房地產(chǎn)開發(fā)公司其實是一個投資公司，它所需人員并不多，尤其是專業(yè)人士，只要精能業(yè)務(wù)，不必太多，但也不能沒有。雖然所有與開發(fā)有關(guān)的工作都有相應(yīng)的專業(yè)公司為之完成，從策劃開始，到銷售結(jié)束，并進行物業(yè)管理，都可委托相應(yīng)的公司提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。但仍然需要有自己的專業(yè)人員進行把關(guān)，否則，就不是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，而是一個項目投資公司（項目投資公司也要有懂技術(shù)的人）。一切讓別人說了算，自己失去了主動權(quán)，開發(fā)又有什么意義呢？房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目開發(fā)成功與否，決策人的決策至關(guān)重要，因為房地產(chǎn)開發(fā)實際上是一場商業(yè)戰(zhàn)役，它涉及到產(chǎn)品定位、宣傳策劃、資金籌措、商業(yè)時機、商業(yè)秘密等等。而公司的運作成功與否，不僅依靠智勇雙全的決策者，即戰(zhàn)場指揮者；還需要有足夠維持公司運轉(zhuǎn)的資金，即彈藥；資金是企業(yè)的血液，沒有血液，企業(yè)就死了。也需要有能干且能相互協(xié)作的各種人才，即能沖鋒陷陣的戰(zhàn)士；還要有創(chuàng)品牌的意識。但主要是資金的支持，沒有資金，也就難有好的實施方案，也就難以聚集優(yōu)秀的人才，即使是巧媳婦也難為無米之炊。而好的決策人應(yīng)該是優(yōu)秀的資金調(diào)度人。
雖然，唯地段論者強調(diào)房地產(chǎn)的開發(fā)成功，從第一到第三都是位置，即位置決定項目成敗。它是以位置為支撐，用資金來盈利的。但是，只要有足夠的錢，大手筆，大氣魄，定位成功，策劃到位，不一定要好的位置，也可以開發(fā)成功地產(chǎn)項目，不論是商業(yè)地產(chǎn)，還是商住地產(chǎn)，或其它地產(chǎn)項目。如萬科四季花城和第五園就是成功的例子?？墒?，即使有了資金，項目也有不一定成功的可能性，因為微小的技術(shù)問題也可以影響開發(fā)的成功，這是一個從量變到質(zhì)變的過程。譬如質(zhì)量問題、進度問題、方案選擇問題、產(chǎn)品定位問題等等。質(zhì)量問題小到可以不計，大到可以造成糾紛，引起官司甚至影響開發(fā)者的信譽和名聲。進度可以影響銷售的佳時機。能干的人可以從當前開發(fā)到今后使用，考慮方案的方方面面，盡量周全，并大大降低開發(fā)成本。沒有經(jīng)驗和專業(yè)知識的人可能只顧眼前，沒有主見，考慮不周，而大大增加開發(fā)和使用的成本，等等。從而也有可能導(dǎo)致項目開發(fā)失敗。
下面結(jié)合本人在關(guān)外全過程參與一個近九萬平方米商住樓項目的一些體會，談一談就開發(fā)過程中應(yīng)該注意的幾個問題：
開發(fā)方面的問題
房地產(chǎn)投資有較大的風(fēng)險，要增強風(fēng)險意識，切忌急功近利，盲目樂觀。開發(fā)商要審時度勢，強化投資風(fēng)險與防范意識。但也不能因為擔心有風(fēng)險而裹足不前，無所作為；因為風(fēng)險與利潤同在，任何開發(fā)都是存在風(fēng)險的。為了防范高風(fēng)險，房地產(chǎn)投資要重視市場研究，項目開發(fā)前期須重視對房地產(chǎn)市場宏觀與微觀走勢的分析與預(yù)測，不能憑感覺，憑經(jīng)驗搞項目，應(yīng)聘請專職的市場研究人員做研究，提供研究報告參考。
