一、項(xiàng)目管理的內(nèi)涵
工程項(xiàng)目管理內(nèi)容貫穿項(xiàng)目的全過程，與一般意義上的工程施工項(xiàng)目管理相比，有以下區(qū)別。
1、管理幅度更寬。不限于從工程動工開始，而是從項(xiàng)目構(gòu)思、可行性研究、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、招投標(biāo)前期工作就開始介入，直至工程施工完成、竣工交樓、辦理竣工結(jié)算以及資產(chǎn)交接等管理工作。
（1）可行性研究階段：項(xiàng)目構(gòu)思策劃、可行性研究。根據(jù)項(xiàng)目所處的位置，結(jié)合區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，人口、收入、供應(yīng)、需求、配套設(shè)施、交通、以及原材料的供應(yīng)等要素運(yùn)用科學(xué)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的綜合論證，對項(xiàng)目投資定位。根據(jù)項(xiàng)目的定位，確定項(xiàng)目的各種規(guī)劃指標(biāo)，為項(xiàng)目投資估算、經(jīng)濟(jì)分析、評價(jià)建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。該階段為項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)的依據(jù)，是項(xiàng)目投資成敗的關(guān)鍵。
（2）營銷策劃階段：根據(jù)項(xiàng)目市場定位，需要策劃項(xiàng)目的市場形象包裝、開發(fā)節(jié)奏、市場推廣的節(jié)奏與術(shù)。使之與工程施工相配合，施工組織、進(jìn)度安排如何滿足營銷策劃的需要，如項(xiàng)目的售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇；收場后現(xiàn)場包裝（圍墻）等都需要項(xiàng)目管理組織管理、統(tǒng)籌安排。
（3）勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：審查由規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位編制的工程勘察設(shè)計(jì)任務(wù)書及其成果的質(zhì)量；為確保工程項(xiàng)目的安全可靠，提高適用性、經(jīng)濟(jì)性，增強(qiáng)其與環(huán)境的協(xié)調(diào)性及具有的時(shí)代性，是工程設(shè)計(jì)審查的基本任務(wù)。其要點(diǎn)：審核設(shè)計(jì)方案總平面、單體平面、空間、裝飾及建筑功能、基礎(chǔ)的選型（天然、樁基礎(chǔ)）、主體結(jié)構(gòu)（結(jié)構(gòu)形式、含鋼量、使用材料）的選型、工藝、設(shè)備及材料參數(shù)選型，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對多方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，協(xié)助設(shè)計(jì)人員優(yōu)選功能合適且技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)好的方案，掌控設(shè)計(jì)進(jìn)度和各階段審批環(huán)節(jié)等。
2、對管理要素的控制更嚴(yán)。工程項(xiàng)目本身就是商品，是一種投資額大、投資周期長的不可移動的耐用品，需要進(jìn)入市場流通，接受市場檢驗(yàn)；面對的可能不僅是投資人這個(gè)大業(yè)主，還有更多是消費(fèi)者個(gè)體，而個(gè)人購房（如商住樓項(xiàng)目）較之以往單位分房使人們更加關(guān)注自身的合法權(quán)益，可以說我們現(xiàn)在要面對的業(yè)主都很挑剔，維權(quán)意識均很強(qiáng)，容不得開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目管理企業(yè)有絲毫馬虎。
（1）成本管理：成本管理從項(xiàng)目構(gòu)思定位開始到項(xiàng)目完成竣工結(jié)算，涉及工程項(xiàng)目各階段及各種成本。工程項(xiàng)目成本直接影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益以及項(xiàng)目的競爭力，只有通過降低和控制項(xiàng)目的建造成本，才能控制住整個(gè)項(xiàng)目的成本。工程項(xiàng)目成本包含：土地成本、建造成本、財(cái)務(wù)成本、管理成本、營銷成本。其中地價(jià)已交，基本固定，財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)等成本，無法通過管理來降低其費(fèi)用（或?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目成本影響較?。?，建造成本在項(xiàng)目成本中占的比例較大。國內(nèi)項(xiàng)目，建造成本所占比例越大，對整個(gè)項(xiàng)目成本影響就越敏感。
材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占70％，有的工程還會更高，因此材料設(shè)備費(fèi)應(yīng)是建安成本控制中的重點(diǎn)。
在項(xiàng)目管理過程中，除了設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)、材料設(shè)備選型關(guān)鍵外，招投標(biāo)和合同管理也很關(guān)鍵，同時(shí)還需要重視規(guī)范技術(shù)管理、索賠與反索賠以及風(fēng)險(xiǎn)控制等方面的管理。
