在房地產(chǎn)信托投資基金中，在個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者與房地產(chǎn)公司之間，需要有一個(gè)投資房地產(chǎn)的專設(shè)公司，即信托投資基金公司進(jìn)行運(yùn)作。抵押貸款證券化也必須有專門的中間機(jī)構(gòu)對(duì)銀行提供的抵押貸款資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估、切割，再按照一定的比例結(jié)構(gòu)將不同貸款年限的抵押貸款資產(chǎn)重新組合、打包，然后再向普通投資者或投資機(jī)構(gòu)出售。所以，在繼續(xù)深化金融體制改革過程中，有必要發(fā)展和規(guī)范這些中間金融機(jī)構(gòu)。
四是完善政策法規(guī)，賦予房地產(chǎn)開發(fā)商多品種、多批次、多元化融資的能力和手段?？陀^評(píng)價(jià)，目前的政策和法律環(huán)境尚不利于房地產(chǎn)開發(fā)商多元化融資。以股權(quán)融資為例，房地產(chǎn)公司上市的禁令雖然已經(jīng)解除，但對(duì)房地產(chǎn)公司直接上市融資的控制仍較為嚴(yán)格。在上市方式選擇上，首發(fā)上市雖然融資額比較大，但是要求高、時(shí)間長、程序復(fù)雜，目前，在國內(nèi)上市的房地產(chǎn)企業(yè)只占企業(yè)總數(shù)的0.23%，占上市公司總數(shù)的6%左右。許多房地產(chǎn)公司不得不選擇借殼上市。相應(yīng)地，債券融資、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等也都需要完善的法律支持。
總之，應(yīng)當(dāng)用系統(tǒng)化的眼光來考察房地產(chǎn)融資渠道單一的問題，融資渠道的多元化與我國金融體制改革密切聯(lián)系，有賴于金融改革的繼續(xù)深化。無論是繼續(xù)完善間接融資還是大力發(fā)展直接融資，都離不開資本市場的發(fā)展、金融產(chǎn)品的豐富、各種金融機(jī)構(gòu)的參與以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管方式和監(jiān)管手段的成熟。離開整個(gè)金融改革進(jìn)程，單獨(dú)推進(jìn)融資多元化是不可能的。
關(guān)于利率市場化，這將更好地反映市場對(duì)資金的需求。2004年央行加息預(yù)示了我國長達(dá)9年的減息周期結(jié)束，進(jìn)入一個(gè)加息周期。世界經(jīng)濟(jì)也正在進(jìn)入升息周期，這是利率水平的一種趨勢性變化，在這一過程中，利率可能有升有降，但總體趨勢向上。2007年1月1日起，央行每天向社會(huì)發(fā)布基準(zhǔn)利率。這意味央行推動(dòng)利率市場化的進(jìn)程明顯加快。
關(guān)于利率市場化，美國的經(jīng)驗(yàn)是：減息政策刺激房價(jià)強(qiáng)勁上漲，而加息政策使房地產(chǎn)市場應(yīng)聲降溫。如2001年 “9.11”事件后，為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，美聯(lián)儲(chǔ)11次降息，聯(lián)邦基金利率一年間由6.5%減至1.75%，使美國的短期利率降至40年來低水平，用于購房的30年期抵押貸款利率也隨之下降。減息政策推動(dòng)了房價(jià)的持續(xù)上漲，過去5年中，美國房價(jià)平均上漲了50%以上。自2004年6月以來不到兩年半的時(shí)間內(nèi)，美聯(lián)儲(chǔ)17次提高利率，每次0.25個(gè)百分點(diǎn)；兩年時(shí)間內(nèi)，聯(lián)邦基金利率從1.00%上調(diào)到5.25%。加息推動(dòng)了房屋貸款成本的上升，房地產(chǎn)市場的走勢則隨著加息而持續(xù)降溫。
趨勢2：購房人持有過程的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。
從稅法的角度看，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收主要有契稅、營業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅、印花稅等，顯然存在著稅種過多、稅賦過重的問題。不售不稅、不租不稅，一旦租售、數(shù)稅并課，這些稅多數(shù)是在以個(gè)人購房為主的房地產(chǎn)市場尚未建立之前設(shè)立的，交易環(huán)節(jié)過重的稅賦顯然對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)市場不利。
房地產(chǎn)稅的本質(zhì)是財(cái)產(chǎn)稅，其性質(zhì)決定了重點(diǎn)是對(duì)存量資產(chǎn)征稅。目前隨著住房制度改革深化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，住房的私有比例已達(dá)80%，具備征收存量房地產(chǎn)稅的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。隨著收入差距的不斷拉大，在住房持有上也已經(jīng)開始出現(xiàn)貧富的巨大差距，少數(shù)高收入者大量占有住房，造成資源的閑置和浪費(fèi)，有必要運(yùn)用稅收手段實(shí)現(xiàn)住房資源配置的公平。房地產(chǎn)是城市價(jià)值的體現(xiàn)，不同區(qū)域、不同地段的價(jià)值相差較大，對(duì)存量征稅，即使不交易，也按增值額交稅，有利于整個(gè)社會(huì)資源的有效配置，可以作為經(jīng)常性的地方財(cái)政收入，為地方政府建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施提供資金來源。美國地方政府全部稅收的75.3%來自財(cái)產(chǎn)稅，加拿大約占75%?？梢愿鶕?jù)我國的國情具體設(shè)計(jì)稅制，有效地避免低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)。