房地產(chǎn)開發(fā)不要盲目跟風(fēng)，細觀房地產(chǎn)開發(fā)市場，跟風(fēng)現(xiàn)象嚴重，從建筑風(fēng)格到戶型轉(zhuǎn)換，從大戶型到小戶型直至酒店式公寓、townhouse等，目前流行什么就跟風(fēng)搞什么，沒有方向。房地產(chǎn)定位不在于目前流行什么，而要根據(jù)地塊環(huán)境和市場需求，有創(chuàng)意，跟著市場走。如在工業(yè)區(qū)附近，白領(lǐng)對單身公寓需求較大，旭飛在八卦嶺率先推出小戶型，獲得成功，就是一個例子。
二、銷售方面的問題
房地產(chǎn)銷售要借助于專業(yè)公司，好東西不宣傳，別人是不知道的，但不能過于依賴它。在營銷推廣中過于依靠中介代理，用大量廣告轟炸或明星參與方式促銷，把樓價定在高位，使發(fā)展商處于進退兩難之間，是過分聽信中介代理的某些說教所致，深圳就有一些類似的例子。因為任何產(chǎn)品光靠表面文章是難以聚集人氣的。項目僅憑炒作一些概念，借助一些廣告媒體手段，大張旗鼓，表面文章做得絢爛多彩，而事實上難聚人心，一定要東西好，貨真價實，才有市場。在消費者日益理性化的今天，發(fā)展商應(yīng)注重項目內(nèi)在素質(zhì)的完善，僅憑表面文章是不足夠的。目前樓市中的營銷手段可謂是復(fù)雜多變，層出不窮，但相當一部分的營銷手段是以發(fā)展商的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，而精明的消費者自然知道無論營銷方式如何變化，“羊毛出在羊身上”是不變的，因此虛論營銷并無實際意義，還是要在產(chǎn)品上下功夫，才是硬道理。
三、物業(yè)管理方面的問題
房地產(chǎn)開發(fā)不能只注重物業(yè)建設(shè)而輕視物業(yè)管理。一些開發(fā)商往往注重樓宇的硬件建設(shè)，忽視交樓之后的物業(yè)管理服務(wù)等軟件配套與完善，由此帶來的負面作用則常常影響到發(fā)展商的信譽和形象。開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)往往由下屬物業(yè)公司管理，由于其專業(yè)管理服務(wù)水平不高，物業(yè)管理費居高不下，常常引發(fā)業(yè)主的不滿，不利于開發(fā)商的名聲和信譽，所以開發(fā)商從利于日后開發(fā)的角度考慮，加強物業(yè)管理方面的建設(shè)，將物業(yè)管理起來，并管好它，才能有利于后續(xù)項目的開發(fā)和銷售，這實際是萬科的模式。
開發(fā)速度方面的問題
因為房地產(chǎn)開發(fā)動用的資金量大，周期較長，所以開發(fā)項目不宜四面出擊，將戰(zhàn)線拉長。宜穩(wěn)打穩(wěn)扎，步步為營，一步一個腳印的發(fā)展，做一個項目，就做好一個，不求多，不貪大。一個項目的開發(fā)，主要的功課是開發(fā)前期的工作要做足，市場調(diào)查要充分，產(chǎn)品定位要準確，準備工作要到位，在遠離了空手套白狼的年代，資金也一定要充足，開發(fā)手續(xù)要齊備，對有爭議的地，有糾紛的項目，要敬而遠之；否則，很容易將前進之車陷在泥沼中。