我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十年的迅猛發(fā)展，城市中心的土地已基本開發(fā)殆盡，各種概念也層出不窮。目前擁有獨特自然條件的城郊山地住宅已成為吸引購房者的一大亮點。僅以長沙為例，近兩年推出并旺銷的山地住宅項目就有陽明山莊、麓山別墅、長房·西郡、卓越·蔚藍海岸、御景龍城、圣爵菲斯、西湖麗景、山水·英倫莊園、靜園·山莊別墅等十幾個樓盤。那么，如何搞好山地住宅的策劃呢？下面，結(jié)合我工作室這些年的實踐，談?wù)勎覀兊恼J識和體會。
一、山地住宅的概念及特點
所謂山地住宅，就是指建在山上或山下的住宅。山地建筑可以使建筑的自由形象容易突出，可以創(chuàng)造的人工視覺效果；山地建筑的自由環(huán)境空間形式比較優(yōu)越，視野開闊，具有較好景觀，再加上氣候的原因，山地建筑的空氣質(zhì)量比山下要好。這是山地建筑最突出的特點。評定山地住宅質(zhì)量的標準主要有兩個，一是空氣的質(zhì)量，二是周圍環(huán)境的綠化率。
山地的特點在于它是立體的，錯落有致、層次分明、步移景遷，或蜿蜒而上，或蔓延而下，俯首為景，仰首為美，生活就應(yīng)該是一種包裹在風景里的狀態(tài)。同時山地代表了一種超越，每一次歸家，拾級而上，居高臨下，象征了一種積極、向上、果敢的生活態(tài)度。
我國大部分城市都處于河流的沖積平原上，城市中心一般是商貿(mào)中心，基本沒有山體的存在，大城市可能會包含若干座小山，但這些小區(qū)已基本被建成公園。所以真正的山地住宅就出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，離自然很近，離紅塵又不遠。由于密度低、環(huán)境好、供貨量有限，但位置相對偏僻、交通及配套設(shè)施較差，山地住宅往往要么一文不值，要么就是豪宅，是豪宅最合理的所在。
在山地住宅的開發(fā)過程中，景觀、交通、配套、規(guī)劃、價格策略都是重點考慮的問題。在目標客戶群的定位上，考慮高端人群適不適合，有無市場空間，地塊有無開發(fā)豪宅的條件，風險有多大，資金壓力如何。比較保守的做法是將一個地塊分成相對獨立的兩三個區(qū)，臨湖或較高地塊的做低密度的別墅，入口做多層，靠內(nèi)且地勢低的可考慮建小高層或高層，但要注意同檔次的客戶要盡量使之不混雜，特別別墅區(qū)不要讓人隨意進入，別墅區(qū)要有單獨的會所。
二、山地住宅的設(shè)計思想
現(xiàn)代山地建筑的發(fā)展趨勢，從設(shè)計思想來看，主要趨勢為：從生態(tài)系統(tǒng)觀來認識人類聚居社區(qū)與其周圍自然環(huán)境之間的關(guān)系，樹立生態(tài)平衡觀和適應(yīng)與共生、循環(huán)與再生的原則，追求人與自然整體和諧。
總體規(guī)劃強調(diào)人車分流的道路系統(tǒng)，以多樣化、立體化、不同的人車流標高系統(tǒng)突出山地建筑特色。同時，以綠化作為居住區(qū)空間景觀的結(jié)構(gòu)骨干，取代傳統(tǒng)的道路骨干系統(tǒng)。
在住宅設(shè)計中，首先注重山景的本土化和主題化相結(jié)合，注意挖掘山景本身的地段特色，充分利用山地良好的自然景觀創(chuàng)造具有"綠化"、"生態(tài)"、"田園"等內(nèi)涵定位的當代人居環(huán)境主題和現(xiàn)代"天人合一"的生態(tài)意境。其次，設(shè)計中注重以人為本，體現(xiàn)對人性的關(guān)懷，強調(diào)居住區(qū)的舒適化、便捷性及配套化，使居住社區(qū)道路通暢便捷，居民生活、外出更容易、方便。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，功能多樣化，豐富居民文化、娛樂活動。
