我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十年的迅猛發(fā)展，城市中心的土地已基本開發(fā)殆盡，各種概念也層出不窮。目前擁有獨(dú)特自然條件的城郊山地住宅已成為吸引購(gòu)房者的一大亮點(diǎn)。僅以長(zhǎng)沙為例，近兩年推出并旺銷的山地住宅項(xiàng)目就有陽明山莊、麓山別墅、長(zhǎng)房·西郡、卓越·蔚藍(lán)海岸、御景龍城、圣爵菲斯、西湖麗景、山水·英倫莊園、靜園·山莊別墅等十幾個(gè)樓盤。那么，如何搞好山地住宅的策劃呢？下面，結(jié)合我工作室這些年的實(shí)踐，談?wù)勎覀兊恼J(rèn)識(shí)和體會(huì)。
一、山地住宅的概念及特點(diǎn)
所謂山地住宅，就是指建在山上或山下的住宅。山地建筑可以使建筑的自由形象容易突出，可以創(chuàng)造的人工視覺效果；山地建筑的自由環(huán)境空間形式比較優(yōu)越，視野開闊，具有較好景觀，再加上氣候的原因，山地建筑的空氣質(zhì)量比山下要好。這是山地建筑最突出的特點(diǎn)。評(píng)定山地住宅質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)主要有兩個(gè)，一是空氣的質(zhì)量，二是周圍環(huán)境的綠化率。
山地的特點(diǎn)在于它是立體的，錯(cuò)落有致、層次分明、步移景遷，或蜿蜒而上，或蔓延而下，俯首為景，仰首為美，生活就應(yīng)該是一種包裹在風(fēng)景里的狀態(tài)。同時(shí)山地代表了一種超越，每一次歸家，拾級(jí)而上，居高臨下，象征了一種積極、向上、果敢的生活態(tài)度。
我國(guó)大部分城市都處于河流的沖積平原上，城市中心一般是商貿(mào)中心，基本沒有山體的存在，大城市可能會(huì)包含若干座小山，但這些小區(qū)已基本被建成公園。所以真正的山地住宅就出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，離自然很近，離紅塵又不遠(yuǎn)。由于密度低、環(huán)境好、供貨量有限，但位置相對(duì)偏僻、交通及配套設(shè)施較差，山地住宅往往要么一文不值，要么就是豪宅，是豪宅最合理的所在。
在山地住宅的開發(fā)過程中，景觀、交通、配套、規(guī)劃、價(jià)格策略都是重點(diǎn)考慮的問題。在目標(biāo)客戶群的定位上，考慮高端人群適不適合，有無市場(chǎng)空間，地塊有無開發(fā)豪宅的條件，風(fēng)險(xiǎn)有多大，資金壓力如何。比較保守的做法是將一個(gè)地塊分成相對(duì)獨(dú)立的兩三個(gè)區(qū)，臨湖或較高地塊的做低密度的別墅，入口做多層，靠?jī)?nèi)且地勢(shì)低的可考慮建小高層或高層，但要注意同檔次的客戶要盡量使之不混雜，特別別墅區(qū)不要讓人隨意進(jìn)入，別墅區(qū)要有單獨(dú)的會(huì)所。
二、山地住宅的設(shè)計(jì)思想
現(xiàn)代山地建筑的發(fā)展趨勢(shì)，從設(shè)計(jì)思想來看，主要趨勢(shì)為：從生態(tài)系統(tǒng)觀來認(rèn)識(shí)人類聚居社區(qū)與其周圍自然環(huán)境之間的關(guān)系，樹立生態(tài)平衡觀和適應(yīng)與共生、循環(huán)與再生的原則，追求人與自然整體和諧。
總體規(guī)劃強(qiáng)調(diào)人車分流的道路系統(tǒng)，以多樣化、立體化、不同的人車流標(biāo)高系統(tǒng)突出山地建筑特色。同時(shí)，以綠化作為居住區(qū)空間景觀的結(jié)構(gòu)骨干，取代傳統(tǒng)的道路骨干系統(tǒng)。
在住宅設(shè)計(jì)中，首先注重山景的本土化和主題化相結(jié)合，注意挖掘山景本身的地段特色，充分利用山地良好的自然景觀創(chuàng)造具有"綠化"、"生態(tài)"、"田園"等內(nèi)涵定位的當(dāng)代人居環(huán)境主題和現(xiàn)代"天人合一"的生態(tài)意境。其次，設(shè)計(jì)中注重以人為本，體現(xiàn)對(duì)人性的關(guān)懷，強(qiáng)調(diào)居住區(qū)的舒適化、便捷性及配套化，使居住社區(qū)道路通暢便捷，居民生活、外出更容易、方便。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，功能多樣化，豐富居民文化、娛樂活動(dòng)。