尤其是不能目光短視，貪圖便宜，輕舉妄動，盲目跟風(fēng)。當一個項目前期工作做足之后，后續(xù)一切工作就可按部就班，有條不紊展開了。具體的工作由分管的部門和下屬去完成，決策者只需在休息中等待勝利的消息，而將全部精力放在下一個項目的研究和決策之中。這樣，一個項目接一個項目的開發(fā)，人也不用太多，速度也無需太快，公司就能穩(wěn)步發(fā)展了。發(fā)展到一定規(guī)模，將同樣的機構(gòu)在另一個城市復(fù)制，公司就大了，但就地產(chǎn)公司而言，人員還是比較少的，因為它畢竟只是一個以投資為主的公司。
五、品牌建設(shè)方面的問題
品牌的建設(shè)過程，是由每一個優(yōu)良的開發(fā)項目積累的過程，每廣告都要從創(chuàng)品牌考慮，做系列產(chǎn)品，也做系列廣告。不宜今天這個項目，明天那個項目，別人都不知是哪個公司開發(fā)的。有的甚至替他人做廣告，譬如某公司開發(fā)的“彩景城”項目很成功，你在旁邊開發(fā)一個項目叫“彩景新城”，不知詳情的人還以為是一家公司開發(fā)的。自己那么辛苦，卻在替別人創(chuàng)品牌。發(fā)展商需要加強自身建設(shè)，不能只顧賺錢，不樹立產(chǎn)品品牌和良好的企業(yè)形象。否則，將導(dǎo)致人才流失，企業(yè)開發(fā)后勁不足，以至在同行中漸漸落伍。其實，企業(yè)的生存和發(fā)展并不僅僅在于短期的雄厚資金和實力而關(guān)鍵在于加強自身建設(shè)。并不在于誰的規(guī)模大、戰(zhàn)線長，而在于管理、人才、技術(shù)等方面的優(yōu)勢。因此，發(fā)展商應(yīng)在競爭的大格局下，注重自身建設(shè)，深挖發(fā)展?jié)摿?，多一點成熟，少一點浮躁才不失為可取之道。
技術(shù)方面的問題
（一）、進度方面的問題
進度快慢直接影響開發(fā)的效益，開發(fā)期太長，工程占有的資金太久，則成本升高，這是問題之一。還有一個時機的問題，譬如，本可以趕在金九月或銀十月完工的工程，由于技術(shù)的原因，影響了進度，錯過了好的開發(fā)季節(jié)，拖到了一月。結(jié)果因為春節(jié)的影響，無人施工，可能延期到二月。但二月進入了春季的梅雨季節(jié)，可能要拖到三月才能交工。三月則是各行各業(yè)開始一年新計劃的重要時機，因為要準備實施一年的新計劃，可能無人愿意在三月買樓，又影響到產(chǎn)品的銷售。這樣，人誤地一月，地誤人一年。所以進度問題其實也并不是一個小問題。怎樣才能有效地控制進度呢？
首先是樁基礎(chǔ)的施工方案和工期，其次是地下室的施工，尤其是地下室的頂板和頂板的防水施工。因為主樓腳手架的影響，防水施工不能完成，這主要與地下室以及整個建筑方案有關(guān)，也與地下室的后澆帶與沉降縫隙和施工方案有關(guān)，尤其是外腳手架的搭設(shè)有關(guān)。因為腳手架，影響地下室頂板的防水施工，防水施工不完成則影響地下室頂板的覆土施工，而覆土工作直接影響小區(qū)庭院的園林綠化施工，園林綠化進展太慢則影響銷售的形象等等。這些都是影響施工進度的因素。如果在施工方案中，采用挑腳手架，讓地下室頂板防水施工不受影響，可以大加快地下室頂板的園林綠化施工，從而加快工程進度。此外，施工中還要考慮樣板房的施工對工程進度的影響。
