？為什么？
【答案】(1)A公司與某甲的購房合同有效。因為，該合同訂立時主體合格、意思表示真實、內(nèi)容合法、其他方面也符合法律的有關(guān)規(guī)定，所以，屬合法有效的合同。
(2)A公司與某丙的購房合同有效。因為，雖然A公司已將房屋交給某甲，但并未辦理過戶手續(xù)，A公司仍然是該房屋的所有權(quán)人，因此，合同主體仍然是合法的，當(dāng)事人的意思表示也是真實、自愿的，合同內(nèi)容和其他方面符合法律的有關(guān)規(guī)定。故合同合法有效。
(3)該房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸某丙。根據(jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，房屋所有權(quán)的變動以登記為準(zhǔn)。某甲雖然拿到了房屋鑰匙，但是并未登記，所以并沒有取得該房屋的所有權(quán)。而某丙不僅有合法有效的合同，而且進(jìn)行登記，所以某丙是該房屋的所有權(quán)人。
(4)A公司應(yīng)當(dāng)向某甲承擔(dān)違約責(zé)任。因其“一房二賣”和逾期未辦理所有權(quán)證書的行為構(gòu)成違約。
【考點(diǎn)分析】本題考查的知識點(diǎn)是房屋買賣合同的效力及其所有權(quán)的取得。其核心內(nèi)容是房屋開發(fā)公司的一房多賣的法律后果。甲某雖然訂立買賣在先，且取得了房屋的鑰匙，意味著開發(fā)商事實上已經(jīng)交付房屋，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理權(quán)屬登記。根據(jù)2001年《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條的規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋進(jìn)行占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。而甲沒有辦理登記手續(xù)，故不能取得房屋的所有權(quán)。而丙與開發(fā)商訂立合同也為有效合同，并且辦理的登記手續(xù)，故房屋所有權(quán)歸丙。甲雖然不能取得房屋所有權(quán)，并不影響其與開發(fā)商簽訂合同的效力，開發(fā)尚未按合同履行交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。除了支付違約金之外，造成損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償損失。
【注意】該題的難點(diǎn)在于買賣合同的效力與標(biāo)的物所有權(quán)的歸屬的關(guān)系。買賣合同有效是否意味著一定能夠取得買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)？答案是否定的。其理論基礎(chǔ)是買賣合同是債權(quán)行為，而所有權(quán)的取得是物權(quán)行為。在法律沒有特定規(guī)定或當(dāng)事人沒有約定時，標(biāo)的物所有權(quán)以交付為轉(zhuǎn)移時間。當(dāng)不動產(chǎn)作為標(biāo)的物時，法律特別規(guī)定了以登記作為轉(zhuǎn)移時間。標(biāo)的物所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移不影響買賣合同的效力。有的考生可能會以善意取得制度或公信園則作為丙取得所有權(quán)的理由。該認(rèn)識錯誤。因為，善意取得和公信原則適用的前提是無權(quán)處分。開發(fā)商雖然給甲交了鑰匙，但并不能說所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，開發(fā)商在賣給丙時，不構(gòu)成無權(quán)處分。而丙是基于有效合同取得房屋所有權(quán)，房屋又是不動產(chǎn)，故不能適用善意取得或公信原則。還要注意的是，必須通過登記才能取得所有權(quán)的物包括土地使用權(quán)、林木、航空器、船舶、車輛等?！ ?BR>