單元及戶型設(shè)計(jì)，首先注重均好性、安全性和隱私性，力求在結(jié)構(gòu)、防火、居住及設(shè)施等安全性的基礎(chǔ)上，利用具體設(shè)計(jì)、裝修手法使每一戶型都有良好的可售性。借助于高科技成果，設(shè)置智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)，達(dá)到信息、資源共享，提高住宅的綜合管理素質(zhì)和服務(wù)水平。每個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)既有隱私性，又兼顧相對(duì)的公共性。其次，強(qiáng)調(diào)社區(qū)的歸屬性、標(biāo)志性、延續(xù)性。重視小區(qū)總體布局、空間圍合、園林綠洲的設(shè)計(jì)，以增進(jìn)鄰里感情。設(shè)置小區(qū)獨(dú)特親和廣場(chǎng)，增強(qiáng)小區(qū)的可識(shí)別性和居民的社會(huì)自豪感。同時(shí)，注意與周邊的環(huán)境相結(jié)合，將自然景觀，如河流、水景引入小區(qū)空間，形成山水共融的綠色生態(tài)社區(qū)。
創(chuàng)造手法方面，在山地建筑空間處理和地形結(jié)合上，對(duì)于陡坡、緩坡等不同地形，主要方法有提勒、筑臺(tái)、階臺(tái)、懸挑、架空和吊角式手法，對(duì)于階臺(tái)的處理，又可分為錯(cuò)層式、跌落式、掉層式和附巖式等，以順應(yīng)地勢(shì)起伏變化，使建筑群體與山體有機(jī)結(jié)合。
在工程技術(shù)上，山地建筑比平原地帶建筑存在更多的安全隱患，如自然山洪、山體滑坡、水土流失、地震災(zāi)害等。在這些方面，已有了較好的工程技術(shù)解決措施，為人類大規(guī)模開發(fā)山地住宅提供了良好的技術(shù)保證。
山體環(huán)境本身就是稀缺的自然資源，這種稀缺性將確保山地住宅隨時(shí)間的推移而有很大升值的潛力。作為參與山地住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)的建筑師,更應(yīng)該把握機(jī)會(huì),通過設(shè)計(jì)為客戶和居住者創(chuàng)造價(jià)值，提升價(jià)值。
三、山地住宅開發(fā)
景觀與建筑相結(jié)合而成的景觀建筑所倡導(dǎo)的是一種既有特質(zhì)外表，又有豐富內(nèi)涵，既是通過生活模式塑造，又是通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)實(shí)質(zhì)體現(xiàn)的后人居建筑文化。當(dāng)景觀搭上了建筑，景觀與居住便有了契合點(diǎn)：景觀是一種資源，建筑是一種技術(shù)，山地建筑所倡導(dǎo)的核心，就是資源利用的技術(shù)化。
近幾年來，陽學(xué)文策劃工作室通過對(duì)一系列山地住宅的策劃得出如下感受：一是，充分利用特殊地形地貌和自然資源，可提升項(xiàng)目的附加值和市場(chǎng)價(jià)值。這種作法一方面對(duì)山體破壞較小，同時(shí)還減少土建工程量，降低開發(fā)成本，另一方面又能使建筑錯(cuò)落有致，層次分明，好象建筑物融入山體自然之中；二是在充分利用特殊的地形地貌和自然資源的基礎(chǔ)上，要合理開發(fā)，充分利用，但要與小區(qū)規(guī)劃和建筑風(fēng)格相一致。這里應(yīng)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是對(duì)自然資源保護(hù)和提升；三是山地住宅的建設(shè)給開發(fā)商提供了很好的發(fā)揮空間，要求我們成功準(zhǔn)確地切入市場(chǎng)。消費(fèi)者對(duì)山地建筑附加值有一定的追求，我們要考慮消費(fèi)者的心理底線和接受能力，給消費(fèi)者也提供一個(gè)想象的空間。
四、山地住宅營(yíng)銷推廣
"仁者樂山，智者樂水，水山交融，回歸自然。"是山地住宅營(yíng)銷推廣永遠(yuǎn)的主題。圍繞這一主題，重點(diǎn)抓好以下兩點(diǎn)：
一是規(guī)劃創(chuàng)造價(jià)值。把山景的規(guī)劃納入到靠近山的"紅線"里考慮，不砍伐，不破壞植被系統(tǒng)，地滿足業(yè)主的休閑需求。從"紅線"內(nèi)到"紅線"外，從水泥空間到山林公園生態(tài)空間，規(guī)劃時(shí)統(tǒng)統(tǒng)囊括進(jìn)來。二是在廣告活動(dòng)中，推廣山景住宅，發(fā)展商千萬不能局限于山的概念，應(yīng)該挖掘山的內(nèi)涵，告訴人們山的益處和山對(duì)居住的意義。有山、有水、有樹，才能形成美好的居住環(huán)境。大部分水都是無法參與的，只可遠(yuǎn)觀，不可近玩，而山是可以參與的，健身、運(yùn)動(dòng)、旅游可以讓人更多地親近大自然。古人說，春山宜登、夏山宜賞、秋山宜游、冬山宜觀，僅僅一個(gè)山就可以作很多文章。