主體結(jié)構(gòu)可以五天一層樓，但后續(xù)工作要能接上，要不然，前面趕了路，后面又在等，前面的路就白趕了。主體結(jié)構(gòu)除了材料的供應(yīng)要及時之外，驗收的工作也要跟上，資料工作要及時并全面，有了好的資料還可以申報評優(yōu)秀工程。除此之外，還要有一個好的施工方案和施工方法。舉例來說，如果小高層有塔吊施工，當主體封頂后，將需要運送的大宗物件盡早運到工作面，如屋面材料、墻體材料、電梯機房內(nèi)重型物品等；然后盡早將塔吊拆除。這樣不僅可以加快工程進度，而且可能降低開發(fā)成本。結(jié)構(gòu)封頂后，電梯即具備安裝條件，需盡快完成室內(nèi)電梯的安裝并投入使用，用它解決垂直運輸問題，并盡快將施工電梯拆除。因為施工電梯是影響施工進度的，它影響窗的安裝和墻面收口，影響外墻面的抹灰和涂料施工，直接影響外架的拆除和形象進度。在電梯投入使用前，用施工電梯將主要墻體抹灰材料運送至工作面。室內(nèi)電梯投入使用之時，就是室外電梯拆除之日。這是加快進度縮短工期的關(guān)鍵，同時也可以較大地降低工程成本。當工程完成之后，再調(diào)試電梯，完成驗收。
質(zhì)量方面的問題
一個大型住宅小區(qū)，有大面積的地下室或半地下室時，容易發(fā)生質(zhì)量問題除了常見的屋頂及窗框滲漏之外，就是地下室的沉降縫、后澆帶的設(shè)置和處理。防滲漏之所以發(fā)生質(zhì)量問題，一方面是因為現(xiàn)在的設(shè)計師大多缺乏防滲漏設(shè)計的經(jīng)驗，另一方面是建筑師主要關(guān)注的是造型、外觀、建筑風(fēng)格及如何標新立異而忽視了防滲漏的技術(shù)設(shè)計。而設(shè)沉降縫或后澆帶可以將主體建筑與地下室分開，但覆土層對縫的要求很高，很難處理。后澆帶可以解決加荷過程中地下室底板和頂板在不同荷載下引起板開裂的問題，但后澆帶的封閉而導(dǎo)致板面積加大，引起的膨脹變形積累而產(chǎn)生的板面開裂，導(dǎo)致滲水的質(zhì)量問題，是大型地下室開發(fā)所必須引起足夠重視的問題，也是常常被人們所忽視的質(zhì)量問題。
窗的滲漏是深圳常見的質(zhì)量通病。因為窗是外墻的一部分，它要經(jīng)受風(fēng)吹雨打，日曬雨淋，氣候變化的影響，所以，只要有點質(zhì)量問題，就非常容易發(fā)生滲漏。窗的防滲漏的常規(guī)做法是留窗洞，安裝窗，打發(fā)泡膠，抹灰、打膠封閉等。這也是外墻窗容易滲漏的原因之一，因為太簡陋了。問題在于這種常規(guī)做法的窗洞，沒有施工窗帶。因為沒有窗帶，所以窗洞有誤差，造成局部發(fā)泡膠太厚和發(fā)泡膠高出窗平面太多，影響發(fā)泡膠的施工質(zhì)量和防水效果。增加窗帶，可以保證窗洞口尺寸準確，就能保證發(fā)泡膠的施工質(zhì)量和防水質(zhì)量，就可以減少投訴，增加開發(fā)公司的質(zhì)量信譽。
屋頂?shù)姆罎B漏，除了結(jié)構(gòu)板的整體澆灌不留施工冷縫之外，防水層之下要做結(jié)合層，以確保防水層與基層的結(jié)合牢固；防水層之上要做做隔離層和保護層，以確保防水層不因保護層的變化而受到損壞。否則，很難保證防水層的質(zhì)量效果，也就難免有屋頂滲漏的機會。
方案方面的問題
