下面舉例說明：如×××市一宗國有商業(yè)用地抵押價(jià)值評估。
估價(jià)對象位于×××市區(qū)商業(yè)一級地范圍。影響估價(jià)對象價(jià)值的因素主要有一般因素、區(qū)位因素和估價(jià)對象的個(gè)別條件因素。
一般因素
1、自然條件
×××是位于河北省南部的政治、文化、經(jīng)濟(jì)交流中心。市區(qū)東、北、西三面被××縣環(huán)抱，南與沙河市接壤，距邯鄲55公里，北距省會(huì)石家莊110公里，沿京廣鐵路兩側(cè)分布。市區(qū)面積132.3平方公里，地表標(biāo)高在98至56米之間，自然坡降3-4‰，總趨勢西高東低，地勢基本平坦，除西北部有崗丘地貌外，絕大部分區(qū)域?yàn)槠皆?。地下水埋?0-30米，地質(zhì)主要為第四系沖、洪積層，承載力大多100-250 Kpa，適宜建筑。牛尾河、小黃河、圍寨河三條季節(jié)性河流穿過市區(qū)，沿河綠化、美化，河道大部硬化，已成為市區(qū)一道優(yōu)美的風(fēng)景線。
2、基本設(shè)施
公共設(shè)施：市區(qū)商業(yè)有新世紀(jì)、百貨大樓、中北商城、明月樓、財(cái)富廣場、億德隆、家樂園超市、大洋百貨、新亞購物、華天超市、辰光超市、保龍倉等大型商店，還有豫讓橋等多個(gè)集貿(mào)市場，沿生活性主干道及次干道兩側(cè)商服門市到處可見;中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社等金融服務(wù)設(shè)施齊全;人民醫(yī)院、第一醫(yī)院、第二醫(yī)院、第三醫(yī)院、第四醫(yī)院等23家醫(yī)院為人們提供了醫(yī)療服務(wù)場所;邢臺(tái)學(xué)院、醫(yī)專及財(cái)貿(mào)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、技工等大中專院校和中學(xué)、小學(xué)、幼兒園分布市區(qū)各處;人民、達(dá)活泉、紫金等公園為人們提供了休閑去處;長途汽車站在市區(qū)東、北、西及中心位置分布，各項(xiàng)生活服務(wù)設(shè)施配套比較完善。
基礎(chǔ)設(shè)施：京廣鐵路，107國道貫穿市區(qū)南北，京深高速公路從東郊南北穿過，五條省級公路把山西、河北、山東三省連在一起;市區(qū)內(nèi)部形成了以京廣鐵路和中興大街為主軸線，“三橫五縱”及兩個(gè)環(huán)路為主干道的道路交通網(wǎng)，另加近年來黃河二路的修建，泉北大街西進(jìn)東延、鋼鐵北路的北延、中興大街的改造和東延、公園東街的北延、中華大街西延和原有街道及便道的修繕、公交車次的加密等極大地改善了市內(nèi)交通條件;市區(qū)已擁有完備的道路、供水、排水、電力、電信系統(tǒng)，熱力、燃?xì)?煤氣和天然氣)設(shè)施也具規(guī)模。尤其是暖氣、煤氣及天然氣管網(wǎng)鋪設(shè)步伐的加快、供電線路的城網(wǎng)改造、通訊光纜的更新等基本上滿足了各方面的需求，基礎(chǔ)設(shè)施趨于完善。
3、相關(guān)政策
⑴房地產(chǎn)制度與供地制度改革狀況
為了深化土地使用制度和住房制度的改革及優(yōu)化城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)， 2001年市政府成立了×××土地儲(chǔ)備中心，出臺(tái)了《×××土地儲(chǔ)備暫行辦法》，建立了土地儲(chǔ)備制度。對用地供給的程序化、制度化、公開化及規(guī)范和活躍房地產(chǎn)交易市場起到了積極作用，也影響了房地產(chǎn)價(jià)格的走勢。土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施在一定程度上控制了土地供給總量，供地方式的改革，尤其是經(jīng)營性用地嚴(yán)格實(shí)行市場化方式(招、拍、掛)供地，使得地價(jià)呈上升走勢，但去年和今年，國家實(shí)施嚴(yán)格土地管理制度，出臺(tái)“國八條”、“國六條”，采取措施調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，使地價(jià)逐步趨于合理。