一、山地住宅的概念及特點(diǎn)
所謂山地住宅，就是指建在山上或山下的住宅。山地建筑可以使建筑的自由形象容易突出，可以創(chuàng)造的人工視覺效果；山地建筑的自由環(huán)境空間形式比較優(yōu)越，視野開闊，具有較好景觀，再加上氣候的原因，山地建筑的空氣質(zhì)量比山下要好。這是山地建筑最突出的特點(diǎn)。評(píng)定山地住宅質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)主要有兩個(gè)，一是空氣的質(zhì)量，二是周圍環(huán)境的綠化率。
山地的特點(diǎn)在于它是立體的，錯(cuò)落有致、層次分明、步移景遷，或蜿蜒而上，或蔓延而下，俯首為景，仰首為美，生活就應(yīng)該是一種包裹在風(fēng)景里的狀態(tài)。同時(shí)山地代表了一種超越，每一次歸家，拾級(jí)而上，居高臨下，象征了一種積極、向上、果敢的生活態(tài)度。
我國(guó)大部分城市都處于河流的沖積平原上，城市中心一般是商貿(mào)中心，基本沒有山體的存在，大城市可能會(huì)包含若干座小山，但這些小區(qū)已基本被建成公園。所以真正的山地住宅就出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，離自然很近，離紅塵又不遠(yuǎn)。由于密度低、環(huán)境好、供貨量有限，但位置相對(duì)偏僻、交通及配套設(shè)施較差，山地住宅往往要么一文不值，要么就是豪宅，是豪宅最合理的所在。
在山地住宅的開發(fā)過程中，景觀、交通、配套、規(guī)劃、價(jià)格策略都是重點(diǎn)考慮的問題。在目標(biāo)客戶群的定位上，考慮高端人群適不適合，有無市場(chǎng)空間，地塊有無開發(fā)豪宅的條件，風(fēng)險(xiǎn)有多大，資金壓力如何。比較保守的做法是將一個(gè)地塊分成相對(duì)獨(dú)立的兩三個(gè)區(qū)，臨湖或較高地塊的做低密度的別墅，入口做多層，靠?jī)?nèi)且地勢(shì)低的可考慮建小高層或高層，但要注意同檔次的客戶要盡量使之不混雜，特別別墅區(qū)不要讓人隨意進(jìn)入，別墅區(qū)要有單獨(dú)的會(huì)所。
二、山地住宅的設(shè)計(jì)思想
現(xiàn)代山地建筑的發(fā)展趨勢(shì)，從設(shè)計(jì)思想來看，主要趨勢(shì)為：從生態(tài)系統(tǒng)觀來認(rèn)識(shí)人類聚居社區(qū)與其周圍自然環(huán)境之間的關(guān)系，樹立生態(tài)平衡觀和適應(yīng)與共生、循環(huán)與再生的原則，追求人與自然整體和諧。
總體規(guī)劃強(qiáng)調(diào)人車分流的道路系統(tǒng)，以多樣化、立體化、不同的人車流標(biāo)高系統(tǒng)突出山地建筑特色。同時(shí)，以綠化作為居住區(qū)空間景觀的結(jié)構(gòu)骨干，取代傳統(tǒng)的道路骨干系統(tǒng)。
在住宅設(shè)計(jì)中，首先注重山景的本土化和主題化相結(jié)合，注意挖掘山景本身的地段特色，充分利用山地良好的自然景觀創(chuàng)造具有"綠化"、"生態(tài)"、"田園"等內(nèi)涵定位的當(dāng)代人居環(huán)境主題和現(xiàn)代"天人合一"的生態(tài)意境。其次，設(shè)計(jì)中注重以人為本，體現(xiàn)對(duì)人性的關(guān)懷，強(qiáng)調(diào)居住區(qū)的舒適化、便捷性及配套化，使居住社區(qū)道路通暢便捷，居民生活、外出更容易、方便。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，功能多樣化，豐富居民文化、娛樂活動(dòng)。
