一、當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀
(一)成本控制意識(shí)淡薄
歷年來(lái)我國(guó)企業(yè)采用的是一種以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ)，以事后核算為重點(diǎn)的靜態(tài)成本管理方式，受傳統(tǒng)觀念以及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高回報(bào)的利潤(rùn)率的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏投入成本競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。企業(yè)往往忽視成本管理，浪費(fèi)很大，財(cái)務(wù)人員只是根據(jù)合同來(lái)控制項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形成全過(guò)程的成本控制卻顯得力不從心。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品位置的固定性、生產(chǎn)的長(zhǎng)期性，也使成本管理人員疏于成本控制。入世以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，隨著企業(yè)成本總額中不可控制成本的比例增加，如果不加強(qiáng)成本控制，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高效益，將很難在市場(chǎng)中立足。
(二)缺乏戰(zhàn)略性的成本控制體系
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著高風(fēng)險(xiǎn)，而收益卻在下降。一些企業(yè)為了搶市場(chǎng)、搶工期，往往走一步看一步，忽視了長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，導(dǎo)致企業(yè)缺少明確的成本管理目標(biāo)，容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)，使得成本管理對(duì)策與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)，成本預(yù)測(cè)、決策可有可無(wú)，成本計(jì)劃如同虛設(shè)，加上未建立一套完整的成本管理控制體系和科學(xué)規(guī)范的操作程序，成本管理目標(biāo)最終很難實(shí)現(xiàn)。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對(duì)策
根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀我們認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制首先是要樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)的成本意識(shí)，樹(shù)立全過(guò)程成本觀念；其次是要在成本管理中貫徹全過(guò)程成本觀念，建立完整的成本控制體系?？赏ㄟ^(guò)對(duì)以下幾個(gè)方面的成本控制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全過(guò)程成本控制：
(一)征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制
該項(xiàng)費(fèi)用控制的關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。使用地塊不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無(wú)異議。同時(shí)要求對(duì)國(guó)家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。
(二)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制
將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)前一部分通過(guò)爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策降低勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)確定承包單位，限度壓低承包價(jià)。三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。土、石方工程一般工期較短，也沒(méi)有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。
(三)建安工程費(fèi)的全程控制
(1)成立成本審核部門(mén)：公司內(nèi)部成立專(zhuān)門(mén)的工程設(shè)計(jì)管理部門(mén)，制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)，并對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行審核；對(duì)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。
(2)重視市場(chǎng)調(diào)查和工程可行性論證工作，加強(qiáng)投資決策科學(xué)、公正、客觀和程序化。
(3)做好建筑方案的征集選擇。
(四)管理費(fèi)用的控制
根據(jù)目前公司的實(shí)際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過(guò)加大開(kāi)發(fā)力度和開(kāi)發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。
(五)財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面控制
財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面控制首先是建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，算清開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況，投入多少，運(yùn)行時(shí)間，貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量，資金在某個(gè)環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低。
(六)稅金的控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的主要稅種(所得稅前)有：營(yíng)業(yè)稅及其附加稅；耕地占用稅；土地增值稅等。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)針對(duì)每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。
三、結(jié)語(yǔ)
長(zhǎng)期以來(lái)，習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實(shí)施階段，其實(shí)，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對(duì)立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度等。因此，項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問(wèn)題，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。
(一)成本控制意識(shí)淡薄
歷年來(lái)我國(guó)企業(yè)采用的是一種以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ)，以事后核算為重點(diǎn)的靜態(tài)成本管理方式，受傳統(tǒng)觀念以及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高回報(bào)的利潤(rùn)率的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏投入成本競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。企業(yè)往往忽視成本管理，浪費(fèi)很大，財(cái)務(wù)人員只是根據(jù)合同來(lái)控制項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形成全過(guò)程的成本控制卻顯得力不從心。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品位置的固定性、生產(chǎn)的長(zhǎng)期性，也使成本管理人員疏于成本控制。入世以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，隨著企業(yè)成本總額中不可控制成本的比例增加，如果不加強(qiáng)成本控制，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高效益，將很難在市場(chǎng)中立足。
(二)缺乏戰(zhàn)略性的成本控制體系
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著高風(fēng)險(xiǎn)，而收益卻在下降。一些企業(yè)為了搶市場(chǎng)、搶工期，往往走一步看一步，忽視了長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，導(dǎo)致企業(yè)缺少明確的成本管理目標(biāo)，容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)，使得成本管理對(duì)策與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)，成本預(yù)測(cè)、決策可有可無(wú)，成本計(jì)劃如同虛設(shè)，加上未建立一套完整的成本管理控制體系和科學(xué)規(guī)范的操作程序，成本管理目標(biāo)最終很難實(shí)現(xiàn)。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對(duì)策
根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀我們認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制首先是要樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)的成本意識(shí)，樹(shù)立全過(guò)程成本觀念；其次是要在成本管理中貫徹全過(guò)程成本觀念，建立完整的成本控制體系?？赏ㄟ^(guò)對(duì)以下幾個(gè)方面的成本控制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全過(guò)程成本控制：
(一)征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制
該項(xiàng)費(fèi)用控制的關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。使用地塊不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無(wú)異議。同時(shí)要求對(duì)國(guó)家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。
(二)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制
將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)前一部分通過(guò)爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策降低勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)確定承包單位，限度壓低承包價(jià)。三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。土、石方工程一般工期較短，也沒(méi)有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。
(三)建安工程費(fèi)的全程控制
(1)成立成本審核部門(mén)：公司內(nèi)部成立專(zhuān)門(mén)的工程設(shè)計(jì)管理部門(mén)，制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)，并對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行審核；對(duì)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。
(2)重視市場(chǎng)調(diào)查和工程可行性論證工作，加強(qiáng)投資決策科學(xué)、公正、客觀和程序化。
(3)做好建筑方案的征集選擇。
(四)管理費(fèi)用的控制
根據(jù)目前公司的實(shí)際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過(guò)加大開(kāi)發(fā)力度和開(kāi)發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。
(五)財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面控制
財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面控制首先是建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，算清開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況，投入多少，運(yùn)行時(shí)間，貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量，資金在某個(gè)環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低。
(六)稅金的控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的主要稅種(所得稅前)有：營(yíng)業(yè)稅及其附加稅；耕地占用稅；土地增值稅等。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)針對(duì)每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。
三、結(jié)語(yǔ)
長(zhǎng)期以來(lái)，習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實(shí)施階段，其實(shí)，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對(duì)立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度等。因此，項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問(wèn)題，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。