（2）質(zhì)量管理：工程質(zhì)量保證書；放心房宣言。質(zhì)量的內(nèi)涵和外延發(fā)生變化、耐久性、節(jié)能環(huán)保性統(tǒng)一結(jié)合，是一個(gè)全面、系統(tǒng)、綜合，涉及面比較廣泛的工程，不是僅僅停留在規(guī)范層面上，還需要考慮消費(fèi)者的要求。這一點(diǎn)考慮，不像施工單位的項(xiàng)目管理。
（3）進(jìn)度管理：項(xiàng)目進(jìn)人開發(fā)前期，就需要編制項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃，其計(jì)劃涉及到策劃、營銷推廣、設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、施工、材料、設(shè)備采購、物業(yè)管理等方方面面，需要控制各階段節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，檢查、反饋、調(diào)整、修正。還需要與營銷配合，形象進(jìn)度、約定的交樓（或資產(chǎn)交付）進(jìn)度不能拖延。
（4）安全管理：防止工傷意外，防火、防盜等現(xiàn)場施工安全；配合營銷推廣的安全管理。
（5）技術(shù)支持：審核、比較各階段的技術(shù)方案，可以降低成本，縮短建設(shè)周期、確保質(zhì)量、消除安全隱患、控制投資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新材料可以提高項(xiàng)目技術(shù)含量。 ぁ考試大一級建造師
3、管理的內(nèi)容更廣。消費(fèi)者對使用、居住理念的提升（休閑、購物、生活或工作方便一環(huán)境要求園林式、花園式、教育、藝術(shù)、文化、體育、動靜結(jié)合等），消費(fèi)者需求增加與變化，要求對設(shè)計(jì)細(xì)化，體現(xiàn)人文關(guān)懷，使消費(fèi)者感受到尊貴與關(guān)懷。
4、管理的跨度更大。涉及的合 單位、專業(yè)多，需要項(xiàng)目管理者領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)和控制，既有遠(yuǎn)外圍關(guān)系的協(xié)調(diào)管理，如與政府相關(guān)部門及鄰近單位之間的協(xié)調(diào)，又有近圍關(guān)系，項(xiàng)目參與各方，如各專業(yè)分包單位、項(xiàng)目組織內(nèi)部人員的協(xié)調(diào)和管理。只有人際關(guān)系的和諧，工作環(huán)境愉快，項(xiàng)目建設(shè)參與各方才能高效完成既定的任務(wù)，使項(xiàng)目目標(biāo)得到完成。
工程項(xiàng)目管理內(nèi)容貫穿項(xiàng)目的全過程，與一般意義上的工程施工項(xiàng)目管理相比，有以下區(qū)別。
1、管理幅度更寬。不限于從工程動工開始，而是從項(xiàng)目構(gòu)思、可行性研究、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、招投標(biāo)前期工作就開始介入，直至工程施工完成、竣工交樓、辦理竣工結(jié)算以及資產(chǎn)交接等管理工作。
（1）可行性研究階段：項(xiàng)目構(gòu)思策劃、可行性研究。根據(jù)項(xiàng)目所處的位置，結(jié)合區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，人口、收入、供應(yīng)、需求、配套設(shè)施、交通、以及原材料的供應(yīng)等要素運(yùn)用科學(xué)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的綜合論證，對項(xiàng)目投資定位。根據(jù)項(xiàng)目的定位，確定項(xiàng)目的各種規(guī)劃指標(biāo)，為項(xiàng)目投資估算、經(jīng)濟(jì)分析、評價(jià)建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。該階段為項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)的依據(jù)，是項(xiàng)目投資成敗的關(guān)鍵。
（2）營銷策劃階段：根據(jù)項(xiàng)目市場定位，需要策劃項(xiàng)目的市場形象包裝、開發(fā)節(jié)奏、市場推廣的節(jié)奏與術(shù)。使之與工程施工相配合，施工組織、進(jìn)度安排如何滿足營銷策劃的需要，如項(xiàng)目的售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇；收場后現(xiàn)場包裝（圍墻）等都需要項(xiàng)目管理組織管理、統(tǒng)籌安排。
（3）勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：審查由規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位編制的工程勘察設(shè)計(jì)任務(wù)書及其成果的質(zhì)量；為確保工程項(xiàng)目的安全可靠，提高適用性、經(jīng)濟(jì)性，增強(qiáng)其與環(huán)境的協(xié)調(diào)性及具有的時(shí)代性，是工程設(shè)計(jì)審查的基本任務(wù)。其要點(diǎn)：審核設(shè)計(jì)方案總平面、單體平面、空間、裝飾及建筑功能、基礎(chǔ)的選型（天然、樁基礎(chǔ)）、主體結(jié)構(gòu)（結(jié)構(gòu)形式、含鋼量、使用材料）的選型、工藝、設(shè)備及材料參數(shù)選型，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對多方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，協(xié)助設(shè)計(jì)人員優(yōu)選功能合適且技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)好的方案，掌控設(shè)計(jì)進(jìn)度和各階段審批環(huán)節(jié)等。
