項目概況：世紀廣場項目是我公司在2000年以7000萬元價格拍賣來的一個"半拉子"工程。該工程位于寧波中山路南大路口，占地面積9950平方米，二幢樓分別建了9層和11層，原設計為28層的辦公樓。該樓原由寧波華寧房地產有限公司開發(fā)建造，后停建多年，未能復工，成為“爛尾樓"。我公司拍賣來后，重新確定了改建方案，向市場推出。由于該樓盤定位準確，策劃成功，銷售率達100%，同時該工程造價管理控制自始自終到位，因而使項目效益也非常理想，在造價管理方面，我們主要是從四方面加以控制，具體如下：
一、立項、規(guī)劃階段的精確測算和估算。
這是整個項目造價的關鍵階段，一般對造價影響力度為75%至95%。這一階段造價管理人員的重點是積極做好項目決策前的測算和估算工作，盡可能考慮多方面因素，工作要細心、精確、全面地反映工程造價，為公司領導層提供可靠決策依據。當時寧波房產高層建筑非常難銷，樓盤銷售價格一般每平方米在2500～2800元之間，預測項目利潤也不多。因這個改建工程技術上存在難度大，造價分析也比較困難，加上原結構局限和不可預測的因素，因而市場風險很大。但我公司決策層具有前瞻性眼光，選擇了這個"半拉子"工程，我們造價管理人員就必須提供準確可行的經濟效益分析報告，做好精確的測算和估算工作。記得當時測算時有很大困難，特別是該樓盤為老樓改造，需掌握許多原有數據。為此我們預算人員認真踏勘了現場，在半拉子工程里跑上奔下，測看工程實物情況，并走訪了原設計和施工單位，收集了大量的、詳細的原始數據和圖紙，我們不僅考慮了材料價格上漲系數，還充分考慮對原結構加固改建處理的費用，如有關補樁、植筋、拆除、修補、加強的費用估算，提供了詳細、精確的可行性報告，為公司領導層決策提供了可靠的依據。項目改建向市場推出后，銷售上非常成功，取得了半年內清盤的驕人業(yè)績，為今后開發(fā)類似工程提供了成功的經驗。
二、設計、招標階段的標底和造價控制
項目投資決策作出以后，影響工程造價的關鍵和重點在于設計和項目造價預先控制。此階段造價管理主要體現在"技術與經濟"相結合上。合理經濟的技術設計可以降低造價，預先的整體造價控制，可以防止施工過程中資金失控。針對這個工程，我們是這樣做的：
對設計院進行分項造價指標限額設計。負責這個項目的總工程師與我們造價管理人員進行討論溝通，怎樣做到設計經濟合理，我們積極與設計院配合，提出明確的設計意圖和經濟技術要求，提供詳盡可靠的工程基礎資料。設計 過程中，我們與設計技術人員經常溝通，使項目的經濟技術要求和使用功能都得到了滿足，費用得到有效控制。
尋求技術與經濟結合點。該工程為老樓改造，原主樓辦公層每層只有600多平方米，公攤面積很大，改為商住樓后，分割又不理想，這樣銷售就有困難。因此在改建中我們尋求技術與經濟結合點。公司技術人員與造價管理人員相合作，在確保安全前提下，在原建筑四周外挑，增加使用面積，縮小公攤面積，增加套型布置的靈活性，迎合市場客戶的需要。造價管理人員在經濟上加入，進行造價分析，經過周密測算，雖然成本增加，但面積擴大，銷售利潤同樣增加，因而可行。方案在當時專家組討論時，通過我方努力，得到最后認可通過，為公司贏得了技術和經濟結合改建方案。
選擇施工單位和控制合同造價。本工程因是"半拉子"工程，雖能象新建工程一樣進行公開招投標，但我們了解到原施工單位是一個施工實力強、信譽好的單位，又因原工程資料都在他們手中，加上他們對老工程熟悉，故仍然選擇原寧波建設集團續(xù)建該工程?？偘鼏挝淮_定后，對各個分項工程如結構加固、消防、外墻涂料、鋁合金門窗、室內裝飾等工程都進行了內部招投標，盡管當時有來自各方面壓力，但造價管理人員在公司領導支持下，工程部的配合下，詳細編制標底，保證準確率，確保工程造價得到了有效控制。
三、施工階段的動態(tài)管理
在工程施工階段，業(yè)主投放項目資金流量較大，控制不好，可能造成浪費。因而造價管理人員在施工階段重點是加強施工現場動態(tài)管理，盡量節(jié)約投資，減少資金浪費。在這一階段著重做好以下幾方面管理：
現場管理人員嚴把簽證關。目前大多數管理人員和施工人員對工程規(guī)范，工程質量很內行，但一般對工程的經濟費用不夠重視，對定額規(guī)范不了解、不熟悉，容易造成聯系單重簽、誤簽、錯簽。所以現場管理人員與造價管理人員要相互配合，經常溝通，做到簽證準確不重復，不錯簽，且隨做隨簽，由于發(fā)現問題及時解決，避免了返工和浪費。