單元及戶型設(shè)計，首先注重均好性、安全性和隱私性，力求在結(jié)構(gòu)、防火、居住及設(shè)施等安全性的基礎(chǔ)上，利用具體設(shè)計、裝修手法使每一戶型都有良好的可售性。借助于高科技成果，設(shè)置智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)，達到信息、資源共享，提高住宅的綜合管理素質(zhì)和服務(wù)水平。每個小區(qū)設(shè)計既有隱私性，又兼顧相對的公共性。其次，強調(diào)社區(qū)的歸屬性、標志性、延續(xù)性。重視小區(qū)總體布局、空間圍合、園林綠洲的設(shè)計，以增進鄰里感情。設(shè)置小區(qū)獨特親和廣場，增強小區(qū)的可識別性和居民的社會自豪感。同時，注意與周邊的環(huán)境相結(jié)合，將自然景觀，如河流、水景引入小區(qū)空間，形成山水共融的綠色生態(tài)社區(qū)。
創(chuàng)造手法方面，在山地建筑空間處理和地形結(jié)合上，對于陡坡、緩坡等不同地形，主要方法有提勒、筑臺、階臺、懸挑、架空和吊角式手法，對于階臺的處理，又可分為錯層式、跌落式、掉層式和附巖式等，以順應(yīng)地勢起伏變化，使建筑群體與山體有機結(jié)合。
在工程技術(shù)上，山地建筑比平原地帶建筑存在更多的安全隱患，如自然山洪、山體滑坡、水土流失、地震災(zāi)害等。在這些方面，已有了較好的工程技術(shù)解決措施，為人類大規(guī)模開發(fā)山地住宅提供了良好的技術(shù)保證。
山體環(huán)境本身就是稀缺的自然資源，這種稀缺性將確保山地住宅隨時間的推移而有很大升值的潛力。作為參與山地住宅規(guī)劃設(shè)計的建筑師,更應(yīng)該把握機會,通過設(shè)計為客戶和居住者創(chuàng)造價值，提升價值。
三、山地住宅開發(fā)
景觀與建筑相結(jié)合而成的景觀建筑所倡導的是一種既有特質(zhì)外表，又有豐富內(nèi)涵，既是通過生活模式塑造，又是通過產(chǎn)品設(shè)計實質(zhì)體現(xiàn)的后人居建筑文化。當景觀搭上了建筑，景觀與居住便有了契合點：景觀是一種資源，建筑是一種技術(shù)，山地建筑所倡導的核心，就是資源利用的技術(shù)化。
近幾年來，陽學文策劃工作室通過對一系列山地住宅的策劃得出如下感受：一是，充分利用特殊地形地貌和自然資源，可提升項目的附加值和市場價值。這種作法一方面對山體破壞較小，同時還減少土建工程量，降低開發(fā)成本，另一方面又能使建筑錯落有致，層次分明，好象建筑物融入山體自然之中；二是在充分利用特殊的地形地貌和自然資源的基礎(chǔ)上，要合理開發(fā)，充分利用，但要與小區(qū)規(guī)劃和建筑風格相一致。這里應(yīng)重點強調(diào)的是對自然資源保護和提升；三是山地住宅的建設(shè)給開發(fā)商提供了很好的發(fā)揮空間，要求我們成功準確地切入市場。消費者對山地建筑附加值有一定的追求，我們要考慮消費者的心理底線和接受能力，給消費者也提供一個想象的空間。
四、山地住宅營銷推廣
"仁者樂山，智者樂水，水山交融，回歸自然。"是山地住宅營銷推廣永遠的主題。圍繞這一主題，重點抓好以下兩點：
一是規(guī)劃創(chuàng)造價值。把山景的規(guī)劃納入到靠近山的"紅線"里考慮，不砍伐，不破壞植被系統(tǒng)，地滿足業(yè)主的休閑需求。從"紅線"內(nèi)到"紅線"外，從水泥空間到山林公園生態(tài)空間，規(guī)劃時統(tǒng)統(tǒng)囊括進來。二是在廣告活動中，推廣山景住宅，發(fā)展商千萬不能局限于山的概念，應(yīng)該挖掘山的內(nèi)涵，告訴人們山的益處和山對居住的意義。有山、有水、有樹，才能形成美好的居住環(huán)境。大部分水都是無法參與的，只可遠觀，不可近玩，而山是可以參與的，健身、運動、旅游可以讓人更多地親近大自然。古人說，春山宜登、夏山宜賞、秋山宜游、冬山宜觀，僅僅一個山就可以作很多文章。
