2001年10月2日，某市市民張興與本市個(gè)體戶李?yuàn)^簽訂了房屋租賃合同。合同規(guī)定：張興將其自有房屋3間租賃給李?yuàn)^開辦飯館。租賃期限為1年，自2001年10月3日至2002年10月2日，每月由承租人李?yuàn)^向出租人張興交納租金450元，必須在每月1日至3日交納。超過期限不交，張興收回房屋使用權(quán)，在房屋租賃期間，房屋修繕費(fèi)用由承租人承擔(dān)，所租房屋只準(zhǔn)承租人使用，不允許轉(zhuǎn)租；此合同自簽訂之日起生效。如果有一方違約，違約方要付給對(duì)方1000元違約金。合同簽訂后，張興即將出租的3間房屋騰出交給承租人李?yuàn)^，李?yuàn)^同時(shí)也向張興交納了第一個(gè)月的房租450元。2002年1月，張興通知李?yuàn)^準(zhǔn)備將出租的房屋轉(zhuǎn)讓給王啟，李?yuàn)^未表示異議。5月，張興與王啟辦理了房產(chǎn)登記過戶手續(xù)。6月，承租人李?yuàn)^由于在別處另開設(shè)一處發(fā)廊，遂將其承租的3間房屋轉(zhuǎn)租給他的一個(gè)朋友林凡使用。林凡每月向李?yuàn)^交房租500元。8月，王啟得知后，與李?yuàn)^交涉，要求李?yuàn)^解除其與新承租人林凡的租賃關(guān)系，李?yuàn)^以其房屋是租自張興，與王啟無關(guān)而置之不理。王啟只好訴至法院，要求收回房屋。
根據(jù)上述案情，回答下列問題：
（1）張興是否可以在租賃期間轉(zhuǎn)賣其出租的房屋，其轉(zhuǎn)讓行為是否有效？
（2）對(duì)李?yuàn)^的轉(zhuǎn)租行為如何認(rèn)定其效力？為什么？
（3）王啟是否有權(quán)要求李?yuàn)^向其承擔(dān)違約責(zé)任？為什么？
（4）張、李簽訂的合同規(guī)定由承租人承擔(dān)房屋修繕費(fèi)用的約定是否有效？為什么？
（5）李?yuàn)^獲得3個(gè)月的房租差價(jià)，應(yīng)歸誰(shuí)所有？為什么？
（6）設(shè)林凡居住期間，對(duì)房屋進(jìn)行了改造，王啟要求林凡賠償損失，于法有無根據(jù)？
（7）設(shè)林凡居住期間，其懸掛于房屋外墻上用于支撐自家空調(diào)器的三角架突然掉下，砸傷鄰居趙云。趙云應(yīng)向誰(shuí)要求賠償損失？為什么？
（8）設(shè)林凡居住期間，其中的一間房突然倒塌，當(dāng)場(chǎng)砸死過路行人魯達(dá)。經(jīng)查，房屋倒塌的原因是房屋結(jié)構(gòu)不合理所致。誰(shuí)應(yīng)向魯達(dá)承擔(dān)責(zé)任？為什么？承擔(dān)什么責(zé)任？
[答案]
（1）張興可以在租賃期內(nèi)出賣出租房屋。且張興已將此事通知了李?yuàn)^，房屋也辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，因此，張興轉(zhuǎn)讓房屋行為有效。
（2）李?yuàn)^轉(zhuǎn)租行為無效。必須征得房主王啟同意。
（3）有權(quán)。因王買得房屋后，林與張的房屋租賃合同對(duì)王繼續(xù)有效，王享有出租人的一切權(quán)利。
（4）有效。該約定系當(dāng)事人訂立合同自由的表現(xiàn)，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
（5）150元的差價(jià)應(yīng)歸王啟所有。因?yàn)槔願(yuàn)^轉(zhuǎn)租行為無效，150元的差價(jià)屬不當(dāng)?shù)美?，?yīng)歸房主所有。
（6）于法有據(jù)。林凡對(duì)王啟負(fù)有侵權(quán)責(zé)任，應(yīng)恢復(fù)原狀，賠償損失。
（7）應(yīng)向林凡要求賠償損失。因?yàn)榱址彩欠课莸墓芾砣?，?yīng)對(duì)建筑物上的懸掛物墜落致人損害的責(zé)任負(fù)責(zé)。
（8）應(yīng)由王啟對(duì)魯達(dá)承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)橥鯁⒆鳛榉课莸乃腥?，?yīng)對(duì)房屋的倒塌致人損害承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償?shù)姆秶▎试豳M(fèi)、死者生前扶養(yǎng)人必要的生活費(fèi)等費(fèi)用。
[解題思路]
本題共8個(gè)設(shè)問，分為兩部分，第（1）～（5）問為第一部分，意在考查房屋租賃合同的有關(guān)知識(shí)點(diǎn)，包括轉(zhuǎn)租、買賣不破租賃、房屋維修費(fèi)用承擔(dān)等，其中難點(diǎn)有二：一是“買賣不破租賃”原理；二是轉(zhuǎn)租行為的效力。第（6）～（8）問為第二部分，意在考查建筑物致人損害的特別侵權(quán)責(zé)任及損壞他人房屋的一般侵權(quán)責(zé)任。
