主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售以及商品房預(yù)售等不同情況。
1．現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)。
在現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售情況下，應(yīng)在房款收訖、房地產(chǎn)已經(jīng)移交使用、發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時，確認(rèn)銷售實現(xiàn)，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“經(jīng)營收入”或“營業(yè)收入”等賬戶；同時計算應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”、“營業(yè)稅金及附加”、“營業(yè)稅金”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。
例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售一幢寫字樓，取得轉(zhuǎn)讓收入8000萬元(城建稅稅率7％，教育費(fèi)附加征收率3％，印花稅稅率0.5‰)。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出如下：取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為800萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為22007萬元；該公司因同時建造其他商品房，不能按該寫字樓計算分?jǐn)傘y行貸款利息支出。該公司所在地政府確定的費(fèi)用扣除比例為10％。該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)納土地增值稅的計算如下：
(1)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為8000萬元。
(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額為800萬元
②房地產(chǎn)的開發(fā)成本為2200萬元
③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(800+2200)×10％=300(萬元)
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：8000×5％×(1+7％+3％)=440(萬元)
⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：(800+2200)×20％=600(萬元)
⑥扣除項目金額為：800+2200+300+440+600=4340(萬元)
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：8000-4340=3660(萬元)
(4)增值額與扣除項目金額的比率為：3660÷4340×100％≈84.33％
(5)應(yīng)納土地增值稅額為：3660×40％-4340×5％=1247(萬元)
則該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓的會計處理如下：
(1)確認(rèn)銷售實現(xiàn)時：
借：銀行存款 80000000
貸：經(jīng)營收入 80000000
(2)計提應(yīng)繳土地增值稅時：
借：經(jīng)營稅金及附加 12470000
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅 12470000
在現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售情況下，采用賒銷、分期收款方式銷售房地產(chǎn)的，應(yīng)按合同規(guī)定的收款時間確認(rèn)銷售實現(xiàn)，分次結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。銷售實現(xiàn)時，借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“經(jīng)營收入”或“營業(yè)收入”等賬戶；同時計算應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”、“營業(yè)稅金及附加”、“營業(yè)稅金”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。
2．商品房預(yù)售業(yè)務(wù)。
在商品房預(yù)售情況下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到購房款時，借記“銀行存款”賬戶，貸記“預(yù)收賬款”賬戶；按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；待該商品房交付使用后，開出發(fā)票結(jié)算賬單交給買主時，確認(rèn)銷售實現(xiàn)，借記“預(yù)收賬款”賬戶，貸記“經(jīng)營收入”或“營業(yè)收入”等賬戶；同時計算應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”、“營業(yè)稅金及附加”、“營業(yè)稅金”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。該項目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，企業(yè)收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”賬戶，補(bǔ)繳的土地增值稅作相反的會計分錄。
例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建造商品住宅樓一批，在工程未全部竣工結(jié)算前已預(yù)售一批商品房，按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅150萬元。工程全部竣工結(jié)算后，該批商品住宅全部轉(zhuǎn)讓收入共計3500萬元，核定的扣除項目金額為2000萬元，則其應(yīng)繳土地增值稅、應(yīng)補(bǔ)繳(或退回)稅款以及會計處理如下：
(1)房地產(chǎn)未全部竣工辦理結(jié)算前，預(yù)繳土地增值稅時：
借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅 1500000
貸：銀行存款 1500000
(2)工程竣工結(jié)算后，計提應(yīng)繳土地增值稅時：
增值額=3500-2000=1500(萬元)
增值率=1500+2000×100％=75％
應(yīng)納稅額=1500×40%-2000×5％=500(萬元)
借：經(jīng)營稅金及附加 5000000
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅 5000000
(3)補(bǔ)繳土地增值稅時：
應(yīng)補(bǔ)稅款=500-150=350(萬元)
借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅 3500000
貸：銀行存款 3500000
1．現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)。
在現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售情況下，應(yīng)在房款收訖、房地產(chǎn)已經(jīng)移交使用、發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時，確認(rèn)銷售實現(xiàn)，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“經(jīng)營收入”或“營業(yè)收入”等賬戶；同時計算應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”、“營業(yè)稅金及附加”、“營業(yè)稅金”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。
例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售一幢寫字樓，取得轉(zhuǎn)讓收入8000萬元(城建稅稅率7％，教育費(fèi)附加征收率3％，印花稅稅率0.5‰)。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出如下：取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為800萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為22007萬元；該公司因同時建造其他商品房，不能按該寫字樓計算分?jǐn)傘y行貸款利息支出。該公司所在地政府確定的費(fèi)用扣除比例為10％。該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)納土地增值稅的計算如下：
(1)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為8000萬元。
(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額為800萬元
②房地產(chǎn)的開發(fā)成本為2200萬元
③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(800+2200)×10％=300(萬元)
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：8000×5％×(1+7％+3％)=440(萬元)
⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：(800+2200)×20％=600(萬元)
⑥扣除項目金額為：800+2200+300+440+600=4340(萬元)
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：8000-4340=3660(萬元)
(4)增值額與扣除項目金額的比率為：3660÷4340×100％≈84.33％
(5)應(yīng)納土地增值稅額為：3660×40％-4340×5％=1247(萬元)
則該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓的會計處理如下：
(1)確認(rèn)銷售實現(xiàn)時：
借：銀行存款 80000000
貸：經(jīng)營收入 80000000
(2)計提應(yīng)繳土地增值稅時：
借：經(jīng)營稅金及附加 12470000
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅 12470000
在現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售情況下，采用賒銷、分期收款方式銷售房地產(chǎn)的，應(yīng)按合同規(guī)定的收款時間確認(rèn)銷售實現(xiàn)，分次結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。銷售實現(xiàn)時，借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“經(jīng)營收入”或“營業(yè)收入”等賬戶；同時計算應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”、“營業(yè)稅金及附加”、“營業(yè)稅金”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。
2．商品房預(yù)售業(yè)務(wù)。
在商品房預(yù)售情況下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到購房款時，借記“銀行存款”賬戶，貸記“預(yù)收賬款”賬戶；按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；待該商品房交付使用后，開出發(fā)票結(jié)算賬單交給買主時，確認(rèn)銷售實現(xiàn)，借記“預(yù)收賬款”賬戶，貸記“經(jīng)營收入”或“營業(yè)收入”等賬戶；同時計算應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”、“營業(yè)稅金及附加”、“營業(yè)稅金”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。該項目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，企業(yè)收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”賬戶，補(bǔ)繳的土地增值稅作相反的會計分錄。
例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建造商品住宅樓一批，在工程未全部竣工結(jié)算前已預(yù)售一批商品房，按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅150萬元。工程全部竣工結(jié)算后，該批商品住宅全部轉(zhuǎn)讓收入共計3500萬元，核定的扣除項目金額為2000萬元，則其應(yīng)繳土地增值稅、應(yīng)補(bǔ)繳(或退回)稅款以及會計處理如下：
(1)房地產(chǎn)未全部竣工辦理結(jié)算前，預(yù)繳土地增值稅時：
借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅 1500000
貸：銀行存款 1500000
(2)工程竣工結(jié)算后，計提應(yīng)繳土地增值稅時：
增值額=3500-2000=1500(萬元)
增值率=1500+2000×100％=75％
應(yīng)納稅額=1500×40%-2000×5％=500(萬元)
借：經(jīng)營稅金及附加 5000000
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅 5000000
(3)補(bǔ)繳土地增值稅時：
應(yīng)補(bǔ)稅款=500-150=350(萬元)
借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅 3500000
貸：銀行存款 3500000