因為方案大小各有各的不同，沒有固定的模式和標準；所以只簡單地談一談對大盤方案的初步看法：在一個幾萬平方米的地盤上搞開發(fā)，若干棟多層、小高層、高層圍合一個半開放式的花園庭院，構(gòu)成一個住宅小區(qū)，這是一個常見的極其普通的沒有創(chuàng)意的方案。盡管做成半地下室，可以部分解決地下停車的通風(fēng)排煙問題，但它并不是一個經(jīng)濟的方案。因為為整個花園都架空在半地下室上，重達三十噸的消防車要從架空的、覆有近一米厚土的地下室頂板上繞一圈，其經(jīng)濟性就不是佳的。所有建筑物與地下室連在一起，不分開則可能沉降不均勻引起地下室頂板開裂造成滲水；分開又導(dǎo)致太多的沉降縫非常難以處理，等等。其實，還有更經(jīng)濟合理簡單的方案可供參考：仍然是半地下室，但消防車道不從架空的人造花園內(nèi)走，三十噸的消防車直接走在地坪上，并能達到消防驗收之要求?？蓽p少即要覆土，又要承受消防車重量的地下室頂板面積達上千平方米以上，從而降低開發(fā)成本，縮短工期；并能加大半地下室的通風(fēng)排煙能力，增加架空層的商用面積，同時，可以解決為棘手的沉降縫問題。這種做法只要設(shè)計院在原設(shè)計的基礎(chǔ)上，調(diào)整一下設(shè)計方案即可。其實這種改變也不大，基本可以保持原來的設(shè)計風(fēng)格。
雖然，唯地段論者強調(diào)房地產(chǎn)的開發(fā)成功，從第一到第三都是位置，即位置決定項目成敗。它是以位置為支撐，用資金來盈利的。但是，只要有足夠的錢，大手筆，大氣魄，定位成功，策劃到位，不一定要好的位置，也可以開發(fā)成功地產(chǎn)項目，不論是商業(yè)地產(chǎn)，還是商住地產(chǎn)，或其它地產(chǎn)項目。如萬科四季花城和第五園就是成功的例子?？墒?，即使有了資金，項目也有不一定成功的可能性，因為微小的技術(shù)問題也可以影響開發(fā)的成功，這是一個從量變到質(zhì)變的過程。譬如質(zhì)量問題、進度問題、方案選擇問題、產(chǎn)品定位問題等等。質(zhì)量問題小到可以不計，大到可以造成糾紛，引起官司甚至影響開發(fā)者的信譽和名聲。進度可以影響銷售的佳時機。能干的人可以從當前開發(fā)到今后使用，考慮方案的方方面面，盡量周全，并大大降低開發(fā)成本。沒有經(jīng)驗和專業(yè)知識的人可能只顧眼前，沒有主見，考慮不周，而大大增加開發(fā)和使用的成本，等等。從而也有可能導(dǎo)致項目開發(fā)失敗。
下面結(jié)合本人在關(guān)外全過程參與一個近九萬平方米商住樓項目的一些體會，談一談就開發(fā)過程中應(yīng)該注意的幾個問題：
開發(fā)方面的問題
房地產(chǎn)投資有較大的風(fēng)險，要增強風(fēng)險意識，切忌急功近利，盲目樂觀。開發(fā)商要審時度勢，強化投資風(fēng)險與防范意識。但也不能因為擔心有風(fēng)險而裹足不前，無所作為；因為風(fēng)險與利潤同在，任何開發(fā)都是存在風(fēng)險的。為了防范高風(fēng)險，房地產(chǎn)投資要重視市場研究，項目開發(fā)前期須重視對房地產(chǎn)市場宏觀與微觀走勢的分析與預(yù)測，不能憑感覺，憑經(jīng)驗搞項目，應(yīng)聘請專職的市場研究人員做研究，提供研究報告參考。
房地產(chǎn)開發(fā)不要盲目跟風(fēng)，細觀房地產(chǎn)開發(fā)市場，跟風(fēng)現(xiàn)象嚴重，從建筑風(fēng)格到戶型轉(zhuǎn)換，從大戶型到小戶型直至酒店式公寓、townhouse等，目前流行什么就跟風(fēng)搞什么，沒有方向。房地產(chǎn)定位不在于目前流行什么，而要根據(jù)地塊環(huán)境和市場需求，有創(chuàng)意，跟著市場走。如在工業(yè)區(qū)附近，白領(lǐng)對單身公寓需求較大，旭飛在八卦嶺率先推出小戶型，獲得成功，就是一個例子。
二、銷售方面的問題