⑵產(chǎn)業(yè)政策(含稅收政策、金融政策等)
×××放寬農(nóng)民及外地人員進(jìn)市落戶政策和市區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，為城市人口增加和建設(shè)用地的需求起到了積極作用，從而促進(jìn)了市區(qū)土地價(jià)格的增長。
⑶土地取得成本的提高
近年來，市政府十分重視失地農(nóng)民的生計(jì)，加大了征地補(bǔ)償?shù)牧Χ取?001年前，×××市郊征地價(jià)約為5—10萬元/畝， 2003年×××人民政府《關(guān)于征用橋西區(qū)集體土地的通知》(政字[2003]43號)要求：橋西區(qū)北外環(huán)路至泉北西大街征地價(jià)平均12—15萬元/畝，泉北西大街兩側(cè)掌握在17萬元/畝。從土地成本價(jià)格構(gòu)成因素分析，土地取得成本的增加必然導(dǎo)致該區(qū)域土地價(jià)格的升高，而且，對整個(gè)市區(qū)土地成本價(jià)格的影響也很大。
⑷信貸政策
近幾年，國家存貸款利率的幾次調(diào)整,對地價(jià)有一定的影響作用。尤其是存貸款利率的降低和購房按揭貸款政策的實(shí)施，拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資和需求的增加，這一因素，對地價(jià)具有一定的正面影響，最近國家又提高存貸款利率，將對地價(jià)趨于平穩(wěn)產(chǎn)生一定的積極作用。
⑸政府的市區(qū)發(fā)展策略及規(guī)劃因素影響
近二年，×××市區(qū)建設(shè)重點(diǎn)由舊區(qū)改造轉(zhuǎn)向新區(qū)建設(shè)，主要向市區(qū)西北方向發(fā)展，城市規(guī)劃這一區(qū)域主要為辦公和住宅用地;市區(qū)所在邢臺(tái)縣政府各機(jī)關(guān)辦公和住宅用地也向東北方向延伸;高新技術(shù)開發(fā)區(qū)也在加快向市區(qū)東面發(fā)展。因而，促進(jìn)了這些區(qū)域地價(jià)的上升勢頭。市區(qū)規(guī)劃導(dǎo)向及城建步伐的加快，拉動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，但不平衡的建設(shè)狀況，使得橋東老城區(qū)的發(fā)展緩慢于橋西區(qū)及市區(qū)外圍的發(fā)展。導(dǎo)致了橋東區(qū)的地價(jià)總體水平低于橋西區(qū)的趨勢。
綜上一般影響因素分析，×××區(qū)地價(jià)穩(wěn)中略升，局部略有波動(dòng)。橋東區(qū)一、二級商業(yè)用地地價(jià)穩(wěn)中略有下降，其中一級商業(yè)用地地價(jià)下降幅度高于二級用地，橋西區(qū)一、二級商業(yè)用地地價(jià)平穩(wěn)微升，三、四級商業(yè)用地地價(jià)升幅較大。由于房價(jià)的快速增長，拉動(dòng)了住宅用地價(jià)格的走勢趨高。工業(yè)一、二級用地地價(jià)穩(wěn)中有降，三、四級地價(jià)趨于升勢。
㈡區(qū)域因素
影響估價(jià)對象的區(qū)域因素主要有區(qū)位條件、交通狀況、公共設(shè)施狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況及環(huán)境條件等
1、區(qū)位條件(商業(yè)繁華度)
估價(jià)對象所在區(qū)域位于×××橋東區(qū)中部商業(yè)一級地范圍。土地利用類型以沿街商業(yè)、內(nèi)部住宅為主。該區(qū)域?yàn)槭屑壏比A，區(qū)域內(nèi)中興東大街北側(cè)多為大型商場，分布有中北商城、匯源廣場、電子大廈，主營服裝、鞋類、日用百貨等，但在商業(yè)用地布局上大型商場前均缺少停車場用地，故在一定程度上影響商場的經(jīng)營效益;南側(cè)以沿街二層商業(yè)門市為主，經(jīng)營種類涉及五金電料、手機(jī)維修、美容美發(fā)等項(xiàng)目，建筑物年代較久，外觀破舊，部分為磚木結(jié)構(gòu)，臨街面較窄，經(jīng)營狀況一般。內(nèi)部住宅多為二層舊房，區(qū)域內(nèi)原有四角市場，經(jīng)營毛線等項(xiàng)目，由于城市發(fā)展，商業(yè)分布多向沿街發(fā)展，現(xiàn)市場已不存在，只有一層零星門市營業(yè)，主營飲食、理發(fā)等項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，公共設(shè)施配套較為齊全。
