第二章：物權(quán)法第三節(jié) 用益物權(quán)
四、地役權(quán)
(一)地役權(quán)概述
地役權(quán)，是指土地上權(quán)利人(包括土地所有人、建設(shè)用地的使用權(quán)人以及土地的承租人)，為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定得以利用他人土地的一種用益物權(quán)。其中為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權(quán)的土地稱為需役地。與相鄰關(guān)系不同，地役權(quán)中的供役地和需役地之間并不要求相鄰。
與一般的用益物權(quán)不同，地役權(quán)具有從屬性和不可分性。地役權(quán)的從屬性，是針對地役權(quán)與需役地的關(guān)系而言。具體表現(xiàn)為兩個方面：(1)地役權(quán)不得與需役地相分離單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》第164條、第165條規(guī)定，地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)設(shè)定抵押。(2)地役權(quán)不得與需役地分離而作為其他權(quán)利的標(biāo)的。以土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。以土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
所謂地役權(quán)的不可分性，是指地役權(quán)存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個部分或僅僅以一部分而單獨(dú)存在。
根據(jù)《物權(quán)法》第158條的規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?？梢?，我國對地役權(quán)的設(shè)定采用的是登記對抗主義。
【例題】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付 100 萬 元 ， 乙公司在 20 年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造 6 米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項(xiàng)是正確的?
A、小區(qū)業(yè)主有權(quán)請求乙公司拆除超過 6 米的建筑
B、甲公司有權(quán)請求乙公司拆除超過6 米的建筑
C、甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請求乙公司拆除超過 6 米的建筑
D、甲公司和小區(qū)業(yè)主均無權(quán)請求乙公司拆除超過 6 米的建筑
【答案】A
【解析】甲乙雙方的約定實(shí)為地役權(quán)合同，甲根據(jù)該合同享有眺望地役權(quán)，甲的土地是需役地， 乙的土地是供役地。地役權(quán)具有從屬性，從屬于需役地的所有權(quán)或使用權(quán)，《物權(quán)法》第 164 條 規(guī) 定 ：“地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn) 讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。”甲將全部房屋售出，意味著甲的建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了小區(qū)業(yè)主，甲的地役權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主。乙公司建造一棟 8 米高廠房的行為違反了地役權(quán)合同的約定，地役權(quán)人(小區(qū)業(yè)主)有權(quán)予以糾正， 因此本題應(yīng)選 A 項(xiàng)，BCD 三項(xiàng)錯誤。
四、地役權(quán)
(一)地役權(quán)概述
地役權(quán)，是指土地上權(quán)利人(包括土地所有人、建設(shè)用地的使用權(quán)人以及土地的承租人)，為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定得以利用他人土地的一種用益物權(quán)。其中為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權(quán)的土地稱為需役地。與相鄰關(guān)系不同，地役權(quán)中的供役地和需役地之間并不要求相鄰。
與一般的用益物權(quán)不同，地役權(quán)具有從屬性和不可分性。地役權(quán)的從屬性，是針對地役權(quán)與需役地的關(guān)系而言。具體表現(xiàn)為兩個方面：(1)地役權(quán)不得與需役地相分離單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》第164條、第165條規(guī)定，地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)設(shè)定抵押。(2)地役權(quán)不得與需役地分離而作為其他權(quán)利的標(biāo)的。以土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。以土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
所謂地役權(quán)的不可分性，是指地役權(quán)存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個部分或僅僅以一部分而單獨(dú)存在。
根據(jù)《物權(quán)法》第158條的規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?？梢?，我國對地役權(quán)的設(shè)定采用的是登記對抗主義。
【例題】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付 100 萬 元 ， 乙公司在 20 年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造 6 米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項(xiàng)是正確的?
A、小區(qū)業(yè)主有權(quán)請求乙公司拆除超過 6 米的建筑
B、甲公司有權(quán)請求乙公司拆除超過6 米的建筑
C、甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請求乙公司拆除超過 6 米的建筑
D、甲公司和小區(qū)業(yè)主均無權(quán)請求乙公司拆除超過 6 米的建筑
【答案】A
【解析】甲乙雙方的約定實(shí)為地役權(quán)合同，甲根據(jù)該合同享有眺望地役權(quán)，甲的土地是需役地， 乙的土地是供役地。地役權(quán)具有從屬性，從屬于需役地的所有權(quán)或使用權(quán)，《物權(quán)法》第 164 條 規(guī) 定 ：“地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn) 讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。”甲將全部房屋售出，意味著甲的建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了小區(qū)業(yè)主，甲的地役權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主。乙公司建造一棟 8 米高廠房的行為違反了地役權(quán)合同的約定，地役權(quán)人(小區(qū)業(yè)主)有權(quán)予以糾正， 因此本題應(yīng)選 A 項(xiàng)，BCD 三項(xiàng)錯誤。