一、山地住宅的概念及特點
所謂山地住宅，就是指建在山上或山下的住宅。山地建筑可以使建筑的自由形象容易突出，可以創(chuàng)造的人工視覺效果；山地建筑的自由環(huán)境空間形式比較優(yōu)越，視野開闊，具有較好景觀，再加上氣候的原因，山地建筑的空氣質(zhì)量比山下要好。這是山地建筑最突出的特點。評定山地住宅質(zhì)量的標準主要有兩個，一是空氣的質(zhì)量，二是周圍環(huán)境的綠化率。
山地的特點在于它是立體的，錯落有致、層次分明、步移景遷，或蜿蜒而上，或蔓延而下，俯首為景，仰首為美，生活就應(yīng)該是一種包裹在風景里的狀態(tài)。同時山地代表了一種超越，每一次歸家，拾級而上，居高臨下，象征了一種積極、向上、果敢的生活態(tài)度。
我國大部分城市都處于河流的沖積平原上，城市中心一般是商貿(mào)中心，基本沒有山體的存在，大城市可能會包含若干座小山，但這些小區(qū)已基本被建成公園。所以真正的山地住宅就出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，離自然很近，離紅塵又不遠。由于密度低、環(huán)境好、供貨量有限，但位置相對偏僻、交通及配套設(shè)施較差，山地住宅往往要么一文不值，要么就是豪宅，是豪宅最合理的所在。
在山地住宅的開發(fā)過程中，景觀、交通、配套、規(guī)劃、價格策略都是重點考慮的問題。在目標客戶群的定位上，考慮高端人群適不適合，有無市場空間，地塊有無開發(fā)豪宅的條件，風險有多大，資金壓力如何。比較保守的做法是將一個地塊分成相對獨立的兩三個區(qū)，臨湖或較高地塊的做低密度的別墅，入口做多層，靠內(nèi)且地勢低的可考慮建小高層或高層，但要注意同檔次的客戶要盡量使之不混雜，特別別墅區(qū)不要讓人隨意進入，別墅區(qū)要有單獨的會所。
二、山地住宅的設(shè)計思想
現(xiàn)代山地建筑的發(fā)展趨勢，從設(shè)計思想來看，主要趨勢為：從生態(tài)系統(tǒng)觀來認識人類聚居社區(qū)與其周圍自然環(huán)境之間的關(guān)系，樹立生態(tài)平衡觀和適應(yīng)與共生、循環(huán)與再生的原則，追求人與自然整體和諧。
總體規(guī)劃強調(diào)人車分流的道路系統(tǒng)，以多樣化、立體化、不同的人車流標高系統(tǒng)突出山地建筑特色。同時，以綠化作為居住區(qū)空間景觀的結(jié)構(gòu)骨干，取代傳統(tǒng)的道路骨干系統(tǒng)。
在住宅設(shè)計中，首先注重山景的本土化和主題化相結(jié)合，注意挖掘山景本身的地段特色，充分利用山地良好的自然景觀創(chuàng)造具有"綠化"、"生態(tài)"、"田園"等內(nèi)涵定位的當代人居環(huán)境主題和現(xiàn)代"天人合一"的生態(tài)意境。其次，設(shè)計中注重以人為本，體現(xiàn)對人性的關(guān)懷，強調(diào)居住區(qū)的舒適化、便捷性及配套化，使居住社區(qū)道路通暢便捷，居民生活、外出更容易、方便。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，功能多樣化，豐富居民文化、娛樂活動。