2、交通狀況
區(qū)域內(nèi)主要道路有中興東大街和順德路，中興東大街為混合型主干道，紅線寬60米，經(jīng)2004年底改造，為×××區(qū)的樣板街，且有一定的交通管制;順德路為生活型主干道，紅線寬41米，人流量、車流量大。其它道路為胡同，二、三米寬，路面硬化但不平整，通行不便。3路、19路、18路、2路等多路公交車從該區(qū)域內(nèi)通過。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密度較大，道路通達(dá)度較高，交通較為便利，但由于受交通護(hù)欄影響，有一定交通管制且不利于道路兩側(cè)人流動(dòng)。
3、公共設(shè)施狀況
該區(qū)域位置優(yōu)越，各項(xiàng)公共設(shè)施較為齊全，主要有商場、銀行、學(xué)校、賓館、郵局、*等。
4、基礎(chǔ)設(shè)施情況
估價(jià)對象所在區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)“七通”(通路、供電、通訊、供水、排水、供暖、供氣)，詳見表2-2-1。
表2-2-1 估價(jià)對象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件一覽表
宗地編號 通路 供電 通訊 供水 排水 供暖 供氣
M1 主要道路有中興東大街、順德路，路況好，路面寬，交通便利 市政供電網(wǎng)保證，保證率99%以上，線路架空 市通訊公司保證，保證率較高 市政中興東大街供水管網(wǎng)，保證率98%以上 市政中興東大街排水管網(wǎng)，雨污分流，排水通暢 市政供暖管網(wǎng)保證 市政供氣管網(wǎng)保證
5、環(huán)境條件
區(qū)域地處老城區(qū)，房屋建筑年代較久，衛(wèi)生條件及總體視覺條件較差，有中興東大街與順德路通過，人口密度大，車流量大，交通擁擠。
㈢個(gè)別因素
1、宗地條件
估價(jià)對象為中興東大街117號原×××人民商場用地，宗地具體條件詳見表2-2-2。
表2-2-2 宗地具體條件表
宗地編號 區(qū)位條件 評估設(shè)定用途 評估設(shè)定年限 宗地臨街形式及朝向 容積率 臨路等級及寬深比 臨街深度 形狀面積
M1 位于中興東大街以南，距區(qū)級商服中心168米 商業(yè) 40年 北臨中興東大街，西、南面均臨胡同，正面朝北 3.82 臨混合型主干道,寬深比0.58 52.79米 形狀規(guī)則，利用方便無限制
2、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施
估價(jià)對象內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)“六通一平”(通路、供電、通訊、供水、排水、供暖及場地平整)，具體條件詳見表2-2-3。
表2-2-3 宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施具體條件表
編號 通路 供電 通訊 供水 排水 供暖 場地
M1 內(nèi)部通路 接市政供電網(wǎng) 接市政通訊網(wǎng) 接市政供水管網(wǎng) 排至中興東大街市政排水管網(wǎng)，排水通暢 自備鍋爐房 平整，部分硬化
綜合上述區(qū)域及宗地個(gè)別條件情況，估價(jià)對象位于繁華地段，周圍商服聚集程度較高，其區(qū)位條件、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度等條件對其地價(jià)將會(huì)產(chǎn)生正面影響，但由于其朝向和交通管制的影響，且大部分商服位于中興東大街北側(cè)，將減少其客流量從而對其地價(jià)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，估價(jià)師綜合分析認(rèn)為，其宗地地價(jià)將略低于區(qū)域同類商業(yè)用地地價(jià)水平。
