第九章 其他稅種納稅申報代理實務(wù)
題量：歷年分值2分左右。2005年3分，2006年未考。
題型：單選、多選、簡答、綜合
由于2006年底國務(wù)院修改了城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例，新條例未納入今年的教材，所以變動的內(nèi)容今年不會涉及，但未變的內(nèi)容及其他小稅種還會考，但分值不會很高。
第一節(jié) 土地增值稅納稅申報代理實務(wù)
一、土地增值稅計算方法
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和適用的超率累進(jìn)稅率計算征收。計算公式是：
應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
[例9-1]某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，取得銷售收入1000萬元（假設(shè)城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%）。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅而支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費90萬元，開發(fā)間接費用40萬元），由于該房地產(chǎn)開發(fā)公司同時建造別墅等住宅，對該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅所用的銀行貸款利息支出無法分?jǐn)偅摰匾?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用的計提比例為10%。則其應(yīng)納稅額計算如下：
（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1000萬元。
（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
①取得土地使用權(quán)所支付的地價款100萬元；
②房地產(chǎn)開發(fā)成本為300萬元；
③房地產(chǎn)開發(fā)費用為（100+300）×10%=40（萬元）；
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：
營業(yè)稅：1000×5%=50（萬元）
城建稅：50×7%=3.5（萬元）
教育費附加：50×3%=1.5（萬元）
⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除金額為：
（100+300）×20%=80（萬元）
⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
100+300+40+50+3.5+1.5+80=575（萬元）
（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
1000-575=425（萬元）
（4）增值額與扣除項目金額的比率為：
425÷575=73.91%
應(yīng)納土地增值稅稅額=425×40%-575×5%=141.25（萬元）
[例9-2]某事業(yè)單位（非房地產(chǎn)開發(fā)單位）建造并出售了一幢寫字樓，取得銷售收入2000萬元（營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，印花稅稅率為5 ，教育費附加征收率為3%）。該單位為建造此樓支付的地價款為300萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為400萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為200萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┕ど蹄y行證明），但其中有30萬元的加罰利息。按規(guī)定其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%，則其應(yīng)納稅額計算如下：
[答疑編號10090102：針對該題提問]
（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為2000萬元。
（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額為300萬元；
②房地產(chǎn)開發(fā)成本為400萬元；
③房地產(chǎn)開發(fā)費用為：
（300+400）×5%+（200-30）=205（萬元）
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：
2000×5%×（1+7%+3%）+2000×5÷10000=110+1=111（萬元）
⑤扣除項目金額為：
300+400+205+111=1016（萬元）
（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
2000-1016=984（萬元）
（4）增值額與扣除項目金額的比率為：
984÷1016≈96.9%
（5）應(yīng)納土地增值稅額為：
984×40%-1016×5%=342.8（萬元）
試題模式：
例：某房地產(chǎn)企業(yè)在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，對財務(wù)費用中的借款利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除。但下列項目中不能計入利息支出扣除的是（ABC）
A.金融機構(gòu)加收的罰息
B.超過貸款期限的利息部分
C.超過國家規(guī)定上浮幅度的利息支出
D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息金額
二、代理土地增值稅納稅申報操作規(guī)范與申報表填制方法
（一）土地增值稅納稅申報操作規(guī)范
1.核查房地產(chǎn)投資立項合同、批準(zhǔn)證書和房地轉(zhuǎn)讓合同，確認(rèn)投資立項與轉(zhuǎn)讓的時間及房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)。
2.核查應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款、經(jīng)營收入、其他業(yè)務(wù)收入、固定資產(chǎn)清理賬戶及主要的原始憑證，確認(rèn)本期應(yīng)申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。
土地增值稅一般按預(yù)收款收入的一定比例預(yù)繳稅款，待竣工結(jié)算后清算，多退少補。因此，代理房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)繳申報，可主要依確認(rèn)征免和核查轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的程序進(jìn)行操作。
（二）代理編制土地增值稅納稅申報表的方法
1.從事房地產(chǎn)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的企業(yè)
對于同時轉(zhuǎn)讓兩個或兩個以上計稅單位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按每一基本計稅單位填報一份申報表的原則操作。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時兼有免稅和征稅項目單位，也應(yīng)分別填報。
第四，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加三項合計數(shù)填寫。
第五，“財政部規(guī)定的其他扣附項目”，填寫按稅法規(guī)定可根據(jù)取得土地使用權(quán)時支付的價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。
2.非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同7日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)報送。