及時采納施工單位的合理化建議。由于選擇的施工單位素質較好，他們常常會在施工技術上提出合理化建議，公司則會在成本控制前提下，盡量采用施工方的合理化方案，并事先約定利潤分成，獎勵施工單位，調動施工單位積極性，如施工方提出采用冷軋扭鋼筋代換后，一項我公司就節(jié)約造價12萬元。
四、結算審核階段的嚴格審核把關
在此階段結算、審核過程中，我們把握以下幾點：
明確界定"半拉子"工程的工作量清單。由于原工程只建了一部分，為避免在今后結算中發(fā)生扯皮現象，對已完成工程應在開工前有一個明確的界定，造價管理人員會同工程管理人員對已建工程部位、建筑、結構、安裝到什么程度，哪些需要清理、哪些需要修補、哪些可以利用，哪些需要拆除都進行詳細的統(tǒng)計，并盡可能按工程量計算規(guī)則進行測量，列出工程量清單，使合同結算時雙方不會再發(fā)生歧義。
細分定額，合理定價。因為“半拉子"工程，一部分已建工程就不能把一個定額子目的基價全部計取直接費，因其中有部分分部分項工序還沒有完成。這就要對定額相應的子目作認真分析，合理確定已建部分基價。下面以超高增加費計取為例詳細加以說明：根據浙江94定額規(guī)定，該工程原樓層已超過20米，建筑物總高度為99米，一般情況下應在20-100米范圍內計取超高費：126.03元/平方米。但因其部分結構已建造完成，因此不能把超高費全部計取。如何計取呢？細分定額，我們看到超高費由垂直運輸、腳手架費和其它三部分組成，再分析看到，主要是指砼、鋼材、模板、支撐、砂漿、砌塊等各種材料運輸費用，而結構部分材料占整個工程材料比例約為60%，而余下的裝飾部分材料垂直運輸費工應按40%計取，這樣分析施工單位也認為在理，故其中已完成結構部分垂直運輸費應按39.43元/平方米乘以40%等于15.77元/平方米計取。其余增加費也按此原理結算，這樣該項直接費經測算為49.67元/平方米，比原來降低61%，為公司減少了不必要的支出。
認真把握好造價較大的材料的定價工作。本工程因改建，需要采用大量的植筋、粘鋼新技術，該項技術加固工程結算價為400多萬元。該項技術在寧波市場報價較高，為此我們去上海喜得利公司了解，選定三家有實力、信譽好的企業(yè)報價，經過對比分析，確定合理低價的報價企業(yè)，為公司節(jié)約一大筆工程費用。
通過半拉子工程造價管理總結分析，我們認為把好這四個關非常重要，從世紀廣場工程項目的測算，造價的控制，有針對性的管理和最后的嚴格把關，造價管理人員為我公司取得該項目滿意的經濟效益作出了顯著成績，同時也為今后類似工程的造價管理提供了可借鑒的經驗
一、立項、規(guī)劃階段的精確測算和估算。
這是整個項目造價的關鍵階段，一般對造價影響力度為75%至95%。這一階段造價管理人員的重點是積極做好項目決策前的測算和估算工作，盡可能考慮多方面因素，工作要細心、精確、全面地反映工程造價，為公司領導層提供可靠決策依據。當時寧波房產高層建筑非常難銷，樓盤銷售價格一般每平方米在2500～2800元之間，預測項目利潤也不多。因這個改建工程技術上存在難度大，造價分析也比較困難，加上原結構局限和不可預測的因素，因而市場風險很大。但我公司決策層具有前瞻性眼光，選擇了這個"半拉子"工程，我們造價管理人員就必須提供準確可行的經濟效益分析報告，做好精確的測算和估算工作。記得當時測算時有很大困難，特別是該樓盤為老樓改造，需掌握許多原有數據。為此我們預算人員認真踏勘了現場，在半拉子工程里跑上奔下，測看工程實物情況，并走訪了原設計和施工單位，收集了大量的、詳細的原始數據和圖紙，我們不僅考慮了材料價格上漲系數，還充分考慮對原結構加固改建處理的費用，如有關補樁、植筋、拆除、修補、加強的費用估算，提供了詳細、精確的可行性報告，為公司領導層決策提供了可靠的依據。項目改建向市場推出后，銷售上非常成功，取得了半年內清盤的驕人業(yè)績，為今后開發(fā)類似工程提供了成功的經驗。
二、設計、招標階段的標底和造價控制
項目投資決策作出以后，影響工程造價的關鍵和重點在于設計和項目造價預先控制。此階段造價管理主要體現在"技術與經濟"相結合上。合理經濟的技術設計可以降低造價，預先的整體造價控制，可以防止施工過程中資金失控。針對這個工程，我們是這樣做的：
對設計院進行分項造價指標限額設計。負責這個項目的總工程師與我們造價管理人員進行討論溝通，怎樣做到設計經濟合理，我們積極與設計院配合，提出明確的設計意圖和經濟技術要求，提供詳盡可靠的工程基礎資料。設計 過程中，我們與設計技術人員經常溝通，使項目的經濟技術要求和使用功能都得到了滿足，費用得到有效控制。
