二、規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制要點：
研究表明，房地產(chǎn)項目初步設(shè)計階段，影響工程造價的程度約65%，施工圖設(shè)計階段，影響工程造價程度為25~35%，施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。
1、內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計管理部門，制定詳細(xì)的設(shè)計要求和下達設(shè)計任務(wù)，并對設(shè)計單位的設(shè)計方案和施工圖進行審核；對工程項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核?！ ?BR> 1） 通過招標(biāo)和方案競賽，縮短設(shè)計周期和優(yōu)化設(shè)計方案；
2） 按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算來控制初步設(shè)計；
3） 通過合同對勘察設(shè)計單位明確規(guī)定責(zé)任；
4） 加強設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的制訂和合理應(yīng)用?！ ?BR> 2、對設(shè)計單位限額設(shè)計：
由于當(dāng)前設(shè)計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”，加上設(shè)計費的取費標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計算，不利于設(shè)計單位加強成本控制意識，設(shè)計保守不合理，浪費極大?！ ?BR> 在設(shè)計任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設(shè)計費掛鉤。對設(shè)計單位進行經(jīng)濟賞（節(jié)約）罰（超支）?！ ?BR> 3、積極實行設(shè)計監(jiān)理制度，加強設(shè)計階段的成本控制?！ ?BR> 4、盡量避免設(shè)計變更帶來的成本增加。
三、招標(biāo)階段的成本控制：
通過施工招投標(biāo)，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。
四、施工階段的成本控制：
1、加強監(jiān)控，加強預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟簽證和工程變更管理，安排施工全過程的材料和質(zhì)量?！ ?BR> 2、自購材料、設(shè)備的選用和采購應(yīng)深入了解建材市場行情，在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場供應(yīng)充足、價格相對低廉的材料；或者當(dāng)條件成熟，達到一定的開發(fā)規(guī)模的時候，采用自行招投標(biāo)采購或與其他方合作聯(lián)合招投標(biāo)采購。
3、處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系，質(zhì)量要同物業(yè)設(shè)定的檔次、市場定位聯(lián)系起來，研究目標(biāo)市場對某項材料設(shè)備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度?！ ?BR> 4、保證工程進度?！ ?BR> 第四部分 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
建設(shè)單位應(yīng)主動為各專業(yè)部門提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低造價?！ ?BR> 第五部分 管理費用
根據(jù)目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費用水平?！ ?BR> 一、定崗定員，精簡機構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。但對關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其成本效益高的崗位，不但不能過于精簡，而且有必要增加、充實定員?！ ?BR> 二、在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，將公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理費用明確出來，并按照項目進行科學(xué)的分?jǐn)偂?BR> 三、由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細(xì)，拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊伍，可能的話對開發(fā)過程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司，前提是這樣做比自己做更節(jié)省?！ ?BR> 四、推行各部門管理費用承包、限額獎懲，調(diào)動節(jié)約管理費用的積極性和責(zé)任心。
第六部分 財務(wù)費用的全面控制
首先是建立科學(xué)的財務(wù)管理體系，算清開發(fā)各個環(huán)節(jié)的資金運行情況，投入多少，運行時間，貨幣在不同時間內(nèi)價值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財務(wù)費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)進度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實現(xiàn)對財務(wù)費用的控制?！?BR> 一、安排合理的融資方案：貸款金融機構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費用的節(jié)約，進度的合理安排等?！ ?BR> 二、貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制?！?BR> 1、對貸款額度的控制，通過編制建設(shè)資金使用計劃、現(xiàn)金流量表及貸款計劃，在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財務(wù)費用。
2、對資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時加快銷售、加速資金的回收來實現(xiàn)：
1） 前期階段（征地、拆遷、立項、設(shè)計、報建等）：
對時較多的征地拆遷安置階段，可通過委托給專業(yè)的公司來縮短時間；對規(guī)劃設(shè)計階段，可利用市場機制、通過公開招標(biāo)，選擇實力強、水平高、信譽好的單位，通過合同把規(guī)劃設(shè)計時間鎖定，以加快進度。
2） 施工階段的時間控制：在搞好工程招標(biāo)和認(rèn)真簽訂好承包合同的基礎(chǔ)上，抓好以下工作：
根據(jù)工程進度目標(biāo)逐級編制工作計劃，包括工程項目總進度計劃、項目年度計劃、建設(shè)監(jiān)理單位的計劃系統(tǒng)和設(shè)計單位的設(shè)計系統(tǒng)。然后進行項目進度目標(biāo)分解，把目標(biāo)逐個分解到各施工單位，并確定各施工單位的交接日期。根據(jù)進度要求配備足夠的工程技術(shù)管理人員，以保證技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督適時到位。協(xié)調(diào)好銀行關(guān)系，安排資金按計劃準(zhǔn)時、足額到位，以保證工程的順利進行?！ ?BR> 保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時到位，以免停工待料，延誤工期。對于施工過程中的設(shè)計變更，保證設(shè)計單位的充分配合，及時變更出圖。
3） 銷售階段的時間控制：
銷售的及早介入，制定銷售策略，及時啟動預(yù)售；實行銷售業(yè)績的激勵制度，促進銷售收入的快速實現(xiàn)；監(jiān)控售房款的及時回收，以便及時歸還銀行貸款。
第七部分 稅金的控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對全公司的稅務(wù)進行科學(xué)的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要稅種（所得稅前）有：營業(yè)稅及其附加；耕地占用稅；土地增值稅等。財務(wù)部門應(yīng)針對每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。