[法理詳解]
（1）出租人將房屋出租后，并不喪失對(duì)房屋的處分權(quán)，所以當(dāng)然可以將房屋出賣。但應(yīng)注意，此時(shí)承租人有優(yōu)先受讓權(quán)。《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！薄睹裢ㄒ庖姟返?18條也規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效?！北景钢?，張興出賣房屋時(shí)已經(jīng)依法履行了通知義務(wù)，李?yuàn)^聽說后未表示異議，意味著李?yuàn)^放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所以張、王之間的買賣合同是有效的。
（2）《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?BR> 可見，承租人轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人的事先同意，否則是無效的。本案中張興與李?yuàn)^的租賃合同中明確約定不得轉(zhuǎn)租，李?yuàn)^后來在轉(zhuǎn)租時(shí)又未經(jīng)張興同意，故轉(zhuǎn)租行為無效。
（3）《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！贝思此^的“買賣不破租賃”規(guī)則?，F(xiàn)王啟為新的房屋主人，故亦應(yīng)為原房屋租賃合同的出租人，這是合同權(quán)利義務(wù)發(fā)生法定移轉(zhuǎn)的結(jié)果。既然為租賃合同一方當(dāng)事人，王啟自然有權(quán)要求李?yuàn)^承擔(dān)違約責(zé)任。
（4）《合同法》第220條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！痹撘?guī)定典型體現(xiàn)出合同法條款的任意性特征，即當(dāng)事人若無特別約定，維修義務(wù)原則上應(yīng)由出租人承擔(dān)，但允許當(dāng)事人作出特別約定。當(dāng)事人作出特別約定的，從約定，而不再適用該條規(guī)定。所以，本合同的約定并不違法。
（5）如前引《合同法》第224條之規(guī)定，若轉(zhuǎn)租行為合法有效，我國(guó)法律并不禁止承租人通過轉(zhuǎn)租而牟取租金差價(jià)。但是，如果轉(zhuǎn)租行為本身無效，那么承租人所獲取的差價(jià)即為不當(dāng)?shù)美?，?yīng)交付給出租人所有。
（6）《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！?BR> 參照該規(guī)定，本案中林凡擅自改造他人房屋，屬侵權(quán)行為，侵犯了王啟的房屋所有權(quán)。王啟得以物上請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求林凡停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失。值得注意的是，這里我們并不能直接適用第223條的規(guī)定，因?yàn)榱址膊皇峭鯁⒌某凶馊耍鯁o法依租賃合同要求林凡承擔(dān)違約責(zé)任，王啟是以物上請(qǐng)求權(quán)要求林凡承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的。
（7）、（8）《民法通則》第126條規(guī)定： “建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外?！边@就是關(guān)于建筑物致人損害的特別侵權(quán)責(zé)任的規(guī)定，采用了過錯(cuò)推定的歸責(zé)原則。
對(duì)該條規(guī)定的“所有人或者管理人”應(yīng)如何理解？我們認(rèn)為，在許多情形下，如房屋租賃場(chǎng)合下，所有人與管理人并非一人，究竟是由所有人還是管理人承擔(dān)責(zé)任，還要看對(duì)具體侵權(quán)行為的發(fā)生，誰(shuí)負(fù)有看管、照顧的責(zé)任。在房屋租賃場(chǎng)合下，承租人往往在建筑物上放置擱置物，懸掛懸掛物，因而應(yīng)對(duì)擱置物、懸掛物致人損害負(fù)責(zé)。但是對(duì)建筑物的倒塌，尤其是由于建筑物建筑質(zhì)量等原因而致的倒塌，應(yīng)由房屋所有人而非租賃人承擔(dān)致人損害的侵權(quán)責(zé)任。
正是基于以上分析，我們得出了第（7）、（8）問的答案。