單元及戶型設(shè)計，首先注重均好性、安全性和隱私性，力求在結(jié)構(gòu)、防火、居住及設(shè)施等安全性的基礎(chǔ)上，利用具體設(shè)計、裝修手法使每一戶型都有良好的可售性。借助于高科技成果，設(shè)置智能建筑物業(yè)管理系統(tǒng)，達到信息、資源共享，提高住宅的綜合管理素質(zhì)和服務(wù)水平。每個小區(qū)設(shè)計既有隱私性，又兼顧相對的公共性。其次，強調(diào)社區(qū)的歸屬性、標志性、延續(xù)性。重視小區(qū)總體布局、空間圍合、園林綠洲的設(shè)計，以增進鄰里感情。設(shè)置小區(qū)獨特親和廣場，增強小區(qū)的可識別性和居民的社會自豪感。同時，注意與周邊的環(huán)境相結(jié)合，將自然景觀，如河流、水景引入小區(qū)空間，形成山水共融的綠色生態(tài)社區(qū)。
創(chuàng)造手法方面，在山地建筑空間處理和地形結(jié)合上，對于陡坡、緩坡等不同地形，主要方法有提勒、筑臺、階臺、懸挑、架空和吊角式手法，對于階臺的處理，又可分為錯層式、跌落式、掉層式和附巖式等，以順應(yīng)地勢起伏變化，使建筑群體與山體有機結(jié)合。
在工程技術(shù)上，山地建筑比平原地帶建筑存在更多的安全隱患，如自然山洪、山體滑坡、水土流失、地震災(zāi)害等。在這些方面，已有了較好的工程技術(shù)解決措施，為人類大規(guī)模開發(fā)山地住宅提供了良好的技術(shù)保證。
山體環(huán)境本身就是稀缺的自然資源，這種稀缺性將確保山地住宅隨時間的推移而有很大升值的潛力。作為參與山地住宅規(guī)劃設(shè)計的建筑師,更應(yīng)該把握機會,通過設(shè)計為客戶和居住者創(chuàng)造價值，提升價值。
三、山地住宅開發(fā)
景觀與建筑相結(jié)合而成的景觀建筑所倡導的是一種既有特質(zhì)外表，又有豐富內(nèi)涵，既是通過生活模式塑造，又是通過產(chǎn)品設(shè)計實質(zhì)體現(xiàn)的后人居建筑文化。當景觀搭上了建筑，景觀與居住便有了契合點：景觀是一種資源，建筑是一種技術(shù)，山地建筑所倡導的核心，就是資源利用的技術(shù)化。
近幾年來，陽學文策劃工作室通過對一系列山地住宅的策劃得出如下感受：一是，充分利用特殊地形地貌和自然資源，可提升項目的附加值和市場價值。這種作法一方面對山體破壞較小，同時還減少土建工程量，降低開發(fā)成本，另一方面又能使建筑錯落有致，層次分明，好象建筑物融入山體自然之中；二是在充分利用特殊的地形地貌和自然資源的基礎(chǔ)上，要合理開發(fā)，充分利用，但要與小區(qū)規(guī)劃和建筑風格相一致。這里應(yīng)重點強調(diào)的是對自然資源保護和提升；三是山地住宅的建設(shè)給開發(fā)商提供了很好的發(fā)揮空間，要求我們成功準確地切入市場。消費者對山地建筑附加值有一定的追求，我們要考慮消費者的心理底線和接受能力，給消費者也提供一個想象的空間。
四、山地住宅營銷推廣
"仁者樂山，智者樂水，水山交融，回歸自然。"是山地住宅營銷推廣永遠的主題。圍繞這一主題，重點抓好以下兩點：
一是規(guī)劃創(chuàng)造價值。把山景的規(guī)劃納入到靠近山的"紅線"里考慮，不砍伐，不破壞植被系統(tǒng)，地滿足業(yè)主的休閑需求。從"紅線"內(nèi)到"紅線"外，從水泥空間到山林公園生態(tài)空間，規(guī)劃時統(tǒng)統(tǒng)囊括進來。二是在廣告活動中，推廣山景住宅，發(fā)展商千萬不能局限于山的概念，應(yīng)該挖掘山的內(nèi)涵，告訴人們山的益處和山對居住的意義。有山、有水、有樹，才能形成美好的居住環(huán)境。大部分水都是無法參與的，只可遠觀，不可近玩，而山是可以參與的，健身、運動、旅游可以讓人更多地親近大自然。古人說，春山宜登、夏山宜賞、秋山宜游、冬山宜觀，僅僅一個山就可以作很多文章。