研究表明，房地產(chǎn)項目初步設(shè)計階段，影響工程造價的程度約65%，施工圖設(shè)計階段，影響工程造價程度為25~35%，施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。
1、內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計管理部門，制定詳細(xì)的設(shè)計要求和下達設(shè)計任務(wù)，并對設(shè)計單位的設(shè)計方案和施工圖進行審核；對工程項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核?！ ?BR> 1） 通過招標(biāo)和方案競賽，縮短設(shè)計周期和優(yōu)化設(shè)計方案；
2） 按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算來控制初步設(shè)計；
3） 通過合同對勘察設(shè)計單位明確規(guī)定責(zé)任；
4） 加強設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的制訂和合理應(yīng)用?！ ?BR> 2、對設(shè)計單位限額設(shè)計：
由于當(dāng)前設(shè)計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”，加上設(shè)計費的取費標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計算，不利于設(shè)計單位加強成本控制意識，設(shè)計保守不合理，浪費極大?！ ?BR> 在設(shè)計任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設(shè)計費掛鉤。對設(shè)計單位進行經(jīng)濟賞（節(jié)約）罰（超支）?！ ?BR> 3、積極實行設(shè)計監(jiān)理制度，加強設(shè)計階段的成本控制?！ ?BR> 4、盡量避免設(shè)計變更帶來的成本增加。
三、招標(biāo)階段的成本控制：
通過施工招投標(biāo)，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。
四、施工階段的成本控制：
1、加強監(jiān)控，加強預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟簽證和工程變更管理，安排施工全過程的材料和質(zhì)量?！ ?BR> 2、自購材料、設(shè)備的選用和采購應(yīng)深入了解建材市場行情，在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場供應(yīng)充足、價格相對低廉的材料；或者當(dāng)條件成熟，達到一定的開發(fā)規(guī)模的時候，采用自行招投標(biāo)采購或與其他方合作聯(lián)合招投標(biāo)采購。
3、處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系，質(zhì)量要同物業(yè)設(shè)定的檔次、市場定位聯(lián)系起來，研究目標(biāo)市場對某項材料設(shè)備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度?！ ?BR> 4、保證工程進度?！ ?BR> 第四部分 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
建設(shè)單位應(yīng)主動為各專業(yè)部門提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低造價?！ ?BR> 第五部分 管理費用
根據(jù)目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費用水平?！ ?BR> 一、定崗定員，精簡機構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。但對關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其成本效益高的崗位，不但不能過于精簡，而且有必要增加、充實定員?！ ?BR> 二、在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，將公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理費用明確出來，并按照項目進行科學(xué)的分?jǐn)偂?BR> 三、由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細(xì)，拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊伍，可能的話對開發(fā)過程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司，前提是這樣做比自己做更節(jié)省?！ ?BR> 四、推行各部門管理費用承包、限額獎懲，調(diào)動節(jié)約管理費用的積極性和責(zé)任心。
第六部分 財務(wù)費用的全面控制
首先是建立科學(xué)的財務(wù)管理體系，算清開發(fā)各個環(huán)節(jié)的資金運行情況，投入多少，運行時間，貨幣在不同時間內(nèi)價值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財務(wù)費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)進度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實現(xiàn)對財務(wù)費用的控制?！?BR> 一、安排合理的融資方案：貸款金融機構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費用的節(jié)約，進度的合理安排等?！ ?BR> 二、貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制?！?BR> 1、對貸款額度的控制，通過編制建設(shè)資金使用計劃、現(xiàn)金流量表及貸款計劃，在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財務(wù)費用。
2、對資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時加快銷售、加速資金的回收來實現(xiàn)：
1） 前期階段（征地、拆遷、立項、設(shè)計、報建等）：
對時較多的征地拆遷安置階段，可通過委托給專業(yè)的公司來縮短時間；對規(guī)劃設(shè)計階段，可利用市場機制、通過公開招標(biāo)，選擇實力強、水平高、信譽好的單位，通過合同把規(guī)劃設(shè)計時間鎖定，以加快進度。
2） 施工階段的時間控制：在搞好工程招標(biāo)和認(rèn)真簽訂好承包合同的基礎(chǔ)上，抓好以下工作：
根據(jù)工程進度目標(biāo)逐級編制工作計劃，包括工程項目總進度計劃、項目年度計劃、建設(shè)監(jiān)理單位的計劃系統(tǒng)和設(shè)計單位的設(shè)計系統(tǒng)。然后進行項目進度目標(biāo)分解，把目標(biāo)逐個分解到各施工單位，并確定各施工單位的交接日期。根據(jù)進度要求配備足夠的工程技術(shù)管理人員，以保證技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督適時到位。協(xié)調(diào)好銀行關(guān)系，安排資金按計劃準(zhǔn)時、足額到位，以保證工程的順利進行?！ ?BR> 保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時到位，以免停工待料，延誤工期。對于施工過程中的設(shè)計變更，保證設(shè)計單位的充分配合，及時變更出圖。
3） 銷售階段的時間控制：
銷售的及早介入，制定銷售策略，及時啟動預(yù)售；實行銷售業(yè)績的激勵制度，促進銷售收入的快速實現(xiàn)；監(jiān)控售房款的及時回收，以便及時歸還銀行貸款。
第七部分 稅金的控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對全公司的稅務(wù)進行科學(xué)的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要稅種（所得稅前）有：營業(yè)稅及其附加；耕地占用稅；土地增值稅等。財務(wù)部門應(yīng)針對每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。