房地產(chǎn)銷售要借助于專業(yè)公司，好東西不宣傳，別人是不知道的，但不能過于依賴它。在營銷推廣中過于依靠中介代理，用大量廣告轟炸或明星參與方式促銷，把樓價定在高位，使發(fā)展商處于進退兩難之間，是過分聽信中介代理的某些說教所致，深圳就有一些類似的例子。因為任何產(chǎn)品光靠表面文章是難以聚集人氣的。項目僅憑炒作一些概念，借助一些廣告媒體手段，大張旗鼓，表面文章做得絢爛多彩，而事實上難聚人心，一定要東西好，貨真價實，才有市場。在消費者日益理性化的今天，發(fā)展商應(yīng)注重項目內(nèi)在素質(zhì)的完善，僅憑表面文章是不足夠的。目前樓市中的營銷手段可謂是復(fù)雜多變，層出不窮，但相當一部分的營銷手段是以發(fā)展商的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，而精明的消費者自然知道無論營銷方式如何變化，“羊毛出在羊身上”是不變的，因此虛論營銷并無實際意義，還是要在產(chǎn)品上下功夫，才是硬道理。
三、物業(yè)管理方面的問題
房地產(chǎn)開發(fā)不能只注重物業(yè)建設(shè)而輕視物業(yè)管理。一些開發(fā)商往往注重樓宇的硬件建設(shè)，忽視交樓之后的物業(yè)管理服務(wù)等軟件配套與完善，由此帶來的負面作用則常常影響到發(fā)展商的信譽和形象。開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)往往由下屬物業(yè)公司管理，由于其專業(yè)管理服務(wù)水平不高，物業(yè)管理費居高不下，常常引發(fā)業(yè)主的不滿，不利于開發(fā)商的名聲和信譽，所以開發(fā)商從利于日后開發(fā)的角度考慮，加強物業(yè)管理方面的建設(shè)，將物業(yè)管理起來，并管好它，才能有利于后續(xù)項目的開發(fā)和銷售，這實際是萬科的模式。
開發(fā)速度方面的問題
因為房地產(chǎn)開發(fā)動用的資金量大，周期較長，所以開發(fā)項目不宜四面出擊，將戰(zhàn)線拉長。宜穩(wěn)打穩(wěn)扎，步步為營，一步一個腳印的發(fā)展，做一個項目，就做好一個，不求多，不貪大。一個項目的開發(fā)，主要的功課是開發(fā)前期的工作要做足，市場調(diào)查要充分，產(chǎn)品定位要準確，準備工作要到位，在遠離了空手套白狼的年代，資金也一定要充足，開發(fā)手續(xù)要齊備，對有爭議的地，有糾紛的項目，要敬而遠之；否則，很容易將前進之車陷在泥沼中。尤其是不能目光短視，貪圖便宜，輕舉妄動，盲目跟風(fēng)。當一個項目前期工作做足之后，后續(xù)一切工作就可按部就班，有條不紊展開了。具體的工作由分管的部門和下屬去完成，決策者只需在休息中等待勝利的消息，而將全部精力放在下一個項目的研究和決策之中。這樣，一個項目接一個項目的開發(fā)，人也不用太多，速度也無需太快，公司就能穩(wěn)步發(fā)展了。發(fā)展到一定規(guī)模，將同樣的機構(gòu)在另一個城市復(fù)制，公司就大了，但就地產(chǎn)公司而言，人員還是比較少的，因為它畢竟只是一個以投資為主的公司。
五、品牌建設(shè)方面的問題
