第九章 其他稅種納稅申報(bào)代理實(shí)務(wù)
題量：歷年分值2分左右。2005年3分，2006年未考。
題型：?jiǎn)芜x、多選、簡(jiǎn)答、綜合
由于2006年底國(guó)務(wù)院修改了城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例，新條例未納入今年的教材，所以變動(dòng)的內(nèi)容今年不會(huì)涉及，但未變的內(nèi)容及其他小稅種還會(huì)考，但分值不會(huì)很高。
第一節(jié) 土地增值稅納稅申報(bào)代理實(shí)務(wù)
一、土地增值稅計(jì)算方法
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和適用的超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。計(jì)算公式是：
應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
[例9-1]某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，取得銷售收入1000萬(wàn)元（假設(shè)城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%）。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅而支付
的地價(jià)款為100萬(wàn)元，建造此樓投入了300萬(wàn)元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)40萬(wàn)元，前期工程費(fèi)40萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)100萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)90萬(wàn)元，開發(fā)間
接費(fèi)用40萬(wàn)元），由于該房地產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)建造別墅等住宅，對(duì)該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅所用的銀行貸款利息支出無(wú)法分?jǐn)?，該地?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)提比例為10%。則其應(yīng)納稅額計(jì)
算如下：
[答疑編號(hào)10090101：針對(duì)該題提問(wèn)]
（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1000萬(wàn)元。
（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
①取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款100萬(wàn)元；
②房地產(chǎn)開發(fā)成本為300萬(wàn)元；
③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（100+300）×10%=40（萬(wàn)元）；
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：
營(yíng)業(yè)稅：1000×5%=50（萬(wàn)元）
城建稅：50×7%=3.5（萬(wàn)元）
教育費(fèi)附加：50×3%=1.5（萬(wàn)元）
⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除金額為：
（100+300）×20%=80（萬(wàn)元）
⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
100+300+40+50+3.5+1.5+80=575（萬(wàn)元）
（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
1000-575=425（萬(wàn)元）
（4）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為：
425÷575=73.91%
應(yīng)納土地增值稅稅額=425×40%-575×5%=141.25（萬(wàn)元）
[例9-2]某事業(yè)單位（非房地產(chǎn)開發(fā)單位）建造并出售了一幢寫字樓，取得銷售收入2000萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，印花稅稅率為5 ，教育費(fèi)附加征收
率為3%）。該單位為建造此樓支付的地價(jià)款為300萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為400萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為200萬(wàn)元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┕ど蹄y行證明
），但其中有30萬(wàn)元的加罰利息。按規(guī)定其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%，則其應(yīng)納稅額計(jì)算如下：
[答疑編號(hào)10090102：針對(duì)該題提問(wèn)]
（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為2000萬(wàn)元。
（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額為300萬(wàn)元；
②房地產(chǎn)開發(fā)成本為400萬(wàn)元；
③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：
（300+400）×5%+（200-30）=205（萬(wàn)元）
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：
2000×5%×（1+7%+3%）+2000×5÷10000=110+1=111（萬(wàn)元）
⑤扣除項(xiàng)目金額為：
300+400+205+111=1016（萬(wàn)元）
（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
2000-1016=984（萬(wàn)元）
（4）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為：
984÷1016≈96.9%
（5）應(yīng)納土地增值稅額為：
984×40%-1016×5%=342.8（萬(wàn)元）
試題模式：
例：某房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的借款利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除。但下列項(xiàng)目中不能
計(jì)入利息支出扣除的是（ABC）
[答疑編號(hào)10090103：針對(duì)該題提問(wèn)]
A.金融機(jī)構(gòu)加收的罰息
B.超過(guò)貸款期限的利息部分
C.超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的利息支出
D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息金額
二、代理土地增值稅納稅申報(bào)操作規(guī)范與申報(bào)表填制方法
（一）土地增值稅納稅申報(bào)操作規(guī)范
1.核查房地產(chǎn)投資立項(xiàng)合同、批準(zhǔn)證書和房地轉(zhuǎn)讓合同，確認(rèn)投資立項(xiàng)與轉(zhuǎn)讓的時(shí)間及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)。
2.核查應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款、經(jīng)營(yíng)收入、其他業(yè)務(wù)收入、固定資產(chǎn)清理賬戶及主要的原始憑證，確認(rèn)本期應(yīng)申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。
土地增值稅一般按預(yù)收款收入的一定比例預(yù)繳稅款，待竣工結(jié)算后清算，多退少補(bǔ)。因此，代理房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)繳申報(bào)，可主要依確認(rèn)征免和核查轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的
程序進(jìn)行操作。
（二）代理編制土地增值稅納稅申報(bào)表的方法
1.從事房地產(chǎn)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的企業(yè)
對(duì)于同時(shí)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)或兩個(gè)以上計(jì)稅單位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按每一基本計(jì)稅單位填報(bào)一份申報(bào)表的原則操作。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)兼有免稅和征稅項(xiàng)目單位，也應(yīng)分別
填報(bào)。
第四，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加三項(xiàng)合計(jì)數(shù)填寫。
第五，“財(cái)政部規(guī)定的其他扣附項(xiàng)目”，填寫按稅法規(guī)定可根據(jù)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。
2.非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同7日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送。