估價(jià)對象位于×××市區(qū)商業(yè)一級地范圍。影響估價(jià)對象價(jià)值的因素主要有一般因素、區(qū)位因素和估價(jià)對象的個(gè)別條件因素。
一般因素
1、自然條件
×××是位于河北省南部的政治、文化、經(jīng)濟(jì)交流中心。市區(qū)東、北、西三面被××縣環(huán)抱，南與沙河市接壤，距邯鄲55公里，北距省會(huì)石家莊110公里，沿京廣鐵路兩側(cè)分布。市區(qū)面積132.3平方公里，地表標(biāo)高在98至56米之間，自然坡降3-4‰，總趨勢西高東低，地勢基本平坦，除西北部有崗丘地貌外，絕大部分區(qū)域?yàn)槠皆?。地下水埋?0-30米，地質(zhì)主要為第四系沖、洪積層，承載力大多100-250 Kpa，適宜建筑。牛尾河、小黃河、圍寨河三條季節(jié)性河流穿過市區(qū)，沿河綠化、美化，河道大部硬化，已成為市區(qū)一道優(yōu)美的風(fēng)景線。
2、基本設(shè)施
公共設(shè)施：市區(qū)商業(yè)有新世紀(jì)、百貨大樓、中北商城、明月樓、財(cái)富廣場、億德隆、家樂園超市、大洋百貨、新亞購物、華天超市、辰光超市、保龍倉等大型商店，還有豫讓橋等多個(gè)集貿(mào)市場，沿生活性主干道及次干道兩側(cè)商服門市到處可見;中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社等金融服務(wù)設(shè)施齊全;人民醫(yī)院、第一醫(yī)院、第二醫(yī)院、第三醫(yī)院、第四醫(yī)院等23家醫(yī)院為人們提供了醫(yī)療服務(wù)場所;邢臺(tái)學(xué)院、醫(yī)專及財(cái)貿(mào)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、技工等大中專院校和中學(xué)、小學(xué)、幼兒園分布市區(qū)各處;人民、達(dá)活泉、紫金等公園為人們提供了休閑去處;長途汽車站在市區(qū)東、北、西及中心位置分布，各項(xiàng)生活服務(wù)設(shè)施配套比較完善。
基礎(chǔ)設(shè)施：京廣鐵路，107國道貫穿市區(qū)南北，京深高速公路從東郊南北穿過，五條省級公路把山西、河北、山東三省連在一起;市區(qū)內(nèi)部形成了以京廣鐵路和中興大街為主軸線，“三橫五縱”及兩個(gè)環(huán)路為主干道的道路交通網(wǎng)，另加近年來黃河二路的修建，泉北大街西進(jìn)東延、鋼鐵北路的北延、中興大街的改造和東延、公園東街的北延、中華大街西延和原有街道及便道的修繕、公交車次的加密等極大地改善了市內(nèi)交通條件;市區(qū)已擁有完備的道路、供水、排水、電力、電信系統(tǒng)，熱力、燃?xì)?煤氣和天然氣)設(shè)施也具規(guī)模。尤其是暖氣、煤氣及天然氣管網(wǎng)鋪設(shè)步伐的加快、供電線路的城網(wǎng)改造、通訊光纜的更新等基本上滿足了各方面的需求，基礎(chǔ)設(shè)施趨于完善。
3、相關(guān)政策
⑴房地產(chǎn)制度與供地制度改革狀況
為了深化土地使用制度和住房制度的改革及優(yōu)化城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)， 2001年市政府成立了×××土地儲(chǔ)備中心，出臺(tái)了《×××土地儲(chǔ)備暫行辦法》，建立了土地儲(chǔ)備制度。對用地供給的程序化、制度化、公開化及規(guī)范和活躍房地產(chǎn)交易市場起到了積極作用，也影響了房地產(chǎn)價(jià)格的走勢。土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施在一定程度上控制了土地供給總量，供地方式的改革，尤其是經(jīng)營性用地嚴(yán)格實(shí)行市場化方式(招、拍、掛)供地，使得地價(jià)呈上升走勢，但去年和今年，國家實(shí)施嚴(yán)格土地管理制度，出臺(tái)“國八條”、“國六條”，采取措施調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，使地價(jià)逐步趨于合理。
⑵產(chǎn)業(yè)政策(含稅收政策、金融政策等)