至于致人死亡的賠償責(zé)任范圍，見于《民法通則》第119條的規(guī)定。第119條規(guī)定：“侵害公民身體造成傷害的，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療費(fèi)、因誤工減少的收入、殘廢者生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；造成死亡的，并應(yīng)當(dāng)支付喪葬費(fèi)、死者生前扶養(yǎng)的人必要的生活費(fèi)等費(fèi)用?！北绢}題干中交待魯達(dá)當(dāng)場(chǎng)死亡，所以，只需賠償后兩項(xiàng)費(fèi)用即可。
根據(jù)上述案情，回答下列問題：
（1）張興是否可以在租賃期間轉(zhuǎn)賣其出租的房屋，其轉(zhuǎn)讓行為是否有效？
（2）對(duì)李?yuàn)^的轉(zhuǎn)租行為如何認(rèn)定其效力？為什么？
（3）王啟是否有權(quán)要求李?yuàn)^向其承擔(dān)違約責(zé)任？為什么？
（4）張、李簽訂的合同規(guī)定由承租人承擔(dān)房屋修繕費(fèi)用的約定是否有效？為什么？
（5）李?yuàn)^獲得3個(gè)月的房租差價(jià)，應(yīng)歸誰(shuí)所有？為什么？
（6）設(shè)林凡居住期間，對(duì)房屋進(jìn)行了改造，王啟要求林凡賠償損失，于法有無根據(jù)？
（7）設(shè)林凡居住期間，其懸掛于房屋外墻上用于支撐自家空調(diào)器的三角架突然掉下，砸傷鄰居趙云。趙云應(yīng)向誰(shuí)要求賠償損失？為什么？
（8）設(shè)林凡居住期間，其中的一間房突然倒塌，當(dāng)場(chǎng)砸死過路行人魯達(dá)。經(jīng)查，房屋倒塌的原因是房屋結(jié)構(gòu)不合理所致。誰(shuí)應(yīng)向魯達(dá)承擔(dān)責(zé)任？為什么？承擔(dān)什么責(zé)任？
[答案]
（1）張興可以在租賃期內(nèi)出賣出租房屋。且張興已將此事通知了李?yuàn)^，房屋也辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，因此，張興轉(zhuǎn)讓房屋行為有效。
（2）李?yuàn)^轉(zhuǎn)租行為無效。必須征得房主王啟同意。
（3）有權(quán)。因王買得房屋后，林與張的房屋租賃合同對(duì)王繼續(xù)有效，王享有出租人的一切權(quán)利。
（4）有效。該約定系當(dāng)事人訂立合同自由的表現(xiàn)，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
（5）150元的差價(jià)應(yīng)歸王啟所有。因?yàn)槔願(yuàn)^轉(zhuǎn)租行為無效，150元的差價(jià)屬不當(dāng)?shù)美?，?yīng)歸房主所有。
（6）于法有據(jù)。林凡對(duì)王啟負(fù)有侵權(quán)責(zé)任，應(yīng)恢復(fù)原狀，賠償損失。
（7）應(yīng)向林凡要求賠償損失。因?yàn)榱址彩欠课莸墓芾砣?，?yīng)對(duì)建筑物上的懸掛物墜落致人損害的責(zé)任負(fù)責(zé)。
（8）應(yīng)由王啟對(duì)魯達(dá)承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)橥鯁⒆鳛榉课莸乃腥?，?yīng)對(duì)房屋的倒塌致人損害承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償?shù)姆秶▎试豳M(fèi)、死者生前扶養(yǎng)人必要的生活費(fèi)等費(fèi)用。
[解題思路]
本題共8個(gè)設(shè)問，分為兩部分，第（1）～（5）問為第一部分，意在考查房屋租賃合同的有關(guān)知識(shí)點(diǎn)，包括轉(zhuǎn)租、買賣不破租賃、房屋維修費(fèi)用承擔(dān)等，其中難點(diǎn)有二：一是“買賣不破租賃”原理；二是轉(zhuǎn)租行為的效力。第（6）～（8）問為第二部分，意在考查建筑物致人損害的特別侵權(quán)責(zé)任及損壞他人房屋的一般侵權(quán)責(zé)任。
[法理詳解]
（1）出租人將房屋出租后，并不喪失對(duì)房屋的處分權(quán)，所以當(dāng)然可以將房屋出賣。但應(yīng)注意，此時(shí)承租人有優(yōu)先受讓權(quán)。《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！薄睹裢ㄒ庖姟返?18條也規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效?！北景钢?，張興出賣房屋時(shí)已經(jīng)依法履行了通知義務(wù)，李?yuàn)^聽說后未表示異議，意味著李?yuàn)^放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所以張、王之間的買賣合同是有效的。