單元及戶型設(shè)計(jì)，首先注重均好性、安全性和隱私性，力求在結(jié)構(gòu)、防火、居住及設(shè)施等安全性的基礎(chǔ)上，利用具體設(shè)計(jì)、裝修手法使每一戶型都有良好的可售性。借助于高科技成果，設(shè)置智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)，達(dá)到信息、資源共享，提高住宅的綜合管理素質(zhì)和服務(wù)水平。每個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)既有隱私性，又兼顧相對(duì)的公共性。其次，強(qiáng)調(diào)社區(qū)的歸屬性、標(biāo)志性、延續(xù)性。重視小區(qū)總體布局、空間圍合、園林綠洲的設(shè)計(jì)，以增進(jìn)鄰里感情。設(shè)置小區(qū)獨(dú)特親和廣場(chǎng)，增強(qiáng)小區(qū)的可識(shí)別性和居民的社會(huì)自豪感。同時(shí)，注意與周邊的環(huán)境相結(jié)合，將自然景觀，如河流、水景引入小區(qū)空間，形成山水共融的綠色生態(tài)社區(qū)。
創(chuàng)造手法方面，在山地建筑空間處理和地形結(jié)合上，對(duì)于陡坡、緩坡等不同地形，主要方法有提勒、筑臺(tái)、階臺(tái)、懸挑、架空和吊角式手法，對(duì)于階臺(tái)的處理，又可分為錯(cuò)層式、跌落式、掉層式和附巖式等，以順應(yīng)地勢(shì)起伏變化，使建筑群體與山體有機(jī)結(jié)合。
在工程技術(shù)上，山地建筑比平原地帶建筑存在更多的安全隱患，如自然山洪、山體滑坡、水土流失、地震災(zāi)害等。在這些方面，已有了較好的工程技術(shù)解決措施，為人類大規(guī)模開發(fā)山地住宅提供了良好的技術(shù)保證。
山體環(huán)境本身就是稀缺的自然資源，這種稀缺性將確保山地住宅隨時(shí)間的推移而有很大升值的潛力。作為參與山地住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)的建筑師,更應(yīng)該把握機(jī)會(huì),通過設(shè)計(jì)為客戶和居住者創(chuàng)造價(jià)值，提升價(jià)值。
三、山地住宅開發(fā)
景觀與建筑相結(jié)合而成的景觀建筑所倡導(dǎo)的是一種既有特質(zhì)外表，又有豐富內(nèi)涵，既是通過生活模式塑造，又是通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)實(shí)質(zhì)體現(xiàn)的后人居建筑文化。當(dāng)景觀搭上了建筑，景觀與居住便有了契合點(diǎn)：景觀是一種資源，建筑是一種技術(shù)，山地建筑所倡導(dǎo)的核心，就是資源利用的技術(shù)化。
近幾年來，陽學(xué)文策劃工作室通過對(duì)一系列山地住宅的策劃得出如下感受：一是，充分利用特殊地形地貌和自然資源，可提升項(xiàng)目的附加值和市場(chǎng)價(jià)值。這種作法一方面對(duì)山體破壞較小，同時(shí)還減少土建工程量，降低開發(fā)成本，另一方面又能使建筑錯(cuò)落有致，層次分明，好象建筑物融入山體自然之中；二是在充分利用特殊的地形地貌和自然資源的基礎(chǔ)上，要合理開發(fā)，充分利用，但要與小區(qū)規(guī)劃和建筑風(fēng)格相一致。這里應(yīng)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是對(duì)自然資源保護(hù)和提升；三是山地住宅的建設(shè)給開發(fā)商提供了很好的發(fā)揮空間，要求我們成功準(zhǔn)確地切入市場(chǎng)。消費(fèi)者對(duì)山地建筑附加值有一定的追求，我們要考慮消費(fèi)者的心理底線和接受能力，給消費(fèi)者也提供一個(gè)想象的空間。
四、山地住宅營(yíng)銷推廣
"仁者樂山，智者樂水，水山交融，回歸自然。"是山地住宅營(yíng)銷推廣永遠(yuǎn)的主題。圍繞這一主題，重點(diǎn)抓好以下兩點(diǎn)：
一是規(guī)劃創(chuàng)造價(jià)值。把山景的規(guī)劃納入到靠近山的"紅線"里考慮，不砍伐，不破壞植被系統(tǒng)，地滿足業(yè)主的休閑需求。從"紅線"內(nèi)到"紅線"外，從水泥空間到山林公園生態(tài)空間，規(guī)劃時(shí)統(tǒng)統(tǒng)囊括進(jìn)來。二是在廣告活動(dòng)中，推廣山景住宅，發(fā)展商千萬不能局限于山的概念，應(yīng)該挖掘山的內(nèi)涵，告訴人們山的益處和山對(duì)居住的意義。有山、有水、有樹，才能形成美好的居住環(huán)境。大部分水都是無法參與的，只可遠(yuǎn)觀，不可近玩，而山是可以參與的，健身、運(yùn)動(dòng)、旅游可以讓人更多地親近大自然。古人說，春山宜登、夏山宜賞、秋山宜游、冬山宜觀，僅僅一個(gè)山就可以作很多文章。