尋求技術與經濟結合點。該工程為老樓改造，原主樓辦公層每層只有600多平方米，公攤面積很大，改為商住樓后，分割又不理想，這樣銷售就有困難。因此在改建中我們尋求技術與經濟結合點。公司技術人員與造價管理人員相合作，在確保安全前提下，在原建筑四周外挑，增加使用面積，縮小公攤面積，增加套型布置的靈活性，迎合市場客戶的需要。造價管理人員在經濟上加入，進行造價分析，經過周密測算，雖然成本增加，但面積擴大，銷售利潤同樣增加，因而可行。方案在當時專家組討論時，通過我方努力，得到最后認可通過，為公司贏得了技術和經濟結合改建方案。
選擇施工單位和控制合同造價。本工程因是"半拉子"工程，雖能象新建工程一樣進行公開招投標，但我們了解到原施工單位是一個施工實力強、信譽好的單位，又因原工程資料都在他們手中，加上他們對老工程熟悉，故仍然選擇原寧波建設集團續(xù)建該工程?？偘鼏挝淮_定后，對各個分項工程如結構加固、消防、外墻涂料、鋁合金門窗、室內裝飾等工程都進行了內部招投標，盡管當時有來自各方面壓力，但造價管理人員在公司領導支持下，工程部的配合下，詳細編制標底，保證準確率，確保工程造價得到了有效控制。
三、施工階段的動態(tài)管理
在工程施工階段，業(yè)主投放項目資金流量較大，控制不好，可能造成浪費。因而造價管理人員在施工階段重點是加強施工現場動態(tài)管理，盡量節(jié)約投資，減少資金浪費。在這一階段著重做好以下幾方面管理：
現場管理人員嚴把簽證關。目前大多數管理人員和施工人員對工程規(guī)范，工程質量很內行，但一般對工程的經濟費用不夠重視，對定額規(guī)范不了解、不熟悉，容易造成聯系單重簽、誤簽、錯簽。所以現場管理人員與造價管理人員要相互配合，經常溝通，做到簽證準確不重復，不錯簽，且隨做隨簽，由于發(fā)現問題及時解決，避免了返工和浪費。
及時采納施工單位的合理化建議。由于選擇的施工單位素質較好，他們常常會在施工技術上提出合理化建議，公司則會在成本控制前提下，盡量采用施工方的合理化方案，并事先約定利潤分成，獎勵施工單位，調動施工單位積極性，如施工方提出采用冷軋扭鋼筋代換后，一項我公司就節(jié)約造價12萬元。
四、結算審核階段的嚴格審核把關
在此階段結算、審核過程中，我們把握以下幾點：
明確界定"半拉子"工程的工作量清單。由于原工程只建了一部分，為避免在今后結算中發(fā)生扯皮現象，對已完成工程應在開工前有一個明確的界定，造價管理人員會同工程管理人員對已建工程部位、建筑、結構、安裝到什么程度，哪些需要清理、哪些需要修補、哪些可以利用，哪些需要拆除都進行詳細的統(tǒng)計，并盡可能按工程量計算規(guī)則進行測量，列出工程量清單，使合同結算時雙方不會再發(fā)生歧義。
細分定額，合理定價。因為“半拉子"工程，一部分已建工程就不能把一個定額子目的基價全部計取直接費，因其中有部分分部分項工序還沒有完成。這就要對定額相應的子目作認真分析，合理確定已建部分基價。下面以超高增加費計取為例詳細加以說明：根據浙江94定額規(guī)定，該工程原樓層已超過20米，建筑物總高度為99米，一般情況下應在20-100米范圍內計取超高費：126.03元/平方米。但因其部分結構已建造完成，因此不能把超高費全部計取。如何計取呢？細分定額，我們看到超高費由垂直運輸、腳手架費和其它三部分組成，再分析看到，主要是指砼、鋼材、模板、支撐、砂漿、砌塊等各種材料運輸費用，而結構部分材料占整個工程材料比例約為60%，而余下的裝飾部分材料垂直運輸費工應按40%計取，這樣分析施工單位也認為在理，故其中已完成結構部分垂直運輸費應按39.43元/平方米乘以40%等于15.77元/平方米計取。其余增加費也按此原理結算，這樣該項直接費經測算為49.67元/平方米，比原來降低61%，為公司減少了不必要的支出。
認真把握好造價較大的材料的定價工作。本工程因改建，需要采用大量的植筋、粘鋼新技術，該項技術加固工程結算價為400多萬元。該項技術在寧波市場報價較高，為此我們去上海喜得利公司了解，選定三家有實力、信譽好的企業(yè)報價，經過對比分析，確定合理低價的報價企業(yè)，為公司節(jié)約一大筆工程費用。
通過半拉子工程造價管理總結分析，我們認為把好這四個關非常重要，從世紀廣場工程項目的測算，造價的控制，有針對性的管理和最后的嚴格把關，造價管理人員為我公司取得該項目滿意的經濟效益作出了顯著成績，同時也為今后類似工程的造價管理提供了可借鑒的經驗