題量：歷年分值2分左右。2005年3分，2006年未考。
題型：單選、多選、簡答、綜合
由于2006年底國務(wù)院修改了城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例，新條例未納入今年的教材，所以變動的內(nèi)容今年不會涉及，但未變的內(nèi)容及其他小稅種還會考，但分值不會很高。
第一節(jié) 土地增值稅納稅申報代理實務(wù)
一、土地增值稅計算方法
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和適用的超率累進(jìn)稅率計算征收。計算公式是：
應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
[例9-1]某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，取得銷售收入1000萬元（假設(shè)城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%）。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅而支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費90萬元，開發(fā)間接費用40萬元），由于該房地產(chǎn)開發(fā)公司同時建造別墅等住宅，對該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅所用的銀行貸款利息支出無法分?jǐn)偅摰匾?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用的計提比例為10%。則其應(yīng)納稅額計算如下：
（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1000萬元。
（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
①取得土地使用權(quán)所支付的地價款100萬元；
②房地產(chǎn)開發(fā)成本為300萬元；
③房地產(chǎn)開發(fā)費用為（100+300）×10%=40（萬元）；
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：
營業(yè)稅：1000×5%=50（萬元）
城建稅：50×7%=3.5（萬元）
教育費附加：50×3%=1.5（萬元）
⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除金額為：
（100+300）×20%=80（萬元）
⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
100+300+40+50+3.5+1.5+80=575（萬元）
（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
1000-575=425（萬元）
（4）增值額與扣除項目金額的比率為：
425÷575=73.91%
應(yīng)納土地增值稅稅額=425×40%-575×5%=141.25（萬元）
[例9-2]某事業(yè)單位（非房地產(chǎn)開發(fā)單位）建造并出售了一幢寫字樓，取得銷售收入2000萬元（營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，印花稅稅率為5 ，教育費附加征收率為3%）。該單位為建造此樓支付的地價款為300萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為400萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為200萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┕ど蹄y行證明），但其中有30萬元的加罰利息。按規(guī)定其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%，則其應(yīng)納稅額計算如下：
[答疑編號10090102：針對該題提問]
（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為2000萬元。
（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額為300萬元；
②房地產(chǎn)開發(fā)成本為400萬元；
③房地產(chǎn)開發(fā)費用為：
（300+400）×5%+（200-30）=205（萬元）
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：
2000×5%×（1+7%+3%）+2000×5÷10000=110+1=111（萬元）
⑤扣除項目金額為：
300+400+205+111=1016（萬元）
（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
2000-1016=984（萬元）
（4）增值額與扣除項目金額的比率為：
984÷1016≈96.9%
（5）應(yīng)納土地增值稅額為：
984×40%-1016×5%=342.8（萬元）
試題模式：
例：某房地產(chǎn)企業(yè)在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，對財務(wù)費用中的借款利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除。但下列項目中不能計入利息支出扣除的是（ABC）
A.金融機構(gòu)加收的罰息
B.超過貸款期限的利息部分
C.超過國家規(guī)定上浮幅度的利息支出
D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息金額
二、代理土地增值稅納稅申報操作規(guī)范與申報表填制方法
（一）土地增值稅納稅申報操作規(guī)范
1.核查房地產(chǎn)投資立項合同、批準(zhǔn)證書和房地轉(zhuǎn)讓合同，確認(rèn)投資立項與轉(zhuǎn)讓的時間及房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)。
2.核查應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款、經(jīng)營收入、其他業(yè)務(wù)收入、固定資產(chǎn)清理賬戶及主要的原始憑證，確認(rèn)本期應(yīng)申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。
土地增值稅一般按預(yù)收款收入的一定比例預(yù)繳稅款，待竣工結(jié)算后清算，多退少補。因此，代理房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)繳申報，可主要依確認(rèn)征免和核查轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的程序進(jìn)行操作。
（二）代理編制土地增值稅納稅申報表的方法
1.從事房地產(chǎn)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的企業(yè)
對于同時轉(zhuǎn)讓兩個或兩個以上計稅單位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按每一基本計稅單位填報一份申報表的原則操作。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時兼有免稅和征稅項目單位，也應(yīng)分別填報。
第四，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加三項合計數(shù)填寫。
第五，“財政部規(guī)定的其他扣附項目”，填寫按稅法規(guī)定可根據(jù)取得土地使用權(quán)時支付的價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。
2.非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同7日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)報送。