2、對管理要素的控制更嚴(yán)。工程項(xiàng)目本身就是商品，是一種投資額大、投資周期長的不可移動的耐用品，需要進(jìn)入市場流通，接受市場檢驗(yàn)；面對的可能不僅是投資人這個(gè)大業(yè)主，還有更多是消費(fèi)者個(gè)體，而個(gè)人購房（如商住樓項(xiàng)目）較之以往單位分房使人們更加關(guān)注自身的合法權(quán)益，可以說我們現(xiàn)在要面對的業(yè)主都很挑剔，維權(quán)意識均很強(qiáng)，容不得開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目管理企業(yè)有絲毫馬虎。
（1）成本管理：成本管理從項(xiàng)目構(gòu)思定位開始到項(xiàng)目完成竣工結(jié)算，涉及工程項(xiàng)目各階段及各種成本。工程項(xiàng)目成本直接影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益以及項(xiàng)目的競爭力，只有通過降低和控制項(xiàng)目的建造成本，才能控制住整個(gè)項(xiàng)目的成本。工程項(xiàng)目成本包含：土地成本、建造成本、財(cái)務(wù)成本、管理成本、營銷成本。其中地價(jià)已交，基本固定，財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)等成本，無法通過管理來降低其費(fèi)用（或?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目成本影響較?。?，建造成本在項(xiàng)目成本中占的比例較大。國內(nèi)項(xiàng)目，建造成本所占比例越大，對整個(gè)項(xiàng)目成本影響就越敏感。
材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占70％，有的工程還會更高，因此材料設(shè)備費(fèi)應(yīng)是建安成本控制中的重點(diǎn)。
在項(xiàng)目管理過程中，除了設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)、材料設(shè)備選型關(guān)鍵外，招投標(biāo)和合同管理也很關(guān)鍵，同時(shí)還需要重視規(guī)范技術(shù)管理、索賠與反索賠以及風(fēng)險(xiǎn)控制等方面的管理。
（2）質(zhì)量管理：工程質(zhì)量保證書；放心房宣言。質(zhì)量的內(nèi)涵和外延發(fā)生變化、耐久性、節(jié)能環(huán)保性統(tǒng)一結(jié)合，是一個(gè)全面、系統(tǒng)、綜合，涉及面比較廣泛的工程，不是僅僅停留在規(guī)范層面上，還需要考慮消費(fèi)者的要求。這一點(diǎn)考慮，不像施工單位的項(xiàng)目管理。
（3）進(jìn)度管理：項(xiàng)目進(jìn)人開發(fā)前期，就需要編制項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃，其計(jì)劃涉及到策劃、營銷推廣、設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、施工、材料、設(shè)備采購、物業(yè)管理等方方面面，需要控制各階段節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，檢查、反饋、調(diào)整、修正。還需要與營銷配合，形象進(jìn)度、約定的交樓（或資產(chǎn)交付）進(jìn)度不能拖延。
（4）安全管理：防止工傷意外，防火、防盜等現(xiàn)場施工安全；配合營銷推廣的安全管理。
（5）技術(shù)支持：審核、比較各階段的技術(shù)方案，可以降低成本，縮短建設(shè)周期、確保質(zhì)量、消除安全隱患、控制投資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新材料可以提高項(xiàng)目技術(shù)含量。 ぁ考試大一級建造師
3、管理的內(nèi)容更廣。消費(fèi)者對使用、居住理念的提升（休閑、購物、生活或工作方便一環(huán)境要求園林式、花園式、教育、藝術(shù)、文化、體育、動靜結(jié)合等），消費(fèi)者需求增加與變化，要求對設(shè)計(jì)細(xì)化，體現(xiàn)人文關(guān)懷，使消費(fèi)者感受到尊貴與關(guān)懷。
4、管理的跨度更大。涉及的合 單位、專業(yè)多，需要項(xiàng)目管理者領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)和控制，既有遠(yuǎn)外圍關(guān)系的協(xié)調(diào)管理，如與政府相關(guān)部門及鄰近單位之間的協(xié)調(diào)，又有近圍關(guān)系，項(xiàng)目參與各方，如各專業(yè)分包單位、項(xiàng)目組織內(nèi)部人員的協(xié)調(diào)和管理。只有人際關(guān)系的和諧，工作環(huán)境愉快，項(xiàng)目建設(shè)參與各方才能高效完成既定的任務(wù)，使項(xiàng)目目標(biāo)得到完成。