×××放寬農(nóng)民及外地人員進(jìn)市落戶政策和市區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，為城市人口增加和建設(shè)用地的需求起到了積極作用，從而促進(jìn)了市區(qū)土地價(jià)格的增長。
⑶土地取得成本的提高
近年來，市政府十分重視失地農(nóng)民的生計(jì)，加大了征地補(bǔ)償?shù)牧Χ取?001年前，×××市郊征地價(jià)約為5—10萬元/畝， 2003年×××人民政府《關(guān)于征用橋西區(qū)集體土地的通知》(政字[2003]43號)要求：橋西區(qū)北外環(huán)路至泉北西大街征地價(jià)平均12—15萬元/畝，泉北西大街兩側(cè)掌握在17萬元/畝。從土地成本價(jià)格構(gòu)成因素分析，土地取得成本的增加必然導(dǎo)致該區(qū)域土地價(jià)格的升高，而且，對整個(gè)市區(qū)土地成本價(jià)格的影響也很大。
⑷信貸政策
近幾年，國家存貸款利率的幾次調(diào)整,對地價(jià)有一定的影響作用。尤其是存貸款利率的降低和購房按揭貸款政策的實(shí)施，拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資和需求的增加，這一因素，對地價(jià)具有一定的正面影響，最近國家又提高存貸款利率，將對地價(jià)趨于平穩(wěn)產(chǎn)生一定的積極作用。
⑸政府的市區(qū)發(fā)展策略及規(guī)劃因素影響
近二年，×××市區(qū)建設(shè)重點(diǎn)由舊區(qū)改造轉(zhuǎn)向新區(qū)建設(shè)，主要向市區(qū)西北方向發(fā)展，城市規(guī)劃這一區(qū)域主要為辦公和住宅用地;市區(qū)所在邢臺(tái)縣政府各機(jī)關(guān)辦公和住宅用地也向東北方向延伸;高新技術(shù)開發(fā)區(qū)也在加快向市區(qū)東面發(fā)展。因而，促進(jìn)了這些區(qū)域地價(jià)的上升勢頭。市區(qū)規(guī)劃導(dǎo)向及城建步伐的加快，拉動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，但不平衡的建設(shè)狀況，使得橋東老城區(qū)的發(fā)展緩慢于橋西區(qū)及市區(qū)外圍的發(fā)展。導(dǎo)致了橋東區(qū)的地價(jià)總體水平低于橋西區(qū)的趨勢。
綜上一般影響因素分析，×××區(qū)地價(jià)穩(wěn)中略升，局部略有波動(dòng)。橋東區(qū)一、二級商業(yè)用地地價(jià)穩(wěn)中略有下降，其中一級商業(yè)用地地價(jià)下降幅度高于二級用地，橋西區(qū)一、二級商業(yè)用地地價(jià)平穩(wěn)微升，三、四級商業(yè)用地地價(jià)升幅較大。由于房價(jià)的快速增長，拉動(dòng)了住宅用地價(jià)格的走勢趨高。工業(yè)一、二級用地地價(jià)穩(wěn)中有降，三、四級地價(jià)趨于升勢。
㈡區(qū)域因素
影響估價(jià)對象的區(qū)域因素主要有區(qū)位條件、交通狀況、公共設(shè)施狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況及環(huán)境條件等
1、區(qū)位條件(商業(yè)繁華度)
估價(jià)對象所在區(qū)域位于×××橋東區(qū)中部商業(yè)一級地范圍。土地利用類型以沿街商業(yè)、內(nèi)部住宅為主。該區(qū)域?yàn)槭屑壏比A，區(qū)域內(nèi)中興東大街北側(cè)多為大型商場，分布有中北商城、匯源廣場、電子大廈，主營服裝、鞋類、日用百貨等，但在商業(yè)用地布局上大型商場前均缺少停車場用地，故在一定程度上影響商場的經(jīng)營效益;南側(cè)以沿街二層商業(yè)門市為主，經(jīng)營種類涉及五金電料、手機(jī)維修、美容美發(fā)等項(xiàng)目，建筑物年代較久，外觀破舊，部分為磚木結(jié)構(gòu)，臨街面較窄，經(jīng)營狀況一般。內(nèi)部住宅多為二層舊房，區(qū)域內(nèi)原有四角市場，經(jīng)營毛線等項(xiàng)目，由于城市發(fā)展，商業(yè)分布多向沿街發(fā)展，現(xiàn)市場已不存在，只有一層零星門市營業(yè)，主營飲食、理發(fā)等項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，公共設(shè)施配套較為齊全。