品牌的建設(shè)過程，是由每一個優(yōu)良的開發(fā)項目積累的過程，每廣告都要從創(chuàng)品牌考慮，做系列產(chǎn)品，也做系列廣告。不宜今天這個項目，明天那個項目，別人都不知是哪個公司開發(fā)的。有的甚至替他人做廣告，譬如某公司開發(fā)的“彩景城”項目很成功，你在旁邊開發(fā)一個項目叫“彩景新城”，不知詳情的人還以為是一家公司開發(fā)的。自己那么辛苦，卻在替別人創(chuàng)品牌。發(fā)展商需要加強自身建設(shè)，不能只顧賺錢，不樹立產(chǎn)品品牌和良好的企業(yè)形象。否則，將導(dǎo)致人才流失，企業(yè)開發(fā)后勁不足，以至在同行中漸漸落伍。其實，企業(yè)的生存和發(fā)展并不僅僅在于短期的雄厚資金和實力而關(guān)鍵在于加強自身建設(shè)。并不在于誰的規(guī)模大、戰(zhàn)線長，而在于管理、人才、技術(shù)等方面的優(yōu)勢。因此，發(fā)展商應(yīng)在競爭的大格局下，注重自身建設(shè)，深挖發(fā)展?jié)摿?，多一點成熟，少一點浮躁才不失為可取之道。
技術(shù)方面的問題
（一）、進度方面的問題
進度快慢直接影響開發(fā)的效益，開發(fā)期太長，工程占有的資金太久，則成本升高，這是問題之一。還有一個時機的問題，譬如，本可以趕在金九月或銀十月完工的工程，由于技術(shù)的原因，影響了進度，錯過了好的開發(fā)季節(jié)，拖到了一月。結(jié)果因為春節(jié)的影響，無人施工，可能延期到二月。但二月進入了春季的梅雨季節(jié)，可能要拖到三月才能交工。三月則是各行各業(yè)開始一年新計劃的重要時機，因為要準備實施一年的新計劃，可能無人愿意在三月買樓，又影響到產(chǎn)品的銷售。這樣，人誤地一月，地誤人一年。所以進度問題其實也并不是一個小問題。怎樣才能有效地控制進度呢？
首先是樁基礎(chǔ)的施工方案和工期，其次是地下室的施工，尤其是地下室的頂板和頂板的防水施工。因為主樓腳手架的影響，防水施工不能完成，這主要與地下室以及整個建筑方案有關(guān)，也與地下室的后澆帶與沉降縫隙和施工方案有關(guān)，尤其是外腳手架的搭設(shè)有關(guān)。因為腳手架，影響地下室頂板的防水施工，防水施工不完成則影響地下室頂板的覆土施工，而覆土工作直接影響小區(qū)庭院的園林綠化施工，園林綠化進展太慢則影響銷售的形象等等。這些都是影響施工進度的因素。如果在施工方案中，采用挑腳手架，讓地下室頂板防水施工不受影響，可以大加快地下室頂板的園林綠化施工，從而加快工程進度。此外，施工中還要考慮樣板房的施工對工程進度的影響。
主體結(jié)構(gòu)可以五天一層樓，但后續(xù)工作要能接上，要不然，前面趕了路，后面又在等，前面的路就白趕了。主體結(jié)構(gòu)除了材料的供應(yīng)要及時之外，驗收的工作也要跟上，資料工作要及時并全面，有了好的資料還可以申報評優(yōu)秀工程。除此之外，還要有一個好的施工方案和施工方法。舉例來說，如果小高層有塔吊施工，當主體封頂后，將需要運送的大宗物件盡早運到工作面，如屋面材料、墻體材料、電梯機房內(nèi)重型物品等；然后盡早將塔吊拆除。這樣不僅可以加快工程進度，而且可能降低開發(fā)成本。結(jié)構(gòu)封頂后，電梯即具備安裝條件，需盡快完成室內(nèi)電梯的安裝并投入使用，用它解決垂直運輸問題，并盡快將施工電梯拆除。因為施工電梯是影響施工進度的，它影響窗的安裝和墻面收口，影響外墻面的抹灰和涂料施工，直接影響外架的拆除和形象進度。在電梯投入使用前，用施工電梯將主要墻體抹灰材料運送至工作面。室內(nèi)電梯投入使用之時，就是室外電梯拆除之日。這是加快進度縮短工期的關(guān)鍵，同時也可以較大地降低工程成本。當工程完成之后，再調(diào)試電梯，完成驗收。