總之，在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅是從根本上抑制房地產(chǎn)市場的盲目需求，調(diào)整不同社會(huì)群體之間在資源占有上的公平關(guān)系，促進(jìn)資源節(jié)約，引導(dǎo)住房合理適度消費(fèi)和優(yōu)化存量住房資源配置的長效機(jī)制。其大優(yōu)點(diǎn)在于，房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，屬于直接稅，不會(huì)出現(xiàn)稅賦轉(zhuǎn)嫁的問題。從長遠(yuǎn)來看，通過對(duì)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)資產(chǎn)公平分配、節(jié)約資源、促進(jìn)存量資產(chǎn)流動(dòng)、優(yōu)化存量資源配置，保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的出路。
趨勢3：預(yù)售制度將不斷完善。
今后，不應(yīng)是簡單地取消預(yù)售的問題，而應(yīng)該是繼續(xù)發(fā)揮預(yù)售提前發(fā)現(xiàn)市場的功能，將房地產(chǎn)預(yù)售的直接融資改變?yōu)殚g接融資。即，購房者的預(yù)售資金應(yīng)交到一個(gè)指定帳戶中，不能直接用于開發(fā)，而預(yù)售合同則作為向投資者融資的信用憑證。如向銀行貸款，如果一個(gè)項(xiàng)目預(yù)售了70％，則市場風(fēng)險(xiǎn)很小，銀行就可以放心地貸款；如果只售到10％，則銀行可以認(rèn)為市場風(fēng)險(xiǎn)很大，而不貸款，那么這時(shí)的預(yù)售就從直接融資轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接融資，減少了風(fēng)險(xiǎn)。
趨勢4：土地管理從嚴(yán)從緊。
我國將實(shí)行從嚴(yán)從緊的土地使用政策，包括：嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量，實(shí)行指令性指標(biāo)控制；城市規(guī)劃區(qū)以外，不得設(shè)立開發(fā)區(qū)、園區(qū)、城市新區(qū)和小區(qū)，所有建設(shè)用地的申請(qǐng)，只能在城市規(guī)劃范圍之內(nèi)，不得以新區(qū)的形式提供土地；嚴(yán)格保護(hù)耕地，推動(dòng)節(jié)約和集約利用土地；在符合規(guī)劃條件下，集體建設(shè)用地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)；有閑置用地的地區(qū)，將更難通過增量建設(shè)用地的審批；土地收益進(jìn)入預(yù)算，建立國有土地收益基金；全面推行市場配置土地，價(jià)格進(jìn)一步體現(xiàn)稀缺資源特性。
四是完善政策法規(guī)，賦予房地產(chǎn)開發(fā)商多品種、多批次、多元化融資的能力和手段?？陀^評(píng)價(jià)，目前的政策和法律環(huán)境尚不利于房地產(chǎn)開發(fā)商多元化融資。以股權(quán)融資為例，房地產(chǎn)公司上市的禁令雖然已經(jīng)解除，但對(duì)房地產(chǎn)公司直接上市融資的控制仍較為嚴(yán)格。在上市方式選擇上，首發(fā)上市雖然融資額比較大，但是要求高、時(shí)間長、程序復(fù)雜，目前，在國內(nèi)上市的房地產(chǎn)企業(yè)只占企業(yè)總數(shù)的0.23%，占上市公司總數(shù)的6%左右。許多房地產(chǎn)公司不得不選擇借殼上市。相應(yīng)地，債券融資、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等也都需要完善的法律支持。
總之，應(yīng)當(dāng)用系統(tǒng)化的眼光來考察房地產(chǎn)融資渠道單一的問題，融資渠道的多元化與我國金融體制改革密切聯(lián)系，有賴于金融改革的繼續(xù)深化。無論是繼續(xù)完善間接融資還是大力發(fā)展直接融資，都離不開資本市場的發(fā)展、金融產(chǎn)品的豐富、各種金融機(jī)構(gòu)的參與以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管方式和監(jiān)管手段的成熟。離開整個(gè)金融改革進(jìn)程，單獨(dú)推進(jìn)融資多元化是不可能的。
關(guān)于利率市場化，這將更好地反映市場對(duì)資金的需求。2004年央行加息預(yù)示了我國長達(dá)9年的減息周期結(jié)束，進(jìn)入一個(gè)加息周期。世界經(jīng)濟(jì)也正在進(jìn)入升息周期，這是利率水平的一種趨勢性變化，在這一過程中，利率可能有升有降，但總體趨勢向上。2007年1月1日起，央行每天向社會(huì)發(fā)布基準(zhǔn)利率。這意味央行推動(dòng)利率市場化的進(jìn)程明顯加快。