2、交通狀況
區(qū)域內(nèi)主要道路有中興東大街和順德路，中興東大街為混合型主干道，紅線寬60米，經(jīng)2004年底改造，為×××區(qū)的樣板街，且有一定的交通管制;順德路為生活型主干道，紅線寬41米，人流量、車流量大。其它道路為胡同，二、三米寬，路面硬化但不平整，通行不便。3路、19路、18路、2路等多路公交車從該區(qū)域內(nèi)通過。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密度較大，道路通達(dá)度較高，交通較為便利，但由于受交通護(hù)欄影響，有一定交通管制且不利于道路兩側(cè)人流動(dòng)。
3、公共設(shè)施狀況
該區(qū)域位置優(yōu)越，各項(xiàng)公共設(shè)施較為齊全，主要有商場、銀行、學(xué)校、賓館、郵局、*等。
4、基礎(chǔ)設(shè)施情況
估價(jià)對象所在區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)“七通”(通路、供電、通訊、供水、排水、供暖、供氣)，詳見表2-2-1。
表2-2-1 估價(jià)對象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件一覽表
宗地編號 通路 供電 通訊 供水 排水 供暖 供氣
M1 主要道路有中興東大街、順德路，路況好，路面寬，交通便利 市政供電網(wǎng)保證，保證率99%以上，線路架空 市通訊公司保證，保證率較高 市政中興東大街供水管網(wǎng)，保證率98%以上 市政中興東大街排水管網(wǎng)，雨污分流，排水通暢 市政供暖管網(wǎng)保證 市政供氣管網(wǎng)保證
5、環(huán)境條件
區(qū)域地處老城區(qū)，房屋建筑年代較久，衛(wèi)生條件及總體視覺條件較差，有中興東大街與順德路通過，人口密度大，車流量大，交通擁擠。
㈢個(gè)別因素
1、宗地條件
估價(jià)對象為中興東大街117號原×××人民商場用地，宗地具體條件詳見表2-2-2。
表2-2-2 宗地具體條件表
宗地編號 區(qū)位條件 評估設(shè)定用途 評估設(shè)定年限 宗地臨街形式及朝向 容積率 臨路等級及寬深比 臨街深度 形狀面積
M1 位于中興東大街以南，距區(qū)級商服中心168米 商業(yè) 40年 北臨中興東大街，西、南面均臨胡同，正面朝北 3.82 臨混合型主干道,寬深比0.58 52.79米 形狀規(guī)則，利用方便無限制
2、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施
估價(jià)對象內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)“六通一平”(通路、供電、通訊、供水、排水、供暖及場地平整)，具體條件詳見表2-2-3。
表2-2-3 宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施具體條件表
編號 通路 供電 通訊 供水 排水 供暖 場地
M1 內(nèi)部通路 接市政供電網(wǎng) 接市政通訊網(wǎng) 接市政供水管網(wǎng) 排至中興東大街市政排水管網(wǎng)，排水通暢 自備鍋爐房 平整，部分硬化
綜合上述區(qū)域及宗地個(gè)別條件情況，估價(jià)對象位于繁華地段，周圍商服聚集程度較高，其區(qū)位條件、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度等條件對其地價(jià)將會(huì)產(chǎn)生正面影響，但由于其朝向和交通管制的影響，且大部分商服位于中興東大街北側(cè)，將減少其客流量從而對其地價(jià)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，估價(jià)師綜合分析認(rèn)為，其宗地地價(jià)將略低于區(qū)域同類商業(yè)用地地價(jià)水平。