題量：歷年分值2分左右。2005年3分，2006年未考。
題型：?jiǎn)芜x、多選、簡(jiǎn)答、綜合
由于2006年底國(guó)務(wù)院修改了城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例，新條例未納入今年的教材，所以變動(dòng)的內(nèi)容今年不會(huì)涉及，但未變的內(nèi)容及其他小稅種還會(huì)考，但分值不會(huì)很高。
第一節(jié) 土地增值稅納稅申報(bào)代理實(shí)務(wù)
一、土地增值稅計(jì)算方法
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和適用的超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。計(jì)算公式是：
應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
[例9-1]某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，取得銷售收入1000萬(wàn)元（假設(shè)城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%）。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅而支付
的地價(jià)款為100萬(wàn)元，建造此樓投入了300萬(wàn)元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)40萬(wàn)元，前期工程費(fèi)40萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)100萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)90萬(wàn)元，開發(fā)間
接費(fèi)用40萬(wàn)元），由于該房地產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)建造別墅等住宅，對(duì)該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅所用的銀行貸款利息支出無(wú)法分?jǐn)?，該地?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)提比例為10%。則其應(yīng)納稅額計(jì)
算如下：
[答疑編號(hào)10090101：針對(duì)該題提問(wèn)]
（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1000萬(wàn)元。
（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
①取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款100萬(wàn)元；
②房地產(chǎn)開發(fā)成本為300萬(wàn)元；
③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（100+300）×10%=40（萬(wàn)元）；
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：
營(yíng)業(yè)稅：1000×5%=50（萬(wàn)元）
城建稅：50×7%=3.5（萬(wàn)元）
教育費(fèi)附加：50×3%=1.5（萬(wàn)元）
⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除金額為：
（100+300）×20%=80（萬(wàn)元）
⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
100+300+40+50+3.5+1.5+80=575（萬(wàn)元）
（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
1000-575=425（萬(wàn)元）
（4）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為：
425÷575=73.91%
應(yīng)納土地增值稅稅額=425×40%-575×5%=141.25（萬(wàn)元）
[例9-2]某事業(yè)單位（非房地產(chǎn)開發(fā)單位）建造并出售了一幢寫字樓，取得銷售收入2000萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，印花稅稅率為5 ，教育費(fèi)附加征收
率為3%）。該單位為建造此樓支付的地價(jià)款為300萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為400萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為200萬(wàn)元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┕ど蹄y行證明
），但其中有30萬(wàn)元的加罰利息。按規(guī)定其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%，則其應(yīng)納稅額計(jì)算如下：
[答疑編號(hào)10090102：針對(duì)該題提問(wèn)]
（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為2000萬(wàn)元。
（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額為300萬(wàn)元；
②房地產(chǎn)開發(fā)成本為400萬(wàn)元；
③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：
（300+400）×5%+（200-30）=205（萬(wàn)元）
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：
2000×5%×（1+7%+3%）+2000×5÷10000=110+1=111（萬(wàn)元）
⑤扣除項(xiàng)目金額為：
300+400+205+111=1016（萬(wàn)元）
（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
2000-1016=984（萬(wàn)元）
（4）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為：
984÷1016≈96.9%
（5）應(yīng)納土地增值稅額為：
984×40%-1016×5%=342.8（萬(wàn)元）
試題模式：
例：某房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的借款利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除。但下列項(xiàng)目中不能
計(jì)入利息支出扣除的是（ABC）
[答疑編號(hào)10090103：針對(duì)該題提問(wèn)]
A.金融機(jī)構(gòu)加收的罰息
B.超過(guò)貸款期限的利息部分
C.超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的利息支出
D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息金額
二、代理土地增值稅納稅申報(bào)操作規(guī)范與申報(bào)表填制方法
（一）土地增值稅納稅申報(bào)操作規(guī)范
1.核查房地產(chǎn)投資立項(xiàng)合同、批準(zhǔn)證書和房地轉(zhuǎn)讓合同，確認(rèn)投資立項(xiàng)與轉(zhuǎn)讓的時(shí)間及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)。
2.核查應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款、經(jīng)營(yíng)收入、其他業(yè)務(wù)收入、固定資產(chǎn)清理賬戶及主要的原始憑證，確認(rèn)本期應(yīng)申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。
土地增值稅一般按預(yù)收款收入的一定比例預(yù)繳稅款，待竣工結(jié)算后清算，多退少補(bǔ)。因此，代理房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)繳申報(bào)，可主要依確認(rèn)征免和核查轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的
程序進(jìn)行操作。
（二）代理編制土地增值稅納稅申報(bào)表的方法
1.從事房地產(chǎn)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的企業(yè)
對(duì)于同時(shí)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)或兩個(gè)以上計(jì)稅單位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按每一基本計(jì)稅單位填報(bào)一份申報(bào)表的原則操作。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)兼有免稅和征稅項(xiàng)目單位，也應(yīng)分別
填報(bào)。
第四，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加三項(xiàng)合計(jì)數(shù)填寫。
第五，“財(cái)政部規(guī)定的其他扣附項(xiàng)目”，填寫按稅法規(guī)定可根據(jù)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。
2.非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同7日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送。