質(zhì)量方面的問題
一個大型住宅小區(qū)，有大面積的地下室或半地下室時，容易發(fā)生質(zhì)量問題除了常見的屋頂及窗框滲漏之外，就是地下室的沉降縫、后澆帶的設(shè)置和處理。防滲漏之所以發(fā)生質(zhì)量問題，一方面是因為現(xiàn)在的設(shè)計師大多缺乏防滲漏設(shè)計的經(jīng)驗，另一方面是建筑師主要關(guān)注的是造型、外觀、建筑風(fēng)格及如何標新立異而忽視了防滲漏的技術(shù)設(shè)計。而設(shè)沉降縫或后澆帶可以將主體建筑與地下室分開，但覆土層對縫的要求很高，很難處理。后澆帶可以解決加荷過程中地下室底板和頂板在不同荷載下引起板開裂的問題，但后澆帶的封閉而導(dǎo)致板面積加大，引起的膨脹變形積累而產(chǎn)生的板面開裂，導(dǎo)致滲水的質(zhì)量問題，是大型地下室開發(fā)所必須引起足夠重視的問題，也是常常被人們所忽視的質(zhì)量問題。
窗的滲漏是深圳常見的質(zhì)量通病。因為窗是外墻的一部分，它要經(jīng)受風(fēng)吹雨打，日曬雨淋，氣候變化的影響，所以，只要有點質(zhì)量問題，就非常容易發(fā)生滲漏。窗的防滲漏的常規(guī)做法是留窗洞，安裝窗，打發(fā)泡膠，抹灰、打膠封閉等。這也是外墻窗容易滲漏的原因之一，因為太簡陋了。問題在于這種常規(guī)做法的窗洞，沒有施工窗帶。因為沒有窗帶，所以窗洞有誤差，造成局部發(fā)泡膠太厚和發(fā)泡膠高出窗平面太多，影響發(fā)泡膠的施工質(zhì)量和防水效果。增加窗帶，可以保證窗洞口尺寸準確，就能保證發(fā)泡膠的施工質(zhì)量和防水質(zhì)量，就可以減少投訴，增加開發(fā)公司的質(zhì)量信譽。
屋頂?shù)姆罎B漏，除了結(jié)構(gòu)板的整體澆灌不留施工冷縫之外，防水層之下要做結(jié)合層，以確保防水層與基層的結(jié)合牢固；防水層之上要做做隔離層和保護層，以確保防水層不因保護層的變化而受到損壞。否則，很難保證防水層的質(zhì)量效果，也就難免有屋頂滲漏的機會。
方案方面的問題
因為方案大小各有各的不同，沒有固定的模式和標準；所以只簡單地談一談對大盤方案的初步看法：在一個幾萬平方米的地盤上搞開發(fā)，若干棟多層、小高層、高層圍合一個半開放式的花園庭院，構(gòu)成一個住宅小區(qū)，這是一個常見的極其普通的沒有創(chuàng)意的方案。盡管做成半地下室，可以部分解決地下停車的通風(fēng)排煙問題，但它并不是一個經(jīng)濟的方案。因為為整個花園都架空在半地下室上，重達三十噸的消防車要從架空的、覆有近一米厚土的地下室頂板上繞一圈，其經(jīng)濟性就不是佳的。所有建筑物與地下室連在一起，不分開則可能沉降不均勻引起地下室頂板開裂造成滲水；分開又導(dǎo)致太多的沉降縫非常難以處理，等等。其實，還有更經(jīng)濟合理簡單的方案可供參考：仍然是半地下室，但消防車道不從架空的人造花園內(nèi)走，三十噸的消防車直接走在地坪上，并能達到消防驗收之要求?？蓽p少即要覆土，又要承受消防車重量的地下室頂板面積達上千平方米以上，從而降低開發(fā)成本，縮短工期；并能加大半地下室的通風(fēng)排煙能力，增加架空層的商用面積，同時，可以解決為棘手的沉降縫問題。這種做法只要設(shè)計院在原設(shè)計的基礎(chǔ)上，調(diào)整一下設(shè)計方案即可。其實這種改變也不大，基本可以保持原來的設(shè)計風(fēng)格。