（2）《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?BR> 可見，承租人轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人的事先同意，否則是無效的。本案中張興與李?yuàn)^的租賃合同中明確約定不得轉(zhuǎn)租，李?yuàn)^后來在轉(zhuǎn)租時(shí)又未經(jīng)張興同意，故轉(zhuǎn)租行為無效。
（3）《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！贝思此^的“買賣不破租賃”規(guī)則?，F(xiàn)王啟為新的房屋主人，故亦應(yīng)為原房屋租賃合同的出租人，這是合同權(quán)利義務(wù)發(fā)生法定移轉(zhuǎn)的結(jié)果。既然為租賃合同一方當(dāng)事人，王啟自然有權(quán)要求李?yuàn)^承擔(dān)違約責(zé)任。
（4）《合同法》第220條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！痹撘?guī)定典型體現(xiàn)出合同法條款的任意性特征，即當(dāng)事人若無特別約定，維修義務(wù)原則上應(yīng)由出租人承擔(dān)，但允許當(dāng)事人作出特別約定。當(dāng)事人作出特別約定的，從約定，而不再適用該條規(guī)定。所以，本合同的約定并不違法。
（5）如前引《合同法》第224條之規(guī)定，若轉(zhuǎn)租行為合法有效，我國(guó)法律并不禁止承租人通過轉(zhuǎn)租而牟取租金差價(jià)。但是，如果轉(zhuǎn)租行為本身無效，那么承租人所獲取的差價(jià)即為不當(dāng)?shù)美?，?yīng)交付給出租人所有。
（6）《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！?BR> 參照該規(guī)定，本案中林凡擅自改造他人房屋，屬侵權(quán)行為，侵犯了王啟的房屋所有權(quán)。王啟得以物上請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求林凡停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失。值得注意的是，這里我們并不能直接適用第223條的規(guī)定，因?yàn)榱址膊皇峭鯁⒌某凶馊耍鯁o法依租賃合同要求林凡承擔(dān)違約責(zé)任，王啟是以物上請(qǐng)求權(quán)要求林凡承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的。
（7）、（8）《民法通則》第126條規(guī)定： “建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外?！边@就是關(guān)于建筑物致人損害的特別侵權(quán)責(zé)任的規(guī)定，采用了過錯(cuò)推定的歸責(zé)原則。
對(duì)該條規(guī)定的“所有人或者管理人”應(yīng)如何理解？我們認(rèn)為，在許多情形下，如房屋租賃場(chǎng)合下，所有人與管理人并非一人，究竟是由所有人還是管理人承擔(dān)責(zé)任，還要看對(duì)具體侵權(quán)行為的發(fā)生，誰(shuí)負(fù)有看管、照顧的責(zé)任。在房屋租賃場(chǎng)合下，承租人往往在建筑物上放置擱置物，懸掛懸掛物，因而應(yīng)對(duì)擱置物、懸掛物致人損害負(fù)責(zé)。但是對(duì)建筑物的倒塌，尤其是由于建筑物建筑質(zhì)量等原因而致的倒塌，應(yīng)由房屋所有人而非租賃人承擔(dān)致人損害的侵權(quán)責(zé)任。
正是基于以上分析，我們得出了第（7）、（8）問的答案。
至于致人死亡的賠償責(zé)任范圍，見于《民法通則》第119條的規(guī)定。第119條規(guī)定：“侵害公民身體造成傷害的，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療費(fèi)、因誤工減少的收入、殘廢者生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；造成死亡的，并應(yīng)當(dāng)支付喪葬費(fèi)、死者生前扶養(yǎng)的人必要的生活費(fèi)等費(fèi)用?！北绢}題干中交待魯達(dá)當(dāng)場(chǎng)死亡，所以，只需賠償后兩項(xiàng)費(fèi)用即可。