關(guān)于利率市場化，美國的經(jīng)驗(yàn)是：減息政策刺激房價(jià)強(qiáng)勁上漲，而加息政策使房地產(chǎn)市場應(yīng)聲降溫。如2001年 “9.11”事件后，為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，美聯(lián)儲(chǔ)11次降息，聯(lián)邦基金利率一年間由6.5%減至1.75%，使美國的短期利率降至40年來低水平，用于購房的30年期抵押貸款利率也隨之下降。減息政策推動(dòng)了房價(jià)的持續(xù)上漲，過去5年中，美國房價(jià)平均上漲了50%以上。自2004年6月以來不到兩年半的時(shí)間內(nèi)，美聯(lián)儲(chǔ)17次提高利率，每次0.25個(gè)百分點(diǎn)；兩年時(shí)間內(nèi)，聯(lián)邦基金利率從1.00%上調(diào)到5.25%。加息推動(dòng)了房屋貸款成本的上升，房地產(chǎn)市場的走勢則隨著加息而持續(xù)降溫。
趨勢2：購房人持有過程的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。
從稅法的角度看，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收主要有契稅、營業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅、印花稅等，顯然存在著稅種過多、稅賦過重的問題。不售不稅、不租不稅，一旦租售、數(shù)稅并課，這些稅多數(shù)是在以個(gè)人購房為主的房地產(chǎn)市場尚未建立之前設(shè)立的，交易環(huán)節(jié)過重的稅賦顯然對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)市場不利。
房地產(chǎn)稅的本質(zhì)是財(cái)產(chǎn)稅，其性質(zhì)決定了重點(diǎn)是對(duì)存量資產(chǎn)征稅。目前隨著住房制度改革深化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，住房的私有比例已達(dá)80%，具備征收存量房地產(chǎn)稅的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。隨著收入差距的不斷拉大，在住房持有上也已經(jīng)開始出現(xiàn)貧富的巨大差距，少數(shù)高收入者大量占有住房，造成資源的閑置和浪費(fèi)，有必要運(yùn)用稅收手段實(shí)現(xiàn)住房資源配置的公平。房地產(chǎn)是城市價(jià)值的體現(xiàn)，不同區(qū)域、不同地段的價(jià)值相差較大，對(duì)存量征稅，即使不交易，也按增值額交稅，有利于整個(gè)社會(huì)資源的有效配置，可以作為經(jīng)常性的地方財(cái)政收入，為地方政府建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施提供資金來源。美國地方政府全部稅收的75.3%來自財(cái)產(chǎn)稅，加拿大約占75%?？梢愿鶕?jù)我國的國情具體設(shè)計(jì)稅制，有效地避免低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)。
總之，在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅是從根本上抑制房地產(chǎn)市場的盲目需求，調(diào)整不同社會(huì)群體之間在資源占有上的公平關(guān)系，促進(jìn)資源節(jié)約，引導(dǎo)住房合理適度消費(fèi)和優(yōu)化存量住房資源配置的長效機(jī)制。其大優(yōu)點(diǎn)在于，房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，屬于直接稅，不會(huì)出現(xiàn)稅賦轉(zhuǎn)嫁的問題。從長遠(yuǎn)來看，通過對(duì)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)資產(chǎn)公平分配、節(jié)約資源、促進(jìn)存量資產(chǎn)流動(dòng)、優(yōu)化存量資源配置，保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的出路。
趨勢3：預(yù)售制度將不斷完善。
今后，不應(yīng)是簡單地取消預(yù)售的問題，而應(yīng)該是繼續(xù)發(fā)揮預(yù)售提前發(fā)現(xiàn)市場的功能，將房地產(chǎn)預(yù)售的直接融資改變?yōu)殚g接融資。即，購房者的預(yù)售資金應(yīng)交到一個(gè)指定帳戶中，不能直接用于開發(fā)，而預(yù)售合同則作為向投資者融資的信用憑證。如向銀行貸款，如果一個(gè)項(xiàng)目預(yù)售了70％，則市場風(fēng)險(xiǎn)很小，銀行就可以放心地貸款；如果只售到10％，則銀行可以認(rèn)為市場風(fēng)險(xiǎn)很大，而不貸款，那么這時(shí)的預(yù)售就從直接融資轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接融資，減少了風(fēng)險(xiǎn)。
趨勢4：土地管理從嚴(yán)從緊。
我國將實(shí)行從嚴(yán)從緊的土地使用政策，包括：嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量，實(shí)行指令性指標(biāo)控制；城市規(guī)劃區(qū)以外，不得設(shè)立開發(fā)區(qū)、園區(qū)、城市新區(qū)和小區(qū)，所有建設(shè)用地的申請(qǐng)，只能在城市規(guī)劃范圍之內(nèi)，不得以新區(qū)的形式提供土地；嚴(yán)格保護(hù)耕地，推動(dòng)節(jié)約和集約利用土地；在符合規(guī)劃條件下，集體建設(shè)用地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)；有閑置用地的地區(qū)，將更難通過增量建設(shè)用地的審批；土地收益進(jìn)入預(yù)算，建立國有土地收益基金；全面推行市場配置土地，價(jià)格進(jìn)一步體現(xiàn)稀缺資源特性。